Prêt viager hypothécaire

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 juin 2023 .
Temps de lecture : 8 min

Le prêt viager hypothécaire est un crédit, souscrit dans le but de financer un projet personnel. Il permet de disposer d’une somme d’argent en utilisant la valeur de son patrimoine immobilier comme garantie. Lorsque l’emprunteur décède, l’organisme qui a accordé le prêt se rembourse en réalisant la vente du bien immobilier. Il ne doit pas être confondu avec la vente en viager et l'hypothèque classique. 

Quelles sont les conditions pour profiter de ce système ? Quelles sont exactement les obligations de l’emprunteur, et comment fonctionne ce prêt dans le temps ? Nos réponses.

Qu’est-ce-que le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est une solution de financement qui permet à un particulier de disposer d’une somme d’argent via un emprunt, en plaçant comme garantie un bien immobilier dont il est propriétaire. Celui-ci est consenti sans assurance-décès. La somme ainsi empruntée peut servir à financer tout type de projet : achat d’une nouvelle voiture, voyage, aide financière aux enfants ou encore règlement d’un séjour en maison de retraite.

Un prêt idéal ? Oui, car le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter une somme d'argent tout en restant légalement le propriétaire du bien mis en garantie. De plus, il n’y a aucune obligation de rembourser le prêt de son vivant.

À noter toutefois que le prêt viager hypothécaire est commercialisé uniquement par des établissements spécialisés.

Bon à savoir Du prêt viager hypothécaire ont découlé deux variantes de prêts, en 2015 puis 2022 : le prêt avance mutation et le prêt avance rénovation. Ce dernier est proposé uniquement aux personnes modestes voire très modestes. Le but de ces prêts est de financer la rénovation (amélioration, confort ou économies d'énergie) des logements étiquetés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). La réglementation du prêt viager hypothécaire s'applique à ces deux variantes (sauf quelques exceptions).

À qui s’adresse le prêt viager hypothécaire ?

Pour solliciter un prêt viager hypothécaire, il faut obligatoirement être une personne physique majeure et résider dans le logement que l’on souhaite donner en garantie. En revanche, en théorie il n'y a aucune condition d'âge, de niveau de ressources (sauf pour le prêt avance rénovation) ou d'état de santé pour en profiter. En effet, il n'y a ni questionnaire médical à remplir, ni obligation d'assurer le prêt.

Généralement, les quelques établissements de crédit qui le proposent le réservent toutefois à leurs clients âgés de 65 ans et plus.

Quelle différence entre prêt viager hypothécaire, vente en viager et hypothèque classique ?

Il ne faut pas confondre la vente en viager, l'hypothèque classique et le prêt viager hypothécaire. En effet, dans le cadre d'une vente en viager, la propriété du bien est transférée à l'acquéreur. Tandis que le prêt viager hypothécaire permet de rester propriétaire de son logement et de continuer à en disposer.

Concernant le prêt hypothécaire classique (c’est-à-dire un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur le bien immobilier), il contraint l’emprunteur à rembourser périodiquement une partie du capital ainsi que les intérêts. Alors qu’à l’inverse, le prêt viager hypothécaire permet de ne pas rembourser le capital ni les intérêts jusqu’à sa mort.

Les critères pris en compte pour obtenir un prêt viager hypothécaire

Pour effectuer une demande de prêt, il faut se rapprocher d’une banque ou d’un organisme de crédit. Celui-ci va alors s’attacher à étudier trois critères afin de déterminer la somme à laquelle il est possible de prétendre.

• Le bien immobilier et sa valeur : puisque le bien immobilier sert de garantie et est au cœur du prêt viager hypothécaire, l’évaluation de sa valeur est essentielle. Un expert indépendant, sélectionné par l’emprunteur ou par l’organisme de prêt, doit réaliser cette estimation.
• Ensuite, l’âge de l’emprunteur et du co-emprunteur (dans le cas d'un emprunt en couple) sera étudié. Le prêt viager hypothécaire consiste à la mise à disposition d’une somme d’argent sans remboursement. Logiquement, cette somme sera plus élevée pour un emprunteur jeune. 
• Enfin, le sexe a également une importance. En France, les femmes ont une espérance de vie plus élevée que celle des hommes (l’espérance de vie à la naissance atteint 79,3 ans pour les hommes et 85,4 ans pour les femmes en 2021 en France métropolitaine selon l’Insee). Elles peuvent ainsi prétendre à une somme d’argent plus importante qu’eux, à âge et situation égale.

En fonction de ces paramètres, le dossier sera étudié et le montant total du prêt sera par la suite communiqué à l’emprunteur. Celui-ci sera compris entre 15 et 75% de la valeur estimée du bien. Le contrat sera valable jusqu’au décès de l'emprunteur. Il est possible toutefois d’effectuer un remboursement anticipé ou même de réaliser une vente du bien hypothéqué.

