Les 7 principales étapes d'un achat immobilier en détail

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 8 septembre 2023 .
Temps de lecture : 17 min

Acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une première acquisition, d’un bien secondaire ou d’un investissement locatif, ne se fait pas sans préparation. Vous allez visiter plusieurs biens, examiner l’état de vos finances, étudier les prix en vigueur sur le marché…

Cela implique aussi de souscrire des assurances et de vous engager sur le long terme. Avant de vous lancer dans une recherche, mieux vaut donc préparer votre plan d’action et vérifier que vous n’avez rien oublié. Une acquisition immobilière est un achat capital dans une vie – souvent le plus important d’un point de vue financier.

Quelles sont les principales étapes d’un achat immobilier ? Comment naviguer avec succès entre les multiples interlocuteurs au cours de la transaction ? Que vous soyez un acheteur novice ou plus expérimenté, vous pourrez vous appuyer sur les conseils et les astuces décrits ci-dessous pour votre projet d’achat de maison.

Étape n°1 : définir votre projet immobilier

Avant de commencer votre recherche, déterminez vos besoins et vos critères de sélection :

• Quel type de bien immobilier recherchez-vous (appartement, maison, studio, etc.) ?
• Dans quelle zone géographique souhaitez-vous vivre ?
• Quel est votre budget maximum ?
• Combien de pièces, de chambres, de salles de bains avez-vous besoin ?
• Avez-vous des critères supplémentaires : la présence d’un jardin, la proximité des écoles, des commerces ou des transports en commun ?
• Comptez-vous louer ou occuper vous-même le bien ?
• L’idée est-elle d’étoffer votre patrimoine ou d’acheter avec l’optique de revendre déjà en tête ?

Répondre à toutes ces questions va vous permettre de créer un premier portrait du bien immobilier idéal et de restreindre votre champ de recherche. Ce sera particulièrement important si vous souhaitez louer et/ou revendre le bien dans quelques années.

Pour un achat de résidence principale, ces critères sont évidemment importants, mais rappelons qu’un bien peut aussi être refaçonné et évoluer selon vos envies via des travaux. L’effet « coup de cœur » sera d’autant plus important si vous souhaitez habiter le bien.

• Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Dans ce cas, le bien doit répondre à un véritable besoin sur le marché locatif, il pourra par exemple être proche d’une université.
• Vous n’excluez pas de revendre le bien dans quelques années ? Vous étudierez alors plus attentivement l’évolution des prix de l’immobilier dans le quartier ciblé.

Notre conseilNe soyez pas trop fermé sur vos critères. Un peu de souplesse permet parfois de saisir une très belle opportunité. N’hésitez pas à faire un tableau avec d’un côté les critères les plus importants pour vous et, de l’autre, ceux sur lesquels vous pourriez faire des concessions.

Étape n°2 : rechercher un bien immobilier et faire une offre d’achat

Vous connaissez votre pouvoir d’achat immobilier ? Vous allez pouvoir commencer les visites. Pour cela, vous contacterez des agences et consulterez les annonces des particuliers. Même en cas de coup de cœur pour l’un ou l’autre des biens visités, n’hésitez pas à multiplier les comparaisons. Vous pourrez ensuite procéder à une offre d’achat si un bien immobilier vous intéresse.

Trouver un bien immobilier à vendre

Il existe de nombreuses méthodes pour vous renseigner sur les biens immobiliers disponibles dans votre secteur et détecter une opportunité avant les autres acquéreurs.

• Utilisez les sites web et portails immobiliers en ligne ! Ce sont d’excellentes sources pour trouver un bien immobilier à vendre à l’échelle d’une région, d’une commune ou même d’un quartier. Vous pouvez réaliser des recherches personnalisées en fonction de vos critères et programmer une notification automatique si un nouveau bien fait son apparition. Vous pouvez aussi voir quels ont été les prix des biens vendus dans le quartier que vous visez avec notre carte des prix de vente immobiliers.
• Consultez aussi les annonces immobilières dans les journaux locaux. Il peut être utile de les passer en revue pour trouver des biens immobiliers à vendre dans votre zone de recherche.
• Faites appel à un agent immobilier. Une agence peut vous aider à trouver des biens immobiliers correspondant à vos critères de recherche, et vous accompagner tout au long du processus d'achat. Les frais d'agence sont à la charge du vendeur. Pensez à organiser une contre-visite.

