Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 novembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Achat en VEFA (ou achat sur plan)

Avez-vous déjà envisagé d’acheter votre bien immobilier sur plan ? Avec l’achat en VEFA, la transaction est réalisée avant la construction ou l’achèvement du bien. Quels sont les avantages ? Comment financer un tel achat ? Quelles sont les étapes ? Nos éléments de réponse. 

Qu’est-ce que l’achat en VEFA (ou achat sur plan) ?

La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA), ou achat sur plan, est un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou non achevé. Il devient alors propriétaire du sol à la signature de l’acte de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. En contrepartie de la somme versée par l’acheteur, débloquée par la banque au fil de l’avancement du chantier, le vendeur s'engage à lui livrer le logement dès la finalisation des travaux.

Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?

Il existe de multiples avantages à acheter en VEFA. D’une part, vous bénéficiez d’un bien immobilier neuf sur lequel vous n’aurez aucuns travaux à réaliser, et qui répond aux dernières normes en termes de construction et d’environnement. Un élément important à prendre en considération, d’autant plus avec les règles de plus en plus exigeantes concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE). Avec un logement neuf, vous êtes donc censé réaliser des économies d’énergie à court et moyen long terme.  

D’autre part, avec l’achat en VEFA, vous procédez à un paiement échelonné du bien, selon un échéancier qui concorde avec l’avancée des travaux. Vous devenez ainsi propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction. Le paiement du bien n’est effectué à chaque étape que dans l’hypothèse où l’avancement des travaux a bien été constatée.  

En outre, vous disposez d’un avantage certain d'un point de vue financier, puisque les frais de notaire que vous devrez régler sont réduits de moitié environ (de 2 à 4 %), par rapport à un achat dans l’immobilier ancien (de 7 à 8 %). Vous bénéficiez également d’avantages fiscaux, comme l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, ou encore l’application d’une TVA à 5,5% au lieu de 20% sur la construction dans les zones éligibles.

Sans compter les garanties dont vous disposez lors d’un achat en VEFA (voir plus loin : “la livraison du bien en VEFA et les garanties”). Enfin, acheter sur plan, c’est aussi faire le choix d’un bien que vous allez pouvoir personnaliser selon vos envies (couleurs, matériaux...) et en fonction des options proposées par le promoteur choisi.  

Comment financer un achat en VEFA ?

Comme pour tous les prêts immobiliers, l’établissement bancaire va étudier la situation financière de l’acheteur. Si vous avez pour but de réaliser un achat en VEFA, et à moins que vous ne puissiez acheter comptant, il est conseillé de monter un dossier solide et de commencer à réaliser une estimation de votre capacité d’emprunt. 

Meilleurtaux vous propose par exemple un simulateur. Renseignez des informations sur votre situation (achat individuel ou à deux), votre salaire net mensuel avant impôt, vos éventuels primes et autres revenus additionnels, ainsi que vos charges. Vous pourrez alors connaître votre capacité d’emprunt, ainsi que le montant d’apport idéal pour votre futur achat. Vous pourrez ainsi mieux cibler vos recherches de bien ou vérifier que le bien convoité rentre dans votre budget.

Attention, lorsque vous faites l’acquisition d’un bien au moyen d’un crédit immobilier dont les fonds seront débloqués en plusieurs fois, vous allez payer à votre banque des intérêts intercalaires, qui viendront s’ajouter au coût total de votre emprunt. Leur coût peut néanmoins être réduit, en faisant appel à un courtier tel que Meilleurtaux. Ces intérêts étant calculés en fonction du taux de votre crédit immobilier, le fait d’obtenir un taux plus avantageux aura nécessairement un impact positif sur le montant de vos intérêts intercalaires. 

Que doit contenir le contrat de réservation lors d’un achat en VEFA ? 

Dans la très grande majorité des cas, la vente définitive est précédée d'un contrat de réservation (contrat préliminaire à l’acte de vente). 

