Étapes achat immobilier : guide complet pour réussir votre projet

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 26 juin 2025 .
Temps de lecture : 15 min

Première acquisition, bien secondaire ou investissement locatif : peu importe l’objectif derrière un achat immobilier, il représente souvent un tournant majeur dans une vie. Ce projet engageant nécessite réflexion, organisation… et un bon plan d’action.

Alors, quelles sont les étapes essentielles pour acheter un bien immobilier en toute sérénité ? Comment éviter les pièges et avancer efficacement dans votre projet ? Que vous soyez primo-accédant ou bailleur expérimenté, Meilleurtaux vous guide à chaque étape de votre achat immobilier.

Les grandes étapes d’un achat immobilier

Définir et préparer son projet immobilier

Avant même de commencer votre recherche et pour préparer votre projet immobilier, déterminez vos besoins et vos critères de sélection :

• Quel type de bien immobilier recherchez-vous (appartement, maison, studio, etc.) ?
• Dans quelle zone géographique souhaitez-vous vivre ?
• Quel est votre budget maximum ?
• De combien de pièces, de chambres, de salles de bains avez-vous besoin ?
• Avez-vous des critères supplémentaires : la présence d’un jardin, la proximité des écoles, des commerces ou des transports en commun ?
• Comptez-vous louer ou occuper vous-même le bien ?
• L’idée est-elle d’étoffer votre patrimoine ou d’acheter dans l’optique de revendre ?

Répondre à toutes ces questions de base va vous permettre de créer un premier portrait du bien immobilier idéal et de restreindre votre champ de recherche.

D’autres questions complémentaires pourront se poser à mesure que vous mûrissez votre projet, par exemple :

• Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Dans ce cas, le bien doit répondre à un véritable besoin sur le marché locatif : il est donc préférable qu’il soit proche d’une université ou des commodités.
• Vous n’excluez pas de revendre le bien dans quelques années ? Étudiez avec attention l’évolution de l’immobilier dans le quartier ciblé.

Rechercher et visiter des biens

Vous avez cerné votre projet ? Vous allez pouvoir commencer les visites.

Pour cela, vous allez vite vous rendre compte qu’éplucher les sites des agences locales et les annonces des particuliers est indispensable !

Même en cas de coup de cœur, n’hésitez pas à multiplier les comparaisons, et donc les visites. Vous pourrez ensuite procéder à une offre d’achat si un bien immobilier vous intéresse.

Trouver un bien immobilier à vendre : nos astuces

Il existe de nombreuses méthodes pour débusquer les biens immobiliers disponibles dans votre secteur et détecter une opportunité avant les autres acquéreurs.

• Utilisez les sites web et portails immobiliers en ligne pour réaliser des recherches personnalisées en fonction de vos critères et voir quels ont été les prix des biens vendus dans le quartier que vous visez (consultez notre carte des prix de vente immobiliers).

• Consultez aussi les annonces immobilières dans les journaux locaux.
• On a tendance à l’oublier, mais les cabinets notariaux sont également source de biens disponibles sur le marché, qui ne sont parfois pas affichés sur d’autres plateformes.
• Faites appel à un agent immobilier pour trouver des biens immobiliers correspondant à vos critères de recherche, et être accompagné tout au long du processus d'achat.

Une bonne veille vous permettra d’obtenir une meilleure vision du marché local.

Les questions à poser lors de vos visites

Lors d’une visite immobilière, ne vous contentez pas d’un simple coup d’œil. Observation et vigilance doivent être vos maîtres-mots !

C’est le moment clé pour récolter un maximum d’informations sur le bien, son environnement et ses éventuelles contraintes (luminosité, niveau sonore, circulation, commerces, transports...). Si un logement retient particulièrement votre attention, n’hésitez pas à le visiter plusieurs fois, à différents moments de la journée et de la semaine.

Prenez aussi le temps de vous renseigner sur le voisinage.

En copropriété, soyez particulièrement attentif aux travaux récents ou en cours, ainsi qu’aux projets votés ou à venir, qui peuvent impacter vos charges futures.

Pour éviter les mauvaises surprises, consultez également les diagnostics techniques obligatoires, le plan du logement, le règlement de copropriété, ainsi que le montant des taxes locales (taxe foncière, taxe d’habitation si applicable).

N’hésitez pas à poser toutes les questions qui vous viennent à l’esprit, même si elles vous semblent secondaires.

Rechercher un financement

Avoir une idée précise de ce que vous recherchez est important.

Sans capacité de financement, toutefois, la maison de vos rêves restera le plus souvent inaccessible. Une autre étape majeure du processus consiste donc à définir au plus tôt votre budget et votre capacité d’emprunt.

Vous devrez consulter votre banque et simuler le futur dossier de crédit immobilier. Pour cela, faites comme votre banquier : essayez donc d’avoir une vision proactive, et d’anticiper l’évolution de votre niveau de vie.

