Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
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Le dispositif Pinel d’investissement locatif en Outre-mer

Le dispositif Pinel Outre-mer fonctionne sur le même principe que son homologue en métropole. Pour bénéficier de ce système d’optimisation fiscale, le contribuable doit ainsi respecter un certain nombre de critères et d'obligations. Ainsi, il doit acquérir un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM). Il doit aussi s’engager à mettre son bien en location comme résidence principale sur une certaine durée (6, 9 ou 12 ans).

À l’image du Pinel en métropole, l’investisseur doit aussi résider fiscalement en France, ne peut louer qu’à des ménages modestes, à un loyer plafonné. Ce dispositif répond à un double objectif : inciter les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-mer plutôt que vers la métropole et accroître l’offre locative dans des territoires où la demande est élevée.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel Outre-mer ?

La loi Pinel Outre-mer est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et a remplacé la loi Duflot Outre-mer. Le dispositif Pinel Outre-mer a été prorogé en 2021 jusqu’à fin 2024. Il reprend le même modèle que le dispositif d’investissement locatif proposé en métropole.

Le principe est simple : en tant qu’investisseur immobilier, vous faites l’acquisition d’un bien répondant à certains critères en Outre-mer, et vous engagez à le mettre en location pour une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans) afin de pouvoir défiscaliser. Pour rendre plus attractif le dispositif en Outre-mer qu’en métropole, la réduction d’impôt accordée est plus importante.

Les biens immobiliers locatifs éligibles à la loi Pinel Outre-mer doivent se situer dans les départements et territoires suivants : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna.

Quels sont les montants des réductions d’impôts Pinel Outre-mer ?

En principe, les dispositions dont bénéficient les habitants des départements d’outre-mer sont traditionnellement plus avantageuses que celles des métropolitains. Le dispositif Pinel ne déroge pas à la règle, avec des taux de réduction d’impôt plus élevés (une simulation loi Pinel est recommandée).

Jusqu'en 2022, les taux de réduction étaient de : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans. La loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’à fin 2024, mais a instauré une baisse des taux, d’abord en 2023 puis à nouveau en 2024.

Dès lors, depuis le 1er janvier 2023, pour un engagement de location de 6 ans, les investisseurs se voient accorder 21,5 % du montant de l’acquisition avec un plafond total de 300 000 euros. Ceux qui s’engagent pour 9 ans (ou 6 ans + 3 années supplémentaires) ont droit à 26 %. Enfin, la durée maximale de 12 ans permet d’économiser 28,5 % sur les impôts. Du 1er janvier au 31 décembre 2024, les taux passeront à 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour 9 ans et 25 % pour 12 ans.

Quels sont les avantages à investir en Pinel Outre-mer ?

Le dispositif Pinel Outre-mer permet de réduire le montant de ses impôts encore plus significativement que le dispositif loi Pinel classique. Par conséquent, investir dans l’immobilier Outre-Mer est plutôt conseillé aux contribuables fortement imposés.

Les territoires et départements d’Outre-mer ont un marché locatif qui est très déséquilibré. La demande est en effet beaucoup plus importante que l’offre. Un phénomène qui est renforcé par une forte croissance démographique. Concrètement, en tant qu'investisseur, le dispositif Pinel Outre-mer peut vous permettre de profiter d’un marché dynamique où il y a notamment peu de risque de vacance locative.

Les conditions à respecter concernant le logement

Le logement doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 et doit être neuf ou assimilé (construction, remise à neuf, réhabilitation ou transformation d'un local affecté à un autre usage que l'habitation).

L’investisseur s’engage ensuite à le louer dans les douze mois suivant l'achat ou la date d’achèvement des travaux et pendant une durée de 6 ans minimum et 12 ans maximum. Il doit s’agir d’un logement non meublé et situé dans une zone de tension du marché du logement. Il y a également un conditionnement du niveau de revenus des locataires et un encadrement des loyers.

Par ailleurs, le bien acquis doit respecter certaines normes énergétiques (RT 2012, ou label « BBC 2005 »), sauf s’il s’agit de biens situés à Mayotte. Les règles à respecter en termes de réglementation thermique, acoustique et d'aération en Guyane, Martinique et à La Réunion sont fixées par le décret du 5 juin 2013. En ce qui concerne Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et Wallis et Futuna, elles sont fixées par le décret du 14 août 2013.

Bon à savoirLes autorités des Collectivités d'outre-mer (la Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin et Saint-Barthélemy) et de la Nouvelle-Calédonie sont en droit de refuser d’appliquer le dispositif Pinel sur leur propre territoire.

Les plafonds de loyer du dispositif Pinel Outre-Mer

Chaque année au 1er janvier, les plafonds des loyers sont révisés. En loi Pinel Outre-mer, les plafonds de loyer mensuel pour 2023 ne sont pas encore connus.

Pour les logements acquis en 2022, ils étaient de :

• 10,73 euros/m² pour la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Mayotte et Saint-Martin ;
• 12,87 euros/m² pour la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie et Wallis-et-Futuna.

