Acheter seul un bien immobilier : ce qu'il faut savoir

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 2 avril 2024 .
Temps de lecture : 11 min

Souscrire un prêt immobilier en couple offre des avantages. Avec des revenus supplémentaires, la présence d’un co-emprunteur est rassurante pour les organismes de crédit.

Toutefois, il est tout à fait possible de réaliser un achat immobilier seul, selon votre profil d’emprunteur.

Quel salaire faut-il pour acheter seul ?

Si vous avez repéré une maison ou un appartement que vous souhaiteriez acquérir, vous avez deux solutions :

Solution 1 : payer en cash

Si vous disposez des ressources nécessaires, vous pouvez payer le bien “cash”, sans recours au crédit : il s’agit de l’achat comptant.

Pour le vendeur du bien, le paiement en une seule fois est un gage de sécurité et surtout, de rapidité. Le vendeur s’assure immédiatement que l’acquéreur dispose de l’argent nécessaire à l’instant T. Pour l’acheteur, le paiement comptant peut également être intéressant car il vous libère du poids du remboursement des mensualités.

Néanmoins, même si vous disposez des capacités financières suffisantes pour acheter comptant, il est essentiel de calculer la rentabilité nette de l’opération. En effet, il peut parfois être plus intéressant de conserver votre épargne, si le coût total de l’emprunt (crédit, frais de dossier, assurance...) est inférieur au rendement du produit d’épargne où est placé votre argent. Par exemple, si le crédit proposé a un coût total de 2%, mais que votre épargne est placée à 2,5%, il est plus judicieux d’acheter à crédit. Dans le cas inverse, mieux vaut acheter comptant.

Solution 2 : souscrire un prêt immobilier

Si vous ne disposez pas des ressources suffisantes, ou si vous souhaitez garder votre épargne, vous allez nécessairement vous tourner vers l’emprunt : il s’agit du crédit immobilier.

Dans ce cas de figure, qui est d’ailleurs le plus fréquent, vous allez devoir convaincre un établissement de crédit de vous faire confiance. Avant de vous octroyer ce prêt, l’établissement en question va étudier votre profil, c’est-à-dire votre situation financière. De cette manière, l’organisme peut vérifier si vous êtes en mesure de rembourser progressivement et sur la durée les sommes prêtées.

L’établissement bancaire va notamment prendre en compte votre salaire. Si le niveau de salaire requis dépend assurément du montant du bien convoité, de votre apport et du prêt demandé à la banque, il convient de suivre la règle suivante : votre salaire doit vous permettre de rester dans la limite maximum des 35 % d’endettement. Autrement dit, la mensualité de votre crédit peut représenter jusqu’à environ le tiers de vos revenus. Evidemment, présenter dans son dossier un salaire conséquent augmente vos chances d’obtenir un prêt.

Quel apport faut-il pour emprunter seul ?

Le salaire est loin d’être le seul critère pris en compte par les banques lorsque vous sollicitez une demande de prêt.

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, l’établissement de crédit va prendre en compte le montant de votre apport personnel. Celui-ci correspond à la somme dont vous disposez pour l’acquisition de votre bien immobilier. Avoir un apport n’est pas une condition sine qua non à l’obtention du prêt, mais vous facilitera la tâche, d’autant plus si vous achetez seul. Sans cette somme initiale, la banque sera en effet plus réticence à vous accompagner pour votre projet.

Que doit couvrir l’apport personnel

Pour la banque, l’apport est une preuve de votre capacité à épargner régulièrement pour vous constituer un capital. Si votre salaire n’est pas mirobolant, compenser par un apport élevé va rassurer votre banque et vous permettra de bénéficier de taux avantageux.

Les banquiers apprécient généralement un apport pouvant couvrir, au minimum, les frais annexes de votre projet. Par frais annexes, on entend notamment les frais de notaire, les frais de garantie et d’éventuels frais de dossier bancaires. Évidemment, comme pour le salaire, le montant de l’apport nécessaire varie selon le prix du bien que vous souhaitez acquérir, et donc selon l’emprunt désiré en conséquence.

Le montant de l’apport pour votre financement

Généralement, on estime que le montant de l’apport doit être équivalent à 10 % du prix d’achat global, ce qui permet de couvrir ces frais de notaire et de garantie. Cependant, avec un apport de l’ordre de 10 %, il sera difficile d’obtenir un taux à un pourcentage avantageux. En revanche, si votre apport équivaut à 20 % du prix d’achat total, la banque vous octroiera souvent un taux plus intéressant. En conséquence, comme pour le salaire, plus votre apport est conséquent, meilleures seront vos conditions pour obtenir un prêt immobilier.

Peut-on emprunter seul sans apport ?

Emprunter sans apport ou avoir un apport très faible semble difficile, voire impossible, si vous empruntez seul. Ce sera certainement plus simple avec un co-emprunteur dans la cadre d’un mariage, d’un pacs ou même d’un simple concubinage puisque vous présenterez des revenus plus importants, et par conséquent plus rassurants pour la banque.

