Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 12 min

Le dispositif Pinel d’investissement locatif

AttentionLe dispositif Pinel, prendra fin le 31 décembre 2024 et sera remplacé par le Pinel Plus.

L'investissement locatif en loi Pinel est un dispositif qui donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix d'achat d'un logement neuf ou réhabilité. Quelles sont les conditions à remplir pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation ? A qui peut-on louer son logement ? Meilleurtaux vous explique tout.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel a pour objectif de favoriser l’investissement locatif, d’encourager la construction de logements dans les zones tendues et de développer une offre de logements accessibles aux ménages aux revenus modérés, qui ne peuvent pas prétendre à un logement social.

Il a remplacé en septembre 2014 le dispositif Duflot, dont il reprend la plupart des modalités. Ce dernier, mis en place le 1er janvier 2013 par la ministre Cécile Duflot, a par la suite été révisé car critiqué par les professionnels de l’immobilier et les investisseurs. Si le dispositif Pinel n’offre pas de réduction d’impôt plus importante, il assouplit les modalités d’accès pour le propriétaire investisseur.

Si vous êtes un investisseur particulier et avez acquis ou fait construire un logement dit « neuf » ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, vous pouvez potentiellement bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. En fonction de plusieurs critères, elle sera étalée sur 6, 9 ou 12 ans et s’élèvera de 9% à 21% du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros (des taux différents s’appliquent dans les collectivités et départements d’outre-mer).

La loi de finances pour 2021 a modifié le dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2023. Si les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas, cette réduction d’impôt est accessible en 2023 et 2024 sous deux formes, dont les conditions fiscales diffèrent :

• le Pinel + : les taux de réduction applicables jusqu’à fin 2022 sont maintenus, sous réserve de respecter un certain niveau de qualité en termes d’usage, de confort et de performance énergétique, ou pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• le Pinel classique, dont les taux de réduction d’impôt baissent en 2023, puis à nouveau en 2024.

A noter Il est aussi possible d’investir en SCPI Pinel. Au lieu d’investir dans un bien immobilier directement, vous investissez dans une SCPI qui permet de disposer des mêmes avantages fiscaux, mais sans que vous ayez à vous préoccuper de la gestion locative du bien (achat, mise en location, gestion du locataire, etc). En savoir plus sur la SCPI Pinel.

Quelle est la durée d’engagement du dispositif Pinel ?

Lorsque vous investissez en Pinel, vous vous engagez à mettre en location votre logement sur 6, 9 ou 12 ans. A savoir que l’engagement est renouvelable. Par exemple, si vous vous engagez à louer votre logement sur une période de 6 ans, vous pourrez vous engager une nouvelle fois pour une période supplémentaire de 6 ans, jusqu’au 12 années maximales légales.

Le dispositif Pinel devait initialement se terminer au 31 décembre 2021. La loi de finances pour 2021 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, aux mêmes conditions, et a instauré ensuite une dégressivité des taux en 2023 puis 2024. Concrètement, voici les réductions d’impôts qui seront appliquées :

Durée d'engagement de location	Jusqu'au 31 décembre 2022	A partir de 2023	A partir de 2024
6 ans	12 %	10,5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17,5 %	14 %

Bon à savoir Au terme de votre engagement, quoique vous décidiez concernant votre logement, vous ne pouvez plus bénéficier de la réduction d’impôt associée à ce dispositif.

Que faire de son logement après les 12 ans d’engagement maximum ?

Dès lors que votre engagement arrive à son terme, vous avez plusieurs options. Si votre engagement initial était de 6 ans, ou 9 ans, vous pouvez le prolonger jusqu’à 12 ans maximum.

Ensuite, 4 solutions s’offrent à vous. Vous pouvez louer votre bien sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) pour continuer à profiter d’autres avantages fiscaux, ou bien louer votre logement nu sous le régime de droit commun sans contrainte de plafonnement de loyers ou de revenu.

Enfin, vous pouvez toujours occuper votre bien, ou encore le revendre. La décision dépend avant tout de vos objectifs et de l’état du marché. Dans le doute, n’hésitez pas à demander les conseils d’un expert.

Que risque-t-on en cas de revente avant la fin de la durée d’engagement ?

Dans l’éventualité où vous revendez votre logement de manière anticipée, non seulement vous perdez votre avantage fiscal, mais en plus vous devrez rembourser à l’État les réductions d’impôt déjà perçues. Néanmoins, il existe tout de même quelques situations qui permettent de justifier la rupture d’un engagement avant la fin prévue. C’est notamment le cas pour la perte d’emploi, un accident ou une maladie entraînant une invalidité, ou bien le décès du propriétaire.

