Investissement locatif

Le guide de l'investissement locatif

Réduire vos impôts, développer votre patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires ou préparer votre retraite... Les raisons de réaliser un investissement locatif sont nombreuses. Mais pour réussir votre acquisition immobilière, il vaut mieux connaître quelques points clés. Quel type de bien choisir ? Dans quel cadre investir ? Pour quelle rentabilité ? Avec quelle fiscalité à la clé ? Suivez notre guide de l’investissement locatif pour retrouver les différentes fiches pratiques sur le thème, situées en bas de page. 

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?  

L'investissement locatif est l'achat d'un bien immobilier par un particulier dans l'intention de le louer (et non d’y résider). L’investissement peut se faire dans différents types de biens, qu’ils soient à vocation d’habitation ou à usage professionnel : appartement ou maison individuelle (en vide ou meublé ; dans le neuf ou dans l’ancien), local professionnel (bureaux ou "murs commerciaux”), parking, logement aménagé pour un public spécifique (chambre en maison de retraite ou logement d’étudiant)... Il est aussi possible d’acquérir des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Il existe plusieurs dispositifs ou formes d’investissement locatif parmi lesquelles : la location immobilière classique, la location saisonnière, le bail commercial, l’investissement en loi Pinel, la location meublée professionnelle (LMP), la location meublée non professionnelle (LMNP), la société civile de placement immobilier (SCPI)...

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Investir en locatif peut avoir plusieurs objectifs : placer son argent, créer des revenus complémentaires, anticiper sa retraite, transmettre son patrimoine ou encore défiscaliser (c’est-à-dire payer moins d’impôts).  

Faire un investissement locatif peut permettre de s’assurer un revenu complémentaire régulier, via le paiement des loyers du locataire. Et ce que le bien soit loué en continu ou de façon saisonnière (de particulier à particulier, via une plateforme d’annonces...). Ces rentrées d’argent peuvent servir à améliorer le quotidien ou même à bien anticiper sa retraite. Car pour maintenir son pouvoir d’achat et pallier des pensions de retraite pas toujours bien garnies, il est en effet essentiel d’anticiper le plus tôt possible pour compenser sa baisse de revenus. 

Second avantage de l’investissement locatif : il vous permet de vous constituer un patrimoine pouvant être légué plus tard. Par ailleurs, vous pourrez éventuellement vivre dans ce logement dans quelques années ou même laisser vos enfants en disposer quand vous ne souhaiterez plus le louer. 

Enfin, vous avez la possibilité de diminuer vos impôts grâce à différents mécanismes créés par le législateur (Pinel, Denormandie, etc). Investir dans l’un de ces cadres permet d’obtenir une réduction d’impôt, sous réserve de respecter les conditions prévues par le dispositif.  

Dans quel type d’investissement locatif se lancer ? 

Il existe différents dispositifs et tous ne présentent pas les mêmes avantages. Citons ici les principaux. 

• La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement dans les biens neufs (ou assimilés) avec mise en location du logement. Le bien doit être situé dans une zone de tension locative et il faut s’engager à le louer sur 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné. Par ailleurs, le locataire choisi ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l'acquisition immobilière.
• Le dispositif Denormandie est équivalent à la loi Pinel, à la différence près qu’il est réservé aux projets de location de logements anciens rénovés.
• Le dispositif Loc'Avantages, en place depuis le 1er mars 2022, permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en échange d’une location du bien pour une durée minimale de 6 ans et en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Cette réduction fiscale peut aller de 15 à 65%. Elle est calculée en fonction du montant du loyer fixé. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.
• Louer un logement (à usage de résidence principale ou de façon saisonnière) sous le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une imposition particulière. Si les revenus produits par la location de votre logement ne dépassent pas 72 600 euros par an (ou 176 200 euros par an, dans le cas d’un bien immobilier classé meublé de tourisme), vous êtes soumis au régime micro-BIC et pouvez pratiquer un abattement de 50% sur l'ensemble de vos recettes foncières.
• La loi Malraux permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire (dans la limite de 100 000 euros par an) les travaux effectués dans des biens immobiliers situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), une zone de sauvegarde ou dans un quartier ancien dégradé.
 

Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ? 

Avant de vous accorder un crédit, la banque examine votre situation financière. Elle étudie l’ensemble de vos revenus et vos charges fixes afin de vous laisser un reste à vivre suffisant, puis détermine votre capacité d’endettement (c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez rembourser sans difficultés). Il correspond environ à 35% de vos revenus.

Pour consolider son dossier, on conseille donc généralement de se constituer un apport. On a coutume de dire qu'il faut prévoir un apport minimal de 10% correspondant aux frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, garanties) liés à l'acquisition du bien.  

