Coût de l'assurance de prêt immobilier

Le coût de l’assurance emprunteur est un élément essentiel à prendre en compte pour connaître celui du crédit immobilier dans sa globalité. Il se calcule de différentes façons sur la base de plusieurs critères. Son montant peut varier du simple au double selon le type de formule et d’établissement qui la propose, il est recommandé de faire jouer la concurrence. Cette dernière permet de couvrir le crédit immobilier au meilleur prix. Meilleurtaux vous aide à comprendre le calcul du coût de l’assurance emprunteur.

Comment est calculé le coût de l’assurance de prêt immobilier ?

Le calcul des primes tient compte d’un certain nombre d’éléments dont les principaux sont les suivants :

• l’âge de l’assuré,
• l’état de santé,
• le montant, la durée et le type de prêt,
• les risques particuliers (profession, fumeur ou pas, déplacements....)

Pour calculer la cotisation d’assurance de prêt immobilier, les banques raisonnent :

• soit sur la base du capital restant dû ;
• ou sur la base du capital emprunté.

Dans le premier cas de figure, son montant varie, dans le second, il reste fixe tout au long de la vie de l’emprunt.

Calcul des cotisations d’assurance de prêt immobilier sur la base du capital restant dû

Si l’assureur opte pour ce mode de calcul, le montant de la prime évolue chaque année, proportionnellement au capital restant à rembourser. Concrètement, durant les premières années d’acquittement du crédit, les cotisations sont plus importantes.

Une fois que la majeure partie du capital est remboursée, elles commencent à diminuer de manière significative. Elles sont calculées sur le montant emprunté, en toute logique de moins en moins élevé.

Certaines assurances facturent une somme forfaitaire fixe annuelle par tranche de capital emprunté. Par exemple, des tranches de 1000 euros.

Important Ce système dégressif s’avère particulièrement avantageux au regard du coût total de l’assurance emprunteur.

Calcul des cotisations d’assurance emprunteur sur la base du capital emprunté

Si cette méthode est utilisée pour déterminer la cotisation mensuelle, elle ne varie pas jusqu’à la fin du contrat. La référence est le capital de départ, fixe, et non celui restant dû, diminuant année après année.

La prime d’assurance est prise en compte dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG) du prêt. Pour déterminer le coût mensuel de l’assurance de crédit immobilier, multipliez le montant du capital emprunté par le taux de l’assurance. Ensuite, divisez le résultat par 12 mois.

Par exemple, avec un capital emprunté de 100 000 euros sur 15 ans, couvert par une assurance au taux de 0,36 %. Il faut multiplier 100 000 par 0,36 %, puis diviser le résultat par 12. Cela donne un coût de 30 euros par mois pour l’assurance emprunteur. Pour connaître son montant sur toute la durée du crédit, il vous reste à multiplier le coût annuel (ici, 360 euros) par le nombre d’années du prêt (ici, 15 ans). Dans notre exemple, nous obtenons 5 400 euros (360 euros * 15 ans).

Bon à savoirLa majorité des contrats de groupe proposés par les banques reposent sur ce système.

Quels sont les facteurs qui impactent le prix d’une assurance de crédit ?

Outre la méthode de calcul, les assureurs prennent en compte différents critères. Classés en 3 grandes catégories, ils sont utilisés pour évaluer votre profil et établir une tarification adaptée. Celle-ci peut être normale, majorée (les surprimes) ou comporter des exclusions.

1 Le risque médical :

Il comprend

• L'âge ;
• Les éventuels antécédents médicaux ou problèmes de santé actuels ;
• Le fait de fumer ou non

2 Le risque professionnel :

Les compagnies d’assurance analysent :

• Votre stabilité professionnelle (les agents de la fonction publique bénéficient de la sécurité de l’emploi) ;
• D’éventuels risques spécifiques à votre profession. Par exemple, si vous êtes pompier, pilote de course ou journaliste de guerre.

3 Les activités de loisirs :

Certaines d’entre elles sont considérées « à risque » comme la pratique du planeur, l’escalade, la plongée en apnée, le rafting ou encore la lutte.

Dans tous les cas, vous devez répondre à un questionnaire médical détaillé. La banque ou la compagnie d’assurance se réserve le droit de demander des examens complémentaires. Remplir ce questionnaire de manière précise, exacte et exhaustive est primordial. Toute omission ou fausse déclaration peut entraîner le refus d’indemnisation par l’assureur, voire la déchéance du contrat.

Cas particulier des personnes souffrant de maladies graves

Afin de permettre à cette tranche de la population de trouver une bonne assurance emprunteur sans surprime ni exclusion et accéder au crédit, les différents acteurs du marché ont créé la convention AERAS. Elle est signée par les pouvoirs publics, fédérations des banques et assurances, associations de malades et de défense des consommateurs.

Par ailleurs, les anciens malades du cancer et de l’hépatite C bénéficient du « droit à l’oubli ». Jusqu'à 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique, ils sont dispensés de toute mention de leur maladie sur le questionnaire de santé médical obligatoire préalable à toute souscription d’une assurance de crédit immobilier. Une liste des pathologies éligibles, avec les délais à respecter, a récemment été publiée. Elle devrait s’étoffer chaque année avec des maladies supplémentaires, au gré des avancées de la médecine.

