Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 janvier 2023 .
Temps de lecture : 13 min

Acheter pour louer : avantages, coût et simulation 

L'achat pour location est une opération qui présente bien des avantages. Que vous cherchiez à vous constituer un patrimoine immobilier à léguer plus tard à vos enfants, à réduire le montant de vos impôts ou simplement à vous constituer des revenus complémentaires à la retraite, l’investissement locatif est une solution intéressante à envisager. Néanmoins, avant d’investir dans la pierre, il est essentiel de bien prendre en compte un certain nombre de critères. Pour éviter de louer et/ou de revendre à perte, il convient notamment de bien mesurer le retour sur investissement de son projet locatif dès le départ.

La rentabilité du projet varie en fonction notamment de votre choix concernant : le type de bien (maison, appartement, place de parking, garage, local commercial...), la formule de location (bien meublé, vide ou location saisonnière) ou encore le mode de gestion (avec ou sans agence de gestion locative). Avant de se lancer, il est indispensable de faire une simulation du coût pour évaluer les économies d’impôts potentielles. Meilleurtaux vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Quels sont les avantages à acheter pour louer ?

En fonction de votre situation personnelle (célibataire, marié, divorcé...), de votre âge ou de votre situation professionnelle, le but de votre investissement locatif peut changer.

L’objectif peut être de :

• Placer votre argent issu d'une prime, d'un héritage, d'une vente, d'une plus-value, d'un déménagement ... 
• Vous garantir à terme des revenus complémentaires : une fois le prêt remboursé intégralement, vous bénéficiez ainsi de revenus locatifs
• Vous constituer un patrimoine en minimisant votre effort d'épargne : le levier du crédit immobilier pour un investissement vous permet de devenir propriétaire d'un bien immobilier en grande partie financé par le locataire et d’une réduction d'impôt (via les dispositifs de défiscalisation Pinel ou Denormandie)
• Acquérir au plus tôt votre future résidence secondaire : vous pouvez faire l’acquisition de votre résidence secondaire dès aujourd'hui en la mettant en location dans un premier temps, afin de rembourser le prêt immobilier lui correspondant
• Préparer votre retraite : vous pouvez préparer votre retraite en réalisant un investissement locatif. À la fin du prêt vous continuerez de le louer pour percevoir des revenus complémentaires ou vous pourrez y habiter vous-même.
• Réduire vos impôts en défiscalisant une partie de votre investissement grâce aux dispositifs mis en place pour faciliter la construction ou la rénovation de logements (dispositifs Pinel, Denormandie).

Comment optimiser son rendement locatif ?

Afin de maximiser le rendement de son futur bien immobilier locatif, il est nécessaire dans un premier temps de définir la durée durant laquelle l’épargne sera immobilisée. Il s’agit de « l’horizon de placement », qui est à déterminer selon votre situation personnelle, professionnelle et financière.

Horizon de placement de 5 à 10 ans

• Le bien que vous choisissez doit être facilement revendable 
• Privilégiez un bien en étage élevé lorsque vous choisissez d’investir dans un appartement, proche des commerces, des transports
• Évitez toute particularité même si le prix est alléchant : rez-de-chaussée, grande surface sous les toits avec une surface Carrez réduite, une pièce aménagée en sous-sol...

Horizon de placement de 10 à 20 ans

Dans vos simulations de rentabilité, nous vous conseillons de tabler sur une valorisation annuelle du bien proche de zéro.

• La plus-value en cas de vente doit être considérée comme une bonne nouvelle et non pas comme un dû  
• Lorsqu'il sera l'heure de mettre votre bien à vendre vous aurez plus de liberté dans le positionnement du prix  
• Si votre bien est qualitatif (construction de l'immeuble, situation géographique, entretien intérieur) et que son prix est juste, vous trouverez toujours preneur. 

Les délais de vente ainsi raccourcis représentent une économie non négligeable dans la rentabilité globale de votre projet.

Horizon de placement de 20 ans et plus

A priori, vous envisagez de conserver ce bien immobilier à terme pour y vivre ou le léguer à un héritier. Puisque sa vocation est d'être loué, vous devez juste vous assurer qu'il correspondra toujours demain à la demande locative. Pour cela, choisissez avec précaution le lieu et la taille du bien.

Il existe des régions de France qui ont toujours été en mal de logement. Par exemple, Paris et sa 1ère couronne, le centre des grandes villes régionales (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille...). Par ailleurs, acheter un studio ou un T2 en périphérie d’une grande ville peut être à éviter puisque la majorité des locataires s’éloignent des grandes villes pour vivre dans un logement plus grand, avec des espaces verts. Ils préfèreront logiquement une petite maison avec un bout de jardin.

