Imposition des revenus locatifs

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 30 juin 2023 .
Temps de lecture : 14 min

Vous êtes propriétaire et vous percevez des revenus locatifs pour un bien mis en location ? Vous allez devoir payer des impôts sur les sommes perçues. Toutefois, le régime fiscal dont vous dépendrez sera différent en fonction du mode de location pour lequel vous optez. En effet, tous les revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers.

• Dans le cas d'une location vide, les revenus perçus sont des revenus fonciers. Vous aurez alors à choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel pour votre mode d’imposition.
• Dans le cas d'une location meublée (en LMP ou LMNP), vos revenus seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Par ailleurs, ce n'est pas l’intégralité des revenus locatifs qui sont taxés. Certaines déductions (de frais ou de charges) ou abattements viennent réduire la note. Les propriétaires ayant investi dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, Borloo, Denormandie...) bénéficient également de réductions d’impôt.

Outre le régime fiscal choisi, le montant d’impôt à payer sur les revenus locatifs sera différent d’un contribuable à un autre, en fonction de son taux marginal d’imposition. Les revenus locatifs viennent en effet s’ajouter aux autres revenus (salaires, pensions, etc.) dans le revenu imposable. Revenu global auquel doit s’appliquer un certain taux d’imposition.

L’imposition des revenus locatifs d’un logement vide

Si vous possédez un bien (appartement ou maison) et que vous le louez vide, sachez que les loyers que vous percevez pour cette mise en location sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Deux régimes d’imposition sont applicables aux loyers provenant des locations vides (non meublées) :

• Si ces loyers, hors charges locatives, sont inférieurs à 15 000 euros annuels, vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel.
• Sinon, vous devez déclarer vos loyers selon le régime réel.

Bon à savoirLe choix du régime concerne l'ensemble des revenus fonciers au sein d'un même foyer fiscal. Il n'est pas possible d'avoir une location soumise au régime micro-foncier et une autre au régime réel.

Le régime du micro-foncier

Réservé aux foyers fiscaux dont les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros par an, ce régime fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement correspond à une déduction globale censée représenter vos charges en tant que propriétaire (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, travaux...). Vous serez donc imposé sur seulement 70 % de vos revenus fonciers bruts.

Pour faire votre déclaration dans le cas du régime micro-foncier en 2023, il faut reporter le montant brut des revenus fonciers obtenus en 2022 dans la case 4BE de la déclaration de revenus. C’est l’administration fiscale qui appliquera ensuite sur ce montant l’abattement de 30 %.

Le régime réel

Le régime réel est optionnel quand les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros, mais obligatoire quand ces derniers excèdent 15 000 euros.

L'avantage du régime réel consiste à déduire de vos revenus fonciers la somme exacte de vos frais et charges cumulés sur l'année. Car parfois, cette somme excède l'abattement forfaitaire de 30 %. Les charges retenues pour le régime réel sont : les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion locative, les travaux de rénovation ou d’entretien, les intérêts d'emprunts contractés pour l'achat des logements donnés en location...

Si la différence entre vos revenus et vos charges est négative, vous êtes en déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit foncier du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans, à partir du moment où vous êtes en bénéfice foncier. 

Si vous avez choisi le régime réel, il faudra remplir les revenus fonciers à l'aide du formulaire 2044 de la déclaration de revenus (en plus du formulaire classique 2042). Vous n’avez pas besoin de produire tous les justificatifs de vos charges mais veillez malgré tout à les conserver en cas de contrôle fiscal.

A savoirSi vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Exemples de calcul des revenus imposables

Imaginons un propriétaire qui touche 15 000 euros de loyers par an pour la location de son logement vide.

Au régime micro-foncier, ces 15 000 euros se verront appliquer un abattement forfaitaire de 30 %. Donc les revenus imposables seront de 10 500 euros (15 000 euros de loyers – 4 500 de charges déductibles).

Au régime réel, le propriétaire pourra déduire les charges pour leur montant exact, soit par exemple : 2 000 euros de taxe foncière, 1500 euros de frais de gestion locative, 1800 euros d’intérêts d’emprunt, 1200 euros de travaux de rénovation. Les revenus locatifs imposables seront donc de 8500 euros (15 000 euros de loyers moins 6 500 euros de charges).

