Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 septembre 2024 .
Temps de lecture : 11 min

Primo accédant : comment bien acheter votre premier logement ?

Acheter son premier bien immobilier est une étape importante dans la vie de chacun. Beaucoup de Français rêvent d’accéder à la propriété. Pour y parvenir, il est nécessaire de bien préparer votre dossier de demande de crédit, surtout si vous êtes primo accédant. Comment éviter les erreurs les plus fréquentes ? Comment mettre toutes les chances de votre côté pour votre première acquisition ? Voici nos conseils.

Qu’est-ce qu’un primo accédant ?

Être primo accédant signifie réaliser pour la première fois un achat immobilier. Ce terme désigne les ménages réalisant leur première acquisition ou n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale dans les 2 dernières années. Au bout de deux ans en tant que locataires (ou hébergés à titre gratuit), ils sont de nouveau considérés comme primo-accédants. Ils peuvent à ce titre bénéficier des aides immobilières dédiées.

À noterIl est possible d’être considéré comme primo accédant même en étant déjà propriétaire. C’est le cas, par exemple, si vous êtes en location dans votre résidence principale mais possédez une maison secondaire ou avez réalisé un investissement locatif.

Quelles sont les aides financières pour les primo-accédants ?

Les primo-accédants bénéficient de plusieurs dispositifs d’aide financière pour faciliter leur accès à la propriété.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

La qualité de primo accédant apporte un avantage de poids : la possibilité de financer une partie de l’acquisition à l’aide d’un prêt à taux zéro, un emprunt sans frais de dossier ni intérêts. Pensé à l’origine pour faciliter les acquisitions de logements neufs, le PTZ est ouvert depuis 2015 à l’achat de logements anciens à réhabiliter.

Pour profiter du PTZ, des conditions de ressources sont demandées. Les revenus ne doivent pas excéder un certain plafond annuel selon la composition de la famille, mais aussi le lieu de résidence. Par exemple, pour un couple avec deux enfants en zone A (Paris et grande couronne), le revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser 73 500 € en 2024.

Le logement financé par le prêt à taux zéro doit devenir une résidence principale au plus tard 12 mois après la fin des travaux. Il est impossible de profiter de ce montage financier pour réaliser un investissement locatif.

Le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer :

• L’acquisition d’un logement ancien à rénover au sein de certaines zones.
• L’achat ou la construction d’un logement neuf dans des zones spécifiques.
• Le rachat de votre logement social.
• L’acquisition dans le cadre d’un contrat de location-accession ou d’un bail réel solidaire (BRS).
• L’achat d’un logement neuf avec TVA réduite ou la transformation d’un local en habitation.

Le logement est obligatoirement situé dans une zone éligible. Cette dernière détermine le montant du prêt à taux zéro (20 ou 50 % du coût de l’opération avec des plafonds). Le remboursement peut être différé de 2, 8 ou 10 ans en fonction des revenus du ménage. Dans tous les cas, le PTZ doit être remboursé 20 à 25 ans après son obtention.

Pensez à réaliser une simulation PTZ afin de vous situer dans votre projet.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Pour bénéficier du PAS, les ménages doivent respecter des plafonds de revenus similaires à ceux du prêt à taux zéro (PTZ). Ce dispositif est conçu pour accompagner les Français aux revenus modestes dans leur projet d’acquisition d’une résidence principale.

Le PAS offre des taux d’intérêt attractifs permettant de réduire le coût total de l’emprunt. Il est possible de financer l’intégralité du projet immobilier. Les frais de notaire sont réduits, les frais d’instruction de votre dossier plafonnés. Ce prêt est garanti par une sûreté réelle, comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers. Cette garantie est exonérée des taxes de publicité foncière.

Les plafonds de revenus fixés pour bénéficier du PAS sont stricts, limitant l’accès à ce dispositif pour certains ménages. Il n’est pas possible d’associer ce prêt à un crédit immobilier « classique ».

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné permet de financer l’achat d’un logement neuf ou ancien avec ou sans travaux. Il offre des taux d’intérêt plafonnés. Contrairement au PTZ ou au PAS, le prêt conventionné n’est pas soumis à des conditions de ressources. Il est accessible à un plus grand nombre de ménages.