Toutefois, vous pouvez faire valoir certains arguments auprès de l’établissement de crédit. Si vous avez de l’épargne ou si vous présentez des revenus très élevés, la banque pourrait vous faire confiance et vous accorder un financement sans apport pour l’achat de votre maison ou appartement.

Comment améliorer son dossier quand on achète seul ?

L’importance de la stabilité financière

Outre le salaire et l’apport initial, certains éléments de votre dossier peuvent jouer en votre faveur si vous comptez devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier.

• Tout d’abord, la nature de votre contrat de travail. Une situation professionnelle stable sera valorisée. Un CDI dont la période d’essai est terminée obtiendra un prêt plus facilement qu’une personne en CDD ou en contrat de travail temporaire.
• De plus, l’établissement bancaire sera sensible à votre type d’employeur. Un statut de fonctionnaire sera certainement avantagé en raison de la sécurité d’emploi qui lui est associée, qu’un contrat auprès d’une jeune société privée venant de se démarrer. En outre, votre secteur d’activité sera également à prendre en compte. Si vous travaillez dans un secteur recrutant énormément, vous aurez moins de difficultés à faire valoir votre situation professionnelle que dans un secteur qui n’embauche pas.
• Pour convaincre la banque de vous prêter de l’argent, une bonne gestion de vos comptes est essentielle. Lors de l’octroi d’un prêt, l’établissement de crédit va prêter une attention particulière à votre situation financière, en vérifiant notamment si vous n’êtes pas systématiquement à découvert, si vous ne procédez pas à des achats compulsifs réguliers, si vous n’êtes pas du genre à « flamber » votre argent.

Le calcul du taux d’endettement

Seul ou en couple, la banque va procéder au calcul de votre taux d’endettement. Selon le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF), il doit être de 35 % au maximum. Toutefois, une marge de manœuvre est accordée aux banques sur 20 % des dossiers. Cette fois, elle pourra aussi considérer le reste à vivre, nous y reviendrons un peu plus loin.

Le taux d’endettement est calculé selon vos revenus et certaines charges comme le loyer, les crédits et les pensions alimentaires perçues. Il ne prend pas en compte les autres charges de la vie courante. Les charges ne doivent dès lors pas représenter plus de 35 % de vos revenus.µ

La prise en considération du reste à vivre

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier auprès d’un établissement de crédit, ce dernier se servira d’un indicateur pour savoir si vous êtes en mesure ou non de rembourser votre emprunt : le reste à vivre. Ce dernier correspond à la différence entre vos revenus (constitués par votre salaire, mais pas seulement : retraite, allocations, revenus mobiliers et immobiliers, etc.) et vos charges fixes (loyer, impôts, factures d’électricité et de gaz, assurances, transports, télécoms, etc.), ainsi que vos mensualités de crédit (crédit à la consommation, crédit immobilier, etc.). Il prendra également en compte vos mensualités de crédit (crédit à la consommation, crédit immobilier, etc.).

Pour vous octroyer votre prêt immobilier, l'établissement bancaire va vérifier que l’emprunt ne mettra pas en péril votre budget mensuel, et ce, d’autant plus si vous souhaitez acheter seul. En calculant votre reste à vivre, il s’assure de vos capacités financières pour rembourser le prêt octroyé. Celui-ci permet aussi de vérifier qu’aucune situation d’endettement ou de surendettement ne sera créée. Moins vos revenus sont élevés, plus il sera important de prouver un niveau de reste à vivre significatif pour convaincre votre banquier.

ImportantChaque établissement de crédit pouvant fixer ses propres conditions d’acceptation du prêt immobilier, il est primordial d’aller consulter diverses banques et de ne pas abandonner les démarches d’achat après un premier refus. Vous pouvez également passer par un courtier, comme Meilleurtaux, qui fera pour vous le travail de consultation et de comparaison auprès des différents établissements bancaires.

Le statut de primo-accédant : un atout considérable

Si vous êtes jeune ou primo-accédant, c’est-à-dire s’il s’agit de votre premier achat immobilier, vous aurez en toute logique un apport moins important qu’un senior. Pour autant, vous avez tout de même un bon profil emprunteur. La banque estime généralement que lorsque vous êtes jeune, vous êtes peu endetté, et que vos revenus vont s’accroître avec les années.

La possibilité de souscrire un prêt à taux zéro

Vous pouvez bénéficier de certains dispositifs de l’État avantageux, comme le prêt à taux zéro (PTZ). Il vous évite de rembourser des intérêts à l’établissement prêteur (vous remboursez uniquement le capital emprunté), sous certaines conditions liées aux revenus ou aux biens.

Les autres prêts à envisager

Par ailleurs, si vous avez des revenus modestes, vous pouvez obtenir un prêt d’accession sociale (PAS) pouvant être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans maximum. Le bien acheté ou rénové devra devenir votre résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux ou l’achat.

