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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 septembre 2024 . Temps de lecture : 10 min
Le prêt relais est un crédit à court terme permettant à son souscripteur d’acquérir un bien immobilier avant de boucler la vente d’un autre. Cet emprunt de transition est une alternative intéressante pour les propriétaires souhaitant vivre dans un logement plus spacieux ou mieux situé. Quelles sont les principales caractéristiques d’un prêt relais ? Comment négocier au mieux les conditions de l’emprunt ? Éléments de réponse avec Meilleurtaux.
Le prêt relais est un contrat permettant à un vendeur-acquéreur d’obtenir une avance partielle d’un établissement bancaire pour financer l’achat de sa nouvelle résidence. Il dispose ainsi d’un délai plus long pour vendre son premier bien immobilier.
Une fois la vente effective, il est possible de rembourser les fonds accordés par la banque sans verser de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il s’agit d’un contrat à court terme :
Si vous trouvez un acquéreur quelques semaines ou mois après la souscription du crédit, vous remboursez uniquement le capital emprunté, les intérêts préalablement fixés.
Il existe différents modes de financement sous la forme de prêts relais. Le choix de la meilleure formule dépend avant tout de votre situation financière personnelle et du montant du bien immobilier à acquérir.
L’emprunteur a besoin d’une avance temporaire de trésorerie pour acquérir son nouveau logement sans crédit immobilier pour faire l’appoint. Le montant de la vente suffit ensuite à couvrir l’intégralité des frais engagés pour l’achat.
Le prêt relais sec correspond à une situation dans laquelle la valeur du bien à vendre est supérieure à celle du logement à acquérir. Il vous donne la possibilité d’acheter un appartement ou une maison avant la vente de votre bien actuel. En remboursant les intérêts avant la vente, vous limitez vos charges mensuelles.
Prenons un exemple concret
Le propriétaire d’une maison de campagne d’une valeur de 260 000 € souhaite la vendre pour acquérir un appartement en centre-ville à 200 000 €. La vente doit permettre de financer cet achat.
Une fois la vente de son ancien logement réalisée, le propriétaire rembourse son prêt relais. Il n’a plus aucun crédit en cours.
Dans la majorité des cas, la vente du bien immobilier ne suffit pas à financer intégralement le nouveau logement ou le ratio est jugé trop risqué par la banque. Il convient de s’orienter vers un « prêt relais adossé », aussi appelé « prêt relais acquisition ».
Il prend la forme d’un crédit unique en deux compartiments :
Après la vente de l’ancien logement, le propriétaire utilise le produit de la vente pour :
Le prêt relais en franchise totale s’envisage dans le cas d’un emprunt adossé à un crédit immobilier classique. Il permet de reporter le paiement des intérêts à la fin du prêt relais. Autrement dit, l’emprunteur n’a rien à payer avant d’avoir vendu son bien immobilier : ni intérêts, ni remboursement de capital.
ImportantLa franchise totale peut s’étendre sur 12 mois au maximum. Si le bien n’est toujours pas vendu, l’emprunteur rembourse les intérêts dus pour la première année, puis paye chaque mois ceux de l’année suivante.
Prenons un exemple
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier vendu 250 000 €. Votre maison est estimée à 200 000 €. La banque accepte de vous octroyer un prêt relais à hauteur de 80 % de la valeur du logement pour lequel vous avez reçu une offre d’achat. Vous empruntez 160 000 € en prêt relais. En parallèle, vous souscrivez un prêt amortissable de 90 000 € pour financer votre nouveau bien immobilier. Lors de la vente de votre bien, vous remboursez le prêt relais, puis continuez à payer votre nouveau prêt amortissable.
Environ 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition. Ils essaient souvent de vendre leur logement existant puis d’utiliser le produit de cette transaction pour en acheter un nouveau. Malheureusement, faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat s’avère presque une mission impossible.
Les raisons sont multiples. Par exemple, d’autres acheteurs peuvent s’intéresser au même logement que vous. Il vous faut l’acquérir sans perdre de temps ni « brader » votre résidence actuelle.