Acheter pour louer : quel type de bien choisir ?

Une fois l'objectif de votre investissement et votre horizon de placement définis il vous faut déterminer le type de bien à acheter. Quand on projette un investissement locatif, on pense immédiatement aux maisons ou appartements, plus rarement aux locaux commerciaux, parkings, SCPI... Voici les grandes catégories de bien avec leurs avantages et leurs inconvénients : 

Un appartement :

Il faut savoir adapter la taille et la situation géographique à la demande locative. Généralement, il s'avère que plus le logement est petit, plus la rentabilité est forte. Dans ce calcul, il ne faut cependant pas oublier la vacance locative car une petite superficie s'accompagne souvent d'une forte rotation de locataires. Or, si le logement reste vide un mois entre chaque locataire, la rentabilité réelle diminue.

Une maison :

Le budget à prévoir est souvent plus élevé, tout comme l'effort d'épargne à réaliser entre la mensualité du prêt et le loyer versé par le locataire. En revanche, la durée de séjour des locataires est bien plus longue que pour un appartement. Nombre de Français restent toute leur vie locataires. Par ailleurs, le logement est moins abîmé par les déménagements et les installations successives, il se conserve mieux.

Un parking :

L'avantage majeur d'investir dans un parking est la quasi-absence d'entretien. Vous n'aurez pas à reboucher les trous, repeindre les murs ou remplacer la boîte aux lettres. Nous vous conseillons de prendre le temps de connaître la structure de la ville en matière de flux de véhicules. Y a-t-il de nombreux parkings publics ? Sont-ils payants ou gratuits ? Est-ce facile de circuler dans la ville, existe-t-il des zones piétonnes... ? Une fois ces paramètres en tête, il vous reste à choisir une zone stratégique. Nous vous conseillons d'investir dans un parking couvert en sous-sol.

Un terrain :

Vous pouvez vous lancer dans un investissement locatif de terrains. Néanmoins, cela nécessite d’avoir un minimum de connaissances dans le domaine. Il faut savoir quelle zone deviendra urbaine, quel style de construction sera engagé (haut de gamme, HLM...). L'avantage ensuite est de ne pas avoir à s'en occuper. La plus-value sur ce genre d'opération peut être élevée.

Un local commercial :

Vous pouvez investir dans ce type de bien immobilier, sans acheter le fonds de commerce. Il vous suffit pour cela de le louer en tant que bailleur commercial à un commerçant propriétaire de son fonds de commerce. L'enjeu est évidemment d'investir dans une rue dynamique avec une vitrine attrayante.

Les rentabilités des locaux commerciaux sont souvent supérieures à celles obtenues sur des biens immobiliers à usage d'habitation. En revanche, nous vous conseillons de vous faire accompagner lors du financement car les banques sont en général plus frileuses sur le financement de ce type d'opération. 

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou placements "pierre-papier" vous permettent de devenir propriétaire sans avoir à en assumer les risques. Le principe consiste à acheter des parts d'une SCPI. Vous devenez alors "associé" de cette société, dont l'activité est d'acquérir un patrimoine immobilier à l'aide des montants investis par les épargnants et de le gérer.

Chaque particulier voit son capital réparti sur l'ensemble des biens que possède la SCPI et les revenus qu'il perçoit proviennent de ces différents biens. Il y a ainsi une mutualisation des risques. L'autre avantage est que les montants investis sont nettement moindres que dans une pleine propriété classique d'appartement ou autre. 

Le conseil du courtier La localisation est la clé de la réussite de votre investissement locatif. Qu’importe la ville, il faut réfléchir par quartier et commodités. Privilégiez les quartiers recherchés, à proximités de commerces et d’écoles, et bien desservis par les transports. Cela vous permet à la fois d’assurer un bon rendement via un loyer plus important et ensuite d’espérer réaliser une plus-value au moment de la vente. 

Acheter pour louer : logement neuf ou ancien ?

Autre question qui peut se poser en matière d’investissement locatif : faut-il acheter pour louer un bien neuf ou un bien ancien ?

Là encore, tout dépend de vos objectifs. Si vous envisagez d’y vivre à long terme et que vous êtes sensible au charme de l'ancien (moulures, belle pierre, poutres apparentes...) investissez dans l'ancien. Cette option présente toutefois un inconvénient majeur : vous pouvez être amené à devoir réaliser des travaux. Ce qui implique un coût supplémentaire. En optant pour le neuf, ce risque est moins important. 