Pourquoi le coût de l’assurance impacte le coût total d’un crédit immobilier ?

Lorsqu’ils prévoient de souscrire un crédit immobilier, les particuliers se contentent trop souvent de calculer les intérêts correspondants. Or, le coût d’un emprunt immobilier ne s’arrête pas à ceux-ci. Il comprend aussi :

• Les garanties exigées par la banque (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d’une société spécialisée) ;
• Les frais de dossier ;
• Les pénalités de remboursement anticipé ;
• La prime d’assurance emprunteur.

Bien qu’aucune loi ne l’impose, l’assurance de prêt est une condition sine qua non d’obtention d’un prêt immobilier. La banque cherche à se prémunir d’une éventuelle défaillance de votre part. Elle intervient en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail vous empêchant d’honorer votre dette.

Le prix de cette assurance emprunteur représente au minimum 25 % du coût global du crédit. Il peut parfois atteindre le tiers ! Le coût de l’assurance emprunteur n’est pas à négliger. Une faible variation du TAEA d’un devis à l’autre se traduit par une économie potentielle de plusieurs milliers d’euros.

Prenons un exemple. Vous souhaitez emprunter 250 000 euros sur 15 ans pour acheter une maison. Votre banque vous soumet un taux d’intérêt de 3 %, avec un taux d’assurance de 0,8 %. Vos mensualités sont de 1 890 euros. Le coût du crédit atteint 90 762 euros, dont 30 000 € d’assurance.

Vous décidez d’utiliser notre comparateur d’assurances de prêt pour trouver une meilleure offre. Vous dénichez un contrat proposant des garanties similaires, avec un taux d’assurance de 0,30 %. Si nous faisons le calcul, vous économisez 18 750 euros, avec un coût du crédit dégringolant à 72 012 euros.

Bon à savoirEn 2022, Meilleurtaux a permis aux Français d’économiser en moyenne 17 315 euros sur leurs assurances emprunteur.

Pourquoi faut-il faire jouer la concurrence ?

Les banques proposent systématiquement leur contrat d’assurance de groupe aux souscripteurs d’un prêt immobilier. Parfois, elles jouent le rôle d’intermédiaire, en suggérant le contrat d’un assureur. D’autres font directement appel à leurs filiales d’assurances. Par exemple, Sogécap, pour la Société Générale ou ACM vie, pour le Crédit Mutuel.

Les taux d’assurance appliqués par les banques varient de 0,23 % (25-35 ans) à 0,70 % (plus de 70 ans). Vous pouvez réaliser des économies substantielles sur le coût de l’assurance de prêt immobilier en optant pour une assurance externe. À garanties équivalentes, les taux vont de 0,07 % (25-35 ans) à 0,42 % (plus de 70 ans). Ils sont près de deux fois moins élevés !

Quelles différences entre les banques et les autres établissements ?

L’offre de groupe des banques repose sur une mutualisation des risques. Elle comporte des garanties standards et le tarif est unique pour tous les assurés, quel que soit leur profil. Les personnes ayant des problèmes de santé particuliers peuvent se voir appliquer une surprime ou une limitation des garanties.

Le principal avantage de ce type de formule est que le contrat est :

• Facile à mettre en place ;
• Sans formalités complexes ;
• Avec moins de frais de gestion.

Toutefois, cette solution n’est pas intéressante pour tous, notamment pour les personnes jeunes, bien portantes et non-fumeuses. Elles partagent le risque avec des personnes plus âgées, plus médicalisées, exerçant une profession à risque, ou présentant des problèmes de santé…

À l’inverse, les assurances déléguées des compagnies spécialisées dans le crédit immobilier misent sur la personnalisation. Leur objectif est d’offrir aux assurés une couverture parfaitement adaptée à leurs besoins, à un tarif plus attractif.

Bon à savoirDans le cadre de leur politique commerciale, les banques peuvent consentir à une remise sur le taux d’assurance. Malgré tout, cette option reste toujours moins économique par rapport à la délégation.

Questions sur le coût de l’assurance emprunteur

Sur quelle base se calcule le coût de l’assurance emprunteur ?

L’analyse du profil de l’assuré et de ses risques détermine le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA). Ce taux, rapporté au capital emprunté, permet de calculer le coût annuel de l’assurance emprunteur. En divisant ce dernier par douze mois, il est possible d’obtenir le montant de la cotisation mensuelle.

Existe-t-il des cas de majoration de cotisation ?

Oui. Les cotisations des emprunteurs présentant un risque aggravé de santé sont généralement majorées. La mise en concurrence de l’assurance emprunteur permet de limiter les conséquences de cette hausse de prime.

Quel est le coût moyen d'une assurance emprunteur ?

Le coût de l’assurance emprunteur représente de 25 à 33 % du coût total du crédit. Cette part importante incite à faire jouer la concurrence pour obtenir le TAEA le plus bas possible.

Comment trouver une assurance emprunteur compétitive ?

Vous pouvez faire appel à un courtier en assurance, mais ce service est payant. Totalement gratuit, un comparateur d’assurance en ligne soumet votre demande à des dizaines d’assureurs. Identifiez rapidement la solution la plus compétitive et souscrivez en toute simplicité !