Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 10 décembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Prêt relais : l’essentiel pour tout comprendre

Le prêt relais est un crédit à court terme permettant à son souscripteur d’acquérir un bien immobilier avant de boucler la vente d’un autre. Cet emprunt de transition est une alternative intéressante pour les propriétaires souhaitant vivre dans un logement plus spacieux ou mieux situé. Quelles sont les principales caractéristiques d’un prêt relais ? Comment négocier au mieux les conditions de l’emprunt ? Éléments de réponse avec Meilleurtaux.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un contrat permettant à un vendeur-acquéreur d’obtenir une avance partielle d’un établissement bancaire pour financer l’achat de sa nouvelle résidence. Il dispose ainsi d’un délai plus long pour vendre son premier bien immobilier.

Une fois la vente effective, il est possible de rembourser les fonds accordés par la banque sans verser de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il s’agit d’un contrat à court terme :

• Sa durée maximale est fixée à 12 mois reconductibles une fois, soit 24 mois (2 ans) au total. Pendant cette période, vous devez trouver preneur pour le bien immobilier mis en vente.
• L’avance partielle accordée par les banques dans le cadre d’un prêt relais est comprise entre 60 et 80 % du prix du bien immobilier mis en vente. Ce système protège les intérêts de l’établissement financier tout en prémunissant le client contre l’endettement. S’il ne trouve pas preneur, il est obligé de baisser le prix de vente initial de son logement.

Si vous trouvez un acquéreur quelques semaines ou mois après la souscription du crédit, vous remboursez uniquement le capital emprunté, les intérêts préalablement fixés.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe différents modes de financement sous la forme de prêts relais. Le choix de la meilleure formule dépend avant tout de votre situation financière personnelle et du montant du bien immobilier à acquérir.

Le prêt relais sec : pour une avance de trésorerie sans crédit immobilier

L’emprunteur a besoin d’une avance temporaire de trésorerie pour acquérir son nouveau logement sans crédit immobilier pour faire l’appoint. Le montant de la vente suffit ensuite à couvrir l’intégralité des frais engagés pour l’achat.

Le prêt relais sec correspond à une situation dans laquelle la valeur du bien à vendre est supérieure à celle du logement à acquérir. Il vous donne la possibilité d’acheter un appartement ou une maison avant la vente de votre bien actuel. En remboursant les intérêts avant la vente, vous limitez vos charges mensuelles.

Le prêt relais adossé à un nouveau crédit immobilier

Dans la majorité des cas, la vente du bien immobilier ne suffit pas à financer intégralement le nouveau logement ou le ratio est jugé trop risqué par la banque. Il convient de s’orienter vers un « prêt relais adossé », aussi appelé « prêt relais acquisition ».

Il prend la forme d’un crédit unique en deux compartiments :

• Un prêt relais.
• Un prêt immobilier amortissable classique.

Après la vente de l’ancien logement, le propriétaire utilise le produit de la vente pour :

• Effectuer un remboursement total du prêt relais.
• Effectuer un remboursement partiel du prêt immobilier amortissable si la vente a déjà dégagé un surplus par rapport au montant initialement prévu. Ce paiement est exempté de toute pénalité de remboursement anticipé.

Le prêt relais en franchise totale

Le prêt relais en franchise totale s’envisage dans le cas d’un emprunt adossé à un crédit immobilier classique. Il permet de reporter le paiement des intérêts à la fin du prêt relais. Autrement dit, l’emprunteur n’a rien à payer avant d’avoir vendu son bien immobilier : ni intérêts, ni remboursement de capital.

ImportantLa franchise totale peut s’étendre sur 12 mois au maximum. Si le bien n’est toujours pas vendu, l’emprunteur rembourse les intérêts dus pour la première année, puis paye chaque mois ceux de l’année suivante.

Pourquoi souscrire un prêt relais ?

Environ 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition. Ils essaient souvent de vendre leur logement existant puis d’utiliser le produit de cette transaction pour en acheter un nouveau. Malheureusement, faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat s’avère presque une mission impossible.

