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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 décembre 2023 .
Temps de lecture : 11 min

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Prêt relais : l’essentiel pour tout comprendre

Le prêt relais est un crédit à court terme permettant à son souscripteur d’acquérir un bien immobilier avant de boucler la vente d’un autre. Ce crédit de transition est une alternative intéressante pour les propriétaires voulant vivre dans un logement plus spacieux ou mieux situé.

Les établissements bancaires proposent plusieurs offres de prêts relais et il est donc primordial de choisir celle convenant le mieux à son projet, ses besoins et ses moyens. Toutefois, de nombreuses précautions s’imposent pour éviter les mauvaises surprises.

Quelles sont les principales caractéristiques d’un prêt relais ? Comment négocier au mieux les conditions de l’emprunt ? Ci-dessous un point complet avec Meilleurtaux.

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Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un contrat permettant à un vendeur-acquéreur d’obtenir une avance partielle d’un établissement bancaire pour financer l’achat de sa nouvelle résidence. Il dispose ainsi d’un délai plus long pour vendre son premier bien immobilier.

Une fois la vente effective, il est possible de rembourser les fonds accordés par la banque sans verser de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il s’agit d’un contrat à court terme :

  • Sa durée maximale est fixée à 12 mois reconductibles une fois, soit 24 mois (2 ans) au total. Pendant cette période, vous devez trouver preneur pour le bien immobilier mis en vente.
  • L’avance partielle accordée par les banques dans le cadre d’un prêt relais est comprise entre 50 % et 80 % du prix du bien immobilier que l’emprunteur met en vente. Il s’agit d’un système protégeant les intérêts de l’établissement financier. Toutefois, cette règle prémunit également le client contre l’endettement : s’il ne trouve pas preneur, il sera obligé de baisser le prix de vente initial.

Si vous trouvez un acquéreur quelques semaines ou quelques mois seulement après la souscription du crédit, vous ne rembourserez que le capital emprunté et les intérêts préalablement fixés.

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Quels sont les différents types de prêts relais ?

Il existe en pratique différents modes de financement sous la forme de prêts relais. Le choix de la meilleure formule dépend avant tout de votre situation financière personnelle et du montant du bien immobilier à acquérir.


Le prêt relais sec : pour une avance de trésorerie sans crédit immobilier

Un prêt relais dit « sec » correspond à la situation dans laquelle l’emprunteur a juste besoin d’une avance temporaire de trésorerie pour acquérir son nouveau logement, sans crédit immobilier pour faire l’appoint. Le montant de la vente suffit ensuite à couvrir l’intégralité des frais engagés pour l’achat.

Le prêt relais sec correspond donc à une situation assez spécifique, dans laquelle la valeur du bien à vendre est supérieure à celui du bien à acquérir.

L’avantage du prêt relais sec

Le prêt relais sec donne la possibilité d’acquérir un bien immobilier avant la vente de votre logement actuel. Ce processus vous permet de ne pas rater une opportunité. En ne remboursant que les intérêts avant la vente, vous limitez vos charges mensuelles.

Exemple

  • Le propriétaire d’une maison de campagne d’une valeur de 260 000 € souhaite la vendre pour acquérir un appartement en centre-ville d’une valeur de 200 000 €. La vente devrait permettre de financer cette acquisition.
  • Il dispose par ailleurs d’un apport personnel de 20 000 €.
  • La banque lui accorde un prêt relais d’un montant de 180 000 €, correspondant à son besoin de financement.
  • Cette somme ne représente que 69 % de la valeur du bien à vendre. Le risque est jugé d’un niveau acceptable par l’établissement bancaire.
  • Une fois la vente de son ancien logement réalisée, le propriétaire rembourse son prêt relais et n’a plus aucun crédit en cours.