Le prêt accession d’Action Logement

Ce prêt est réservé aux collaborateurs d’entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Le montant et les conditions dépendent des ressources du ménage comme de la localisation du bien.

Le prêt Action Logement finance jusqu’à 30 000 € de votre projet d’acquisition ou de construction de votre résidence principale. Son taux d’intérêt est très avantageux (1 %).

Le prêt épargne logement grâce au Plan épargne logement (PEL)

Le PEL permet de bénéficier d’un prêt à taux préférentiel après une phase d’épargne d’au minimum 4 ans. Le taux du prêt est fixé à l’ouverture du PEL. Vous pouvez utiliser les droits acquis sur votre PEL pour financer l’achat de votre résidence principale. Le montant du prêt dépend des intérêts contractés pendant la phase d’épargne.

Le prêt social location-accession (PSLA)

Le PSLA permet d’acquérir un logement neuf en deux temps. Vous débutez comme locataire puis vous levez l’option d’achat. Pendant la phase locative, une part du loyer est capitalisée pour constituer un apport. La TVA est réduite à 5,5 % et vous êtes exonéré de taxe foncière durant 15 ans. Vous disposez d’une garantie de rachat et de relogement en cas de difficulté.

Les aides des collectivités locales

Les collectivités locales peuvent proposer des prêts à taux zéro complémentaires, des subventions pour l’achat ou la rénovation, ou encore des garanties d’emprunt. Renseignez-vous auprès de votre mairie, de votre conseil départemental ou régional pour connaître les aides spécifiques à votre territoire et leurs conditions d’éligibilité.

Quels sont les autres avantages pour les primo-accédants ?

En plus des aides financières directes, les primo-accédants profitent d’avantages fiscaux ou sociaux. Ils peuvent alléger le coût de votre premier achat immobilier.

Exonération de taxe foncière

L’exonération de taxe foncière n’est pas automatique pour les primo-accédants. Certaines communes peuvent décider d’exonérer les constructions nouvelles de taxe foncière pendant les 2 années suivant leur achèvement. Cette durée peut être prolongée jusqu’à 5 ans pour les logements économes en énergie. Le montant exonéré correspond de 50 à 100 % de la taxe foncière due.

Avantage fiscal : la TVA à 5,5 % pour les biens immobiliers neufs

Cette TVA réduite s’applique aux logements neufs situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou en zone ANRU. Elle est aussi valable dans un périmètre de moins de 300 mètres autour de ces quartiers. Le bien est censé être à terme la résidence principale de l’acquéreur.

La réduction de la TVA de 20 à 5,5 % représente une économie substantielle. Elle peut atteindre plusieurs milliers d’euros sur le prix d’achat total.

Aides de la CAF pour les primo-accédants

Le dispositif de l’APL accession permettant aux propriétaires de bénéficier d’une aide au logement a été définitivement supprimé le 31 décembre 2019. Depuis 2020, vous ne pouvez plus y prétendre, que ce soit pour un logement neuf ou ancien.

Comment réussir votre premier achat immobilier ?

Réussir son premier achat immobilier requiert une préparation minutieuse associée à une bonne compréhension du marché et des processus impliqués.

Estimer sa capacité d’emprunt

Utilisez notre simulateur en ligne pour avoir une première idée de votre capacité d’emprunt. Vos mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Connaître votre capacité d’emprunt vous permet de cibler les biens situés dans votre gamme de prix. Vous évitez de perdre du temps sur des logements hors de portée. Cela vous aide aussi à négocier plus efficacement avec les vendeurs ou les agents immobiliers.

Préparer son dossier de prêt immobilier

Rassemblez ces documents pour constituer votre dossier bancaire :

• Pièces d’identité.
• Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition).
• Relevés de compte des 3 derniers mois.
• Justificatifs d’épargne.
• Simulation de prêt immobilier.
• Compromis de vente (une fois le bien trouvé).

N’hésitez pas à regrouper vos petits crédits en cours pour améliorer votre taux d’endettement. Constituez une épargne régulière visible sur vos relevés bancaires. Évitez les découverts, les dépenses superflues dans les mois précédant votre demande de crédit. Enfin, préparez un argumentaire solide sur votre projet professionnel comme personnel.

