Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 mars 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Cinq idées pour optimiser votre profil d’emprunteur

Vous avez un projet immobilier, mais il vous faut emprunter pour le concrétiser ? Pour profiter des meilleures conditions de crédit immobilier, il vaut mieux se constituer un bon dossier en optimisant votre profil d’emprunteur. Mais comment s’y prendre ? Meilleurtaux.com vous livre cinq idées pour améliorer la qualité de votre demande de prêt.

Quels sont les éléments que la banque analyse pour mon dossier de prêt ?

Pour l’acquisition d’un bien immobilier, il est bien souvent indispensable de passer par la case emprunt. Il est fortement conseillé de présenter la demande de crédit au plus grand nombre de prêteurs potentiels (banques et organismes de crédit). Cette mise en concurrence maximise les chances d’obtenir une offre de prêt compétitive.

Pour qu’un établissement de crédit accepte de prêter une somme importante sur une longue durée, il doit avoir confiance en l’emprunteur.

Qu’il passe par un courtier en immobilier ou qu'il contacte lui-même les banques, le futur acquéreur va devoir donner un certain nombre d’informations concernant sa situation personnelle et financière. Les établissements bancaires doit en effet s’assurer que l’emprunteur sera en capacité de rembourser la totalité du crédit accordé et demande donc de fournir une liste de pièces justificatives constituant un dossier.

Quels sont les facteurs qui influenceront la décision finale de la banque pour l’octroi de leurs crédits immobiliers ? Pour toute demande de crédit immobilier, la première étape est l’analyse du taux d’endettement. Cela permet à la banque d'étudier la recevabilité de la demande. Pour se faire, elle compare les charges du client rapportées à ses ressources. Par la suite, elle réalise une étude approfondie du dossier du demandeur (et du co-demandeur, le cas échéant) : niveau des revenus, calcul du scoring et appréciation globale de la capacité de remboursement.

Cette étude va aussi permettre de définir le taux d’intérêt de l’offre de crédit en fonction du profil risque de l’emprunteur. Plus ce taux est bas, plus le coût du crédit est faible. N’hésitez pas à utiliser un outil de simulation pour mieux visualiser l’effet d’une baisse de quelques dixièmes sur ce coût !

Comment optimiser son profil emprunteur ?

Les conditions de prêt proposées par la banque, à savoir le taux d'intérêt du crédit, les conditions d'assurance et la garantie demandée, dépendent directement du profil de l'emprunteur. Pour les déterminer, les banques vont être amenées à évaluer le « risque » que présente l’acquéreur.

Plus le risque estimé est faible, c'est-à-dire plus elles considèrent que le prêt a de fortes chances d'être remboursé sans problème, plus les banques seront disposées à proposer leurs meilleures conditions financières.

Les banques vont évaluer ce risque en fonction de 5 critères principaux : le montant de l’apport personnel, le taux d’endettement, la pérennité des revenus, le comportement financier de l’emprunteur, et la fiabilité du projet.

La banque utilise ensuite tous ces éléments, en y ajoutant l’âge du demandeur notamment, pour établir un scoring de l’emprunteur sous forme de note pour juger de la solidité du dossier. Ce scoring a une place importante dans l'octroi ou non du prêt, mais aussi dans ce que la banque va exiger comme garanties pour le prêt. Les critères d’évaluation selon lesquels les banques jugent que l’on présente un bon profil emprunteur ou non sont propres à chacune.

Idée n°1 : se constituer un apport personnel suffisant

Plus le montant de l’apport personnel est élevé, plus le dossier a de chances d'être accepté. Autrement dit, si l'on achète un logement d'une valeur de 150 000 euros, financé avec son épargne à hauteur de 50 000 euros (33 %), et que le banquier ne s'engage que pour 100 000 euros, il pourrait proposer de meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :

• Un montant d'apport personnel important montre l’engagement personnel de l’emprunteur dans cet investissement immobilier ;
• La disponibilité même d'un apport personnel prouve la capacité d'épargne et rassure ;
• La garantie que va prendre la banque (hypothèque, caution, nantissement...) est inscrite pour 100 000 euros sur un bien d'une valeur de 150 000 euros. L’établissement bancaire peut alors considérer qu'il est bien couvert. En cas de problème financier, si la banque était amenée à revendre le bien, il faudrait que sa valeur descende en-dessous de 100 000 euros (c'est-à-dire qu'il perde plus de 30 % de sa valeur d'achat), pour que la banque enregistre une perte sur cette revente.