À noter que ce plafond de loyer est par la suite corrigé par un coefficient multiplicateur. Pour obtenir ce coefficient, il faut utiliser la formule suivante :

Coefficient (arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20) = 0,7 + (19 ÷ superficie du logement)

Les conditions à respecter concernant le locataire

Il est interdit de proposer en location le bien à un membre du foyer fiscal du propriétaire. Néanmoins, concernant les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, un investisseur peut décider de louer son bien à un ascendant ou à un descendant. Ce dernier doit toutefois respecter les conditions de plafonds de ressources et de loyers.

Les plafonds de revenus des locataires

Les plafonds de revenus n'ont pas encore été publiés pour 2023. Pour les baux signés en 2022, les plafonds annuels de ressources des locataires sont établis comme suit :

Composition du foyer locataire pour les baux signés en 2022	Localisation du bien
	Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte	Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Iles Wallis et Futuna
Personne seule	29 079 €		31 199 €
Couple	38 834 €		41 662 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	46 700 €		50 101 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	56 377 €		60 484 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	66 320 €		71 151 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	74 742 €		80 185 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 8 342 €		+ 8 949 €

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

En 2023, les taux de réduction d'impôt accordés sont les suivants :

Durée d'engagement	Réduction d'impôt totale en Outre-mer	Réduction d'impôt en métropole
6 ans	21,5 %	10,5 %
9 ans	26 %	15 %
12 ans	28,5 %	17,5 %

À partir du 1er janvier 2024, le taux de réduction d’impôt pour la loi Pinel Outre-mer sera de nouveau abaissé. Il sera de 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour un engagement de 9 ans et 25 % sur 12 ans.

Ces taux de réduction d'impôt s'appliquent sur le prix d'acquisition du bien dans la limite de 5 500 euros par m² et 300 000 euros maximum. Chaque contribuable ne peut profiter d’une réduction d’impôt dans la limite de deux logements maximums par an.

Par ailleurs, l’investissement Pinel Outre-mer fait profiter les investisseurs d’un autre avantage non négligeable : un plafonnement des niches fiscales majoré. Si en métropole, il est limité à 10 000 euros par an et par contribuable, dans les territoires et départements d’Outre-mer, il est de 18 000 euros par foyer fiscal.

Bon à savoir Si vous souscrivez à des parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous pourrez également profiter de la réduction d'impôts associée au dispositif Pinel.

Exemple d’un investissement locatif en Loi Pinel Outre-mer

Un investisseur a fait l’acquisition d’un appartement de 40 m² à la Réunion en 2022 pour la somme de 140 000 euros. Il s’engage à le louer durant 9 ans. Il peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 29 % du prix d’acquisition, soit 40 600 euros.

Concernant le montant de l’avantage fiscal, il s’élève à 4 511,11 euros par an pendant 9 ans. Il va aussi pouvoir percevoir un loyer mensuel maximum de 506,46 euros. Au terme de l'engagement initial, les loyers perçus auront couvert près de 40 % du montant de l’acquisition.

Questions sur le dispositif Pinel d’investissement locatif en Outre-mer

En quoi consiste le dispositif d’investissement locatif Pinel Outre-mer ?

Le dispositif Pinel Outre-Mer a remplacé en septembre 2014 la loi Duflot Outre-mer. Il a été prorogé par la loi de finances pour 2021 jusqu’à fin 2024 et suit le même modèle que le dispositif d’investissement locatif du même nom proposé en métropole. Pour pouvoir défiscaliser, l’investisseur immobilier doit faire l’acquisition d’un bien neuf ou assimilé répondant à plusieurs critères, et doit s’engager à le mettre en location pour une durée déterminée de 6,9, ou 12 ans. La différence entre le dispositif en Outre-mer et celui en métropole repose sur le montant de la réduction d’impôt accordée. Dans les DOM-TOM, elle est plus importante et profite d'un plafonnement des avantages fiscaux à 18 000 euros par an et par foyer fiscal.

Comment réduire ses impôts avec le dispositif Pinel Outre-mer ?

Pour pouvoir profiter d’une réduction d’impôts avec le dispositif Pinel Outre-mer, il faut être fiscalement domicilié en France. Par ailleurs, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer et s’engager à le mettre en location nue pour une durée minimum de 6 ans au plus tard un an après l'achèvement de la construction ou après l’acquisition. Concernant le futur locataire, il ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus et doit faire du logement sa résidence principale. Le bien doit aussi respecter certaines normes énergétiques et se situer dans une zone de tension du marché du logement, sur l’une des zones suivantes : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna.

Pour qui est-ce conseillé d’investir en Pinel Outre-mer ?

L'avantage fiscal permis par le dispositif Pinel Outre-mer en fait une solution d’investissement locatif plutôt conseillée aux contribuables fortement imposés. En effet, pour inciter les investisseurs à développer le marché locatif dans les DOM-TOM, la réduction d’impôt accordée est plus attractive qu’en métropole. En 2023, par exemple, pour un engagement de location maximal de 12 ans, les investisseurs bénéficient d’une réduction totale de 28,5 % du montant de l’acquisition (avec un plafond de 300 000 euros). Bon à savoir, la demande sur le marché locatif dans les DOM-TOM étant plus importante que l’offre, le dispositif Pinel Outre-mer peut vous permettre en tant qu’investisseur de profiter d'un risque de vacance locative réduit et donc d’un potentiel meilleur rendement.