Frais de notaire : Calculez les frais de notaire

Lorsque vous avez pour projet de prêt immobilier, il est essentiel de prendre en considération les frais de notaire, surtout si vous devez souscrire à un emprunt. Plusieurs critères déterminent le montant des frais de notaire, notamment le type de projet (logement neuf, logement ancien, terrain à bâtir), le prix d'acquisition, le type de garantie (hypothèque ou PPD, privilège prêteur de deniers), le département de localité du bien, le type de prêt souscrit (classique ou aidé tel que PTZ ou PAS).

Les modalités de calcul des frais de notaire et leur montant varient, selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement dans l’ancien. S’il s'agit d’un logement neuf, les frais sont généralement compris entre 2% et 4% du prix d’achat (sauf dans le cas de l’acquisition d’un logement en VEFA ou des frais réduits sont appliqués). Dans l’ancien, comptez plutôt 7% à 8%.

ExempleÀ titre d’exemple, pour un logement acheté 250 000 euros à Nantes, attendez-vous à devoir payer entre 6 200 euros de frais de notaire dans le neuf et 19 000 euros pour un bien ancien.

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La rémunération du notaire peut être facturée par l’office notarial soit sous forme d'honoraires, soit sous forme d’émoluments. Quelle différence ? Les honoraires sont libres et peuvent donc être négociés, tandis que les émoluments sont soit fixes, soit proportionnels, mais en tout cas strictement encadrés par la loi.

Honoraires libres

Lorsque le notaire n’agit pas en tant qu’officier ministériel, on parle “d'actes hors monopole" (exemple : conseil juridique non lié à un acte notarié comme un conseil en droit familial ou pour la gestion d’immeubles). Pour ces consultations et prestations, la rémunération est déterminée librement entre le notaire et son client. La facturation peut se faire en fonction d’un taux horaire ou via une rémunération forfaitaire.

Émoluments

Pour les actes que seul un notaire peut effectuer, ce dernier exerce en tant qu’officier ministériel. Les émoluments sont réglementés, c’est-à-dire soumis à une grille tarifaire nationale obligatoire fixée par décret lorsque les actes sont effectués en situation de monopole. Cela signifie que, quel que soit le notaire que vous choisissez, le prix des prestations est identique.

Ces émoluments sont soit fixes (à titre d’exemple : 84,51 euros HT pour la conclusion d’un PACS, 56,60 euros HT pour un acte de notoriété suite au décès d’une personne...), soit proportionnels à la valeur du bien, en fonction du type de prestation (donation, vente immobilière, etc).

Dans le cadre d’un achat immobilier, le barème en vigueur des émoluments du notaire est composé de 4 tranches de valeur du bien, auxquelles est appliqué un pourcentage dégressif.

Cela signifie que pour un bien à 200 000 euros, le taux applicable aux 6 500 premiers euros du prix d’achat est de 3,870%, le taux applicable aux 10 500 euros suivants est de 1,596%, etc. Soit un montant total de 1995,25 euros HT. Important : Le client doit être informé à l’avance, dans son offre de prêt, du montant estimé des frais à régler.

Les frais de notaire peuvent être réduits dans certains cas, notamment pour l’acquisition de logements neufs. Il peut s’agir soit de logements pour lesquels le promoteur-constructeur règle lui-même les frais de notaire, soit d’habitations en état futur d’achèvement (VEFA), soit des constructions récemment achevées et n’ayant jamais été habitées. Le vendeur assujetti à la TVA pouvant la déduire des charges liées à la construction, les impôts et taxes à payer par l’acheteur ne sont plus d’environ 5 %, mais seulement d’environ 1 %. Cette baisse entraîne celle du total des frais de notaire.

Par ailleurs, en théorie, il est possible d’obtenir une ristourne sur les émoluments proportionnels, sous certaines conditions. La remise est soit totale, soit partielle, soit de 20% pour tous les clients. Cependant, dans les faits, ces remises sont quasi-inexistantes, comme le confirme le notaire Vincent Chauveau dans les colonnes de MoneyVox.fr : “La remise totale est rarissime : elle peut éventuellement concerner le dossier d’un collaborateur ou d’un membre de la famille du notaire. La remise partielle est elle aussi très rare puisque nous devons nécessairement demander l’accord de la chambre départementale”. Quant à la remise de 20%, “elle doit être généralisée et donc concerner tous les clients du notaire pour une même prestation”. Une option auquel les notaires n’ont évidemment pas recours...

Une autre option pour bénéficier de frais réduits est de déduire le prix du mobilier déjà présent dans le logement. En effet, les frais de notaire ne concernent que la valeur du bien nu. Ainsi, s’il comprend déjà une salle de bains meublée, ou une cuisine entièrement équipée d'appareils électroménagers, vous êtes en droit de déduire leur coût de la valeur de ce bien.

Par ailleurs, si vous faites appel aux services d’une agence immobilière pour trouver votre logement, faites attention au mandat de vente : les frais d'agence sont-ils à la charge du vendeur ou celle de l'acquéreur ? Si les honoraires de l’agent immobilier sont à votre charge, alors le montant des frais de notaire sera calculé sur le prix de vente net vendeur, c’est-à-dire sur ce que va réellement toucher le vendeur, et non sur le prix FAI (frais d’agence inclus). Cela permet ainsi de diminuer les frais de notaire.