Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 11 septembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Statut LMP ou LMNP : Quelles différences ? Quels points communs ?

Quelle est la différence entre les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? Comment déterminer le statut approprié en fonction de votre situation personnelle et fiscale ?

Quels sont les points communs entre les statuts LMP et LMNP ?

La location d’un bien meublé

Les statuts LMP et LMNP s’adressent aux propriétaires qui souhaitent louer leur(s) bien(s) en meublé. Si vous mettez en location un bien nu, vous ne pouvez bénéficier d’aucun de ces statuts.

Un logement meublé est un logement disposant d’un certain nombre d’éléments : lit avec couette ou couverture, rideaux ou volets dans les chambres, cuisine équipée, table et sièges, étagères de rangement, luminaires...

Ceux-ci ont vocation à permettre à tout locataire d’occuper le logement de manière “normale”, c’est-à-dire de “dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante” (article 25-4 de la du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

En revanche, peu importe que le bien loué soit neuf ou ancien.

La déclaration des revenus en « bénéfices industriels et commerciaux »

Que vous soyez un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), les revenus issus de votre location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (sauf si vous êtes un professionnel exerçant votre activité dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).

Selon le montant de vos revenus locatifs, vous pouvez alors relever de deux régimes distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel. Par défaut, si vous déclarez moins de 72 600 euros (en 2022) ou de 77 700 euros de revenus locatifs (en 2023), le régime micro-BIC s’applique. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% en cas de location d’un meublé classé “meublé de tourisme”) sur les loyers (charges comprises) perçus durant l’année.

Toutefois, en cas de dépassement de ces plafonds de revenus, ou si vous ne souhaitez pas relever du régime micro-BIC, vous êtes soumis au régime réel. Vous devez alors déduire de vos revenus locatifs certaines charges avec leur montant exact.

Plus d’infos sur l’imposition des revenus locatifs

A savoir Vous pouvez être exonéré d’impôt sur vos revenus locatifs dans l’hypothèse où vous êtes un particulier louant occasionnellement une pièce de votre résidence principale, et que vous percevez de cette location moins de 760 euros par an.

Quelles sont les différences entre les statuts LMP et LMNP ?

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location

Le législateur a prévu deux statuts distincts, selon le caractère professionnel ou non de l'activité de loueur. Pour différencier un professionnel d’un non-professionnel, la loi prend en compte le montant des revenus tirés de la location du bien, ainsi que le montant des autres revenus du foyer fiscal.

Plus précisément, pour bénéficier du statut LMP, vos recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 euros par an. Par ailleurs, elles doivent aussi représenter plus de 50% des revenus totaux de votre foyer fiscal (salaires, pensions, revenus fonciers d’une location vide, autres bénéfices industriels et commerciaux...). Ces deux critères sont cumulatifs. Si l’une ou l’autre des conditions n’est pas remplie, vous basculez d’office sous le régime LMNP.

Imaginons par exemple que votre location vous génère 40 000 euros de revenus locatifs. Vous dépassez bien le plafond de 23 000 euros vous faisant passer du statut non professionnel à professionnel. Mais si vous déclarez 60 000 euros au titre d’autres revenus, vos recettes locatives sont inférieures à 50% des revenus totaux de votre foyer fiscal. De fait, vous relevez du régime LMNP.

Des déclarations de revenus distinctes pour l’impôt sur le revenu

Au moment de la déclaration de revenus au printemps, les formulaires à compléter (sur papier ou en ligne) ne sont pas les mêmes selon que vous relevez du statut LMP ou LMNP.

Si vous êtes un loueur en meublé professionnel, vous devez remplir le formulaire n°2031 et indiquer les montants de vos recettes locatives et de vos charges déductibles. Vous devez ensuite reporter ce résultat dans les cases 5KP à 5MP si vous relevez du régime micro-BIC. En revanche, si vous choisissez le régime réel, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC, ou cases 5DF, 5EF ou 5FF de la déclaration 2042 C Pro.

Si vous relevez du statut LMNP, et que vous optez pour le régime micro-BIC, vous devez déclarer le montant des sommes que vous avez perçues dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD du formulaire n°2042 C PRO. Mais si vous optez pour le régime réel, vous devez indiquer le montant de vos recettes sur une déclaration professionnelle n°2031-SD, et reporter ces montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.

A savoir Si vous relevez du régime réel et que vous créez du déficit foncier, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global sans limitation de montant, dans le cas où vous êtes professionnel. Mais si vous n’êtes pas un loueur professionnel, vous ne pouvez déduire que jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier de vos revenus.

Des règles d’exonération des plus-values différentes

Si vous relevez du régime LMNP, sachez que les plus-values réalisées lors de la vente de votre bien sont imposées comme des plus-values privées. Elles sont donc imposables à l'impôt sur le revenu à hauteur de 19%. Et vous devez détenir votre bien depuis 22 ans pour être totalement exonéré d'impôt sur la plus-value à la cession.

Vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération partielle d’impôt sur la plus-value si vous revendez un bien détenu au moins depuis 6 ans. En effet, de la 6ème jusqu’à la 21ème année (incluse) de détention du bien, la plus-value à la cession est diminuée d'un abattement sur l'impôt de 6% par an jusqu’à la date de cession. Et de la 21ème à la 22ème année, le taux d’abattement est de 4%.

Les plus-values des LMP sont, quant à elles, traitées comme des plus-values professionnelles. Si vous exercez votre activité locative depuis plus de cinq années, et que celle-ci génère des revenus inférieurs à 90 000 euros HT par an, votre plus-value à la cession du bien sera totalement exonérée d’impôts (tout comme si vous possédez votre bien depuis plus de 15 ans). Si vos recettes locatives se situent entre 90 000 et 126 000 euros HT, l’exonération sera en revanche partielle.

Comment passer du LMNP au LMP, ou l’inverse ?

Il n’est pas possible de passer volontairement du LMNP au LMP (ou l’inverse). En effet, cela ne relève pas d’un choix volontaire du bailleur : celui-ci ne peut décréter seul de se définir comme loueur professionnel ou non.

Ce qui importe, c’est le fait de correspondre ou non aux critères d’éligibilité au statut LMP et donc de remplir ou non les conditions relatives aux revenus locatifs (au moins 23 000 euros de recettes, qui doivent représenter plus que les autres revenus du foyer).

Quand un propriétaire se retrouve dans une position où il n’est pas loin de remplir les conditions pour relever du statut LMP, il pourra “jouer” sur les montants des loyers ou les périodes de location de ses biens (c’est-à-dire louer un peu plus ou un peu moins cher et/ou souvent, en fonction de son objectif : rester LMNP ou devenir LMP). En maîtrisant ses revenus locatifs, il pourra ainsi espérer l’année suivante relever du régime souhaité.

Tableau récapitulatif : LMP vs LMNP

Voici un tableau récapitulatif des points communs et des différences entre les deux statuts.

Les points communs entre LMP et LMNP	Les différences entre LMP et LMNP
Des statuts qui s’adressent aux propriétaires bailleurs Des statuts qui s’adressent à ceux qui mettent en location un bien meublé Des revenus locatifs qui relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).	Le caractère professionnel ou non du loueur Le montant des revenus locatifs touchés : -> LMP : revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an ET supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal -> LMNP : revenus soit inférieurs à 23 000 euros par an, soit revenus inférieurs à la moitié des revenus totaux, soit les deux critères remplis Des déclarations de revenus distinctes Déficits imputables : => LMP : sur le revenu global sans limite de montant => LMNP : sur les revenus de même nature jusqu’à 10 700 euros. Exonération des plus-values : => LMP : exonération totale si recettes annuelles inférieures à 90 000 euros HT ; exonération partielle si recettes annuelles comprises entre 90 000 et 126 000 euros HT => LMNP : exonération totale si bien détenu + de 22 ans ; exonération partielle si bien détenu au minimum 6 ans

FAQ sur les statuts LMP et LMNP

Quels sont les points communs entre les statuts LMP et LMNP ?

Ces deux statuts s’adressent à tous ceux qui souhaitent louer leurs biens en meublé, c’est-à-dire aux biens suffisamment équipés pour permettre à un locataire de pouvoir y vivre immédiatement. Par ailleurs, dans les deux cas, les revenus issus de cette location sont imposables. Ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux peuvent alors s’appliquer selon le montant des revenus locatifs déclarés : le micro-BIC ou le régime réel. Le premier fonctionne sur un système d’abattement forfaitaire, tandis que le second consiste à déduire les charges exactes.

Comment distinguer les statuts LMP et LMNP ?

Les statuts LMP et LMNP ne s’appliquent pas aux mêmes types de loueurs. Le statut LMP est destiné à ceux qui tirent de cette activité de location des recettes à la fois supérieures à 23 000 euros par an et qui représentent également plus de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal. Les loueurs qui ne remplissent pas ces deux critères sont considérés comme non professionnels. Selon le statut LMP ou LMNP, les déclarations de revenus vont également différer. Attention à ne pas se tromper de cases lors de la déclaration, qui déterminera l’impôt sur le revenu à régler.

Statut LMNP ou statut LMP : lequel est le plus adapté à votre situation ?

Le statut LMP est généralement plus adapté aux propriétaires avec des recettes locatives annuelles élevées. Il en est de même si vous souhaitez bénéficier de déductions fiscales plus importantes, car en tant que LMP, vous pouvez déduire vos charges et amortir le coût du logement de manière plus avantageuse. En revanche, le statut LMNP convient plutôt aux propriétaires avec des recettes locatives plus modestes. Mais également à ceux qui ne se sentent pas capables de tenir une comptabilité complexe à jour, car si vos recettes locatives sont très élevées, la charge administrative le sera également.