SOMMAIRE

Le dispositif Pinel d’investissement locatif

L'investissement locatif en loi Pinel est un dispositif qui donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix d'achat d'un logement neuf ou réhabilité. Quelles sont les conditions à remplir pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation ? A qui peut-on louer son logement ? Meilleurtaux vous explique tout.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

L’investissement locatif se voit doté d’une nouvelle loi, la loi PinelLe dispositif d'investissement locatif Pinel a remplacé en septembre 2014 le dispositif Duflot, dont il reprend la plupart des modalités. Il a pour objectif de favoriser l’investissement locatif, d’encourager la construction de logements dans les zones tendues et de développer une offre de logements accessibles aux ménages aux revenus modérés, qui ne peuvent pas prétendre à un logement social.

Si vous êtes un investisseur particulier et avez acquis ou fait construire un logement dit « neuf » ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022, vous pouvez potentiellement bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. En fonction de plusieurs critères, elle sera étalée sur 6, 9 ou 12 ans et s’élèvera à 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 euros (ou 23, 29, 32 % dans les collectivités et départements d’outre-mer, où les règles sont différentes).

A noterIl est aussi possible d’investir en SCPI Pinel. Au lieu d’investir dans un bien immobilier directement, vous investissez dans une SCPI qui permet de disposer des mêmes avantages fiscaux, mais sans que vous ayez à vous préoccuper de la gestion locative du bien (achat, mise en location, gestion du locataire, etc). En savoir plus sur la SCPI Pinel

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Quel type de logement est éligible au dispositif Pinel ?

L’investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel doit concerner des logements dits « neufs » ou assimilés à des logements neufs. Plus précisément : 

  • des logements neufs ou en état de futur d'achèvement (VEFA), achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024  ;
  • des logements à construire, dont un dépôt de demande de permis de construire a été fait entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 
  • des logements anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation (représentant au moins 25 % du coût total des travaux) ou de réhabilitation, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. 
  • des locaux d’activité transformés en logements pour particuliers entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt ?  

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, vous devez être fiscalement domicilié en France d’une part, et le logement dans lequel vous avez investi, ainsi que le choix du locataire, doivent remplir certaines conditions.

Le logement

Il doit être situé en zone couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) ou en zone tendue, c’est-à-dire en zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont concernées par cette notion de “zone tendue”.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans et le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de la construction ou après l’achat.

Il doit être loué comme habitation principale et être non meublé. Il doit également respecter un certain niveau de performances énergétiques globales.

Le loyer appliqué à la location de ce bien doit respecter un plafond (fixé par mètre carré), variant d’une zone à l’autre, mais généralement inférieur d’environ 10 à 20 % aux loyers pratiqués sur le marché.

ZonePlafond de loyer au m² (en métropole)
Zone A bis 17,62 € / m²
Zone A 13,09 € / m²
Zone B1 10,55 € / m²
Zone B2 9,17 € / m²

À noter également que depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel n’est applicable qu’aux investissements locatifs de logements neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Les maisons individuelles neuves en sont donc désormais exclues.

Le locataire 

Concernant le locataire, ce dernier doit présenter un revenu fiscal de référence (RFR) n’excédant pas un certain plafond règlementaire. Le RFR à prendre en compte est celui figurant sur l’avis d’impôt de l’année n-1, à la date de signature du bail.

Le plafond de ressources est différent selon la situation familiale du locataire. Pour les baux signés en 2022, le plafond de ressources annuelles des locataires ne doit pas dépasser (en métropole) :

Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 77 120 € 60 718 € 51 524 € 46 372 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €

Bon à savoir Vous pouvez louer le bien à votre enfant ou à un parent, mais celui-ci ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal. 

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Comment calculer le loyer maximum à appliquer en 2022 ? 

Le calcul du loyer maximum applicable se définit par la formule suivante :

Surface utile x Coefficient multiplicateur Pinel x Barème du loyer Pinel 

Dans cette formule, la surface utile correspond à la surface habitable du logement, additionnée à la moitié de la surface annexe. Cette dernière comprend les terrasses, vérandas, loggias, balcons, combles et greniers aménageables, caves et sous-sols, remises, ateliers et celliers (en revanche, les jardins, les parkings, ou encore les cours en sont exclus). Le coefficient multiplicateur Pinel fixé par le gouvernement est plafonné en 2022 à 1,2 et calculé comme suit : (19/Surface Utile) + 0,7.

Le barème des loyers Pinel est celui indiqué dans le tableau plus haut dans la page.

