Apport personnel : définition, montant et constitution

Apport personnel

Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, l’apport personnel correspond à la somme dont dispose le futur propriétaire pour contribuer à l’investissement initial. Bien souvent, en complément d’un crédit immobilier, les banques exigent un apport personnel minimal de 10 % du coût total de l’opération. Il existe cependant des situations où l’emprunt immobilier est possible sans apport. Alors dans quel cas peut-on acheter sans apport personnel ? Comment se constituer un bon apport ? Meilleurtaux récapitule tout ce qu’il faut savoir sur le sujet. 

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À quoi sert l’apport personnel ? Et est-il obligatoire ? 

En théorie, il n’existe aucune règle qui impose d’avoir un apport personnel pour souscrire un crédit. Dans les faits, rares sont les établissements bancaires à accepter de prêter de l’argent sans que l’emprunteur n’ait d’apport. 

En effet, l’apport personnel est quasiment indispensable pour convaincre le banquier d’accorder un crédit. Il contribue à rassurer le prêteur sur la capacité de l’emprunteur à épargner et à bien gérer ses finances. 

Plus l'apport est conséquent et représente une part importante de l’acquisition, plus la banque sera encline à accorder un crédit, et meilleures seront les conditions d’obtention du prêt, tant en termes de taux que de frais de dossier. Même le délai de traitement du dossier sera raccourci. 

Si l’apport constitue un élément majeur dans la demande de crédit, ça n’est pas l’unique critère d’appréciation de la banque. Elle prend également en compte : le niveau d’endettement (qui ne doit pas dépasser les 35 %), la stabilité de la situation professionnelle du demandeur, la possible évolution des revenus (hausse avec l’évolution de carrière, baisse consécutive à un futur départ à la retraite, naissance d’un enfant, etc.) ou encore la capacité à mettre de l’argent de côté. 

Disposer d’un apport personnel peut permettre de réduire le taux d’endettement. Car plus l’apport est important, moins le capital emprunté sera élevé. Ainsi, le coût du crédit est allégé, de même que le nombre d’échéances.  

ImportantBien qu’il soit possible selon certains cas d’emprunter sans apport personnel, il sera alors essentiel de disposer d’un dossier solide à présenter aux banques. 

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Pourquoi les banques apprécient-elles autant l’apport personnel ?  

Si les banques accordent une telle importance à l’apport personnel, c’est parce que celui-ci est un excellent indicateur sur la capacité future de remboursement en tant que souscripteur du prêt, et sur les qualités de gestionnaire de celui-ci.  

L’effort consenti pendant plusieurs années pour disposer d’un pécule à mettre dans l’acquisition de son logement est un signal positif.  

Par ailleurs, il indique au prêteur que l’emprunteur devrait être en mesure d’absorber le différentiel entre son loyer et les échéances de remboursement. Enfin, en cas de perte de valeur du bien à l’avenir, l’épargne de l’emprunteur doit lui donner les moyens d’y faire face.  

Pour se prémunir d’un risque d’impayés, l’établissement prêteur intègre dans le taux du crédit immobilier ce coût éventuel. Ainsi, lorsque l’apport personnel augmente par rapport au montant global de l’acquisition, la banque va être plus encline à réduire le taux d’intérêt puisqu’elle sait qu’elle encourt un moindre risque. 

Comment se constituer un apport personnel ? 

L’apport personnel peut provenir de diverses sources. Il peut s’agir de sommes détenues sur un compte courant, un livret A, un plan d’épargne logement ou sur tout autre placement (assurance-vie…). Il peut provenir également d’un héritage, d’une donation de parents ou grands-parents, d’un prêt accordé par un proche, ou encore du produit de la revente d’un bien immobilier. 

Dès que l’on perçoit des sommes importantes, il est recommandé de les placer sur un produit d’épargne pour les faire fructifier. On conseille aussi de se constituer un pécule le plus tôt possible au début de sa vie active. Les économies réalisées au fur et à mesure sont la première source pour constituer la mise de départ de tout projet immobilier. 

Les produits d’épargne 

Même si les rendements des livrets peuvent paraître faibles, ils sont bien souvent défiscalisés. Le livret A est particulièrement intéressant sur ce point : l’épargnant peut par exemple y transférer automatiquement un certain montant fixe chaque mois pour obtenir, à terme, un apport conséquent. 

Concernant les comptes et plans épargne logement (CEL et PEL), l'avantage est qu'ils ouvrent droit à un prêt particulier ainsi qu’à une prime d'État (sous conditions). De plus, le plafond du PEL est assez élevé (61 200 euros) par rapport à d’autres produits d’épargne, comme le livret A (22 950 euros). 