Lors d’un achat en VEFA, des informations concernant le bien immobilier objet de la vente doivent être présentes dans le contrat, notamment le type de logement (maison ou appartement) ainsi que l’adresse et le descriptif détaillé du bien (surface habitable, nombre de pièces, etc). Le contrat doit également contenir des éléments relatifs à la vente en elle-même, tel que le prix d’achat, les conditions d'échelonnement du montant des travaux, ou encore le délai de livraison du bien ainsi que les éventuelles pénalités en cas de retard des travaux. 

Une liste des travaux souhaitée par l’acheteur doit également figurer dans le contrat de vente (revêtement, équipements prévus, mobilier, etc.). Par ailleurs, doit être annexé au contrat un plan coté du bien vendu et une notice descriptive indiquant les éléments d'équipement propres à ce bien. Dans l’hypothèse d’une vente d’un logement situé dans une copropriété (appartement) ou un lotissement (maison), les règlements respectifs doivent également être insérés au contrat.

Enfin, les coordonnées du vendeur et de l’acheteur doivent impérativement être indiquées pour que le contrat soit valide. 

Côté garanties, le vendeur doit fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA). Cela signifie qu’en cas de défaillance financière du vendeur et d’achèvement des travaux, l’acheteur sera remboursé des versements effectués par un établissement bancaire ou financier se portant caution. 

Si en revanche, c’est l’acquéreur qui est défaillant, car il n’a par exemple pas pu bénéficier d’un prêt immobilier qu’il a sollicité, une condition suspensive peut être insérée dans le contrat lui permettant de renoncer à la transaction. Cependant, si le prêt est accordé, la vente est définitive. À savoir que le contrat doit être accompagné d’une attestation d’assurance dommages-ouvrage. 

Suite à la remise du contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour notifier au vendeur sa décision de renoncer à la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Dans ce cas de figure, le dépôt de garantie éventuellement versé pour l’achat du bien (non obligatoire) est intégralement remboursé dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Le dépôt de garantie est limité à 5 % du prix de vente si le contrat est signé dans un délai de 1 an, ou 2 % s’il est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Notez qu’aucun dépôt ne peut être réclamé au-delà de 2 ans. 

Quels sont les délais pour acheter en VEFA ?

Une fois que les conditions de la vente sont réunies, et à défaut de renonciation de celle-ci, celle-ci est réputée acquise. Les parties vont obligatoirement signer le contrat de vente définitif devant un notaire, après qu’une date leur soit notifiée (impérativement 1 mois avant cette signature).  

Le notaire, choisi par le vendeur ou parfois l’acheteur, doit officiellement publier l'acte authentique de vente. Il garde un original du contrat et doit en remettre une copie à l’acheteur. Dès lors, le déblocage des fonds de la part de la banque va pouvoir débuter, et les travaux vont alors commencer. L’acheteur deviendra entièrement propriétaire du logement le jour de l’achèvement des travaux.

Notez que dans le contrat de vente, la date prévisionnelle d’accomplissement des travaux est renseignée. Il s’agit d’une date indicative de livraison du bien, généralement exprimée en trimestre, afin que l’acheteur ait une estimation du délai sous lequel il pourra entrer dans les lieux. Ce délai d’exécution des travaux vient s’ajouter au délai de réflexion précédemment renseigné, ainsi que le délai d’un mois précédant la signature chez notaire.

On estime qu'il faut entre 1 et 2 ans entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés. Ce délai est en réalité très variable en fonction des différents projets de construction. Attention, par ailleurs, prenez en considération le fait qu’il soit fréquent que des retards aient lieu dans le déroulé des travaux, en fonction des aléas du chantier. Le délai d’attente pour profiter du logement peut donc s’avérer conséquente.

Quelles sont les étapes de déblocage des fonds lors d’un achat en VEFA ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.

