Prêt in fine : définition, avantages et inconvénients

Moins répandu que le prêt amortissable, le prêt in fine est généralement réservé aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif et disposant d’un apport personnel conséquent. Quels sont les avantages et inconvénients du prêt in fine ? A quel taux se contracte-t-il ? Est-il possible de le renégocier ? Eléments de réponse.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine (du latin, qui signifie « à la fin ») se distingue du crédit amortissable classique par le fait que le paiement des intérêts et le remboursement du capital sont totalement dissociés. Comme son nom l’indique, le crédit in fine se rembourse à échéance du prêt.

Durant la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les assurances. Les mensualités sont identiques sur toute la durée du prêt, à l’exception de la dernière, qui correspond au capital emprunté.

Le capital emprunté reste donc intact jusqu’au terme. Pour que l’emprunteur puisse le solder en une seule fois à la fin du crédit, l’établissement prêteur lui demande de se constituer une épargne, en effectuant mensuellement un versement sur un produit de placement associé, et ce durant toute la durée de l’emprunt. On parle de nantissement, c’est-à-dire que l'épargne est « réservée » en faveur de la banque en cas de problème. Cela lui permet de percevoir les sommes placées si l’emprunteur ne peut pas rembourser le capital à échéance.

Généralement, la banque suggère de faire ce placement sur une assurance-vie où le capital est garanti et ne risque pas de subir des fluctuations, plutôt que sur un plan d’épargne en action par exemple.

Si la somme bloquée sur l'épargne est supérieure au capital emprunté, l'emprunteur garde l'excédent. En revanche, si la somme détenue sur le produit de placement n’est pas suffisante pour rembourser le capital, l’emprunteur doit s’acquitter de la différence pour solder le crédit in fine.

A qui s’adresse le prêt in fine ?

L’amortissement à terme est ouvert aux particuliers, professionnels et sociétés de placement. En revanche, puisque les banques doivent se prémunir concernant la capacité de remboursement du capital au terme du crédit, les conditions d’octroi sont plus strictes que pour un prêt amortissable traditionnel et les taux proposés sont plus élevés. Les banques exigent une solidité financière attestée et souvent un apport représentant 30% du capital emprunté.

Ce type de prêt est conseillé aux ménages fortement imposés, qui souhaitent investir dans le locatif et disposant d’un apport solide. Il est en revanche peu intéressant pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt in fine ?

Le prêt in fine offre une certaine souplesse grâce aux mensualités moins élevées que pour un prêt amortissable. Mais il permet surtout de réduire l’imposition de ses revenus fonciers. Si vous optez pour un prêt in fine, vos intérêts sont en effet plus élevés que pour un crédit classique. Or, ceux-ci sont déductibles de vos revenus locatifs. De plus, si vous êtes concerné également par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce type de prêt peut être doublement avantageux.

En effet, le capital n’étant pas remboursé tous les mois à la banque, il ne rentre pas dans le calcul de l’IFI. Enfin, autre avantage : le prêt in fine permet de percevoir les intérêts du produit d’épargne associé pour nantir le crédit.

Parmi les inconvénients recensés, on note les garanties exigées par le prêteur. La banque demande souvent la souscription d’une assurance invalidité-décès, qui doit couvrir non seulement les mensualités, mais aussi le capital emprunté. Celle-ci a un coût, mais comporte heureusement des avantages pour les héritiers :

• si l’emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque,
• ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.

Le conseil du courtier Le prêt in fine est destiné aux investissements locatifs. Il leur permet de réduire le bénéfice foncier et donc de diminuer le montant de leur imposition. Des montages très pointus et personnalisés pourront vous être proposés en fonction de votre situation fiscale et financière. La fiscalité étant un domaine très particulier, chaque situation doit s’analyser de manière spécifique.

Quelle est la durée et le montant du crédit in fine ?

Aucun article de loi n'est consacré spécifiquement au prêt in fine. En soi, c’est un crédit immobilier “comme un autre” dont seules les modalités de remboursement changent. La somme empruntée n’est donc limitée par aucun plancher ni plafond, tout dépend de la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Concernant la durée d’emprunt, il n’y a pas non plus de durée minimum ou maximum imposée par la législation. Cependant, on constate généralement que ce type de crédit est accordé pour une période pouvant aller de 3 à 15 ans (plus rarement 20 ans).

Comme dit plus haut, généralement le prêt in fine est souvent proposé à des taux supérieurs aux taux des crédits amortissables (30% de plus environ). En revanche, difficile de donner des chiffres précis puisque les taux diffèrent d’un établissement à l’autre d’une part, et que, d’autre part, le taux accordé dépend votre projet, de vos revenus, et de votre patrimoine. Cela signifie que pour la même durée d’emprunt et pour le même montant, vous pourrez obtenir un taux différent que celui accordé à votre voisin, au sein du même établissement bancaire. En passant par un courtier et en comparant les banques, il est possible d’obtenir un taux attractif.

Comment faire une simulation de prêt in fine

Pour simuler votre prêt in fine et obtenir un échéancier précis, contactez directement l’un de nos conseillers Meilleurtaux disponibles par téléphone au 02 79 79 79 79, ou trouvez, parmi nos 350 agences, celle qui est la plus proche de chez vous afin d’être assisté au mieux dans l’élaboration de votre projet.

Est-il possible de renégocier un prêt in fine ?

Il est tout à fait possible de renégocier un crédit in fine au même titre qu’un crédit classique. De même, le rachat de crédit est une option. En revanche, il vaut mieux monter un dossier de financement solide pour espérer une renégociation ou un rachat.

Vous pouvez aussi potentiellement transformer un crédit in fine en crédit amortissable afin de profiter de nouvelles conditions si par exemple votre situation professionnelle ou personnelle a évolué. A noter que toute opération de rachat de crédit in fine comporte des frais (des indemnités de remboursement anticipés, des frais de garantie et des frais de dossier) et qu'il est plus intéressant de la demander en début de prêt.

Par ailleurs, le transfert du nantissement peut être un frein au rachat de prêt in fine, si l’on considère qu’il peut représenter jusqu’à 60% du montant du prêt. Cela nécessite donc que l’emprunteur dispose d’une capacité financière importante. Afin d’être sûr que l’opération est rentable et réaliser de vraies économies sur votre crédit, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de rachat de crédits ou à faire appel aux services de nos courtiers spécialistes en renégociation de prêt.