Quant au contrat d’assurance-vie, il est plus indiqué sur le moyen terme, car sa rupture anticipée engendre des pénalités fiscales, voire des frais. Et opter pour les supports en euros est une solution plus sûre puisque, même si le rendement est moins intéressant, les fonds sont garantis. 

De même pour un plan d’épargne en actions (PEA). Il faut si possible éviter de le solder, car les moins-values théoriques se transformeraient immédiatement et irrémédiablement en moins-values réelles. 

Enfin, dans certaines entreprises, un Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou Plan d'épargne interentreprises (PEI) a pu être ouvert afin de permettre aux salariés de placer la participation et/ou l’intéressement versés par l’employeur. Normalement, les sommes investies dans ces plans sont bloquées pendant 5 ans, mais il est possible de demander un déblocage anticipé, dans certains cas exceptionnels dont l’achat d’une résidence principale. 

Les prêts annexes à taux réduit 

Ne négligez pas les prêts à taux préférentiels (tels que le PTZ) que les banques assimilent à un apport personnel. Même s’ils sont plafonnés et exigent de répondre à plusieurs critères précis, plusieurs prêts peuvent aider pour étoffer le capital de départ. Ce sont : 

  • le prêt à taux zéro (PTZ),
  • le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement),
  • les prêts aux fonctionnaires,
  • les prêts des collectivités territoriales
  • les crédits octroyés par les caisses de retraite ou la Caisse d’allocations familiales (CAF)
  • le prêt relais.

Le PTZ est de plus en plus sollicité par les primo-accédants. Comme son nom l’indique, c’est un prêt sans intérêts. Il n’est pas octroyé seul mais en complément d'un autre crédit, dans le but d'acquérir ou faire construire son logement. Pour en bénéficier, les critères à respecter sont nombreux en ce qui concerne le logement en lui-même et le profil du demandeur. Par exemple, le logement convoité doit avoir vocation à devenir la résidence principale (sauf exceptions). Par ailleurs, les revenus du candidat ne doivent pas excéder un montant maximum selon une grille.  

Investir en locatif en vue de gonfler son apport personnel 

Acheter un bien pour le louer (avant de pouvoir acquérir sa propre résidence principale) peut être une autre solution pour se constituer un apport personnel. Si vous avez souscrit un prêt de courte durée pour financer ce logement, à moyen terme, la plus-value réalisée sur sa cession s’additionne au capital remboursé pour atteindre un montant conséquent. 

Pensez toutefois avant la signature du contrat de crédit à une levée des pénalités pour remboursement anticipé, sinon vous risquez d’avoir un manque à gagner. 

En outre, une telle démarche prouve à l’organisme prêteur que vous avez été capable de rembourser votre emprunt. 

Finances personnelles

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Quel est le montant de l’apport personnel ? 

Le dossier de demande de crédit immobilier doit toujours mentionner le montant de l’apport personnel. Il est exprimé en euros et en pourcentage du montant global de l’opération.  

Si, en théorie, la part de l’apport sur le montant total du financement est libre, en pratique la banque demande 10 % afin de couvrir au moins les frais de notaire.  

Selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, en 2021, les demandes de crédits pour l'acquisition d'une résidence principale dans l’immobilier ancien comportaient en moyenne 18,5 % d'apport, contre 17,2 % dans l'immobilier neuf. 


Attention cependant à ne pas vider l’intégralité de son épargne dans l’unique but de maximiser son apport personnel. Mieux vaut toujours garder un petit bas de laine pour faire face aux dépenses imprévues. 

Ainsi, disposer de 20 % d’apport semble être suffisant pour négocier de bonnes conditions de crédit, tout en assurant une certaine sécurité. Dans l'éventualité où il faudrait réaliser quelques travaux pour un logement ancien, notamment en matière de performance énergétique, ou engager des dépenses supplémentaires, cela laisse une plus grande marge de manœuvre.  

Comment calculer le pourcentage d'apport personnel ? 

Par exemple, si le projet est d’acquérir un bien d’une valeur de 200 000 euros (frais de notaires inclus) avec un apport personnel de 40 000 euros, le pourcentage de cet apport s’élèvera à : 40 000/200 000, soit 20%. Le montant qu'il faudra emprunter sera donc de 160 000 euros, ce qui correspond à 80 % du prix total de la transaction. 

Il existe une autre approche, qui consiste à partir de l’apport disponible pour évaluer le capital auquel on peut prétendre. 

Elle consiste à ajouter à l’apport le montant de la mensualité que ses revenus permettent de payer tout en ayant un reste à vivre suffisant. 

Par exemple, pour un revenu mensuel de 4 000 euros, dont la part dédiée au remboursement du crédit envisagée est de 1 200 euros. En prenant un taux de 2,60 % (incluant l’assurance) sur 15 ans, le résultat est de 178 703 euros. Ainsi, on peut évaluer la valeur du bien à rechercher (après déduction du coût des garanties et les frais de dossier). 

