Prêt in fine : définition, avantages et inconvénients

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 25 septembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Moins répandu que le prêt amortissable, le prêt in fine est réservé aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif disposant d'un apport personnel conséquent. Quels sont les avantages et inconvénients du prêt in fine ? À quel taux d’intérêt se contracte-t-il ? Est-il possible de le renégocier ? Éléments de réponse.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Comme son nom l'indique, le crédit in fine se rembourse à échéance. Jusqu’à son terme, vous vous acquittez uniquement des intérêts et de l’assurance emprunteur. Les mensualités sont identiques sur toute la durée de l’emprunt, à l'exception de la dernière, correspondant au capital emprunté.

À l’inverse du prêt amortissable où le capital est remboursé progressivement avec les intérêts, dans un prêt in fine, le capital emprunté reste intact jusqu'au terme.

Comment fonctionne le prêt in fine ?

Comment obtenir un prêt in fine ?

Vous devez présenter un dossier solide à la banque pour obtenir un prêt in fine. Cela implique souvent :

• Une situation financière stable avec des revenus élevés.
• Un patrimoine considérable.
• Un projet d'investissement clair, souvent dans l'immobilier locatif.
• La capacité à constituer une épargne parallèle pour le remboursement du capital.

Quelles sont les modalités de remboursement d’un crédit in fine ?

L'établissement prêteur doit être certain que vous puissiez rembourser le capital en une fois au terme du crédit. Pour s’en assurer, il peut vous demander de constituer une épargne en effectuant mensuellement un versement sur un produit de placement associé. Nous parlons de nantissement, c'est-à-dire que l'épargne est « réservée » à la banque en cas de problème. Cela lui permet de percevoir les sommes placées si vous ne pouvez pas rembourser le capital à échéance.

Si la somme bloquée sur l'épargne est supérieure au capital emprunté, vous conservez l'excédent. En revanche, si la somme détenue sur le produit de placement n'est pas suffisante pour rembourser le capital, vous devez vous acquitter de la différence pour solder le crédit in fine.

Durée et montant du crédit in fine

Aucun article de loi n'est consacré spécifiquement au prêt in fine. C'est un crédit immobilier "comme un autre". Seules les modalités de remboursement changent. La somme empruntée n'est limitée par aucun plancher ni plafond, tout dépend de votre capacité de remboursement.

Il n'y a pas non plus de durée minimum ou maximum imposée par la législation. Cependant, ce type de crédit est généralement accordé pour une période allant de 3 à 15 ans (plus rarement 20 ans).

À qui s'adresse le prêt in fine ?

L'amortissement à terme est ouvert aux particuliers, professionnels, et sociétés de placement. En revanche, puisque les banques doivent se prémunir concernant la capacité de remboursement du capital au terme du crédit, les conditions d'octroi sont plus strictes. Les taux proposés sont plus élevés. Les banques exigent une solidité financière attestée et souvent un apport représentant 30 % du capital emprunté.

Les situations financières propices au prêt in fine incluent :

• Les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur fiscalité.
• Les personnes ayant des revenus irréguliers mais élevés (comme les professions libérales).
• Les entrepreneurs souhaitant préserver leur trésorerie pour d'autres investissements.

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Le prêt in fine offre une certaine souplesse grâce aux mensualités moins élevées par rapport à un crédit amortissable. Cette flexibilité vous permet de conserver une plus grande part de vos revenus mensuels pour d'autres investissements ou dépenses.

Il réduit l'imposition de vos revenus fonciers. Si vous optez pour un prêt in fine, vos intérêts sont plus élevés par rapport à ceux d’un crédit classique. Or ces derniers sont déductibles de vos revenus locatifs.

Si vous êtes concerné par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce type de prêt peut être doublement avantageux. Le capital n'étant pas remboursé tous les mois à la banque, il ne rentre pas dans le calcul de l'IFI.

Le prêt in fine peut s'intégrer dans une stratégie de gestion patrimoniale plus large. Il permet de :

• Conserver des liquidités pour d'autres opportunités d'investissement.
• Potentiellement bénéficier de la croissance du marché immobilier sans immobiliser tout son capital.
• Optimiser la transmission de patrimoine, notamment via l'assurance vie souvent associée au crédit.

Enfin, autre avantage : le prêt in fine permet de percevoir les intérêts du produit d'épargne associé pour nantir le crédit.

Quels sont les inconvénients et risques du crédit in fine ?

Le principal inconvénient du prêt in fine est l'obligation de rembourser l'intégralité du capital emprunté en une seule fois à l'échéance. Cela peut représenter une somme considérable nécessitant une planification financière rigoureuse tout au long de la durée du crédit.

