Imposition des revenus locatifs

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 22 avril 2025 .
Temps de lecture : 13 min

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous interrogez sur l’imposition de vos revenus locatifs ? Vous vous demandez quels sont les régimes fiscaux applicables à la location vide ou meublée, et comment vous pouvez réduire l’impact fiscal de vos loyers perçus ?

L’immobilier locatif peut être une source de revenus intéressants, mais, en comprenant les règles fiscales qui s’appliquent, vous pouvez éviter toute mauvaise surprise.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail les différentes façons dont vos revenus locatifs peuvent être imposés, ainsi que des stratégies pour optimiser votre fiscalité. Vous y découvrirez aussi les dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent vous aider à réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier.

Les bases de l'imposition des revenus locatifs

L'imposition des revenus locatifs désigne le processus par lequel l'État prélève une part des revenus générés par la location d'un bien immobilier. Ces revenus sont soumis à des règles fiscales spécifiques, et leur imposition peut varier en fonction du type de location et du régime fiscal choisi. Comprendre les bases de cette imposition est essentiel pour optimiser sa gestion fiscale et éviter des erreurs.

Définition des revenus locatifs imposables

Les revenus locatifs imposables désignent les sommes que le propriétaire perçoit en contrepartie de la location d'un bien immobilier. Ces revenus incluent le montant des loyers perçus, qui correspond à la somme payée par le locataire pour l'utilisation du bien, ainsi que les charges récupérables, c'est-à-dire les sommes que le locataire a payées mais que le propriétaire doit lui reverser.

Les indemnités d'occupation peuvent également être considérées comme des revenus locatifs, il s'agit de compensations financières perçues dans certaines situations où le bien est occupé sans contrat de location formel.

Il convient de souligner que seules les recettes nettes sont soumises à l'impôt. Cela signifie que les montants doivent être calculés après déduction des charges et dépenses liées à la gestion du bien, comme les frais de réparation, les assurances, ou encore les taxes foncières.

Les deux types de location et leurs régimes fiscaux

Les revenus d’un investissement locatif peuvent être générés par différents types de location, et chaque type bénéficie de régimes fiscaux distincts. Voici les deux principaux :

• Location nue (location vide). Dans ce cas, le bien est mis en location sans meuble, c'est-à-dire de manière traditionnelle. Le régime fiscal applicable à ce type de location est l'impôt sur le revenu (IR). Selon le montant des revenus générés, le propriétaire pourra choisir entre : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.
• Location meublée. Dans cette situation, le bien immobilier est loué avec des meubles et équipements permettant au locataire de vivre dans le logement sans avoir à apporter de mobilier. Le régime fiscal pour la location meublée est plus avantageux que pour la location nue, car les revenus sont classés sous les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe, là aussi, deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

Imposition des revenus locatifs d'un logement vide (location nue)

Lorsque vous louez un bien immobilier vide (c’est-à-dire non meublé), les revenus que vous en tirez sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais le régime fiscal applicable dépend de plusieurs facteurs, comme le montant des loyers perçus.

En fonction de ces éléments, vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel. Examinons ces deux régimes ainsi que la méthode pour calculer le revenu foncier imposable.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si le montant total des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 euros par an. Ce régime est un mode d’imposition simplifié qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers, sans avoir à justifier des charges réelles.

Cela signifie que seulement 70% de vos revenus fonciers seront imposables. L’administration fiscale considère que les 30% restants correspondent à vos charges (entretien, réparations, frais divers). Il n’est pas nécessaire de détailler vos charges, ce qui rend ce régime facile à gérer. Il suffit de déclarer le montant total des loyers perçus dans la déclaration de revenus. Vous devez inscrire vos revenus fonciers dans la déclaration 2042. Les loyers sont reportés dans le cadre prévu à cet effet.

Ce régime est donc particulièrement avantageux pour les petits investisseurs, mais il présente un inconvénient : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (comme les frais de gestion, la taxe foncière, ou les travaux d’entretien). Si vos charges réelles sont élevées, vous pourriez trouver le régime réel plus intéressant.

Le régime réel

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le montant total des loyers perçus dépasse 15 000 euros par an, mais vous pouvez également décider d’opter pour ce régime si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Il vous permet de déduire toutes les charges réelles que vous supportez pour la gestion de vos biens, telles que les frais de gestion, les travaux de réparation, la taxe foncière, etc. Cette option est intéressante si vos charges réelles dépassent la somme déduite pour l’abattement du régime micro-foncier.

Calcul du revenu net foncier. Après avoir déduit toutes les charges, le montant restant constitue le revenu net foncier. Ce revenu net sera ajouté à vos autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu.

