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L’avenir du marché du crédit immobilier menacé par les restrictions du HCSF et le taux d’usure

Menace

Dès la sortie du confinement, des milliers de ménages se sont empressés de finaliser leur projet d’achat immobilier, entraînant une hausse marquée des transactions. Mais rapidement, les professionnels du marché ont tempéré leur optimisme quant à une reprise durable. Sans un assouplissement des conditions d’emprunt, l’activité risque de ralentir considérablement.

Les restrictions sur le crédit inquiètent les professionnels de l’immobilier

Après la frénésie des premières semaines suivant le confinement, les professionnels de l’immobilier s’inquiètent pour l’avenir du marché.

Pour les courtiers,

Le premier problème majeur est lié aux préconisations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Le régulateur vient en effet de confirmer les règles imposées aux banques en décembre 2019 concernant l’attribution de crédits immobiliers :

  • strict respect du plafond de taux d’endettement à 33 %,
  • limitation de la durée de remboursement des à 25 ans.

Les taux d’usure constituent l’autre sujet de préoccupation. Pour rappel, il s’agit des taux maximums que les établissements prêteurs sont autorisés à appliquer, l’objectif étant de protéger les consommateurs d’éventuels abus. Ils sont publiés à chaque début de trimestre et sont calculés sur la base des taux moyens des trois mois écoulés. Or, ceux-ci sont extrêmement bas, ce qui signifie que les maximums légaux sont également très faibles. Pour les emprunteurs qui n’obtiennent pas des taux suffisamment compétitifs, lorsque s’ajoutent l’assurance et les frais annexes, le TAEG dépasse rapidement le taux d’usure. En conséquence, de nombreux ménages sont privés de financement bancaire.

L’assouplissement des conditions d’emprunt s’impose

Sans changement rapide, les courtiers anticipent une « réduction d’un tiers de la production annuelle de prêts à l’habitat ». En effet, en considérant que la signature effective du contrat s’effectue dans les six mois à partir du dépôt de la demande, la baisse déjà observée par les courtiers et les banques aura des répercussions dramatiques.

De l’ordre de 60 à 65 % en temps normal, le pourcentage de dossiers acceptés par ces dernières a diminué dès les premiers mois de 2020 à cause des règles du HCSF.

Selon ces intermédiaires,

De 54 % actuellement, le taux d’accord bancaire pourrait tomber à 50 % d’ici la fin de l’année.

Les courtiers réclament ainsi de la Banque de France une plus grande souplesse, d’autant qu’elles estiment que les marges des banques ont augmenté ces derniers mois. Leur clientèle a en effet été composée essentiellement de clients au profil peu risqué ayant une situation professionnelle stable, des revenus confortables et un apport conséquent. Afin de permettre aux primo-accédants, aux seniors et aux acquéreurs endettés au-delà de 33 % de revenir sur le marché, les courtiers plébiscitent le retrait ou l’allègement des restrictions du HCSF et la suspension de l’application du taux d’usure jusqu’au redressement du marché.

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