Vous obtiendrez ainsi une meilleure vue du marché local. Si un bien retient plus particulièrement votre attention, renseignez-vous également sur le voisinage et visitez plusieurs fois le bien à des moments différents de la semaine, voire de la journée. En copropriété, intéressez-vous aux travaux déjà signés et ceux à prévoir.

Pour éviter les mauvaises surprises, vous consulterez enfin les diagnostics techniques, le plan et le montant des taxes que vous aurez à payer. Posez toutes les questions que vous souhaitez, pas de zones d’ombre.

Faire une offre d’achat

Une offre d'achat de bien immobilier est un document rédigé par un acquéreur potentiel pour exprimer sa volonté d’acquérir un bien à un prix déterminé. Cette offre ferme contient l’ensemble des éléments nécessaires au vendeur pour déterminer sa réponse :

• le prix d'achat proposé ;
• une date limite de validité de l'offre, en général comprise entre 5 et 10 jours ;
• les conditions de rétractation que l’acquéreur se réserve ;
• le mode de financement envisagé (prêt et montant de l’apport personnel) ;
• une mention rappelant que la vente sera acquise au moment de la signature de l’avant-contrat (voir ci-dessous).

Bon à savoirUne offre d'achat engage l’acquéreur à acheter le bien si le vendeur accepte la proposition. Le vendeur n’a aucune obligation de donner suite à l’offre, sauf si cette dernière est fixée au prix de vente souhaité par le propriétaire. Il est alors question d’une « offre au prix », ayant pour effet de lier à la fois l’acquéreur et le vendeur.

Dans tous les cas, ne soumettez pas une offre d’achat sans avoir mûrement réfléchi au préalable !

Le plus souvent, cette offre d’achat constitue un bon point de départ pour la négociation entre l'acheteur et le vendeur. L’acquéreur va proposer un prix inférieur au montant indiqué sur l’annonce immobilière. Le vendeur peut alors refuser ou soumettre une contre-proposition.

Notre conseilNégociez uniquement si vous jugez que le bien présente des défauts ou que son prix de vente est trop élevé. Parfois, à trop vouloir négocier, vous ratez le bien de vos rêves. Si vous avez un coup de cœur, pensez que d’autres acquéreurs seront aussi séduits. Faites une offre au prix de vente.

Étape n°3 : signer l’avant-contrat de vente

Compromis et promesse de vente

Une fois un accord trouvé sur le prix, la transaction est validée par la signature d’un contrat d’avant-vente. Ce dernier peut être rédigé de 3 façons :

• avec l’aide d’une agence immobilière ;
• devant un notaire ;
• « sous seing privé », c’est-à-dire entre particuliers.

Il existe deux types d'avant-contrats utilisés lors de la cession d'un bien immobilier : le compromis et la promesse unilatérale de vente.

• Le compromis de vente est un contrat ferme et réciproque entre l'acheteur et le vendeur, impliquant le versement d'un acompte par l'acheteur au moment de la signature. Si l'achat se réalise, l'acompte sera déduit du prix de vente. En revanche, si l'acheteur se rétracte, il perd cette somme. Le compromis de vente est contraignant pour les deux parties. L’acquéreur dispose cependant d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis à compter de la signature.
• La promesse unilatérale de vente est un contrat n'engageant que le vendeur. L'acheteur doit verser une indemnité d'immobilisation, d’un montant de 10 % du prix de vente. Il servira de dédommagement au vendeur en cas de renonciation de l'acheteur. En contrepartie, le vendeur s'engage à accorder une priorité à l'acheteur sur son bien pendant un délai fixé de 2 à 3 mois.

Les avant-contrats ne concernent que les logements anciens. Pour les logements neufs, le formalisme consiste à signer un contrat de réservation auprès du promoteur ou du constructeur.