Imposition des revenus locatifs d'un bien meublé

Lorsque vous louez un bien meublé, que ce soit à titre de location meublée de longue durée ou de location meublée de tourisme, l’imposition de vos revenus varie en fonction de plusieurs critères, dont le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces deux régimes ont des implications fiscales différentes, et il est crucial de comprendre les distinctions, notamment en ce qui concerne le régime micro-BIC et le régime réel.

Distinction entre location meublée de longue durée et meublés de tourisme

La location meublée de longue durée correspond à la location d’un bien pour une période supérieure à un mois, avec un bail standard. Elle est généralement soumise aux régimes fiscaux classiques : micro-BIC ou réel.

En revanche, les meublés de tourisme (location de courte durée) sont souvent soumis à des règles spécifiques, notamment en matière de déclaration et de régulation des loyers. Il est essentiel de bien distinguer ces deux types de locations, car cela impacte la fiscalité et les obligations administratives, comme l'enregistrement auprès de la mairie pour les meublés de tourisme.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs de la location meublée n’excèdent pas 77 700 euros par an pour la location meublée classique et pour les meublés de tourisme classés. Ce régime simplifié vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, sans avoir à justifier des charges réelles. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.).

Pour les meublés de tourisme non classés, le régime s’applique si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros, pour un abattement de 30%. Pour déclarer ces revenus il suffit de déclarer les recettes locatives dans la déclaration de revenus 2042 C PRO dans la case « revenus BIC ».

Le régime réel

Le régime réel est celui qui s’applique automatiquement lorsque vos revenus excèdent le plafond déterminé par votre statut locatif (meublé longue durée, meublés de tourisme, etc.). Comme pour la location nue, le régime réel peut s’avérer plus avantageux si vous avez des charges importantes (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).

Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles que vous supportez pour la gestion de votre bien meublé, ce qui peut réduire votre base imposable.

À noter que si vos recettes annuelles dépassent 77 700 euros pour la première ou la deuxième année, vous avez la possibilité de bénéficier du régime micro-BIC pendant une année supplémentaire. Dans ce cas, le bénéfice imposable sera calculé en soustrayant un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les meublés de tourisme classés et 30% pour les meublés de tourisme non classés) sur vos recettes, sans possibilité de déduire les charges.

Taux d'imposition et prélèvements sociaux

Revenus fonciers (location nue)

Les revenus fonciers sont ajoutés au revenu global du foyer fiscal et soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif. Les tranches d'imposition pour 2025 sont les suivantes :

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont soumis à des prélèvements sociaux de 17,2%.

Revenus BIC (location meublée)

Les revenus de la location meublée, soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sont également soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Optimisation fiscale : comment réduire l'impôt sur les revenus locatifs ?

Choisir le régime fiscal le plus adapté

Le choix du régime fiscal est déterminant pour l’optimisation des revenus locatifs. Le régime micro-foncier est simple et offre un abattement forfaitaire, mais peut ne pas convenir en cas de charges élevées, notamment les travaux de rénovation ou les intérêts d'emprunt. Dans ce cas le régime réel permet de déduire une large gamme de charges, mais il est plus complexe.

Déduire toutes les charges possibles (régime réel)

Sous le régime réel, veillez à déduire toutes les charges admissibles, comme les frais de gestion, les travaux, l’assurance, et les intérêts d'emprunt. Cette déduction permet de réduire considérablement le revenu imposable.

Parmi les charges déductibles, on trouve :

• Les intérêts d’emprunt : si vous avez contracté un prêt pour acheter le bien, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt payés au cours de l’année.
• Les travaux d’entretien et de réparation : vous pouvez déduire le coût des réparations et des améliorations liées à l’entretien de votre bien (remplacement du mobilier, peinture, etc.).
• Les frais de gestion : si vous passez par une agence pour gérer votre location, vous pouvez déduire les frais de gestion.
• Les charges de copropriété : si votre bien est situé dans une copropriété, vous pouvez déduire votre part des charges.
• L’amortissement du bien : vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier ainsi que son mobilier (c’est-à-dire répartir son coût sur plusieurs années). L’amortissement du bien peut durer entre 20 et 30 ans, celui du mobilier peut durer de 5 à 10 ans.
• Calcul du revenu imposable : le revenu net foncier est calculé en déduisant toutes les charges et amortissements des recettes locatives. Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous pouvez obtenir un déficit foncier, qui pourra être imputé sur vos autres revenus et ainsi réduire votre impôt sur le revenu.

Profiter du déficit foncier (location nue)

Si vos charges sont supérieures à vos loyers perçus (c’est-à-dire si vous enregistrez un déficit foncier), ce déficit peut être déduit de votre revenu global. Toutefois, cette déduction est limitée à 10 700 euros par an. Si vous réalisez des travaux d’amélioration de la performance énergétique, ce plafond est porté à 21 400 euros jusqu’en 2025.