Toutefois, l’apport personnel demandé dans le cadre d’un investissement locatif est souvent inférieur à celui réclamé par les banques pour l’acquisition d’une résidence principale. D'après des chiffres de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) à fin 2020, l'apport n'était en moyenne que de 6% environ pour les investisseurs locatifs, contre 16% environ pour l'ensemble des emprunteurs. Si les établissements de crédit se montrent plus cléments, c’est souvent que les personnes empruntant pour du locatif disposent déjà d’un patrimoine financier et/ou immobilier conséquent. 

Faire un investissement locatif avec 0 euro d’apport est-il cependant possible ? Pourquoi pas, à condition d’avoir un dossier très “costaud”. Pour rassurer la banque et maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier, il va falloir lui présenter un projet cohérent et disposer d’un très bon profil. Il est ainsi indispensable de : 

• présenter une estimation réaliste des futurs loyers perçus  ;
• dresser une liste des frais annexes (charges de copropriété, travaux éventuels, assurances…)  ;
• déterminer le montant que vous pouvez épargner chaque mois  ;
• être en CDI ou avoir au minimum 3 ans d’ancienneté si vous êtes un travailleur non salarié  ;
• avoir des comptes sains (ne pas être à découvert régulièrement, éviter les jeux d’argent, etc.)  ;
• avoir un taux d’endettement inférieur à 35 % de vos revenus ; 
 

Centre-ville ou périphérie ? Neuf ou ancien ? Bien choisir le bien 

Avant de jeter définitivement votre dévolu sur un bien, il est primordial de s’intéresser à son implantation géographique, au réseau de transports, aux évolutions programmées du quartier... Il convient également d’étudier les tarifs de location pratiquées dans le périmètre où vous souhaitez investir.

Choisissez une zone attractive et dynamique susceptible d'attirer le plus grand nombre, pour ne pas voir votre investissement devenir une charge financière si vous rencontrez des difficultés à le louer. Pensez aussi au potentiel de revente et listez les atouts de son emplacement pour les locataires potentiels (proximité des commerces, écoles, transports en commun, etc.). 

Se pose aussi la question de savoir s’il est plus rentable d'investir dans l'ancien ou le neuf. Généralement, les logements anciens sont moins chers à l’achat que les biens neufs. Les frais de notaire associés à la transaction sont moins élevés aussi.  

Cependant, les dispositifs d’avantages fiscaux sont principalement concentrés sur l'immobilier neuf. Mais il faut être prêt à supporter plusieurs contraintes : démarches chronophages, obligation de louer le bien sur une durée minimale, le conserver plusieurs années avant de le revendre pour que l’opération soit rentable, etc.

Concernant l'ancien, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, il faut généralement se sentir capable d’entreprendre de gros travaux de rénovation. 

ConseilGardez constamment à l’esprit qu’investir dans le locatif représente aussi un coût au fil des ans : frais d’entretien, frais de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, voire garantie loyers impayés... Des éléments à prendre en compte dès le début pour éviter les biens dégradés, mal isolés, fortement taxés, aux lourdes charges de copropriété, etc.

Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif 

Avant de se lancer dans un investissement locatif, mieux vaut évidemment avoir en tête la rentabilité potentielle de l’opération. Et le prix d’achat du bien immobilier et le montant fixé pour le loyer ne peuvent évidemment pas être les seuls critères à prendre en compte. Car de nombreuses charges viennent alourdir la facture et impacter la rentabilité d’un investissement locatif. 

Pour estimer cette rentabilité, on peut procéder au calcul suivant (qui reste un peu “grossier” ou théorique puisque les recettes et dépenses liées au logement peuvent évoluer au fil des ans) :

Taux de rentabilité nette = (Loyer mensuel appliqué x 12 mois) - charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, frais de réparations ou travaux...) / prix d’achat du bien x 100  

Questions fréquentes sur l’investissement locatif

Quelles sont les charges locatives déductibles ?

Quand vous optez pour le régime réel lors de votre déclaration de revenus, vous pouvez déduire certaines charges de votre revenu locatif. Les charges déductibles comprennent : les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les impôts et taxes non récupérables auprès du locataire, les travaux d’amélioration du bien comme les assurances.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque la somme des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus. Déclarable dans certaines conditions, le déficit foncier permet de réduire l’imposition sur le revenu.

Existe-t-il un niveau d’efficacité énergétique à respecter pour louer un logement ?

Oui ! En 2024, pour être proposé à la location, un logement doit consommer moins de 450 kWh/m²/an. Les logements devront, pour être loués, appartenir au maximum à la classe(*) F en 2025, E en 2028, D en 2034.

(*) Du Diagnostic Performance énergétique (DPE)

Les fiches pratiques de l'investissement locatif