Lors de la rédaction d'un avant-contrat, il est essentiel d'inclure certaines informations comme  :

• les informations personnelles de l'acheteur et du vendeur ;
• l'historique de propriété du bien immobilier ;
• les caractéristiques du bien (type, localisation, superficie) ;
• le montant de la vente.

En outre, il est important d'indiquer le mode de financement (prêt, apport personnel), les frais d'intermédiation, les sommes versées lors de la signature de l'avant-contrat et de la vente, ainsi que les clauses suspensives.

Dans le cas de logements dont la construction a été achevée depuis moins de 10 ans, il est aussi nécessaire de mentionner les clauses relatives aux assurances de dommages ouvrages et de responsabilité décennale.

Clauses de condition suspensive

Les clauses de condition suspensive permettent aux parties de conditionner l'exécution de l'opération de vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Si l'événement en question ne se produit pas, la vente ne se concrétise pas. Les parties sont libérées de leurs obligations.

Il existe plusieurs types de clauses suspensives souvent utilisées dans les contrats de vente immobilière :

• La clause suspensive d'obtention de prêt permet à l'acheteur de conditionner l'achat du bien à l'obtention d'un prêt immobilier. Si l'acheteur n'obtient pas le prêt dans les délais impartis, la vente ne sera pas conclue.
• La clause suspensive de non-obtention de permis de construire autorise l'acheteur à se rétracter si celui-ci n'est pas accordé par les autorités en charge de l’urbanisme.
• La clause suspensive de vente de son propre bien est importante dans le cas où l’acquéreur compte sur la vente de son propre bien pour financer l’achat. S’il ne parvient pas à vendre son bien dans les délais impartis, la vente du bien convoité ne sera pas conclue.

Ces clauses ont pour but de protéger les parties et de réduire les risques liés à la vente immobilière. Elles doivent être rédigées de manière précise et être clairement compréhensibles pour les parties concernées.

Notre conseilMême si cela paraît fastidieux, prenez le temps de bien relire le compromis de vente afin de vous assurer que les éléments indiqués dans l’annonce sont vérifiés (surface exacte, DPE...).

Étape n°4 : déterminer le mode de financement

Avoir une idée précise de ce que vous recherchez est important. Sans capacité de financement, toutefois, la maison de vos rêves restera le plus souvent inaccessible.

La seconde étape consiste donc à définir votre budget et votre capacité d’emprunt.

Vous devrez consulter votre banque et simuler le futur dossier de prêt. N’oubliez pas de mesurer votre capacité de remboursement dans le futur. Un emprunt immobilier se souscrit sur le long terme et votre situation financière risque d’évoluer, tout particulièrement si vous avez des enfants.

Comme votre banquier, essayez donc d’avoir une vision proactive, et d’anticiper l’évolution de votre niveau de vie.

Le financement de votre futur logement peut également être facilité par les aides de l’État ou certains dispositifs bancaires :

• Le prêt épargne logement peut vous aider à acheter votre résidence principale si vous détenez un compte ou plan d’épargne logement depuis plus de quatre ans. Son taux est réglementé à 2,20 % depuis le 1er août 2016.
• Le prêt à taux zéro renforcé pourra vous aider si vous êtes à la recherche de votre première acquisition.
• Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources pour un taux d’intérêt plus bas que la moyenne. Il permet d’acheter ou de construire votre résidence principale, mais vous devrez habiter le logement moins d’un an après son achat ou la fin des travaux.
• Le prêt d’accession sociale concerne lui aussi les primo-accédants pour un taux réglementé.
• L’aide personnalisée au logement (APL), enfin, peut vous être versée si vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro, prêt conventionné ou prêt d’accession sociale. Son montant sera déterminé en fonction de votre situation familiale et de vos revenus.

Votre assurance de prêtUne fois le mode de financement déterminé, n’oubliez pas de calculer et souscrire l’assurance de prêt. Elle viendra s’ajouter à vos remboursements et le degré de protection qu’elle apporte ne devra pas être négligé.
Bien que les démarches puissent paraître compliquées, ce n’est pas le cas, alors comparez ! Utilisez par exemple un intermédiaire pour trouver la meilleure assurance de prêt avec un niveau de garantie adapté, et un prix bas. Les assurances « par défaut » proposées par les banques ont la réputation d’être plus chères que les assurances proposées par des spécialistes.