Exemple de déficit foncier

Supposons que vous perceviez 10 000 euros de loyers, mais que vous ayez des charges déductibles s’élevant à 12 000 euros (frais de gestion, travaux, etc.). Votre déficit foncier est de : 12 000 € - 10 000 € = 2 000 €.

Ce déficit de 2 000 euros pourra être déduit de votre revenu global, réduisant ainsi votre base imposable et donc votre impôt.

Qu’en est-il du déficit foncier en location meublée ? Si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez créer un déficit foncier et l’imputer sur vos autres revenus. Cependant, contrairement à la location nue, le déficit foncier en location meublée ne peut pas être imputé sur vos autres revenus (sauf si vous êtes en statut LMP et que vous remplissez certaines conditions).

Envisager le statut LMP (location meublée)

Les statuts LMP (Location Meublée Professionnelle) et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permettent tous deux de proposer un bien en location meublée, que ce soit pour de la location saisonnière ou à long terme. La principale différence réside dans les conditions d’éligibilité.

Le statut LMNP est réservé aux particuliers qui exercent cette activité de manière occasionnelle, sans que cela constitue leur principale source de revenus. Pour en bénéficier, il faut avoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par an et que ces revenus ne représentent pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

En revanche, le statut LMP s'applique aux personnes dont la location meublée constitue une activité principale. Pour en bénéficier, il faut avoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an et que ces revenus locatifs dépassent les autres sources de revenus du foyer, comme les salaires ou autres revenus fonciers. Si les conditions de LMNP ne sont plus remplies, par exemple si les revenus locatifs dépassent 23 000 euros, le statut passe automatiquement à LMP.

Dispositifs de défiscalisation immobilière

Le dispositif Denormandie (ancien avec travaux)

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l'immobilier ancien rénové, situé dans des zones spécifiques (labellisées "Cœur de ville" ou avec une convention d'ORT).

Les conditions incluent des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’investissement, réalisés par un professionnel certifié RGE. Le bien doit être loué nu entre 6 et 12 ans, avec un loyer plafonné. La réduction d’impôt, elle, varie de 12% à 21% du prix de revient (achat + travaux), dans la limite de 5 500 euros par m² et 300 000 euros.

Le dispositif Loc'Avantages (conventionnement avec l'ANAH)

Le dispositif Loc'Avantages, lancé en mars 2022 pour remplacer le programme "Louer Abordable", vise à encourager les propriétaires à louer leurs biens à des prix modérés en échange de réductions fiscales.

Pour bénéficier de Loc'Avantages, les propriétaires doivent signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et respecter des critères, notamment louer un bien non meublé, respecter les plafonds de loyers et de ressources, et garantir des normes de performance énergétique. L'engagement de location doit durer au moins 6 ans.

Le dispositif comprend trois niveaux de loyers (Loc1, Loc2, Loc3), qui offrent des réductions fiscales allant de 15% à 65%, selon le pourcentage de réduction du loyer par rapport au marché. Loc'Avantages contribue à répondre à la crise du logement en augmentant l'offre de logements abordables et en favorisant la mixité sociale, tout en régulant les loyers dans les zones tendues et en incitant à la location de biens vacants dans les zones moins tendues.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'immobilier ancien situé dans des zones protégées, comme les secteurs sauvegardés ou les quartiers anciens dégradés, de bénéficier d'une réduction d'impôt significative sur les travaux de rénovation.

Ce programme est particulièrement destiné aux bâtiments historiques ou patrimoniaux, nécessitant un suivi par un architecte des Bâtiments de France pour garantir la qualité des rénovations. La réduction d'impôt varie entre 22% et 30% du montant des travaux réalisés, dans une limite de 400 000 euros par an. Ce dispositif est idéal pour les foyers fortement imposés ou les investisseurs souhaitant valoriser le patrimoine architectural tout en réduisant leur imposition.

Questions fréquentes sur l’imposition des revenus locatifs

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la déclaration annuelle des revenus, sous les rubriques spécifiques. Selon le régime fiscal choisi, il peut être nécessaire de remplir des annexes spécifiques.

Puis-je bénéficier d'une exonération d'impôt sur mes revenus locatifs ?

Il existe certaines exonérations, notamment pour les loyers perçus dans le cadre de la location de logements sociaux ou lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à un seuil spécifique. Les exonérations dépendent également des dispositifs de défiscalisation utilisés.

Quelle est la fiscalité de la location saisonnière ?

La fiscalité d’une location saisonnière est différente pour un bien de tourisme non classé ou un bien de tourisme classé et les chambre d’hôtes. Pour les premiers, vous avez le choix entre le régime réel ou le régime micro-BIC à condition de ne pas générer plus de 15 000 euros de revenus locatifs. Dans le second cas, le même principe s’applique à la différence que le plafond pour bénéficier du régime micro-BIC est à 77 700 euros.