Le taux appliqué est plus élevé par rapport à celui d'un prêt amortissable.

Si l'épargne constituée pour rembourser le capital est investie dans des placements soumis aux fluctuations du marché, sa valeur peut être insuffisante lors du remboursement. Cela peut vous obliger à trouver d'autres sources de financement pour honorer vos engagements.

Quelles sont les options de financement pour un prêt in fine ?

Il en existe deux : le nantissement et l’hypothèque.

Nantissement : principe et fonctionnement

Le nantissement consiste à bloquer un actif financier (souvent une assurance vie) au profit de la banque comme garantie du prêt. Son fonctionnement est le suivant :

• Vous constituez une épargne parallèle au prêt.
• Cette épargne est « nantie », c'est-à-dire promise à la banque en cas de défaut de paiement.
• À l'échéance du prêt, l'épargne est utilisée pour rembourser le capital.

Hypothèque dans le cadre d'un prêt in fine

L'hypothèque est une autre option de garantie pour un prêt in fine. Dans ce cas :

• Le bien immobilier financé est utilisé comme garantie.
• La banque saisit le logement en cas de non-remboursement.

Cette option peut être préférée si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas constituer une épargne nantie.

Comparaison des deux options

Le nantissement permet souvent d'obtenir des taux plus avantageux mais nécessite la constitution d'une épargne parallèle. L'hypothèque n'exige pas d'épargne parallèle mais peut entraîner des frais supplémentaires et des taux légèrement plus élevés. Le choix dépend de votre situation financière comme de vos objectifs à long terme.

Assurance emprunteur et prêt in fine

La banque demande souvent la souscription d'une assurance invalidité-décès. Elle doit couvrir les mensualités mais aussi le capital emprunté. Celle-ci a un coût mais comporte heureusement des avantages pour les héritiers. Si vous décédez au cours du remboursement de l’emprunt, votre assurance décès rembourse la banque. Vos héritiers récupérèrent un logement payé associé à une assurance vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.

L'assurance d'un prêt in fine présente des particularités :

• Elle doit couvrir le capital total emprunté jusqu'à l'échéance du prêt.
• Les primes d'assurance sont plus élevées par rapport à celles d’un prêt amortissable.
• Il est crucial de bien évaluer les options de couverture notamment en cas d'invalidité, car le capital reste dû intégralement jusqu'à la fin du crédit.

Quel est le taux d'intérêt d’un prêt in fine ?

Plusieurs facteurs influencent les taux des crédits in fine :

• Le profil de l'emprunteur (revenus, patrimoine, stabilité professionnelle).
• La durée du prêt.
• Le montant emprunté.
• Le type de garantie offerte (nantissement ou hypothèque).
• Les conditions du marché financier au moment de la souscription.

Les taux des prêts in fine peuvent être fixes ou variables :

• Les taux fixes offrent une stabilité des mensualités mais sont généralement plus élevés au départ.
• Les taux variables peuvent évoluer selon les conditions du marché. Cela peut représenter une opportunité ou un risque selon l'évolution des taux directeurs.

Comment faire une simulation de prêt in fine ?

Des outils de simulation en ligne, comme celui de Meilleurtaux, sont disponibles. Ces simulateurs permettent d'obtenir une première estimation des mensualités et du coût total du prêt. Ces résultats sont indicatifs et doivent être affinés avec un professionnel.

Vous devez fournir les informations suivantes pour obtenir une simulation précise :

• Le montant du prêt souhaité.
• La durée envisagée.
• Vos revenus mensuels.
• Le montant de votre apport personnel.
• La valeur du bien à financer (pour les prêts immobiliers).
• Votre situation patrimoniale globale.

Lors de l'analyse des résultats de la simulation, portez une attention particulière aux éléments suivants :

• Le montant des mensualités (intérêts + assurance).
• Le coût total du crédit.
• Le taux annuel effectif global (TAEG).
• Le montant à rembourser à l'échéance du prêt.
• La comparaison avec un prêt amortissable classique pour le même projet.

Exemple concret de prêt in fine

Vous souhaitez emprunter 300 000 € sur 15 ans au taux de 4,20 % (plus une assurance de 0,36 %). Un nantissement de 30 % est demandé, soit 90 000 €. Vous pouvez placer cette somme via une prime unique ou des versements mensuels de 500 €. Ces mensualités peuvent être réduites en versant une prime initiale à l'ouverture du contrat.