Notre conseilUn apport personnel est un véritable plus pour réduire votre taux d’endettement comme le montant total de votre crédit immobilier. N’hésitez pas à faire appel à vos proches si nécessaire pour optimiser votre projet immobilier.

Étape n°5 : solliciter un courtier et obtenir une offre de prêt au meilleur taux

Après la signature du contrat d’avant-vente, un acquéreur dispose d’un délai de 30 à 45 jours pour présenter une offre de prêt en bonne et due forme, s'il a recours à l’emprunt. Il est essentiel de ne pas perdre de temps et de commencer à démarcher les établissements bancaires.

À défaut d’avoir trouvé un financement, la condition suspensive d’obtention de prêt rentrerait en action et conduirait à l’annulation de la vente !

Obtenir une offre de prêt immobilier peut s'avérer fastidieux. Avec les bonnes informations et des partenaires adéquats, toutefois, le processus peut être simplifié.

La première étape pour obtenir une offre de prêt immobilier est de contacter plusieurs banques pour demander des simulations de prêt. Il est important de comparer les offres de chaque banque en tenant compte de critères comme :

• le taux d'intérêt ;
• les frais de dossier ;
• la durée du prêt ;
• le montant des mensualités ;
• les modalités de remboursement.

Une autre option pour obtenir une offre de prêt immobilier est de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Un courtier est un professionnel travaillant avec plusieurs banques dans le but de trouver le meilleur prêt pour son client. Il constitue une aide précieuse tout à la fois pour :

• définir ses besoins de financement ;
• rechercher les offres les plus avantageuses ;
• négocier les conditions du prêt ;
• obtenir une offre de prêt rapidement.

Ce professionnel dispose d'un réseau de partenaires bancaires avec lesquels il travaille régulièrement. Il peut accéder à des offres de prêt exclusives, non disponibles pour le grand public. En outre, un courtier en prêt immobilier peut faire gagner du temps à son client en effectuant à sa place les démarches administratives de la demande de prêt. N'hésitez pas à solliciter Meilleurtaux pour votre crédit immobilier.

Notre conseilAnticipez votre projet. Faites un point avec votre banque ou un établissement concurrent sur votre capacité d’emprunt le plus tôt possible. Certains agents immobiliers demandent un accord de principe de votre banque pour prendre en compte votre offre d’achat.

Retrouvez plus d'informations liées aux courtiers dans nos guides :

• Le rôle et fonctionnement du courtier immobilier ;
• Combien coûte un courtier immobilier.

Étape n°6 : conclure l’achat

Lors d'un changement de propriétaire d'un bien immobilier, l'acte authentique de vente est le document officiel attestant de la transaction. La rédaction de cet acte est effectuée par un notaire, chargé de l’enregistrement de la vente. Ce professionnel est chargé de contacter la banque pour obtenir le déblocage des fonds nécessaires à la transaction.

Le versement s'effectue par virement chez le notaire et a lieu lors de la signature de l'acte définitif de vente. Lors de cette dernière, l'acheteur doit régler le montant total de l'achat ainsi que les frais de notaire.

Dans le cadre d'une transaction immobilière, certains éléments clés doivent figurer dans l’acte authentique de vente afin d’assurer une vente sécurisée :

• Les états civils complets de l'acheteur et du vendeur figurent en début de contrat.
• L'origine de la propriété doit être mentionnée, notamment la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et l'étude de notaire ayant authentifié l'acte à l’époque. Cela permet de connaître l'historique de la propriété et de s'assurer de sa légalité.
• De nombreuses informations détaillées sur le bien sont fournies, dont le type de bien (maison individuelle, appartement, terrain...), sa localisation, sa surface habitable et toute autre caractéristique pertinente.
• Le prix de vente doit être indiqué, ainsi que le montant des honoraires de l'intermédiaire (le notaire ou l'agence immobilière en général). Les sommes versées au moment de la signature de l'avant-contrat et de la vente doivent aussi apparaître.
• Les dates de signature du contrat de vente définitif et de la prise de possession du logement doivent bien sûr être précisées pour assurer une transaction fluide et claire.