Les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf. L'achat d'un logement neuf n'est pas soumis aux droits d'enregistrement comme un logement ancien, mais à la TVA au taux de 19,60 %. Et comme le prix annoncé par le promoteur inclut habituellement cette taxe, elle est presque indolore. Au final, en achetant dans le neuf, vous verserez 3 à 4 % de la valeur du bien en frais contre 7 à 9 % dans l'ancien. Soit une économie de près de 15 000 euros pour un bien acheté 300 000 euros.

D’autre part, les charges seront plus faibles. Les logements neufs sont en effet exonérés de la taxe foncière pendant les deux premières années à compter de l'achèvement des travaux, sauf avis contraire de la mairie. Côté charges de copropriété, vous ferez également des économies. Il ne devrait pas y avoir de gros travaux à prévoir (ravalement de la façade, installation d'un ascenseur, réfection de la cage d'escalier...) avant un long moment.

Enfin dans le neuf, les garanties sont plus solides. Quand on réalise un investissement locatif dans le neuf, plusieurs garanties couvrent les risques de dégradations et de vices de construction sur plusieurs années.

• La garantie biennale couvre les risques de mauvais fonctionnement des installations techniques dans l'immeuble. Elle vous permet d'exiger pendant deux ans la réparation de tous les équipements qui ne font pas partie intégrante de la construction par exemple les portes et fenêtres, les volets, cloisons mobiles… 
• La garantie décennale couvre les risques liés à la stabilité de l'immeuble pendant dix ans (étanchéité, toiture, fondations...).

À noter qu’il existe également des dispositifs fiscaux (dispositif Pinel, dispositif Denormandie, loi Malraux...) qui permettent de réduire ses impôts et qui varient selon que le bien soit neuf ou ancien.

Acheter pour louer : logement vide, meublé ou saisonnier ?

L'intérêt d'un investissement immobilier réside dans la perception de revenus locatifs stables et pérennes. La manière dont vous allez louer et gérer votre logement est donc cruciale pour la rentabilité de votre investissement locatif.

Location vide :

Le bail que vous signez est d'une durée de trois ans, renouvelable. A la fin du bail, il vous est possible de récupérer le bien pour y habiter, le louer à un proche ou le vendre. Pour cela, vous devez donner congé au locataire avec un préavis de six mois avant la date d'échéance du bail (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier).

De son côté, le locataire peut à n'importe quel moment vous donner congé s'il respecte un préavis de trois mois ou d'un mois dans certains cas (mutation, premier emploi, nouvel emploi suite à la perte du précédent). Il est plus intéressant pour vous de louer votre bien immobilier vide (après réflexion sur le fait d'acheter ou louer un bien) s'il s'agit d'un 3 pièces ou plus grand car les locataires concernés possèdent souvent déjà leurs meubles. Il est possible de signer un bail de durée inférieure (mais de douze mois minimum quand même) tout en louant votre bien vide dans le cas où le bailleur doit prochainement récupérer le logement (départ à la retraite imminent, mutation, études d'un enfant...)

Location meublée :

L'avantage est que le loyer est souvent plus élevé que si le bien est vide... Mais vous devez fournir et entretenir les meubles et biens nécessaires au quotidien de votre locataire. Concrètement, un bien meublé doit obligatoirement être équipé au minimum des éléments suivants : 

• Literie avec couette ou couverture ;
• Volets ou rideaux dans les chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-onde ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table ;
• Sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager en adéquation avec les caractéristiques du logement ;

Le bail que vous signez est d'une durée d'un an, renouvelable. Vous pouvez donner congé au locataire à l'échéance du bail avec un préavis de trois mois soit : pour reprendre le logement en vue de l’occuper vous-même ou un proche, pour le vendre, ou pour tout autre motif sérieux et légitime. Le locataire doit pour sa part prévenir seulement un mois auparavant.

Location touristique ou saisonnière :

Vous avez la possibilité de louer un bien périodiquement à des personnes en déplacement professionnel par exemple ou à des touristes. Dans ce cas, les prix pratiqués sont alors normalement bien supérieurs à ceux pratiqués pour un bien équivalent en location vide. 

En revanche, vous devez en échange fournir un bien parfaitement aménagé (internet, lit, couverts...) et de standing haut de gamme de préférence. La durée de location s'échelonne de quelques jours à quelques semaines maximum. L'enjeu consiste à assurer une rotation régulière entre chaque locataire afin de minimiser la vacance locative.

De fait, cette option est à envisager de préférence si votre logement se trouve près d'un lieu culturel attractif, d’une zone touristique, ou encore d’une gare ou d’un aéroport.

Faut-il confier la gestion locative du bien à un professionnel ?