Bon à savoir Le divorce ou la rupture de PACS ne justifient pas de la revente d’un logement sous dispositif Pinel avant la fin de l’engagement pris. Pour conserver les avantages fiscaux et ne pas prendre le risque de les voir majorés, les ex-conjoints et ex-partenaires sont tenus de conserver le bien jusqu’à l’échéance prévue. Ils se partagent alors l’avantage fiscal. Selon les ressources, il est possible que l’un des deux conjoints rachète les parts de l'autre.

Quel type de logement est éligible au dispositif Pinel ?

L’investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel doit concerner des logements dits « neufs » ou assimilés à des logements neufs. Plus précisément :

• des logements neufs ou en état de futur d'achèvement (VEFA), achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024  ;
• des logements à construire, dont un dépôt de demande de permis de construire a été fait entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• des logements anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation (représentant au moins 25 % du coût total des travaux) ou de réhabilitation, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• des locaux d’activité transformés en logements pour particuliers entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, vous devez être fiscalement domicilié en France d’une part, et le logement dans lequel vous avez investi, ainsi que le choix du locataire, doivent remplir certaines conditions.

Le logement

Il doit être situé en zone couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) ou en zone tendue, c’est-à-dire en zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont concernées par cette notion de “zone tendue”.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans et le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de la construction ou après l’achat. Il doit être loué comme habitation principale et être non meublé. Il doit également respecter un certain niveau de performances énergétiques globales.

Le loyer appliqué à la location de ce bien doit respecter un plafond (fixé par mètre carré), variant d’une zone à l’autre, mais généralement inférieur d’environ 10 à 20 % aux loyers pratiqués sur le marché. Pour les baux conclus en 2022, les plafonds sont les suivants :

Zone	Plafond de loyer au m² (en métropole)
Zone A bis	17,62 € / m²
Zone A	13,09 € / m²
Zone B1	10,55 € / m²
Zone B2	9,17 € / m²

À noter également que depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel n’est applicable qu’aux investissements locatifs de logements neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Les maisons individuelles neuves en sont donc désormais exclues.

Le locataire

Concernant le locataire, ce dernier doit présenter un revenu fiscal de référence (RFR) n’excédant pas un certain plafond règlementaire. Le RFR à prendre en compte est celui figurant sur l’avis d’impôt de l’année n-1, à la date de signature du bail.

Le plafond de ressources est différent selon la situation familiale du locataire. Pour les baux signés en 2022, le plafond de ressources annuelles des locataires ne doit pas dépasser (en métropole) :

Composition du foyer locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	77 120 €	60 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €	+ 8 277 €

Bon à savoir Vous pouvez louer le bien à votre enfant ou à un parent, mais celui-ci ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.

Comment calculer le loyer maximum à appliquer en 2023 ?

Le calcul du loyer maximum applicable se définit par la formule suivante :

Surface utile x Coefficient multiplicateur Pinel x Barème du loyer Pinel

Dans cette formule, la surface utile correspond à la surface habitable du logement, additionnée à la moitié de la surface annexe. Cette dernière comprend les terrasses, vérandas, loggias, balcons, combles et greniers aménageables, caves et sous-sols, remises, ateliers et celliers (en revanche, les jardins, les parkings, ou encore les cours en sont exclus).

Le coefficient multiplicateur Pinel fixé par le gouvernement est plafonné en 2022 à 1,2 et calculé comme suit : (19/Surface Utile) + 0,7.

 

Le barème des loyers Pinel est celui indiqué dans le tableau plus haut dans la page. Les plafonds de loyers 2023 ne sont pas encore connus, et peuvent donc évoluer.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Pour déterminer la base de la réduction d’impôt en loi Pinel, deux plafonds s’appliquent : l’investissement est retenu à hauteur de 300 000 euros maximum et l’administration fiscale retient aussi un plafond de 5 500 euros par m² de surface habitable. La défiscalisation en Pinel doit également prendre en compte le plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros en 2023).

Concernant le taux de réduction applicable en Pinel, il varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Cette durée initiale (6 ou 9 ans) est prise au début du dispositif et est irrévocable.

Dans le cas d’un engagement initial de location sur 6 ans pour un investissement Pinel + à hauteur de 300 000 euros :

	Taux de la réduction	Répartition de la réduction d'impôt	Montant maximal de la réduction
Engagement initial de 6 ans	12%	2% par an	36 000 €
Prolongation de 3 ans	6%	2% par an	54 000 €
Seconde prolongation de 3 ans	3%	1% par an	63 000 €

Pour un investissement à hauteur de 300 000 euros avec un engagement de 9 ans, les taux de la réduction d'impôt sont les suivants :

Taille du foyer	Taux de la réduction	Répartition de la réduction d'impôt	Montant maximal de la réduction
Engagement initial de 9 nas	18%	2% par an	54 000 €
Prolongation de 3 ans	3%	1% par an	63 000 €

Avec 2% par an maximum de réduction fiscale, sur un investissement plafond de 300 000 euros, le montant maximum de réduction d’impôt représente donc 6 000 euros maximum par an.