Notre conseilDemandez à faire un tour du bien immobilier avant de vous rendre chez le notaire. Cela permet de relever les compteurs, de vous assurer que tout le mobilier et les équipements sont toujours là.

Étape n°7 : choisir une assurance habitation

Avant d’obtenir les clés et votre titre de propriété, il ne vous restera plus qu’une dernière étape : la souscription d’une assurance habitation. Prenez le temps d’étudier les garanties disponibles et les modalités d’indemnisation. L’assurance la plus chère ne vous apportera pas nécessairement la meilleure protection.

Notre conseilUtilisez notre comparateur d’assurances habitation pour vous assurer de souscrire le contrat offrant le meilleur rapport qualité/prix.

L'achat d'un bien immobilier est une décision importante, nécessitant une planification minutieuse et une attention particulière aux détails. Tout au long de ces étapes, un acquéreur potentiel doit effectuer des recherches approfondies, établir un budget clair et se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier compétents et expérimentés. Le recours à un courtier en prêt immobilier peut s’avérer déterminant pour diminuer le coût global du financement.

Les éléments à connaitre avant de vous lancer dans un achat immobilier

Combien de temps dure un achat immobilier en moyenne ?

Devenir propriétaire nécessite une certaine patience. Le délai pour l'achat d'un bien immobilier, depuis le début de la recherche jusqu'à la remise des clés, varie de quatre à sept mois pour une acquisition dans l'ancien.

Dans le cas d'un logement neuf, il est plus difficile de prévoir le temps nécessaire. Le délai d'achat dépend de l'état d'avancement du projet ou du chantier au moment où vous signez le contrat de réservation. Il peut varier de deux mois à plusieurs années.

Comment rédiger une offre d’achat pour un bien immobilier ?

Rédiger une offre d'achat pour un bien immobilier est une étape importante de la transaction. Elle permet de formaliser l'intention d'acheter le bien immobilier et d’entamer les négociations avec le vendeur.

• Commencez par indiquer les détails du bien immobilier, tels que l'adresse, la description, la superficie et le prix demandé.
• Précisez le prix que vous offrez pour le bien immobilier, ainsi que les modalités de paiement, comme le total de l'acompte et le mode de financement envisagé.
• Indiquez une date limite de validité pour votre offre.
• Signez et datez l'offre d'achat, et envoyez-la au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou remettez-la en main propre.

Quels sont les points à vérifier dans une offre de prêt immobilier ?

Contrôlez les principales caractéristiques de l’offre de prêt soumise par la banque :

• Vérifiez le taux d'intérêt nominal, mais aussi le taux annuel effectif global (TAEG) incluant l’ensemble des frais associés au prêt.
• Le montant du prêt doit correspondre à votre besoin de financement.
• La durée du prêt doit respecter vos capacités de remboursement. Attention : plus la durée du prêt est longue, plus le coût total du crédit sera élevé.
• Des pénalités de remboursement anticipé peuvent être appliquées si vous remboursez votre prêt avant la dernière échéance prévue. Il est souvent intéressant de les négocier.

 

Quelles sont les étapes d’un achat immobilier ?

Pour acheter un bien immobilier, il est conseillé de suivre les étapes suivantes :

• définition du projet ;
• offre d’achat puis signature du compromis de vente ;
• recherche du financement ;
• signature de l’acte de vente chez le notaire.

Quand puis-je me rétracter lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, vous pouvez vous rétracter jusqu’à 10 jours après la signature du compromis de vente. Ensuite, vous devrez payer des pénalités, sauf si l’annulation est couverte par une clause suspensive.

Un achat immobilier nécessite-t-il toujours l’intervention d’un notaire ?

Si le compromis de vente peut être signé en agence immobilière, l’acte de vente définitif est signé avec des notaires. Sachez que vous pouvez avoir deux notaires, un pour l’acheteur, un pour le vendeur, ou choisir un seul professionnel.