Cette situation implique un problème de décalage de trésorerie. Vous devez procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques ou établissements de crédit ont mis au point le prêt relais dans l’objectif d’apporter une solution à ce problème.
Le prêt relais est une alternative intéressante pour les personnes voulant s’offrir une nouvelle résidence en comptant sur la vente de leur logement actuel.
Le taux d’intérêt de cet emprunt est plus important par rapport à celui d’un crédit immobilier classique. D’une part, il est considéré comme plus risqué par la banque. D’autre part, la durée de l’emprunt est très courte. L’établissement bancaire compense ce manque à gagner par un taux plus élevé.
Il ne faut pas négliger le risque lié à l’absence de vente, même s’il reste assez faible. Un emprunteur n’a jamais la garantie absolue de trouver un acquéreur pour son bien – en tout cas, au montant estimé.
À défaut d’un acheteur intéressé, l’emprunteur peut se retrouver en grande difficulté financière avec la transformation du prêt relais en un crédit de long terme. Il est dans l’obligation de rembourser progressivement le capital emprunté.
La première étape consiste à évaluer précisément la valeur du logement que vous souhaitez vendre. Cette estimation est effectuée par un expert immobilier mandaté par la banque. Il est recommandé d’obtenir des estimations d’agences immobilières locales pour avoir une fourchette de prix réaliste.
Une fois le bien estimé, la banque applique une quotité. Il s’agit d’un pourcentage de cette valeur pour déterminer le montant maximal du prêt. Elle varie entre 60 et 80 % de sa valeur. Par exemple, si votre bien est estimé 300 000 € avec une quotité de 70 %, le montant maximal du prêt relais est de 210 000 €.
La quotité retenue dépend de plusieurs facteurs :
Lors du calcul, il est essentiel de prendre en compte les frais annexes mais aussi les intérêts venant s’ajouter au capital emprunté. Ces éléments peuvent avoir un impact significatif sur le coût total du prêt et de votre capacité de remboursement.
Les frais à considérer incluent :
Le choix du type de remboursement d’un prêt relais impacte le coût total du crédit, la gestion de votre budget, le niveau de risque encouru.
Vous remboursez uniquement les intérêts du prêt relais pendant une période déterminée comprise entre 12 et 24 mois. De son côté, le capital est remboursé en une seule fois au moment de la vente de votre bien immobilier.
Ce type de remboursement est idéal pour les emprunteurs ayant des revenus stables.
Vous ne remboursez ni les intérêts ni le capital pendant toute la durée du prêt relais. L’ensemble des sommes dues est remboursé en une seule fois lors de la vente de votre bien. Le remboursement avec franchise totale est adapté aux emprunteurs confiants dans une vente rapide, en quête d’une solution simple à court terme.
Le prêt relais est accessible aux propriétaires souhaitant acquérir un nouvel appartement ou maison. Une capacité financière solide est un prérequis pour en bénéficier. Un bien immobilier attractif facilite l’obtention de ce type de financement. Une évaluation précise du logement à vendre est essentielle. Une estimation trop basse peut limiter vos possibilités de financement. À l’inverse, une évaluation trop haute décourage les acheteurs potentiels.
Vous devez fournir les documents suivants pour constituer votre dossier de demande de prêt relais :
Si votre bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais, plusieurs options sont possibles :
Les principaux risques liés à la non-vente du bien à l’échéance du prêt relais sont :
Pour minimiser ces risques, envisagez d’anticiper dès le début du prêt relais. Mettez de l’argent de côté chaque mois et restez en communication constante avec votre banque pour trouver des solutions adaptées.
L’assurance emprunteur est incontournable pour un prêt relais comme pour tout crédit immobilier. Elle protège à la fois l’emprunteur et la banque en cas d’aléas de la vie.
Les garanties obligatoires pour un prêt relais sont :
Les garanties optionnelles incluent :
Suivez ces conseils pour bénéficier des meilleures conditions pour votre prêt relais :
Pour obtenir un prêt relais, vous devez :
Un prêt relais comporte certains risques :
Le remboursement d’un prêt relais peut se faire de deux manières :
Écrit par La rédaction Meilleurtaux
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