Les fonds sont ainsi débloqués par la banque par tranches successives selon le modèle suivant (prenant en compte les sommes maximales pouvant être demandées) : 

• 5 % du prix à la réservation du bien, 
• 30 % du prix à l’achèvement des fondations du bien,
• 35 % du prix à la mise hors d’eau du bien (murs extérieurs terminés, toiture posée et terrasses réalisées), 
• 25 % du prix à l’achèvement des travaux,
• 5 % du prix à la livraison du bien.

Le promoteur détient la responsabilité d'effectuer les appels de fonds. Avant de procéder au paiement, assurez-vous que les travaux pour lesquels vous payez sont bien terminés.

La livraison du bien en VEFA et les garanties  

Lorsque la maison ou l’appartement est livré, l’acheteur doit se montrer attentif pour vérifier si les éléments sont bien conformes à la notice descriptive figurant dans le contrat. Il s’agit du moment opportun pour veiller à ce que le logement ne présente pas de défauts, avant que le promoteur ne remette les clés à l’acheteur.

A cette étape, ce dernier a encore la possibilité constater des dysfonctionnements. Il dispose en effet d’un certain nombre de garanties encadrées par la loi. Parmi elles, notamment :

• la garantie des vices : couvre durant 1 an tous les vices et défauts de conformité apparents. Le délai commence à courir 1 mois après la prise de possession de bien ; 
• la garantie financière d'achèvement : elle vient couvrir l’acquéreur d’une éventuelle défaillance du promoteur ou du constructeur quant à l’achèvement du bien immobilier et sa livraison ;
• la garantie de parfait achèvement : couvre durant 1 an tous les désordres (vices apparents ou malfaçons) consignés dans le procès-verbal de réception des travaux ;
• la garantie biennale (garantie de bon fonctionnement des équipements) : couvre durant 2 ans les dysfonctionnements des éléments d’équipement du bien, c’est-à-dire ceux qui ne font pas partie intégrante de la construction. Sont exclus leur défaut d’entretien ou leur mauvaise utilisation ; 
• la garantie d'isolation phonique : couvre durant 1 an le premier occupant du logement de toutes les défaillances acoustiques et phoniques existantes ;
• la garantie décennale : couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’habitation (par exemple un défaut d’étanchéité de la toiture). 
• l'assurance dommages-ouvrage : prévoit une réparation rapide des dommages relevant de la garantie décennale, avant toute recherche de responsabilité.

FAQ sur la vente en l’état futur d'achèvement

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ? 

La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) est un achat d’un bien immobilier sur plan, c'est-à-dire avant ou pendant la construction dudit bien. Lors de la signature de l'acte de vente, l’acheteur deviendra propriétaire du sol, puis au fur et à mesure des travaux, propriétaire du logement. En contrepartie de la somme versée par l’acheteur, le vendeur s'engage à lui livrer le bien dès la finalisation des travaux. 

Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?

Parmi les divers avantages de l’achat en VEFA, vous bénéficiez d’un bien neuf personnalisable sur lequel vous n’aurez aucuns travaux à réaliser, répondant aux dernières normes en termes de construction et d’environnement. Vous pouvez ainsi réaliser des économies d’énergie. Vous bénéficiez également du paiement échelonné et sécurisé du bien, selon un échéancier qui concorde avec l’avancée des travaux. Enfin, vous bénéficiez d’avantages fiscaux (exonération de la taxe foncière pendant 2 ans et éventuelle réduction de la TVA) et de frais de notaire réduits par rapport à un achat en neuf.  

Quelles sont les étapes de déblocage des fonds lors d’un achat en VEFA ? 

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien neuf dont la construction n’est pas terminée (VEFA), vous échelonnez votre paiement en fonction de l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente. Les fonds du prêt immobilier sont ainsi débloqués par la banque par tranches successives. Au maximum, 5% du prix est débloqué à la réservation du bien, 30% à l’achèvement des fondations, 35% à la mise hors d’eau du bien, 25% du prix à l’achèvement des travaux, et enfin, 5% à la livraison du bien.