Généralement, dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que l'emprunteur dispose d'au moins 10 % d'apport personnel sur le prix d'acquisition (hors frais de notaire et de garantie). Et cette part peut monter jusqu’à 20 % dans certains cas. Cet apport permettra justement de payer les frais annexes (frais de notaire, assurances, garantie...) engendrés par l'acquisition.

En matière d’apport personnel, les banques seront cependant moins exigeantes pour un emprunteur jeune qui débute dans la vie professionnelle, considérant qu'il n'a pas eu le temps de se constituer une épargne importante. Elles seront a contrario plus exigeantes pour une personne travaillant depuis de nombreuses années.

Idée n°2 : respecter un taux d’endettement maximal de 35 %

Sauf exception, les mensualités maximales admises correspondent à 35 % du revenu net annuel de l’emprunteur (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôt annuelle sous la dénomination « revenu net imposable »), divisé par 12. Ainsi les revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que les mensualités de remboursement du crédit, pour laisser à l’emprunteur un « reste à vivre » suffisant.

De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d'endettement maximum de 35 % sera appliqué de manière stricte. Dans les cas de revenus modestes, les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé "quotient familial" ou "reste à vivre". Son objectif est de déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges du prêt : un degré d'endettement est acceptable dans la mesure où la somme par personne restant disponible pour subvenir aux dépenses est suffisante.

Le taux d'endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c'est-à-dire l'addition des mensualités du prêt immobilier qui va être accordé ainsi que des mensualités des autres prêts déjà contractés (par exemple un crédit auto, un prêt travaux, etc.). Ce total sera ensuite divisé par la somme des revenus de l’emprunteur.

Par exemple Avec un ratio d'endettement maximum de 35 %, une mensualité de 1 229 euros (correspondant à un prêt de 184 222 euros environ sur 15 ans, à un taux de 1,90 % assurance incluse) sera considérée comme acceptable pour un revenu net mensuel de 3 500 euros.

Des exceptions peuvent être faites si les charges, avant l’opération immobilière, sont déjà à ce niveau et que l'emprunteur ne rencontre aucun souci à les assumer (par exemple un loyer de 900 euros plus une épargne mensuelle de 600 euros). Pour autant, il ne faut pas trop compter sur une souplesse particulière des banques dans ce domaine. Les règles sont rigoureuses et dictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui veille à la bonne application de celles-ci.

Bon à savoir Depuis janvier 2022, le HCSF a durci les normes en matière d’octroi de crédit immobilier. Désormais le taux d’endettement maximum autorisé est de 35 % assurance emprunteur incluse (contre 33 % hors assurance auparavant), et la durée d’emprunt ne peut excéder 25 ans. Toutefois, il existe une possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des dossiers de crédits soumis aux banques, par trimestre. Ces dérogations doivent être réservées à 20 % aux investissements locatifs et résidences secondaires, et à 80 % aux acquisitions de résidences principales (dont 30 % réservés aux primo-accédants).

Idée N°3 : présenter des revenus pérennes

Pour le prêteur, un emploi sûr est synonyme de pérennité des revenus. L'ancienneté de l’emploi occupé constitue une valeur essentielle dans les critères de jugement des banques. Il vaut mieux donc avoir terminé sa période d'essai au moment de solliciter un prêt immobilier. Et plus l’ancienneté sera importante, plus la banque sera confiante.

En revanche, à l'inverse d’une croyance répandue, il n'y a aucune obligation d’avoir un CDI pour prétendre au crédit. « Vu que le marché de l'emploi est très favorable, il y a moins de blocage des banques là-dessus », note Maël Bernier, porte-parole du groupe Meilleurtaux. « Aujourd'hui, c'est plus facile, les banques sont moins inquiètes sur l'emploi ». Par exemple, une personne qui cumule et enchaîne les CDD sur une longue période, mais qui peut justifier de revenus stables durant les trois dernières années aura plus de chance de voir la banque lui octroyer un crédit qu'une personne dont les CDI sont courts et entrecoupés de longues périodes sans emploi.

Idée N°4 : montrer des comptes sains et sans incidents

Pour effectuer l'analyse du comportement financier de l’emprunteur, la banque demande généralement des extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. L’occasion pour le prêteur de vérifier si le demandeur dépense plus que ce qu’il ne gagne... Par ailleurs, si le futur acquéreur ne parvient qu'avec difficulté à honorer un loyer de 750 euros, le banquier ne trouvera pas cohérent, à raison, que les futures charges immobilières se montent à 1 150 euros. Il s'interrogera sur la viabilité du projet et refusera sans doute de financer l’acquisition.