S’assurer de son éligibilité aux aides

Examinez attentivement les critères d’éligibilité pour chaque aide (PTZ, PAS, etc.) en fonction de vos revenus, la composition de votre foyer, la localisation du bien visé.

• Pour le PTZ, un PAS ou un PC : faites la demande auprès de votre banque ayant signé une convention avec l’État.
• Pour le prêt accession : la demande se fait via le site internet d’Action Logement.
• Pour le prêt épargne logement : renseignez-vous auprès de la banque où vous avez votre PEL ou un autre établissement bancaire.
• Pour le PSLA : démarchez une société HLM pour connaître les programmes en cours.
• Pour les aides locales : contactez votre mairie ou le conseil départemental/régional.

Primo-accédant sans apport, est-ce possible ?

En règle générale, les organismes bancaires exigent un apport personnel pour la réalisation d’un prêt immobilier. Il peut être compris entre 10 à 20 %, voire plus, du montant total sollicité. Pour une première acquisition dont le montant est de 300 000 €, cela signifie qu’il faut être capable d’avancer jusqu’à 60 000 €.

Heureusement, certaines banques ne restent pas bloquées sur ces principes. Elles peuvent ainsi accorder un prêt immobilier couvrant à la fois le prix de la maison mais aussi les frais de notaire sans apport. Mais les banques sont alors très pointilleuses. Elles observent votre profil en détail. D’où l’importance de présenter un bon dossier.

En savoir plus sur le crédit immobilier sans apport.

Avoir des revenus permettant de limiter la prise de risque de la banque, le tout sans incident de paiement, ni gros découvert, ni emprunts multiples, est essentiel. Il peut d’ailleurs être opportun de procéder à un regroupement de prêts avant de solliciter un crédit immobilier afin d’assainir votre dossier.

Questions fréquentes sur les primo-accédants

Quels sont les avantages pour les primo-accédants ?

Les primo-accédants peuvent bénéficier de prêts aidés, permettant de compenser un manque d’apport ou des revenus pas assez élevés pour accéder à la propriété. Ils ont également accès à des dispositifs spécifiques comme des aides locales qui peuvent faciliter leur projet d’achat.

Puis-je bénéficier d’une exonération de taxe foncière ?

Vous pouvez profiter d’une exonération temporaire si vous achetez un logement neuf ou ancien avec des travaux de rénovation énergétique. Cette exonération est de 2 ans, mais elle peut être prolongée dans certaines communes pour les logements économes en énergie. Renseignez-vous auprès de la mairie de la commune où se situe le bien.

Quel apport pour un premier achat ?

Tout dépend des conditions de l’établissement bancaire, de votre situation personnelle et du montant que vous souhaitez emprunter. En général, les banques exigent un apport d’au moins 10 % du montant total de l’opération. Avec un excellent dossier (revenus stables, bonne gestion financière, épargne régulière), il est possible d’obtenir un financement avec un apport moindre, voire sans apport.

Quels sont les frais de notaire pour un primo-accédant ?

Les frais de notaire ne sont pas différents pour un primo-accédant par rapport à tout autre acheteur. Ils dépendent du prix du bien comme de son ancienneté. Voici un aperçu :

• Pour un logement ancien : environ 7 à 8 % du prix d’achat.
• Pour un logement neuf : approximativement 2 à 3 % du prix d’achat.

Quelles sont les démarches pour obtenir un prêt accession d’Action Logement ?

Voici les étapes à suivre pour obtenir un prêt accession d’Action Logement :

• Vérifiez votre éligibilité : vous devez être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 employés ou plus.
• Créez votre espace personnel sur le site d’Action Logement.
• Remplissez le formulaire de demande en ligne en fournissant les informations sur votre projet immobilier et votre situation personnelle.
• Rassemblez les documents nécessaires :
  • Justificatifs d’identité.
  • Justificatifs de revenus.
  • Détails du projet immobilier (compromis de vente, plans pour une construction).
  • Offre de prêt principal si déjà obtenue.
• Soumettez votre dossier complet en ligne.
• Attendez la réponse d’Action Logement.
• Si votre demande est acceptée, signez le contrat de prêt et fournissez les garanties demandées.