Permis de louer : qui est concerné et comment l’obtenir ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 30 juillet 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Issu de la loi ALUR, le permis de louer permet aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de contrôler les appartements ou maisons mis en location. Son objectif premier est de combattre les logements indignes loués par des « marchands de sommeil » ou des propriétaires méconnaissant la législation en vigueur.

Le permis de louer, un dispositif instauré par la loi ALUR pour lutter contre l’habitat indigne

Le permis de louer a été institué par la loi ALUR du 24 mars 2014 (articles 92 et 93), complétée par le décret d’application n° 2016-1790 du 19 décembre 2016. Il a ensuite été conforté par l’article 188 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce dispositif permet aux communes ou établissements publics de coopération intercommunaux (EPCI) de mieux contrôler la sécurité et la salubrité des logements du parc privé.

Deux procédures sont possibles :

• L’autorisation préalable de mise en location. Le propriétaire doit obligatoirement obtenir une autorisation de la mairie avant de louer son logement.
• La déclaration de mise en location. Le bailleur informe la mairie de la mise en location de son logement.

Le choix de la procédure comme de ses modalités d’application reviennent à la commune ou l’intercommunalité ayant une compétence habitat.

Le dispositif du permis de louer est réglementé par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) :

• Les articles L634-1 à L634-5 et R634-1 à R634-5 concernent la déclaration de mise en location.
• Les articles L635-1 à L635-11 et R635-1 à R635-5 portent sur l’autorisation de mise en location.

Quels sont les logements concernés par le permis de louer ?

Le permis de louer s’applique aux logements loués à usage de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés, assujettis à la loi du 6 juillet 1989. Sont exclus de ce dispositif les logements du parc social ou ceux conventionnés par l’Anah.

Les obligations liées au permis de louer concernent les nouvelles locations, mais aussi les relocations. En revanche, elles ne s’appliquent pas aux renouvellements de bail, aux reconduites tacites ou aux avenants.

Les collectivités locales peuvent soumettre à l’autorisation ou à la déclaration :

• Soit la totalité des biens implantés dans la zone concernée.
• Soit certains types de logements, comme ceux datant d’avant 2000, les immeubles de dix appartements ou moins, etc.

Dans quelles zones s’appliquent le permis de louer ?

Le permis de louer s’applique uniquement aux zones présentant une concentration importante d’habitats dégradés. Elles doivent être délimitées géographiquement. Soit les zones couvrent l’ensemble de la commune, soit des quartiers ou des rues spécifiques. Il est aussi possible de cibler un ou plusieurs ensembles immobiliers précis, s’ils sont entourés d’habitats non dégradés.

La définition des zones concernées par le permis de louer relève de la compétence de l’EPCI ou de la commune. Cette décision est prise par délibérations de l’organe délibérant, en cohérence avec :

• Le programme local de l’habitat (PLH) en vigueur.
• Le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).

Les délibérations précisent obligatoirement :

• Les caractéristiques, les catégories de logements assujettis à autorisation préalable ou déclaration.
• La date d’entrée en application du dispositif. Elle ne peut pas être inférieure à six mois à partir des délibérations.
• Le lieu, les conditions de dépôt des demandes.

Déclaration de mise en location : quelles sont les démarches à mener ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement dans l’une des zones concernées, vous devez effectuer la déclaration dans les 15 jours suivant la signature du bail. Elle comprend les documents suivants :

• Le diagnostic technique du logement : réalisé par un professionnel certifié, il atteste de sa performance énergétique, sa conformité aux normes de sécurité, de salubrité.
• Le formulaire Cerfa n° 15651 permet de renseigner les informations essentielles sur l’immeuble, le logement, le contrat de location.

Vous avez la possibilité de transmettre la déclaration de mise en location de deux manières :

• Par courrier recommandé avec accusé de réception, à l’EPCI ou à la mairie de la commune où est localisé le logement.
• En main propre, à l’accueil de l’EPCI ou de la mairie compétente.

Certaines communes permettent d’envoyer la déclaration de mise en location par e-mail ou bien de réaliser la démarche en ligne. Renseignez-vous auprès de votre maire pour connaître les modalités spécifiques de votre localité.

Comment prouver que vous avez réalisé la déclaration de mise en location ?

Deux cas de figure sont possibles :

• Déclaration complète. Dans la semaine suivant le dépôt de la déclaration, vous recevez un récépissé de la part de l’EPCI ou de la mairie. Vous êtes dans l’obligation de transmettre une copie de ce document à l’occupant de votre logement. En parallèle, vous devez le communiquer à la Caf ou à la MSA pour obtenir le versement direct de l’aide au logement octroyée à votre locataire.
• Déclaration incomplète. Dans la semaine suivant son dépôt, vous recevez un accusé de réception. Ce document indique les pièces manquantes associées au délai pour les fournir. Si vous ne les transmettez pas à temps, vous êtes tenu d’effectuer une nouvelle déclaration de mise en location.

Quelle sanction si vous mettez en location un logement sans avoir effectué la déclaration préalable ?

Un propriétaire mettant en location un logement sans effectuer la déclaration préalable s’expose à une amende de 5 000 € maximum. Au moment où le préfet est informé de cette situation, il le notifie par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour la régulariser, en lui adressant la copie du récépissé de dépôt de la déclaration.

Même en cas de non-déclaration, le bail signé entre le propriétaire et le locataire reste valide. La procédure décrite ci-dessus vise uniquement à sanctionner le manquement du bailleur pour l’obliger à respecter ses obligations légales.