L’imposition des revenus locatifs d’un bien meublé

Si vous possédez un bien (appartement ou maison) et que vous le louez meublé, sachez que les loyers que vous percevez pour cette mise en location sont imposables comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Selon le montant des recettes perçues, vous vous voyez appliquer le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. A moins que vous ne soyez exonéré : c’est le cas pour la location d’une pièce de votre résidence principale à condition que cette location soit occasionnelle, et que vos revenus soient inférieurs à 760 euros par an, ou si la location régulière mais que le loyer de la location est raisonnable : maximum 192 euros par m2 en Ile de France, ou 142 euros par m2 ailleurs en France.

Le régime du micro-BIC

Ce système de déclaration simplifié s'applique de façon automatique, sauf choix contraire, aux bailleurs qui ont perçu moins de 72 600 euros de revenus locatifs en 2022 (ce plafond passera à 77 700 euros pour les loyers perçus en 2023).

Après que le propriétaire ait reporté ce montant sur sa déclaration de revenus, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % (correspondant aux loyers et charges perçues) et soumet au barème progressif 50 % de ce revenu foncier brut. Cela signifie par exemple que si vous percevez 50 000 euros de loyers par an, seuls 25 000 euros seront soumis à imposition.

Aucune charge ne peut plus être imputée, puisque le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.

Bon à savoirSi vous louez un logement classé “meublé de tourisme”, l’abattement forfaitaire passe à 71 %. Dans cette hypothèse, le plafond qui permet de relever du régime micro-BIC est de 176 200 euros.

Le régime réel

Vous pouvez déduire toutes vos charges sans exception (intérêts d’emprunt, travaux, entretien, frais de gestion location, amortissement du bien correspondant à sa perte de valeur...) du montant de vos revenus locatifs. Voire créer un déficit foncier. Par exemple, lorsque vos charges sont supérieures à 50 % de vos recettes et dépassent l'abattement forfaitaire. Ou bien si elles dépassent 71 % de vos recettes dans le cas du meublé de tourisme. Le régime réel peut s’avérer avantageux, mais il est plus complexe que le micro-BIC car il nécessite de tenir une comptabilité sérieuse et à jour.

Si vous êtes soumis au régime réel, il faudra remplir les revenus fonciers à l'aide du formulaire 2033 de la déclaration de revenus. Celle-ci comporte un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Exemples de calcul des revenus imposables

Imaginons un propriétaire qui touche 50 000 euros de loyers par an pour la location de son logement meublé.

Au régime micro-BIC, ces 50 000 euros se verront appliquer un abattement forfaitaire de 50 %. Donc les revenus imposables seront de 25 000 euros (50 000 euros de loyers – 25 000 de charges déductibles).

Au régime réel, le propriétaire pourra déduire les charges pour leur montant exact, soit par exemple : 4 000 euros de taxe foncière, 3 500 euros de frais de gestion locative, 2 500 euros d’intérêts d’emprunt, 4 500 euros de travaux de rénovation. Les revenus locatifs imposables seront donc de 35 500 euros (50 000 euros de loyers moins 14 500 euros de charges).

Dans notre exemple, les revenus imposables seront donc inférieurs si vous choisissez le régime micro-BIC par rapport au régime réel. En revanche, dans l’hypothèse où vous avez des charges bien plus élevées que 14 500 euros (par exemple : 30 000 euros), les revenus imposables seront inférieurs avec le régime réel : 20 000 euros (50 000 euros de loyers moins 30 000 euros de charges).

Quel taux d’imposition sur les revenus locatifs ?

Pour savoir combien d’impôts il va payer sur ses revenus locatifs, un propriétaire doit prendre en compte plusieurs éléments.

Tout d’abord, il doit déterminer, en fonction du régime fiscal pour lequel il a opté (micro-foncier, micro-BIC ou régime réel), le montant des loyers qui sera effectivement soumis à imposition, une fois l’abattement forfaitaire appliqué ou les charges éligibles déduites.

Sur ce montant, il va tout d’abord être imposé au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Puis, il va aussi être imposé au titre de l’impôt sur le revenu à un certain taux, variable selon les propriétaires. En effet, le taux d’imposition sur les revenus locatifs dépend du taux marginal d’imposition du contribuable, c’est à dire le taux qui s’applique à l’ensemble de ses revenus cumulés (salaires, pensions, revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, etc.). Il existe 5 tranches marginales d’imposition actuellement en France : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.