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À quel moment est réclamé l’apport personnel ? 

Le montant de l’apport personnel ne sera demandé qu’ au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. De fait, en tant qu’acquéreur, le délai pour réunir la somme demandée est plutôt confortable entre la recherche du bien ou la signature de réservation, et le jour de signature du compromis de vente. 

À noter cependant qu’un dépôt de garantie peut être demandé à l’acheteur au moment de la réservation. Celui-ci est compris généralement entre 5 et 10 % du prix de vente (hors frais de notaire). Cette somme est ensuite mise sous séquestre jusqu’à la finalisation de l’acte. De fait, mieux vaut encore disposer malgré tout d’un montant minimum avant de s’engager à toute promesse d’achat. 

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ? 

Bien qu’il existe plusieurs façons de se constituer un apport personnel ainsi que des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, certains emprunteurs ne disposent pas de fonds propres à engager dans leur projet immobilier. Parmi eux notamment, les jeunes actifs en début de carrière qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner. 

Heureusement, même si elles se font rares, certaines banques acceptent de financer des demandes sans apport personnel. Bien entendu, n’obtient pas une telle faveur qui veut. La banque se montre encore plus pointilleuse dans l’analyse de ce type de dossier, qui se doit d’être solide et d’inclure de bonnes garanties. 

Les premiers éléments sur lesquels l’analyste se penche sont : les revenus du ménage, ses éventuels placements, la gestion saine de ses comptes (sans découvert ni grosse dépense superflue) et son historique d’endettement. 

Plus que le niveau de salaire ou le taux d’endettement, ce qui lui importe est la notion de « reste à vivre »: c’est l’argent dont dispose le ménage chaque mois après le règlement de toutes les charges. 

En effet, les banques considèrent que le taux d’endettement maximum d’un ménage ne doit pas dépasser 35 %, c’est-à-dire que les mensualités de crédit ne représentent pas plus du tiers de ses revenus. Mais à taux d’endettement égal, le reste à vivre n’est pas le même selon que ces revenus mensuels s’élèvent à 2 000 euros ou 6 000 euros. Pour estimer son taux d’endettement, il est possible d’utiliser notre outil en ligne de calcul du taux d’endettement. 

Une situation professionnelle stable représente un atout de taille; idéalement, l’emprunteur ou les co-emprunteurs doivent travailler sous contrat à durée indéterminée (CDI). 

Dans le cadre d’un prêt immobilier, le logement souhaité constitue une garantie supplémentaire par le biais de l’hypothèque ou de la caution. En cas de défaut de paiement par l’emprunteur, la banque peut se rembourser sur la vente du bien. Pour cette raison, la localisation de ce dernier est cruciale, car en fonction de la qualité de son emplacement, il sera plus ou moins exposé à une dépréciation. 

Avant de s’engager, il est recommandé de demander conseil à son conseiller bancaire. Par ailleurs, un courtier spécialisé tel que Meilleurtaux est également un allié précieux. Nous accompagnons tous les candidats au crédit depuis l’étude de la situation au montage du dossier et à la négociation des conditions les plus avantageuses auprès des établissements bancaires.

Il ne faut pas hésiter à recourir aux outils de simulation de prêt immobilier, en jouant notamment sur le montant de l’apport personnel pour juger de l’intérêt de puiser dans son épargne ou d’attendre qu’elle fructifie, quitte à reporter son projet.

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Questions sur l'apport personnel 

Faut-il un apport personnel minimum pour emprunter ? 

Légalement, il n’y a aucune règle qui impose au candidat au prêt de disposer d’un apport personnel minimum. Pourtant, rares sont les établissements bancaires à accepter de prêter de l’argent sans apport. En effet, pour rassurer les banquiers et les convaincre d’accorder un crédit sans prendre trop de risques, mieux vaut se constituer un apport de 10 % minimum du coût total de l’opération. 

Comment avoir un apport personnel suffisant ? 

Il est possible de se constituer un apport personnel de plusieurs façons. La plus courante est d’utiliser l’argent que l’on a pu épargner sur divers supports (compte courant, livret A, plan d’épargne logement, assurance-vie…). Mais on peut aussi mettre à contribution son entourage en demandant une donation à ses parents ou grands-parents, ou même un prêt. Aussi, si l’on achète un bien après avoir vendu un autre bien, le produit de la revente peut servir. 

Comment faire un prêt immobilier sans apport ? 

Obtenir un crédit immobilier sans apport est rare, mais possible. Il faudra en revanche répondre à certaines conditions et monter un dossier solide à offrir à la banque. Mieux vaut donc se présenter avec de bons revenus, une situation professionnelle stable, et des finances saines. L’idéal pour mettre toutes les chances de son côté est de faire appel à un courtier en crédit. 


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