Apport personnel : définition, importance et constitution pour un prêt immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 9 décembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

L'achat d'un bien immobilier est un projet majeur dans la vie de nombreux particuliers. Parmi les éléments clés qui déterminent la réussite de ce projet, l’apport personnel occupe une place centrale. Mais qu’est-ce que l’apport personnel, pourquoi est-il important, et comment le constituer ? Meilleurtaux vous donne les clés pour vous permettre d’être maître de votre sujet.

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

L’apport personnel est la somme d'argent que l'emprunteur est en mesure de financer de sa propre poche pour l'achat de son bien immobilier. En d’autres termes, c'est une contribution directe qui vient compléter le montant du prêt immobilier sollicité auprès de la banque.

Il est souvent exprimé en pourcentage du prix d'achat du bien. En théorie, l’apport personnel n’est pas obligatoire, mais les banques demandent bien souvent qu’il soit au moins de 10%. Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000 euros, frais de notaire inclus, un apport de 20 000 euros pourrait vous être demandé.

Son rôle dans le financement immobilier

Ce capital personnel a plusieurs rôles importants. Tout d’abord, il permet de réduire le montant à emprunter, ce qui diminue le coût global du crédit (intérêts et assurance emprunteur). Ensuite, il montre aux banques votre capacité à gérer votre épargne et à faire face aux imprévus.

Plus l'apport est conséquent et représente une part importante de l’acquisition, plus la banque sera encline à accorder un crédit, et meilleures seront les conditions d’obtention du prêt, tant en termes de taux de crédit que de frais de dossier.

Les différentes formes d'apport personnel

• Épargne personnelle. Il peut s’agir des économies que vous avez accumulées au fil du temps, sur un livret A, un LDDS, une assurance-vie, ou tout autre produit d’épargne.
• Prêts aidés. Certaines aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les prêts issus du PEL ou du CEL peuvent être utilisés comme apport personnel. Bien qu’ils s'agissent de prêts, ils peuvent être considérés comme une forme d’apport par les prêteurs.
• Donations et héritages. De l’argent reçu en héritage ou sous forme de donation peut également servir d’apport personnel.
• Investissements locatifs précédents. Les revenus générés par un investissement immobilier précédent peuvent être utilisés pour constituer un apport, ou bien la plus-value réalisée en cas de revente du bien.

Pourquoi l'apport personnel est-il important pour les banques ?

L’apport personnel est un indicateur précieux pour les banques pour plusieurs raisons. Lorsque vous faites une demande de prêt, l’établissement évalue le risque de l’accorder. Un apport personnel significatif réduit ce risque, puisque la banque ne couvre qu’une partie du projet. De plus, elle considère également l’apport comme un moyen de prouver la stabilité financière de l’emprunteur. Dans un contexte économique fluctuant, les établissements prêteurs recherchent des profils d'emprunteurs dont la solvabilité est plus sûre, et un apport conséquent est un gage de stabilité à long terme.

Indicateur de la capacité d'épargne de l'emprunteur

Si l’apport personnel est majoritairement constitué d’épargne, il témoigne de la capacité de l'emprunteur à économiser et à gérer ses finances de manière stable et responsable, ce qui est perçu comme un indicateur positif de sa solvabilité. Plus l’emprunteur dispose d’une importante capacité d’épargne et n’est pas dépensier, plus la banque dévalue le risque de défaut de paiement.

Réduction du risque pour l'établissement prêteur

Un apport personnel important permet à la banque de réduire le risque lié à l'octroi d'un prêt. En effet, en finançant lui-même une partie du projet, l’emprunteur est moins susceptible de se retrouver "sous l'eau", c'est-à-dire avec un bien dont la valeur serait inférieure à l'emprunt restant, et qui ne pourrait donc pas couvrir sa dette en cas de problème. La banque, rassurée par la gestion financière de l'emprunteur, peut alors accorder le prêt dans des conditions plus avantageuses, tout en réduisant son exposition au risque.

Quel est le montant idéal de l'apport personnel ?

Le montant idéal de l’apport personnel varie selon plusieurs critères, mais en règle générale, plus l’apport est élevé, plus grandes seront les chances d’obtenir un prêt et meilleures seront ses conditions. Traditionnellement, un apport de 10% du montant total de l’achat, frais de notaire compris, est souvent considéré comme le minimum requis pour obtenir un financement dans de bonnes conditions, notamment pour au moins couvrir les frais de notaire.

Selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, au premier trimestre 2024, les demandes de crédits pour l'acquisition d'une résidence principale dans l’immobilier ancien comportaient en moyenne 23,6% d'apport, contre 19,3% dans l'immobilier neuf.