Ainsi, pour simplifier les choses, voici le barème à retenir pour l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu : 

• Tranche marginale à 0 % = taux d’imposition sur les revenus fonciers de 17,2 % (uniquement les prélèvements sociaux) ;
• Tranche marginale à 11 % = taux d’imposition sur les revenus fonciers de 28,2 % ;
• Tranche marginale à 30 % = taux d’imposition sur les revenus fonciers de 47,2 % ; 
• Tranche marginale à 41 % = taux d’imposition sur les revenus fonciers de 58,2 % ;
• Tranche marginale à 45 % = taux d’imposition sur les revenus fonciers de 62,2 % ;

Reprenons l’exemple présenté plus haut d’un propriétaire qui loue un logement vide et qui touche 15 000 euros de loyers annuels, et supposons que ce contribuable soit imposé à un TMI de 11 %.

Au régime micro-foncier, ses revenus locatifs imposables s’élèvent à 10 500 euros. Il paiera donc 1 806 euros au titre des prélèvements sociaux (17,2 % appliqués à 10 500 euros) et 1 155 euros au titre de l’impôt sur le revenu (TMI à 11 % appliqué à 10 500 euros). Soit un total de 2 961 euros sur les 15 000 euros de revenus bruts encaissés pour la location du bien.

Au régime réel, ses revenus locatifs imposables s’élèvent à 8 500 euros. Il paiera donc 1 462 euros au titre des prélèvements sociaux (17,2 % appliqués à 8 500 euros) et 935 euros au titre de l’impôt sur le revenu (TMI à 11 % appliqué à 8 500 euros). Soit un total de 2 397 euros sur les 15 000 euros de revenus bruts encaissés pour la location du bien.

Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?

De manière générale, il n'est pas possible de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs en France, car les loyers sont considérés comme des revenus imposables.

Cette règle souffre cependant d'une exception, dans le cadre de la location d’une pièce de votre résidence principale : 

• si vous la louez de manière occasionnelle et que vos revenus ne dépassent pas 760 euros par an, vous êtes exonéré d’impôts sur les revenus locatifs ;
• idem si vous la louez habituellement mais à un loyer dit “raisonnable” (192 euros par m2 en Ile de France, 142 euros par m2 dans les autres régions).

Il existe par ailleurs des moyens de réduire la charge fiscale sur vos revenus locatifs :

• Choisir le régime fiscal adapté à votre situation : régime micro-foncier/micro-BIC ou réel, en fonction du type de bien loué (meublé ou vide) et des revenus tirés de cette location. Vous pourrez donc soit profiter d’un abattement forfaitaire sur vos revenus (30 ou 50 % selon le type de location), soit vous pourrez déduire vos charges (intérêts, travaux, entretiens, frais de gestion...) du montant de vos revenus, voire créer un déficit foncier (notamment en faisant des travaux de rénovation de votre logement).
• Profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière : pour renouveler/améliorer le parc immobilier français et permettre aux investisseurs de réduire leur assiette d’impôt, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs dispositifs vous permettant de bénéficier de réductions d’impôts.

ConseilIl est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils sur la meilleure manière de gérer les impôts sur les revenus locatifs.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Parmi les dispositifs les plus connus, on peut citer Pinel, Denormandie ou encore Loc'Avantages. Ces dispositifs d'investissement locatif ne répondent pas aux mêmes règles. Celles-ci varient selon le type de logement pour lequel vous investissez, et selon leur localisation par exemple.

Le dispositif Pinel

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts via le dispositif Pinel, vous devez respecter certaines conditions. D’une part, vous devez êtes fiscalement domicilié en France et avoir réalisé au maximum deux investissements immobiliers locatifs par an, entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

D’autre part, ledit logement doit se situer en zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire une zone de tension locative. Par ailleurs, il doit s’agir d’un bien neuf, ou d’un bien en état futur d’achèvement (à construire ou en construction), ou un logement faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation, représentant au moins 25 % du coût total du bien. 