Autorisation préalable à la mise en location : comment l’obtenir ?

La commune ou l’EPCI peut astreindre les propriétaires à solliciter une autorisation avant la mise en location. Elle comporte le diagnostic technique plus le formulaire Cerfa n° 15652. Comme pour la déclaration de mise en location, vous pouvez l’envoyer par courrier ou la déposer à la mairie ou à l’EPCI concerné.

Après réception de votre dossier, la collectivité compétente vous délivre un accusé de réception. À compter de cette date, le maire ou le président de l’EPCI dispose d’un délai d’un mois pour statuer sur votre demande. Si aucune réponse ne vous est adressée, l’autorisation de mise en location est considérée comme accordée.

Le maire ou le président de l’EPCI peut prendre l’une des décisions suivantes :

• Accorder l’autorisation préalable.
• La conditionner à la réalisation de travaux ou d’aménagements au cours du bail. Par exemple, résoudre un défaut de ventilation ou une anomalie électrique mineure.
• La refuser. La décision de refus précise les travaux ou aménagements nécessaires pour rendre l’appartement ou la maison conforme aux critères de sécurité comme de salubrité. Elle est notifiée à la Caf, à la MSA, mais aussi aux impôts.

À noter : si la location est localisée dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, la demande d’autorisation préalable est systématiquement refusée.

Quels sont les points contrôlés lors de la visite du logement ?

Durant le délai d’instruction de votre demande d’autorisation préalable, le maire ou le président de l’EPCI peut mandater une visite. Son but est de s’assurer que la location n’est pas risquée pour la santé ou la sécurité des futurs locataires. Elle a lieu entre 6 h et 21 h, sauf en cas d’opposition de l’occupant ou d’impossibilité de contacter la personne habilitée à donner accès au logement. Dans ces situations exceptionnelles, l’autorisation du juge des libertés et de la détention est requise pour procéder à la visite.

Lors de la visite du logement par un agent municipal ou tout autre opérateur mandaté, différents points sont examinés, dont :

• L’état des installations de gaz, d’électricité, de ventilation.
• L’absence d’humidité ou encore de traces de moisissures.
• L’absence de risques de chute de personnes : garde-corps absents, rampes instables, etc.
• Le respect des exigences d’habitabilité : luminosité naturelle dans les pièces principales, ouvertures sur l’extérieur, hauteur sous plafond suffisante, etc.
• L’état des équipements : moyen de chauffage, avertisseur autonome de fumée (Daaf), assainissement, etc.

Dans quelles situations faut-il fournir l’autorisation préalable à la mise en location ?

Vous êtes tenu de fournir l’autorisation préalable à la mise en location :

• Lors de la mise en location de votre logement. Vous devez joindre l’autorisation au contrat de location. Elle est valable pour une mise en location durant les deux ans suivant son obtention. Passé ce délai, vous êtes obligé de demander une nouvelle autorisation.
• Après l’acquisition du logement. Si vous vendez le bien en cours de bail, l’acheteur est tenu de demander le transfert de l’autorisation préalable de mise en location. Pour cela, il doit remplir le formulaire Cerfa n° 15663, puis l’adresser à la mairie ou l’EPCI compétent.
• En cas de mutation à titre gratuit. Ici aussi, le nouveau propriétaire doit effectuer une demande de transfert de l’autorisation en cours de validité.

Quelle sanction en l’absence de demande d’autorisation préalable de mise en location ?

La mise en location d’un logement sans demande préalable d’autorisation est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 €. En cas de récidive dans un délai de trois ans, son montant peut s’élever jusqu’à 15 000 €. Le propriétaire dispose d’un mois après la réception du courrier du préfet pour régulariser sa situation. Pour ce faire, il doit lui faire parvenir une copie du récépissé de dépôt de la demande d’autorisation.

Louer un appartement ou une maison malgré le refus d’autorisation de mise en location est puni d’une amende d’au maximum 15 000 €.

Quels sont les coûts associés au permis de louer ?

Le coût du permis de louer varie en fonction des communes. Dans certaines localités, la procédure est entièrement gratuite pour les propriétaires bailleurs. Cependant, dans d’autres localités, le permis de louer est payant. Le montant varie de 60 à 120 €.

Questions fréquentes sur le permis de louer

Peut-on refuser de délivrer un permis de louer, et pour quelles raisons ?

Oui, la mairie ou l’EPCI peut refuser votre demande d’autorisation. Les principaux cas de refus sont :

• Une installation électrique ou de gaz présentant un danger.
• Des garde-corps dont la hauteur est insuffisante.
• Une superficie insuffisante du logement au regard de la réglementation.
• Un excès de moisissures ou d’humidité lié à un dégât des eaux non résolu.

Quelles sont les zones géographiques concernées par le permis de louer ?

Il n’existe aucune liste officielle des communes ou EPCI ayant mis en œuvre le dispositif. À défaut de base de données publique, Smartloc ou LocService recensent les villes l’appliquant, et le type de permis de louer à obtenir : déclaration, autorisation ou les deux. Par exemple, à Bordeaux, les propriétaires doivent demander une autorisation préalable. À Lille, il leur faut procéder à une déclaration de mise en location.

Comment les propriétaires peuvent-ils s’assurer de respecter les critères du permis de louer ?

Votre logement peut être mis en location à condition de respecter les critères de salubrité et de sécurité. Parmi eux, une surface minimale, l’absence d’animaux nuisibles ou encore la mise à disposition d’équipements spécifiques (chauffage, cuisine, évacuation des eaux usées, etc.).