Si vous souhaitez obtenir des modalités de prêt optimales, un apport compris entre 20 et 30% est souvent conseillé. Avoir un apport supérieur à 30% peut également vous permettre d'emprunter plus facilement si votre profil présente certains risques, comme un revenu plus faible ou un taux d'endettement élevé. Toutefois, il est important de trouver un juste équilibre.

Le minimum recommandé : 10% du montant de l'achat

Ce minimum recommandé représente la somme qui va servir à couvrir les frais annexes liés à l’achat immobilier, tels que les frais de notaire, les frais d'agence, ou encore certains frais administratifs. Ainsi, vous « partagez les risques » avec la banque et elle limite son crédit à la valeur du bien immobilier, voire une partie seulement, ce qui lui permet de récupérer l’intégralité des fonds en cas de défaut de paiement de votre part, si une hypothèque a été constituée sur le bien.

L'apport optimal : 20 à 30% pour de meilleures conditions

Avec un apport personnel plus élevé, vous affichez une solidité financière accrue. Un apport de 20 à 30% permet non seulement de couvrir les frais d’acquisition, mais aussi de réduire le montant à emprunter. En tant qu’emprunteur vous pourrez donc bénéficier de conditions de crédit plus intéressantes. Attention à ne pas inclure l’intégralité de votre épargne dans cet apport, vous pourriez vous mettre en difficulté en cas de dépenses imprévues.

Les avantages d'un apport personnel conséquent

• Obtention de meilleures conditions de prêt. Grâce à un apport d’au moins 20%, vous pouvez négocier un taux d’intérêt moins élevé et diminuez évidemment votre coût total d’emprunt.
• Augmentation de la capacité d'emprunt. Plus votre apport est grand, plus vous pouvez financer un bien immobilier plus onéreux ou envisager de réaliser quelques travaux pour un logement ancien. Cela laisse une plus grande marge de manœuvre.
• Possibilité de négocier le taux d’endettement. Avec un apport plus conséquent, les banques sont plus enclines à accepter un taux d’endettement plus élevé, considérant que vous êtes un emprunteur fiable.

Comment calculer et constituer son apport personnel ?

Calculer son apport personnel est un exercice simple, mais qui demande un peu de rigueur et de prévoyance. Il s’agit avant tout de déterminer la somme que vous êtes capable d’apporter à la banque, sans mettre en danger vos finances à long terme.

Méthodes de calcul du pourcentage d'apport

Le calcul de l’apport personnel est relativement simple : il suffit de diviser la somme de l’apport par le prix total de l’acquisition, puis de multiplier par 100 pour obtenir le pourcentage. Avec cette approche, vous partez du montant du bien que vous souhaitez acquérir. Si vous achetez un bien immobilier à 200 000 euros, frais d’acquisition inclus, et que vous apportez 25 000 euros, le calcul du pourcentage de votre apport est :

(25 000 / 200 000) x 100 = 12,5%

Dans ce cas, vous dépassez le minimum recommandé.

Il existe une autre approche, pour laquelle vous partez de votre apport disponible. Admettons qu’il est de 20 000 euros, en respectant la règle des 10%, vous pourriez obtenir un prêt de 200 000 euros. La valeur du bien que vous pouvez espérer acheter est donc de 220 000 euros (en incluant les frais d’acquisition).

Sources pour constituer un apport personnel

La constitution de l’apport personnel est souvent plus complexe que son calcul. En effet, si vous n’avez pas d’épargne disponible immédiatement, vous devrez envisager différentes stratégies pour atteindre l’objectif souhaité. Il ne faut pas sous-estimer l’importance de planifier son épargne. En fonction de votre projet immobilier et de vos capacités, vous pourriez mettre plusieurs années à constituer cet apport. Cela implique une certaine discipline : optimisation des revenus, réduction des dépenses superflues et stratégies d’épargne régulières. Toutefois, l’épargne n’est pas la seule source à prendre en compte.

Épargne personnelle (livrets, assurance-vie, etc.)

Les produits d’épargne classiques tels que le livret A et autres livrets d’épargne réglementée, ou les assurances vie, sont souvent utilisés pour l'apport personnel. Ce sont des fonds facilement accessibles et à capital garanti, pour la plupart (hors supports en unités de compte sur une assurance vie). Ils témoignent de votre capacité à épargner sur le long terme.

Prêts aidés (PTZ, PEL, CEL)

Certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL), le prêt Action Logement, les prêts aux fonctionnaires ou des collectivités territoriales, peuvent être utilisés pour compléter votre apport personnel. Bien que ces prêts ne couvrent pas la totalité de celui-ci, ils permettent de réduire la somme que vous devrez financer par vos propres moyens.

Par exemple, le PTZ vous permet de bénéficier de fonds supplémentaires sans avoir à régler d’intérêts. C’est donc un crédit qui ne vous coûte rien, hors assurance emprunteur. Il faut néanmoins remplir certains critères pour être éligible (ressources, localisation et type du logement...). Enfin, un proche peut également vous accorder un prêt, avec ou sans intérêts, et ainsi faire gonfler votre apport.