Le financement de votre futur logement peut également être facilité par les aides de l’État ou certains dispositifs bancaires :

• Le prêt épargne logement peut vous aider à acheter votre résidence principale si vous détenez un compte ou plan d’épargne logement depuis plus de quatre ans. Son taux est fixé à 2,95% depuis le 1er janvier 2025.
• Le prêt à taux zéro pourra vous aider si vous êtes à la recherche de votre première acquisition dans le neuf ou l’ancien.
• Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources pour un taux d’intérêt plafonné. Il permet d’acheter ou de construire votre résidence principale (ou y réaliser des travaux), mais vous devrez habiter le logement moins d’un an après son achat ou la fin des travaux (six ans maximum sous conditions)
• Le prêt d’accession sociale concerne lui aussi les primo-accédants aux revenus modestes pour un taux réglementé.

Faire une offre d’achat

Une offre d'achat de bien immobilier est un document facultatif, rédigé par un acquéreur potentiel pour exprimer sa volonté d’acquérir un bien à un montant qu'il fixe.

Elle constitue un bon point de départ pour la négociation entre l'acheteur et le vendeur. L’acquéreur va généralement proposer un prix inférieur au montant indiqué sur l’annonce immobilière. Le vendeur peut alors refuser ou soumettre une contre-proposition.

Toutefois, l’autre partie pourra toujours se rétracter dans les dix jours suivant la signature du compromis de vente.

Ne soumettez jamais une offre d’achat sans avoir mûrement réfléchi au préalable ! Tant que l’offre n’est pas parvenue à son destinataire, vous pouvez vous rétracter.

Signer le compromis ou la promesse de vente

Une fois un accord trouvé, la transaction est validée par la signature d’un contrat d’avant-vente. Ce dernier peut être rédigé de 3 façons :

• avec l’aide d’une agence immobilière ;
• devant un notaire ;
• « sous seing privé », c’est-à-dire entre particuliers.

Il existe deux types d'avant-contrats utilisés lors de la cession d'un bien immobilier : le compromis et la promesse unilatérale de vente.

Le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est un contrat ferme et réciproque entre l'acheteur et le vendeur, impliquant le versement d'un acompte par l'acheteur au moment de la signature. Le compromis de vente est contraignant pour les deux parties. L’acquéreur dispose cependant d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis à compter de la signature.

La promesse unilatérale de vente est un contrat n'engageant que le vendeur. L'acheteur doit verser une indemnité d'immobilisation, d’un montant compris entre 5 et 10% du prix de vente. Il servira de dédommagement au vendeur en cas de renonciation de l'acheteur. En contrepartie, le vendeur s'engage à accorder une exclusivité à l'acheteur sur son bien pendant un délai fixé de 2 à 3 mois.

Les avant-contrats ne concernent que les logements anciens. Pour les logements neufs, le formalisme consiste à signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) auprès du promoteur.

Clauses de condition suspensive

Les clauses de condition suspensive permettent aux parties de conditionner l'exécution de l'opération de vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Si l'événement en question ne se produit pas, la vente ne se concrétise pas. Les parties sont alors libérées de leurs obligations.

Il existe plusieurs types de clauses suspensives, souvent utilisées dans les contrats de vente immobilière :

• La clause suspensive d'obtention de prêt permet à l'acheteur de conditionner l'achat du bien à l'obtention d'un prêt immobilier. Si l'acheteur n'obtient pas le prêt dans les délais ou conditions impartis, la vente ne sera pas conclue.
• La clause suspensive de non-obtention de permis de construire autorise l'acheteur à se rétracter si celui-ci n'est pas accordé par les autorités en charge de l’urbanisme.
• La clause suspensive de vente de son propre bien est importante dans le cas où l’acquéreur compte sur la vente de son propre bien pour financer l’achat. S’il ne parvient pas à vendre son bien dans les délais impartis, la vente du bien convoité ne sera pas conclue.

Ces clauses ont pour but de protéger les parties et de réduire les risques liés à la vente immobilière. Elles doivent être rédigées de manière précise et être clairement compréhensibles par l’ensemble des parties concernées.

Obtenir un financement

Après la signature du contrat d’avant-vente, un acquéreur dispose d’un délai général de 30 à 45 jours pour présenter une offre de prêt en bonne et due forme, s'il a recours à l’emprunt.

À défaut d’avoir trouvé un financement, la condition suspensive d’obtention de prêt rentrerait en action et conduirait à l’annulation de la vente !

Obtenir une offre de prêt immobilier peut s'avérer fastidieux. Mais avec les bonnes informations et des partenaires adéquats, toutefois, le processus peut être simplifié.

La première étape pour obtenir une offre de prêt immobilier est de contacter plusieurs banques pour demander des simulations de prêt. Il est important de comparer les offres de chaque banque en tenant compte de critères comme :

• le taux d'intérêt ,
• les frais de dossier ,
• la durée du prêt ,
• le montant des mensualités ,
• les modalités de remboursement.

Une autre option pour obtenir une offre de prêt immobilier est de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Il constitue une aide précieuse tout à la fois pour :

• définir ses besoins de financement ,
• rechercher les offres les plus avantageuses ,
• négocier les conditions du prêt ,
• obtenir une offre de prêt rapidement.

Ce professionnel dispose d'un réseau de partenaires bancaires avec lesquels il travaille régulièrement. Il peut accéder à des offres de prêt exclusives, non disponibles pour le grand public.