Enfin, le logement doit être situé dans un immeuble collectif, et doit être loué vide (non meublé) comme résidence principale, durant minimum 6 ans à un locataire qui n’appartient pas à votre foyer fiscal. Sachant qu’il ne peut pas être mis en location plus d’un an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. Le logement doit être loué à une personne dont les ressources ne doivent pas accéder un certain plafond. Et le montant du loyer appliqué est également plafonné.

Sous réserve de bien respecter ces règles, l’investisseur peut alors obtenir une réduction d'impôt équivalente à 10,5 %, 17,5 % ou 17,5 % du coût de l'acquisition immobilière selon la durée de la location : 6, 9 ou 12 ans (puis 9 %, 12 %, 24 % en 2024).

Le dispositif Denormandie

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts via le dispositif Denormandie, vous devez respecter les mêmes conditions que pour le dispositif Pinel, à la différence que le logement dans lequel vous investissez doit être un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou d’un local transformé en usage d'habitation. Sachant que les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Par ailleurs, le bien doit être situé dans certaines communes, notamment celles dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important, celles en zone labellisée “Cœur de ville”, ou encore les communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

Si vous respectez toutes les conditions énoncées, vous pouvez obtenir une réduction d'impôt équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l'acquisition immobilière. Le taux varie selon la durée d’engagement de la location : 6, 9 ou 12 ans. A savoir que vous pouvez cumuler les deux dispositifs (Pinel et Denormandie), mais pas sur le même logement, et dans la limite de deux logements pour une même année.

Le dispositif Loc’Avantages

Vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal via le dispositif Loc’Avantages, en mettant en location un logement dans certaines communes. Pour cela, vous devez signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). 

Ledit logement peut être récent ou ancien, avec ou sans travaux, tant qu’il est loué vide pour l'habitation principale, et qu’il justifie d’un certain niveau de performance énergétique globale. Comme pour les dispositifs Pinel et Denormandie, des conditions tenant au locataire (plafonds de ressource maximum) et ay loyer (plafond maximum) sont à respecter. Mais contrairement aux dispositifs énoncés, il n’est pas possible de cumuler cette réduction fiscale avec d’autres.

Enfin, le montant de cette dernière varie selon le type de convention signée avec l'Anah (avec ou sans intermédiation locative) et selon le montant des loyers fixés. Le taux de la réduction d’impôt fluctue donc entre 15 % au minimum et 65% au maximum. 

Questions fréquentes sur l’imposition des revenus locatifs

Quel régime fiscal s’applique pour la location d’un logement vide ?

Si vous louez un bien non meublé, les revenus que vous percevez sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si ces revenus sont inférieurs à 15 000 euros, vous êtes par défaut soumis au régime micro-foncier, mais pouvez choisir le régime réel. S’ils sont supérieurs à 15 000 euros, vous devez les déclarer selon le régime réel.

Dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges du montant de vos revenus locatifs (frais d’entretien, de réparation, réparations, frais d'agence pour la gestion du bien…). Mais si vous êtes soumis au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers et charges perçus. 

Quel régime fiscal s’applique pour la location d’un logement meublé ?

Si vous louez un bien meublé, les revenus que vous percevez sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux. Lorsqu’ils sont inférieurs à 72 600 euros pour l’année 2022 (ou 77 700 euros si perçus en 2023), vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC, mais pouvez choisir le régime réel.

Et lorsqu’ils sont supérieurs à 72 600 euros (ou 77 700 euros), vous devez les déclarer selon le régime réel. Vous pouvez alors déduire toutes vos charges du montant de vos revenus locatifs (taxe foncière, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation...). Si vous êtes soumis au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (et même 71 % si vous louez un logement classé “meublé de tourisme”). Le plafond pour relever du micro-BIC est alors de 176 200 euros. 

Peut-on ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?

Sauf cas d’exonération spécifique, il n'est pas possible de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs. En effet, les loyers que vous percevez sur vos propriétés sont considérés comme des revenus imposables. Il s’agit soit de revenus fonciers, soit de bénéfices industriels et commerciaux. Toutefois, vous pouvez réduire la charge fiscale sur vos revenus locatifs.

Pour cela, il convient de choisir le régime fiscal adapté à votre situation (type de logement, niveau de ressources), et/ou d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière. Ceux-ci sont cependant soumis à conditions.