Une fois votre décision prise quant au mode de location, vous devez choisir le mode de gestion, réalisée par vous-même ou déléguée à un professionnel.

En gérant le bien vous-même, vous diminuez certes vos charges, mais vous acceptez de passer du temps pour : évaluer le montant du loyer, publier des annonces, faire visiter le bien, rédiger le bail, établir l'état des lieux, gérer les réparations éventuelles et accomplir toutes les démarches de recouvrement en cas de loyers impayés.

Le fait de confier la gestion de votre bien immobilier à un professionnel dédié présente des avantages :

• la gestion des tâches courantes comme les tâches exceptionnelles (entretien, incident...) est assurée par l’agence.
• Le professionnel garantit le respect des réglementations en vigueur.
• Le coût de la gestion locative peut être déduit de vos revenus fonciers.

Certains contrats de gestion locative proposent en option des assurances. Moyennant un coût supplémentaire, elles peuvent vous protéger notamment contre les risques de :

• loyers impayés ;
• détérioration immobilière ;
• départ prématuré d'un locataire ;
• vacance locative entre deux locataires ;
• frais de contentieux.

Exemple Pour la garantie des loyers impayés il faut prévoir en moyenne entre 2,50 % et 3,50 % TTC du montant du loyer. Si vous optez pour la gestion locative et la garantie, cela peut donc représenter des frais s’élevant à environ 10 % du montant du loyer. Bien sûr, ces frais varient selon le niveau de couverture et de franchise choisis et selon les professionnels. Dans tous les cas, ils sont déductibles de vos revenus fonciers.

Est-ce rentable d'acheter un bien pour le louer ?

Acheter pour louer reste un placement à risque de perte en capital. Si l'investissement locatif est une opération doublement gagnante lorsque les prix du marché de l’immobilier augmentent (l’investisseur perçoit des loyers et son appartement prend de la valeur), il faut être conscient que les prix peuvent également baisser. Dans ce cas, l’investissement locatif présente un risque de moins-value.

Pour connaître la rentabilité potentielle de l'opération, il est donc indispensable de simuler votre projet d’investissement location. Si le prix d’achat du bien et le montant du loyer sont essentiels au calcul, il faut également prendre en compte les éventuels frais annexes (frais du crédit immobilier, frais d'entretien, frais de copropriété, frais de gestion locative, impôts...).

Acheter pour louer simulation

Pour obtenir une estimation de cette rentabilité, on peut se baser sur la formule de calcul suivante :

FormuleTaux de rentabilité nette = (Loyer par mois x 12 mois) - charges annuelles (impôts, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, coûts des éventuels travaux...) / prix d’achat du bien x 100

À noter toutefois que ce calcul reste théorique, étant donné que les recettes et dépenses liées au bien peuvent varier au fil des années.

Acheter pour louer : les questions fréquentes

Est-ce une bonne idée d’acheter pour louer ?

L’investissement locatif répond à plusieurs objectifs. Cela permet d’une part de placer son argent si l’on a perçu par exemple un héritage, de s’assurer des revenus complémentaires à long terme notamment pour la retraite, de constituer un patrimoine à léguer à ses enfants plus tard, d’acquérir éventuellement sa future résidence secondaire, ou bien simplement de défiscaliser si l’on est imposable (via les dispositifs Pinel, Denormandie...).

Comment bien choisir son bien lors d’un investissement locatif ?

Il est difficile de définir précisément quel type de bien est idéal pour un investissement locatif. Il est cependant essentiel de faire attention à plusieurs critères, car le retour sur investissement peut varier selon que l’on achète pour louer une place de parking, un garage, un appartement, une maison ou un local commercial.

Aussi, il faut se renseigner sur les avantages que présentent telle ou telle formule de location (bien meublé, vide ou location saisonnière) ou encore le mode de gestion (avec ou sans agence). Pensez bien qu'avant de vous lancer, il est indispensable de faire une simulation du rendement de votre projet, en fonction des charges à l’année inhérentes au bien.

Est-ce rentable d'acheter un bien pour le louer ?

Si vous recherchez un placement sûr, sans aucun risque de perte de capital, l’investissement locatif n’est pas une option à envisager. Bien que le fait d’acheter pour louer soit une opération réussie à mesure que les prix du marché de l’immobilier augmentent (vous touchez des loyers et votre bien prend de la valeur), ça n'est pas le cas lorsque les prix de la pierre baissent. En effet, l’investissement locatif présente un risque de moins-value. Bien sûr, tout est une question de calcul au préalable. Mieux vaut donc bien étudier la rentabilité de son projet et si besoin, se faire assister.