Le prêt relais adossé à un nouveau crédit immobilier

Dans la majorité des cas, la vente du bien immobilier ne suffira pas à financer intégralement le nouveau logement, ou le ratio sera jugé trop risqué par la banque. Il convient de s’orienter vers un « prêt relais adossé », aussi appelé « prêt relais acquisition ». Il prend la forme d’un crédit unique, en deux compartiments :


Après la vente de l’ancien logement, le propriétaire utilise le produit de la vente pour :

  • effectuer un remboursement total du prêt relais ;
  • effectuer un remboursement partiel du prêt immobilier amortissable, si la vente a déjà dégagé un surplus par rapport au montant initialement prévu. Ce paiement est exempté de toute pénalité de remboursement anticipé.

Le prêt relais en franchise totale

Vous avez la possibilité d’acheter un bien plus cher que celui que vous vendez.

Exemple

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier vendu à 250 000 €. Votre maison est estimée à 200 000 €. La banque accepte de vous octroyer un prêt relais à hauteur de 80 % de la valeur de votre bien pour lequel vous avez reçu une offre d’achat. Vous empruntez 160 000 € en prêt relais. En parallèle, vous devez souscrire un prêt amortissable de 90 000 € pour financer votre nouveau bien immobilier. Lors de la vente de votre bien, vous rembourserez le prêt relais puis continuerez à payer votre nouveau prêt amortissable.

Le prêt relais en franchise totale s’envisage dans le cas d’un emprunt adossé à un crédit immobilier classique. Il permet de reporter le paiement des intérêts à la fin du prêt relais. Autrement dit, l’emprunteur n’a rien à payer avant d’avoir vendu son bien immobilier. Ni intérêts, ni remboursement de capital.

ImportantLa franchise totale peut s’étendre sur 12 mois au maximum. À l’issue, si le bien n’est toujours pas vendu, l’emprunteur doit rembourser les intérêts dus pour la première année, puis payer chaque mois les intérêts de l’année suivante.

L'avantage du prêt relais en franchise totale

Ce type de prêts relais en franchise totale est idéal si vous souhaitez minimiser le montant de vos charges mensuelles dans l’attente de la vente de votre maison ou appartement.

Exemple

Vous mettez en vente votre bien immobilier à 300 000 €. Vous achetez un nouveau bien à 200 000 €. La banque vous propose un prêt relais à 210 000 € avec franchise totale pendant un an. Tant que vous n’avez pas vendu votre maison, vous ne payez pas de crédit ni d’intérêt. Si vous vendez au bout de 8 mois, vous serez alors tenu de régler le montant total des intérêts calculés sur ces 8 mois au taux du crédit relais souscrit.

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Pourquoi souscrire un prêt relais ?

Environ 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition. Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et décidez d’acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement ? Votre réflexe naturel consistera le plus souvent à essayer de vendre d’abord votre bien existant, puis à utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l’achat de votre nouveau bien.

Malheureusement, vous allez rapidement percevoir toute la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat s’avère presque une mission impossible.

  • D’autres acheteurs s’intéressent au même logement que vous.
  • Il vous faut donc procéder à votre acquisition sans perdre de temps, ni « brader » votre résidence actuelle.
  • Vous avez besoin par conséquent d’un certain délai pour vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Cela implique un problème de décalage de trésorerie : il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et établissements de crédit ont donc mis au point des montages financiers dont l’objectif est précisément d’apporter une solution à ce problème. D’une manière générale, ces montages financiers sont regroupés sous l’intitulé de « prêt relais ».

Quels sont les principaux avantages et inconvénients du prêt relais ?

Le prêt relais est une alternative intéressante pour les personnes voulant s’offrir une nouvelle résidence en comptant sur la vente de leur logement actuel.

  • Il s’agit d’une formule permettant d’éviter la location pendant la période de transition. Concrètement, le crédit relais donne accès à une nouvelle maison avant la vente de l’ancienne et couvre les charges découlant de la possession temporaire des deux biens.
  • Le prêt relais est un contrat complémentaire pour attendre l’acquéreur idéal et de ne pas brader votre bien dans l’urgence.
  • La souscription de ce contrat temporaire est également bénéfique, car elle vous évite de rembourser deux crédits immobiliers simultanément – le premier pour l’acquisition de la nouvelle résidence et le deuxième pour couvrir le prix du logement encore non vendu. Le montant des mensualités est ainsi plus abordable, et vous ne manquez pas l’occasion d’acquérir la nouvelle résidence vous faisant tant rêver.