Donations et héritages

L’argent reçu par donation ou héritage est idéal pour un apport personnel, puisqu’il ne nécessite pas d’effort de la part de l’emprunteur. À noter que certaines banques peuvent être plus exigeantes sur la provenance des fonds et demander une preuve de la donation ou de l’héritage, notamment pour des raisons de lutte contre le blanchiment d’argent.

Investissement locatif préalable

Si vous avez déjà réalisé un investissement locatif, vous pourriez utiliser les revenus générés par ce dernier, qui ont gonflé votre épargne, pour financer une partie de votre apport personnel. Vous pourriez aussi choisir de revendre ce bien immobilier locatif, et la plus-value réalisée sera utilisée pour financer une partie de votre futur projet immobilier.

Quand et comment verser l'apport personnel ?

Le moment du versement de l’apport est important, veillez à bien organiser son virement pour ne pas rencontrer de difficultés de liquidités à la dernière minute. Certaines banques peuvent exiger un délai spécifique entre la remise des documents de prêt et le versement de l’apport.

Moment du versement dans le processus d'achat

Le versement de l’apport personnel intervient généralement lors de la signature de l’acte de vente, en présence du notaire. Cette étape se déroule après l'acceptation du prêt immobilier par la banque, mais avant la remise des fonds de l’emprunt. En général, l'apport est déposé sur un compte séquestre, géré par le notaire, qui se charge de le distribuer pour couvrir les frais d’acquisition du bien immobilier.

Modalités pratiques du versement

Le versement de l'apport peut se faire par virement bancaire sur un compte séquestre ou directement au notaire, selon les modalités définies dans l'acte de vente. Assurez-vous que la banque accepte le mode de versement choisi, surtout si des prêts aidés ou des dons sont utilisés comme source d'apport.

Est-il possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Bien qu’il soit rare aujourd’hui d’obtenir un prêt sans apport, cela reste envisageable. Chaque établissement est libre d’accepter ou non ce type de crédit. Si elle l’accepte, le taux d’intérêt sera probablement plus élevé. Vous devrez aussi présenter une situation financière solide afin de montrer que vous êtes en capacité de rembourser vos mensualités, car la banque sera d’autant plus pointilleuse face à votre dossier.

Les cas où un prêt sans apport est envisageable

En cas d’absence d’apport personnel, la banque peut pratiquer un surfinancement. C’est-à-dire qu’elle vous prête de l’argent à hauteur de 110% : 100% qui correspondent au montant du bien immobilier et 10% pour les frais de notaire et de garantie. Cela peut être le cas lorsque vous êtes primo-accédant et que vous bénéficiez de prêts aidés, ou lorsque vous pouvez justifier d’une excellente situation financière et d’un taux d’endettement faible.

Les alternatives à l'apport personnel classique

Bien que l'apport personnel reste une exigence pour de nombreux prêts immobiliers, des solutions comme le prêt à taux zéro ou les prêts épargne logement limitent la nécessité d’un apport substantiel. Ces alternatives sont particulièrement adaptées aux primo-accédants ou aux personnes ayant une épargne dédiée à la construction de leur projet immobilier. Parfois, dans des cas spécifiques, les emprunteurs peuvent bénéficier de prêts relais qui permettent de combler l'écart entre l'achat d'un bien et la vente d'un autre.

Questions fréquentes sur l'apport personnel

Faut-il investir toutes ses économies dans l'apport ?

Non, il n’est pas conseillé de puiser dans toutes vos économies pour constituer l’apport personnel. Même si cela permet d’obtenir un crédit immobilier plus facilement et dans de meilleures conditions, vous n’aurez plus de filet de sécurité financière. L’idéal est de conserver une épargne de précaution suffisante pour faire face à toute situation imprévue, comme un accident de travail ou une baisse de revenu temporaire.

L'apport personnel est-il obligatoire légalement ?

L’apport personnel n’est pas obligatoire selon la loi, mais il est globalement exigé par les banques pour l’octroi d’un prêt immobilier. Il sert à diminuer le risque de non-remboursement et à garantir que l’emprunteur est en mesure de gérer ses finances. Toutefois, certaines exceptions existent, par exemple avec les prêts aidés ou dans des situations particulières où un emprunt à 110% peut être accordé.

Comment optimiser son apport personnel ?

L’optimisation de votre apport personnel passe par une gestion rigoureuse de votre épargne, la mise en place de stratégies de placement à long terme, et l’éventuelle utilisation de prêts aidés ou de donations et/ou héritage. Il peut également être judicieux de diversifier les sources de votre apport pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate si un financement prend plus de temps que prévu.