Les raisons sont multiples. Par exemple, d’autres acheteurs peuvent s’intéresser au même logement que vous. Il vous faut l’acquérir sans perdre de temps ni « brader » votre résidence actuelle.

Cette situation implique un problème de décalage de trésorerie. Vous devez procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques ou établissements de crédit ont mis au point le prêt relais dans l’objectif d’apporter une solution à ce problème.

Quels sont les principaux avantages et inconvénients du prêt relais ?

Avantages du prêt relais

Le prêt relais est une alternative intéressante pour les personnes voulant s’offrir une nouvelle résidence en comptant sur la vente de leur logement actuel.

• Il s’agit d’une formule permettant d’éviter la location pendant la période de transition. Concrètement, le crédit relais donne accès à une nouvelle maison avant la vente de l’ancienne. Il couvre les charges découlant de la possession temporaire des deux biens.
• Le prêt relais est un contrat complémentaire pour attendre l’acquéreur idéal sans avoir à brader votre bien dans l’urgence.
• La souscription de ce contrat temporaire vous évite de rembourser deux crédits immobiliers simultanément. Le premier pour l’acquisition de la nouvelle résidence, le deuxième pour couvrir le prix du logement encore non vendu. Le montant des mensualités est ainsi plus abordable.

Inconvénients du prêt relais

Le taux d’intérêt de cet emprunt est plus important par rapport à celui d’un crédit immobilier classique. D’une part, il est considéré comme plus risqué par la banque. D’autre part, la durée de l’emprunt est très courte. L’établissement bancaire compense ce manque à gagner par un taux plus élevé.

Il ne faut pas négliger le risque lié à l’absence de vente, même s’il reste assez faible. Un emprunteur n’a jamais la garantie absolue de trouver un acquéreur pour son bien – en tout cas, au montant estimé.

À défaut d’un acheteur intéressé, l’emprunteur peut se retrouver en grande difficulté financière avec la transformation du prêt relais en un crédit de long terme. Il est dans l’obligation de rembourser progressivement le capital emprunté.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

La première étape consiste à évaluer précisément la valeur du logement que vous souhaitez vendre. Cette estimation est effectuée par un expert immobilier mandaté par la banque. Il est recommandé d’obtenir des estimations d’agences immobilières locales pour avoir une fourchette de prix réaliste.

Une fois le bien estimé, la banque applique une quotité. Il s’agit d’un pourcentage de cette valeur pour déterminer le montant maximal du prêt. Elle varie entre 60 et 80 % de sa valeur. Par exemple, si votre bien est estimé 300 000 € avec une quotité de 70 %, le montant maximal du prêt relais est de 210 000 €.

La quotité retenue dépend de plusieurs facteurs :

• La politique de risque de la banque.
• Le marché immobilier local (dynamique ou non).
• Votre profil emprunteur.
• La durée envisagée du prêt relais.

Lors du calcul, il est essentiel de prendre en compte les frais annexes mais aussi les intérêts venant s’ajouter au capital emprunté. Ces éléments peuvent avoir un impact significatif sur le coût total du prêt et de votre capacité de remboursement.

Les frais à considérer incluent :

• Les frais de dossier.
• Les frais de notaire.
• Les frais de garantie (hypothèque ou caution).
• Les frais d’assurance emprunteur.

Quelles sont les modalités de remboursement du prêt relais ?

Le choix du type de remboursement d’un prêt relais impacte le coût total du crédit, la gestion de votre budget, le niveau de risque encouru.

Remboursement avec franchise partielle

Vous remboursez uniquement les intérêts du prêt relais pendant une période déterminée comprise entre 12 et 24 mois. De son côté, le capital est remboursé en une seule fois au moment de la vente de votre bien immobilier.

Ce type de remboursement est idéal pour les emprunteurs ayant des revenus stables.

Avantages	Inconvénients
Mensualités réduites.	Coût total plus élevé à long terme.
Meilleure gestion de trésorerie à court terme.	Risque d’endettement en cas de baisse des revenus.
Flexibilité.