Exemple Par exemple, si vous avez investi dans un appartement à Lyon de 70m² possédant une loggia de 6m², vous devez procéder au calcul du loyer de la façon suivante : 

La surface utile est de : 70m² + (0,5 x 6m²) = 73m² 
Le coefficient multiplicateur Pinel est de (19/73) + 0,7 = 0,96
Le barème du loyer Pinel qui s’applique est celui de la zone A puisque votre logement est situé à Lyon, et équivaut donc à 13,09 euros/m².

Ainsi, le plafond de loyer à ne pas dépasser en 2022 pour votre bien est de 73m² x 0,96 x 13,09 = 917,347 euros par mois.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Pour déterminer la base de la réduction d’impôt en loi Pinel, deux plafonds s’appliquent : l’investissement est retenu à hauteur de 300 000 euros maximum et l’administration fiscale retient aussi un plafond de 5 500 euros par m² de surface habitable. La défiscalisation en Pinel doit également prendre en compte le plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros en 2022).

Concernant le taux de réduction applicable en Pinel, il varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Cette durée initiale (6 ou 9 ans) est prise au début du dispositif et est irrévocable.

Dans le cas d’un engagement initial de location sur 6 ans

 Taux de la réductionRépartition de la réduction d'impôt
Engagement initial de 6 ans 12% 2% par an
Prolongation de 3 ans 6% 2% par an
Seconde prolongation de 3 ans 3% 1% par an

Pour un engagement de 9 ans, les taux de la réduction d'impôt sont les suivants :

Taille du foyerTaux de la réductionRépartition de la réduction d'impôt
Engagement initial de 9 nas 18% 2% par an
Prolongation de 3 ans 3% 1% par an

Avec 2% par an maximum de réduction fiscale, sur un investissement plafond de 300 000 euros, le montant maximum de réduction d’impôt représente donc 6 000 euros maximum par an.

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Comment déclarer la réduction d’impôt Pinel ? 

Pour bénéficier de l'avantage fiscal Pinel, vous devrez transmettre plusieurs documents lors de votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de l'année d'acquisition de celui-ci si elle est postérieure.  

Vous devrez ainsi joindre la copie du bail, la copie de l’avis d'imposition ou de non-imposition de l'année précédente pour le(s) locataire(s), ainsi qu’une note annexe règlementaire comportant :  

  • un justificatif d’identité et l’adresse de votre résidence principale
  • l’adresse du logement que vous louez en indiquant la date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location, sa surface habitable, le montant du loyer mensuel (hors charges) 
  • l’engagement de louer le bien vide à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, à une personne non rattachée à votre foyer fiscal, pour un loyer n'excédant pas les plafonds fixés par la loi. 
  • les modalités de calcul de la réduction d’impôt. 

Dispositif Pinel pour 2023 et 2024, transition vers Pinel plus

La loi de finances 2022 a prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 le dispositif Pinel, qui devait initialement se terminer au 31 décembre 2021. Ce dernier a également été reconduit pour les années 2023 et 2024, mais avec des taux de réduction d’impôt dégressifs établis comme suit :

Durée d'engagement locativeRéduction 2022Réduction 2023Réduction 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17% 14%

Cependant, dès 2023 le dispositif « Pinel + » entrera en vigueur et va permettre de maintenir les taux actuels (12 %, 18 % ou 21 %) dans certains quartiers et sous certaines conditions, notamment des critères de performance énergétique et de qualité d’usage.

Les exigences à respecter en termes de qualité d’usage sont les suivantes :

  • Une surface habitable minimale en fonction du type de logement établie à 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
  • Une surface minimale concernant les espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative, en fonction du type du logement établie à 3 m² pour un T1/T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5.
  • Une double exposition pour les logements de type 3 et plus.

En matière de performances énergétiques, les conditions sont encore plus strictes :

D'ici 2025, tous les logements neufs devront répondre aux normes RE 2020, qui fixeront une référence de performance environnementale plus élevée. D'ici 2024, les logements neufs, ou ceux en cours de construction et pour lesquels une demande de permis de construire est déposée en 2024, devront répondre à la fois à la norme précédente et à l'exigence du Diagnostic de performance énergétique de classe A.

Les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d'un projet de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, et donc soumis à la RE 2020, devront respecter les référentiels E+C ainsi que la classe A du DPE.

Pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de réhabilitation ou de travaux de rénovations et pour laquelle ni la RE 2020 ni le référentiel E+C ne sont applicables au bâtiment, il sera demandé de faire entrer le logement dans la catégorie A ou B du DPE.

Voir aussi : Notre calculatrice pour faire une simulation Pinel.


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