En outre, un courtier en prêt immobilier peut faire gagner du temps à son client en effectuant à sa place les démarches administratives de la demande de prêt.

N'hésitez pas à solliciter Meilleurtaux pour votre crédit immobilier.

Retrouvez plus d'informations liées aux courtiers dans nos guides :

• Le rôle et fonctionnement du courtier immobilier ;
• Combien coûte un courtier immobilier.

Signer l’acte authentique

Lors d'un changement de propriétaire d'un bien immobilier, l'acte authentique de vente est le document officiel attestant de la transaction. La rédaction est effectuée par un notaire, chargé de l’enregistrement de la vente puis de la publication auprès des services de publicité foncière.

Ce professionnel est également chargé de contacter la banque pour obtenir le déblocage des fonds nécessaires à la transaction.

Le versement s'effectue par virement et a lieu en principe lors de la signature définitive. L'acheteur doit régler le montant total de l'achat ainsi que les frais de notaire.

Dans le cadre d'une transaction immobilière, certains éléments clés doivent figurer dans l’acte authentique de vente afin d’assurer une vente sécurisée :

• Les états civils complets de l'acheteur et du vendeur figurent en début de contrat.
• L'origine de la propriété doit être mentionnée, notamment la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et l'étude notariale ayant authentifié l'acte à l’époque. Cela permet de connaître l'historique de la propriété et de s'assurer de sa légalité.
• De nombreuses informations détaillées sur le bien sont fournies, dont le type de bien (maison individuelle, appartement, terrain...), sa localisation, sa surface habitable et toute autre caractéristique pertinente.

Pensez à vérifier les mentions liées au droit de préemption et aux éventuelles servitudes du bien.

Le prix de vente doit être indiqué, ainsi que le montant des honoraires de l'intermédiaire. Les sommes versées au moment de la signature de l'avant-contrat et de la vente doivent aussi apparaître.

Les dates de signature du contrat de vente définitif et de la prise de possession du logement doivent bien sûr être précisées pour assurer une transaction fluide et claire.

Emménager et finaliser les démarches

Ça y est, les clés sont entre vos mains ! Mais avant de poser vos cartons et de célébrer cette nouvelle étape, quelques démarches restent à finaliser.

Pensez à souscrire ou transférer vos contrats d’énergie, d’eau, d’internet et d’assurance habitation. Prévenez également les organismes importants de votre changement d’adresse (banque, sécurité sociale, impôts, etc.).

Les documents à prévoir à chaque étape

Un achat immobilier implique de nombreux documents à fournir ou à recevoir tout au long du processus. Anticiper la préparation de ces documents vous permettra de gagner du temps et d’éviter les retards dans votre projet.

Les délais à anticiper

L’achat immobilier suit un calendrier bien spécifique, avec des délais incompressibles à prendre en compte pour ne pas vous faire surprendre :

• Recherche et visites : très variable, de quelques semaines à plusieurs mois selon vos critères.
• Signature du compromis ou de la promesse de vente : une fois votre choix arrêté, comptez généralement 1 à 3 semaines pour formaliser l’accord.
• Délai de rétractation : après la signature du compromis, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans pénalité.
• Délai d’obtention du prêt : en moyenne 30 à 45 jours, mais parfois plus si le dossier est complexe.
• Signature de l’acte de vente : en général 2 à 3 mois après le compromis.

Les frais à prévoir lors d’un achat immobilier

Au-delà du coût du bien, un achat immobilier engendre plusieurs frais annexes, souvent sous-estimés par les acheteurs :

• Frais de notaire : environ 6 à 8% du prix pour un bien ancien (2 à 3,5% dans le neuf).
• Frais d’agence immobilière : environ 5% de la valeur du bien.
• Frais de dossier bancaire : variables selon les établissements.
• Assurance emprunteur : son coût dépend de votre profil, du capital emprunté et des garanties choisies.
• Charges de copropriété (le cas échéant), taxes locales, frais de déménagement, petits travaux ou équipements à prévoir dans le logement.

FAQ : tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier

Combien de temps prend chaque étape ?

La recherche du bien immobilier peut durer de quelques semaines à plusieurs mois. Une fois le compromis signé, comptez environ 2 à 3 mois pour finaliser la vente, incluant l’obtention du prêt et la signature chez le notaire.

Quels frais dois-je anticiper ?

En plus du coût total du bien, prévoyez :

• les frais de notaire (6 à 8% dans l’ancien),
• les frais de dossier bancaire,
• le coût de l’assurance emprunteur,
• les frais d’agence (si applicable),
• le coût des éventuels travaux.

Quels professionnels interviennent dans l’achat immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier est riche en rencontres ! Vous serez amené à échanger avec un agent immobilier, un courtier (éventuellement), un banquier, un notaire et parfois un diagnostiqueur ou un assureur pour couvrir votre bien.

Quels sont les documents nécessaires pour finaliser l’achat ?

Pour signer l’acte chez le notaire, vous devez fournir : pièce d’identité, attestation d’assurance habitation, offre de prêt signée, et effectuer le virement selon l’appel de fonds.