Le principal inconvénient du prêt est un coût assez élevé. Le taux d’intérêt de cet emprunt est plus important que celui d’un crédit immobilier classique. D’une part, il est considéré comme le plus risqué par la banque. D’autre part, la durée de l’emprunt est très courte et l’établissement bancaire compense ce manque à gagner par un taux plus élevé.

Il ne faut pas négliger le risque lié à l’absence de vente, même s’il reste assez faible. Un emprunteur n’a jamais la garantie absolue de trouver un acquéreur pour son bien – en tout cas pas au montant estimé. À défaut d’un acheteur intéressé, l’emprunteur pourrait se retrouver en grande difficulté financière, avec la transformation du prêt relais en un crédit immobilier de long terme. Il serait donc dans l’obligation de rembourser progressivement le capital emprunté.

Le prêt relais est une formule souple et pratique pour les propriétaires souhaitant acquérir un bien avant d’avoir revendu leur maison ou appartement actuel. Il les dispense de payer une location temporaire ou de manquer une opportunité sur le marché immobilier.

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Vos questions fréquemment posées sur le prêt relais

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Pour obtenir un prêt relais, vous devez, comme pour tout crédit immobilier, présenter des revenus suffisants ainsi qu’un taux d’endettement inférieur aux 35 % exigés par les banques. Il est nécessaire de fournir des justificatifs de revenus (salaires, avis d’imposition…). La banque va aussi vous demander un mandat d’agence immobilière pour connaître le prix de vente de votre bien actuel.

La souscription d’un prêt relais est-elle risquée ?

La signature d’un prêt relais présente un risque modéré pour l’emprunteur. Le délai moyen de vente d’un bien immobilier est inférieur à 100 jours partout en France. Il peut même s’avérer bien inférieur dans les zones les plus tendues. Les 24 mois accordés devraient être plus que suffisants pour trouver un acheteur.

Veillez à maximiser vos chances. Le conseil le plus important est de fixer un prix de vente réaliste pour attirer le maximum d’acquéreurs potentiels et les pousser à réaliser une première visite.

Comment se passe le remboursement d’un prêt relais ?

Pour un prêt relais sec ou adossé, vous remboursez uniquement les intérêts. Le capital est remboursé lors de la vente de votre bien immobilier. Avec un prêt relais en franchise totale, vous ne vous acquittez de rien durant au maximum un an. Le remboursement se fait intégralement lors de la vente du bien.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à la fin du prêt relais ?

Un prêt relais dispose d’une durée limitée à 24 mois. Cela vous laisse un délai confortable pour trouver un vendeur. Dans le cas où vous rencontreriez des difficultés, la banque est censée reprendre contact avec vous environ 6 mois avant l’échéance. Votre conseiller évaluera alors la situation avec vous et pourra vous proposer une solution adaptée. Cela peut inclure une nouvelle prolongation du prêt relais dans des cas exceptionnels.

À défaut, le risque est la transformation du prêt relais en un nouveau crédit immobilier de long terme.

Comment obtenir un bon prêt relais ?

Un prêt relais affiche souvent un taux d’intérêt plus élevé qu’un crédit immobilier classique. Il peut être intéressant d’en négocier les termes pour faire des économies. La banque sera davantage disposée à faire un effort s’il s’agit d’un prêt relais adossé à un crédit immobilier. Dans le cas contraire à un prêt relais sec, elle n’aura que peu d’incitation à le faire. Ce type de produits, remboursable très vite, est peu rentable pour elle.

Pour bénéficier du meilleur taux, n’hésitez pas à contacter un courtier spécialisé en financement immobilier. Il se chargera de démarcher de nombreuses banques à votre place et de les mettre en concurrence.

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