Par ailleurs, mieux vaut faire attention à des détails. On conseille d’éviter d'être à découvert ou de multiplier les incidents de paiement. De même, les dépenses régulières voire conséquentes dans les jeux d'argent (poker, paris sportifs) sont à proscrire car elles peuvent freiner les établissements bancaires.

En revanche, une capacité d'épargne prouvée (via un PEL ou tout autre support accueillant 100, 200 ou 300 euros par mois depuis 3 ou 4 ans par exemple) constituera incontestablement un atout. Cela peut venir compenser un taux d'endettement un peu élevé.

Idée N°5 : réaliser une acquisition pertinente

Il est préférable que le choix se porte sur un appartement ou une maison aisément revendable. En effet, si le créancier (banque ou société de caution) est contraint de vendre le bien immobilier pour être remboursé, il retrouvera son capital plus facilement lorsque le prêt finance un bien susceptible de retrouver preneur rapidement.

Les banques auront souvent à cœur de ne pas dépasser un certain pourcentage de travaux. Les travaux sont considérés comme un élément complémentaire à l'acquisition qui ne va pas nécessairement augmenter dans les mêmes proportions la valeur du bien financé. Il est relativement fréquent qu'une limite de 30 % à 40 % soit fixée.

Toutefois, la nature des travaux jouera un rôle important dans l'approche de la banque. Des travaux de création de surface apporteront une plus-value réelle, tandis que des travaux d'embellissement ou d'aménagement (papiers peints, peinture) seront considérés comme accessoires.

Pour obtenir les meilleures conditions de prêt et bénéficier de conseils personnalisés dans votre projet d’achat, il est recommandé de faire appel à un courtier. Ce dernier est un intermédiaire de choix, qui vous accompagne du montage du dossier, à la signature de l’acte de vente.

Quelles sont les pièces demandées pour l’obtention d’un crédit immobilier ?

Pour la constitution du dossier de demande de prêt, le courtier ou la banque demanderont un ensemble de pièces justificatives. On retrouve principalement les documents suivants :

• les 2 derniers avis d’imposition,
• les 3 derniers bulletins de salaire,
• les 3 derniers relevés de compte en banque,
• un justificatif d’identité (copie du passeport, pièce d’identité, titre de séjour)
• un justificatif de domicile actuel (facture d’eau ou d’électricité datant de moins de 3 mois),
• le compromis de vente, la promesse de vente ou le contrat de réservation du bien.

À noter que si le crédit est sollicité par deux emprunteurs, ces documents doivent être fournis par les deux co-emprunteurs.

Soigner votre profil emprunteur améliore votre accessibilité au crédit immobilier et votre éligibilité à un taux d’emprunt attractif. En diminuant le coût de votre crédit, l’opération contribue à la rentabilité de votre investissement immobilier.

FAQ sur l’optimisation du profil d’emprunteur

Comment monter un bon dossier de prêt ?

Pour maximiser ses chances d’obtenir un financement pour son projet immobilier, il est recommandé de : présenter des revenus stables, se constituer un apport personnel suffisant, prouver la pertinence du projet, respecter un taux d’endettement de 35 % et enfin montrer des comptes sains et sans incidents bancaires.

Sur quels critères se base la banque dans l'étude du dossier de financement ?

Afin d’évaluer le risque qu’elle prend en prêtant de l’argent, la banque étudie plusieurs critères. Elle procède dans un premier temps à l’analyse du taux d’endettement de l’acquéreur. Depuis janvier 2022, il ne doit pas dépasser le seuil de 35 % des revenus de l’emprunteur (assurance de prêt comprise). La banque effectue ensuite une étude détaillée du dossier du demandeur : niveau des revenus, calcul du scoring et appréciation globale de la capacité de remboursement.

Quels sont les justificatifs à fournir pour obtenir un prêt ?

Que l’on passe par un courtier ou par une banque directement, il est nécessaire de fournir plusieurs pièces justificatives pour emprunter. Si le crédit est demandé par deux co-emprunteurs, ces documents doivent être fournis par les deux. On retrouve notamment : les 2 derniers avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaire, les 3 derniers relevés de compte en banque, un justificatif d’identité (copie du passeport, pièce d’identité, titre de séjour), un justificatif de domicile actuel (facture d’eau ou d’électricité datant de moins de 3 mois), un justificatif attestant de l’acte d’achat.