En tant que primo-accédant, vous pourrez avoir accès à des prêts accordés en complément de votre prêt immobilier principal, pour financer en partie l’achat ou la construction de votre résidence principale. Le prêt Action Logement (ex 1 % logement) notamment, s’adressant aux salariés d’entreprises privées non agricoles de moins de 10 personnes. Il présente un faible taux d’intérêt (0,5 % hors assurance obligatoire) et permet de se voir octroyer la somme de 40 000 sur une durée maximale de 25 années.

Pensez aussi aux prêts des collectivités territoriales, aux prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles, ou encore ceux destinés aux fonctionnaires. Enfin, les primo-accédants peuvent bénéficier d’une baisse de la TVA en passant de 20 % à 5,5 % pour les biens immobiliers neufs, sous réserve de respecter certains plafonds de ressources. Si vous êtes primo-accédant, n’hésitez donc pas à vous renseigner sur les différentes aides existantes.

Le courtier, un allié de poids pour accéder à la propriété

Si vous souhaitez acheter seul, faites jouer la concurrence entre les établissements de crédit pour comparer les différents taux. Si vous manquez de temps ou d’expertise, vous pouvez également faire appel à un courtier expert en crédit immobilier, comme Meilleurtaux, qui saura vous conseiller pour vous aider à optimiser votre demande de prêt sans co-emprunteur. Non seulement vous pourrez négocier de meilleures conditions d’emprunt, mais en plus, vous raccourcirez les délais de la procédure d’obtention du prêt.

La domiciliation des revenus chez le prêteur

Lorsque vous souhaitez souscrire un crédit immobilier seul, vous pouvez tenter de convaincre la banque à qui vous vous adressez en proposant de domicilier vos revenus chez elle. Cette dernière peut dans ce cas gagner un nouveau client si vos comptes ne sont actuellement pas rattachés à cette banque.

Exemple d’emprunt immobilier seul vs en couple

Vous vivez seul et souhaitez emprunter 200 000 euros sur 25 ans. Vous avez un crédit auto de 200 euros et percevez des revenus à hauteur de 4 000 euros.

Hors assurance, le montant de la mensualité est de 1 072 euros. Votre taux d’endettement est de 31,8 %. Cela vous permet de conserver une marge si vous avez besoin de souscrire un petit crédit ensuite, pour des travaux notamment.

Imaginons à présent que vous soyez en couple. Votre conjoint gagne 3 000 euros. Vous avez cette fois un deuxième crédit auto à 200 euros. Dans ce cas, pour le même taux d’endettement, vous pourriez rembourser 1 826 euros de mensualité de prêt immobilier. Pour cette mensualité, vous pourriez emprunter près de 350 000 euros.

En clair, s’il est possible d’emprunter seul, la présence d’un co-emprunteur avec des revenus permet d’envisager un projet de plus grande ampleur.

Les questions frequemment posées sur l'achat seul

Quel salaire faut-il pour acheter seul ?

Pour acheter seul, le niveau de salaire requis est logiquement plus important que si vous achetez à deux.

Le salaire n’est pas le seul élément pris en compte. L’organisme prêteur regardera les revenus dans leur globalité. Les revenus demandés vont dépendre du montant du bien convoité, mais également de votre apport et du montant du prêt sollicité auprès de la banque.

De manière générale, votre mensualité de crédit peut représenter jusqu’au tiers environ de vos revenus. Évidemment, présenter dans son dossier un salaire confortable augmente vos chances d’obtenir un prêt. N’hésitez pas à consulter notre guide : quel salaire pour emprunter un montant spécifique (par exemple : salaire pour emprunter 250 000 €). 

Quel apport faut-il pour acheter seul ?

Généralement, pour obtenir un crédit immobilier, on estime que le montant de l’apport doit être équivalent à 10 % du prix d’achat global. Cependant, avec un tel apport et sachant que vous comptez acheter seul, il sera difficile d’obtenir un taux avantageux, voire à obtenir un prêt. Un apport équivalent au moins à 20 % du prix d’achat total sera donc recommandé pour obtenir un emprunt à un taux intéressant. Comme pour le salaire, plus votre apport est conséquent, meilleures seront vos conditions pour obtenir un prêt immobilier.

Comment améliorer son dossier pour obtenir un prêt immobilier ?

Si votre salaire et/ou votre apport ne sont pas suffisants, il existe des moyens pour améliorer votre dossier pour obtenir un prêt immobilier.

Présenter une situation financière stable, un reste à vivre conséquent, ou détenir votre argent dans la banque que vous sollicitez pour le prêt sont des éléments pouvant appuyer votre dossier. De plus, si vous êtes jeune ou primo-accédant, vous aurez un profil attractif pour l’établissement de crédit. N’hésitez pas également à consulter un courtier spécialiste en crédit immobilier. Il pourra optimiser votre demande de prêt.