Comment déclarer la réduction d’impôt Pinel ?

Pour bénéficier de l'avantage fiscal Pinel, vous devrez transmettre plusieurs documents lors de votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de l'année d'acquisition de celui-ci si elle est postérieure. 

Vous devrez ainsi joindre la copie du bail, la copie de l’avis d'imposition ou de non-imposition de l'année précédente pour le(s) locataire(s), ainsi qu’une note annexe règlementaire comportant :  

• un justificatif d’identité et l’adresse de votre résidence principale ;
• l’adresse du logement que vous louez en indiquant la date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location, sa surface habitable, le montant du loyer mensuel (hors charges) ;
• l’engagement de louer le bien vide à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, à une personne non rattachée à votre foyer fiscal, pour un loyer n'excédant pas les plafonds fixés par la loi ;
• les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

Dispositif Pinel +

Le dispositif « Pinel + » est entré en vigueur le 1er janvier 2023. Il permet de maintenir les taux applicables jusqu’au 31 décembre 2022 (12 %, 18 % ou 21 %) pour les logements situés dans certains quartiers ou sous certaines conditions, notamment des critères de performance énergétique et de qualité d’usage.

Les exigences à respecter en termes de qualité d’usage sont les suivantes :

• Une surface habitable minimale en fonction du type de logement établie à 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
• Une surface minimale concernant les espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative, en fonction du type du logement établie à 3 m² pour un T1/T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5.
• Une double exposition pour les logements de type 3 et plus.

En matière de performances énergétiques, les conditions sont encore plus strictes :

D'ici 2025, tous les logements neufs devront répondre aux normes RE 2020, qui fixeront une référence de performance environnementale plus élevée. D'ici 2024, les logements neufs, ou ceux en cours de construction et pour lesquels une demande de permis de construire est déposée en 2024, devront répondre à la fois à la norme précédente et à l'exigence du diagnostic de performance énergétique de classe A.

Les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d'un projet de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, et donc soumis à la RE 2020, devront respecter les référentiels E+C ainsi que la classe A du DPE.

Pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de réhabilitation ou de travaux de rénovations et pour laquelle ni la RE 2020 ni le référentiel E+C ne sont applicables au bâtiment, il sera demandé de faire entrer le logement dans la catégorie A ou B du DPE.

Voir aussi : Notre calculatrice pour faire une simulation Pinel.

Questions fréquences sur la loi Pinel

En quoi consiste le dispositif d’investissement locatif Pinel ?

Le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot depuis septembre 2014. Il a pour but de favoriser l’investissement locatif, d’encourager la construction de logements dans les zones tendues et de développer une offre de logements accessibles aux ménages aux revenus modérés, qui dépassent les conditions de ressources fixées pour un logement social. En tant qu’investisseur immobilier, le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location. A noter qu’en 2023 puis 2024, les taux de réduction baissent (hors cas du Pinel +).

Comment réduire ses impôts avec le dispositif Pinel ?

Pour investir dans l’immobilier avec le dispositif Pinel et profiter de la réduction d’impôt, vous devez en premier lieu être fiscalement domicilié en France. Il est également impératif de respecter certaines conditions relatives au logement et au locataire. Le revenu fiscal de référence de ce dernier ne doit pas dépasser un certain plafond règlementaire.

S'agissant du logement, il doit être situé en zone couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) ou en zone tendue, mis en location pour un minimum de 6 ans, loué vide au plus tard 1 an après l'achèvement de la construction ou après l’achat, et devenir la résidence principale du locataire. Par ailleurs, un certain niveau de performance énergétique globale est attendu et le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond.

Que faire de votre logement Pinel au terme de votre engagement ?

Vous avez investi dans un logement Pinel et votre engagement arrive à son terme ? Plusieurs options s’offrent à vous. Premièrement, vous pouvez reconduire votre engagement jusqu’à 12 ans, maximum, si celui-ci était initialement inférieur.

Ainsi, vous continuez à profiter des avantages fiscaux associés. Sinon, pour continuer à réduire vos impôts, vous pouvez louer votre bien sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). En louant votre logement vide, vous n’aurez certes plus aucune contrainte de plafonnement de loyers ou de revenus, mais vous ne profiterez plus des avantages fiscaux Pinel. Vous pouvez également occuper ce logement ou même le remettre en vente si le marché est favorable pour espérer faire une plus-value.