Vous payez 1 050 € d'intérêts mensuels et 85 € d'assurance. Vous ajoutez 500 € d'assurance vie pour une mensualité finale de 1 590 €, au lieu de plus de 2 300 € pour un crédit amortissable.

Pour le même montant et la même durée, un prêt amortissable classique se présente différemment :

• Mensualités plus élevées (environ 2 300 €) incluant le remboursement du capital.
• Coût total des intérêts moins élevé sur la durée du prêt.
• Pas de remboursement en capital à effectuer à l'échéance.
• Réduction progressive de la dette au fil du temps.

Renégociation d'un prêt in fine

Il est tout à fait possible de renégocier un crédit in fine comme un emprunt classique. De même, le rachat de crédit est une option. En revanche, mieux vaut monter un dossier de financement solide pour espérer une renégociation ou un rachat.

Vous pouvez aussi potentiellement transformer un crédit in fine en crédit amortissable afin de profiter de nouvelles conditions, par exemple si votre situation professionnelle ou personnelle a évolué.

Les moments les plus propices pour envisager une renégociation sont :

• Lorsque les taux d'intérêt du marché ont significativement baissé.
• Si votre situation financière s'est nettement améliorée.
• À mi-parcours du prêt lorsque vous avez une meilleure visibilité sur votre capacité à rembourser le capital.

La renégociation d'un prêt in fine implique les étapes suivantes :

• Évaluation de votre situation financière actuelle.
• Comparaison des offres de différentes banques.
• Négociation avec votre banque actuelle.
• Analyse des coûts de renégociation (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier).
• Prise de décision en fonction du gain potentiel.

À noter que toute opération de rachat de crédit in fine comporte des frais (des indemnités de remboursement anticipé, des frais de garantie, de dossier). Il est donc plus intéressant de la demander en début de prêt.

Le transfert du nantissement peut être un frein au rachat de prêt in fine, étant donné qu'il peut représenter jusqu'à 60 % du montant du crédit. Cela nécessite que vous disposiez d'une capacité financière importante.

Prêt in fine et gestion patrimoniale

Le prêt in fine s'inscrit dans diverses stratégies d'investissement :

• Acquisition de biens locatifs pour générer des revenus complémentaires.
• Investissement dans des actifs à fort potentiel de plus-value.
• Diversification du patrimoine immobilier.
• Optimisation de la trésorerie pour saisir d'autres opportunités d'investissement.

L'utilisation d'un prêt in fine permet une optimisation fiscale sur plusieurs aspects :

• Déduction des intérêts des revenus fonciers pour réduire l'imposition.
• Possibilité de réduire l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Optimisation de la fiscalité successorale via l'utilisation d'une assurance vie nantie.

Dans le cadre d'une stratégie de transmission patrimoniale, le prêt in fine présente plusieurs avantages :

• Possibilité de transmettre un bien immobilier tout en conservant des liquidités.
• Utilisation de l'assurance vie nantie comme outil de transmission hors succession.
• Flexibilité pour adapter la stratégie de transmission au fil du temps.

Questions fréquentes sur le prêt in fine

Qui propose des prêts in fine ?

Toutes les banques sont susceptibles de proposer un crédit in fine. Renseignez-vous pour savoir si la vôtre propose cette solution de financement et à quelles conditions. Les banques privées et les établissements spécialisés dans la gestion de patrimoine sont souvent plus familiers avec ce type de produit. Ils peuvent offrir des conditions intéressantes.

Quel taux pour un prêt in fine ?

Le taux du prêt in fine est supérieur à celui d'un crédit amortissable. Il est variable selon les banques, le profil de l'emprunteur, le montant et la durée du prêt. Il faut compter un surcoût d'environ 0,5 à 1 point par rapport à un prêt amortissable classique. Cependant, les avantages fiscaux peuvent le compenser pour certains profils d'emprunteurs.

Comment rembourser un crédit in fine ?

Le remboursement d'un crédit in fine se fait en deux parties : les intérêts sont payés mensuellement tout au long de la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Pour ce faire, vous constituez une épargne parallèle, souvent sous forme d'assurance vie, qui sera utilisée pour rembourser le capital à terme.

Le prêt in fine est-il adapté à l'achat de sa résidence principale ?

Le prêt in fine est rarement recommandé pour l'achat d'une résidence principale. Il est plus adapté aux investissements locatifs ou aux stratégies patrimoniales complexes. Pour une résidence principale, un prêt amortissable classique est plus avantageux, car il permet de devenir progressivement propriétaire et offre une meilleure visibilité sur le remboursement à long terme.