A noterOn conseille de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté afin de savoir lequel des deux est le plus avantageux selon sa situation.  

Quelles sont les limites du prêt viager hypothécaire ?

Il existe plusieurs limites au système du prêt viager hypothécaire. La première, nous venons de l’évoquer, est celle du montant disponible. Un prêt viager hypothécaire ne permettra jamais d’obtenir 100% de la valeur du bien mis en garantie en guise de prêt.

Ainsi, se séparer du bien immobilier en le vendant peut parfois s’avérer plus intéressant sur le plan financier si on en n’a plus l’usage. Certes, une vente entraîne des frais et il peut s’agir parfois de procédures longues, mais il est judicieux de comparer chaque solution avant de prendre sa décision.

Deuxième limite du prêt viager hypothécaire : un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas garantir un prêt viager hypothécaire. Pour certains professionnels installés en libéral, il ne sera donc pas possible de se servir de son bien comme garantie.

Enfin, même en cas d’acceptation d’un prêt viager hypothécaire, des obligations incombent à l’emprunteur. Un bien hypothéqué doit être entretenu (ravalement de façade, entretien du jardin...). Si l’emprunteur ne répond pas à ses obligations, le créancier est en droit de réclamer le remboursement anticipé du prêt. Par ailleurs, si l’on souhaite mettre son bien en location, cela peut s’avérer compliqué. Il faut en effet obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur en amont, or celui-ci peut s’y opposer.

La fin du contrat de prêt viager hypothécaire

Il y a trois cas de figure où le contrat de prêt peut être clôturé : le remboursement anticipé, la vente du bien ou le décès de l'emprunteur.

Remboursement anticipé

Il est possible de rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue initialement dans le contrat. Toutefois, le prêteur peut refuser le remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10% du capital prêté. Le contrat peut également prévoir une indemnité de remboursement anticipé (IRA) à verser au prêteur. 

Dans ce cas, le montant de l’indemnité varie selon la date du remboursement et suivant le mode de mise à disposition du prêt (capital versé en une fois ou capital versé périodiquement).

Vente du bien hypothéqué

Si l’emprunteur décide de vendre le bien ou de céder l’usufruit, il doit prévenir le prêteur. Si celui-ci conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il est en droit de demander une expertise. Si c’est le cas et que l'estimation est supérieure, le prêteur peut saisir le bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.

Décès de l'emprunteur

Le décès de l’emprunteur met fin au contrat de prêt. La situation varie ensuite selon que les héritiers souhaitent vendre le bien ou le conserver. S'ils ne souhaitent pas le garder, la banque se charge de vendre le bien immobilier pour se rembourser. Si le montant de la vente est supérieur au capital ayant été versé et le total des intérêts calculés, les héritiers peuvent percevoir la différence. Dans le cas contraire, ils n'auront rien à régler. En revanche, s’ils veulent rester propriétaires du bien ils doivent régler au prêteur la dette, le capital et les intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat.

FAQ prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, c’est quoi ?

Le prêt viager hypothécaire est un crédit qui permet à un emprunteur d'obtenir un prêt en contrepartie du placement d’un bien immobilier dont il est propriétaire en garantie. Ce type de prêt présente le double avantage de rester légalement le propriétaire du logement et de ne pas avoir à rembourser le prêt de son vivant. Le montant sollicité peut financer par exemple l’achat d’un nouveau véhicule, un voyage, ou encore une aide financière à un proche.

Qui peut souscrire un prêt viager hypothécaire ? 

Légalement, il suffit simplement d’être une personne physique majeure et d’être propriétaire d’un bien dans lequel on vit pour solliciter un prêt viager hypothécaire. En effet, il n'y a aucune limite d'âge ou d’état de santé pour en bénéficier, ni même de niveau de ressources (à l'exception du prêt avance rénovation). L'établissement de crédit ne peut exiger de questionnaire médical ou d’assurance de prêt. Par conséquent, c’est un prêt d’ordinaire plutôt proposé aux emprunteurs de 65 ans et plus.

Quelle différence avec la vente en viager et l’hypothèque classique ?

Les termes “vente en viager”, “hypothèque classique” et “prêt viager hypothécaire” sont à bien dissocier. La vente en viager ne permet pas de rester propriétaire de son bien, seulement d’en garder l’usufruit. À l’inverse, dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire il est possible de rester propriétaire de son bien et de continuer à en disposer librement. Enfin, le prêt hypothécaire classique contraint l’emprunteur à rembourser périodiquement une partie du capital ainsi que les intérêts. Tandis que le prêt viager hypothécaire ne rend pas obligatoire le remboursement du crédit de son vivant.