Remboursement avec franchise totale

Vous ne remboursez ni les intérêts ni le capital pendant toute la durée du prêt relais. L’ensemble des sommes dues est remboursé en une seule fois lors de la vente de votre bien. Le remboursement avec franchise totale est adapté aux emprunteurs confiants dans une vente rapide, en quête d’une solution simple à court terme.

Avantages	Inconvénients
Aucun remboursement pendant la durée du prêt.	Coût total potentiellement plus élevé.
Simplicité de gestion.	Risque financier important en cas de vente tardive.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Le prêt relais est accessible aux propriétaires souhaitant acquérir un nouvel appartement ou maison. Une capacité financière solide est un prérequis pour en bénéficier. Un bien immobilier attractif facilite l’obtention de ce type de financement. Une évaluation précise du logement à vendre est essentielle. Une estimation trop basse peut limiter vos possibilités de financement. À l’inverse, une évaluation trop haute décourage les acheteurs potentiels.

Vous devez fournir les documents suivants pour constituer votre dossier de demande de prêt relais :

• Justificatifs d’identité et de domicile.
• Derniers avis d’imposition.
• 3 derniers bulletins de salaire et contrat de travail.
• Relevés de tous vos comptes bancaires sur les 3 derniers mois.
• Tableau d’amortissement des crédits en cours.
• Titre de propriété du bien à vendre.
• Estimation récente du bien à vendre (moins de 3 mois).
• Compromis ou promesse de vente du nouveau bien à acquérir.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à la fin du prêt relais ?

Si votre bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais, plusieurs options sont possibles :

• Prolonger le prêt relais.
• Transformer le prêt relais en prêt amortissable classique.
• Envisager une baisse du prix de vente.
• Considérer la location du bien.

Les principaux risques liés à la non-vente du bien à l’échéance du prêt relais sont :

• Augmentation significative de vos mensualités.
• Détérioration de votre situation financière.
• Risque de surendettement.

Pour minimiser ces risques, envisagez d’anticiper dès le début du prêt relais. Mettez de l’argent de côté chaque mois et restez en communication constante avec votre banque pour trouver des solutions adaptées.

L’assurance emprunteur pour un prêt relais

L’assurance emprunteur est incontournable pour un prêt relais comme pour tout crédit immobilier. Elle protège à la fois l’emprunteur et la banque en cas d’aléas de la vie.

Les garanties obligatoires pour un prêt relais sont :

• Décès.
• Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Les garanties optionnelles incluent :

• Incapacité temporaire totale (ITT).
• Invalidité permanente partielle (IPP).
• Perte d’emploi.

Comment obtenir un bon prêt relais ?

Suivez ces conseils pour bénéficier des meilleures conditions pour votre prêt relais :

• Préparez un dossier solide.
• Négociez le taux d’intérêt et les frais.
• Comparez les offres de plusieurs banques.
• Faites appel à un courtier en prêt immobilier.
• Mettez en avant votre profil et votre stabilité financière.
• Proposez des garanties solides (comme une hypothèque).
• Soyez réaliste sur la valeur de votre bien à vendre et les délais de vente.

Questions fréquentes sur le prêt relais

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Pour obtenir un prêt relais, vous devez :

• Être propriétaire d’un bien immobilier.
• Avoir un projet d’achat d’un nouveau bien.
• Disposer d’une capacité d’endettement suffisante.
• Présenter un dossier bancaire solide.
• Avoir une estimation réaliste de votre bien à vendre.

La souscription d’un prêt relais est-elle risquée ?

Un prêt relais comporte certains risques :

• Ne pas parvenir à vendre votre bien dans le délai prévu.
• Une potentielle augmentation de vos charges financières.
• L’éventualité de devoir baisser le prix de vente de votre bien.

Comment se passe le remboursement d’un prêt relais ?

Le remboursement d’un prêt relais peut se faire de deux manières :

• Avec une franchise partielle : vous ne remboursez que les intérêts mensuellement.
• Avec une franchise totale : vous ne remboursez ni capital ni intérêts pendant la durée du prêt.