Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 décembre 2023 .
Temps de lecture : 7 min

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Prêt relais sec ou prêt relais adossé : quelles différences ?

Un déménagement imprévu pour motif professionnel ? Un coup de cœur pour une nouvelle maison ? L’achat d’un nouveau bien immobilier suppose parfois de s’engager avant même d’avoir revendu son logement actuel. Dans ce type de situation, la souscription d’un prêt relais permet d’emprunter la somme nécessaire, en attendant le produit de la vente.

Selon votre situation financière, deux types de montages sont envisageables : le prêt relais sec et le prêt relais adossé. Ils présentent de nombreux points communs, mais aussi des particularités à appréhender. Ci-dessous l’essentiel pour tout comprendre avec Meilleurtaux !

Le prêt relais : un bref rappel

Le prêt relais est une forme spécifique de crédit immobilier. Il s’adresse aux propriétaires souhaitant financer l’achat d’un nouveau bien en revendant leur maison ou appartement actuel. Ce crédit de transition apporte au propriétaire les fonds nécessaires pour acheter sans attendre la vente de son propre bien.

• Le prêt relais est par nature un crédit de courte durée, souscrit pour une durée maximale d’un an, renouvelable une fois, soit deux ans au total.
• Son montant est compris entre 60 et 80 % de la valeur du bien mis en vente. La banque conserve une marge de sécurité si le prix de vente final est moins élevé qu’attendu.
• Le remboursement du prêt relais obéit au même principe. L’emprunteur ne paye que les intérêts pendant la période du relais. Le capital est remboursé en une seule fois au terme du prêt, grâce au produit de la vente.
• Au même titre qu’un crédit immobilier amortissable, la souscription d’une assurance emprunteur est une garantie (caution ou hypothèque le plus souvent).

Les avantages du prêt relais sont les suivants :

une solution d’emprunt permettant de ne pas rater une opportunité immobilière ; des mensualités réduites, car le capital est remboursé au terme du prêt relais ; un taux d’endettement optimisé pour obtenir plus facilement un accord de la banque.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

En pratique, deux types de financements peuvent être envisagés par un propriétaire attendant la vente de son bien : le prêt relais sec et le prêt relais adossé.

Prêt relais sec : pour acquérir un nouveau logement moins cher

Le prêt relais « sec » correspond à un prêt relais souscrit seul, sans un crédit immobilier en complément. Il est possible si le produit estimé de la vente du bien suffit à couvrir le prix d’achat du nouveau logement.

À titre d’exemple, le propriétaire d’une maison familiale estimée à 250 000 € souhaite déménager et faire l’acquisition, d’un appartement aménagé d’une valeur de 200 000 € pour sa retraite. Il n’a plus aucun crédit à rembourser sur sa maison actuelle.

• Il dispose d’un apport personnel de 10 000 €, et compte sur la vente de sa maison pour faire l’appoint.
• Vu la différence de valeur entre les deux biens, la vente de sa maison devrait suffire à couvrir le coût de son nouveau logement.
• Sa banque lui accorde donc un prêt relais sec à hauteur de 190 000 €, soit 76 % de la valeur estimée de sa maison.
• L’emprunteur achète son nouvel appartement et y emménage. Il paiera chaque mois les intérêts dus sur son prêt relais de 200 000 €.
• À la vente effective de son ancienne maison, il rembourse le prêt relais en intégralité. Il n’a alors plus aucun crédit à payer.

En pratique, le prêt relais sec ne peut pas être envisagé par n’importe quel emprunteur. Il suppose à la fois :

• une vente d’un montant suffisant pour couvrir l’intégralité du coût du nouveau logement (ou un apport personnel important pour compenser la différence) ;
• un crédit immobilier déjà remboursé ou un capital restant dû faible.

Quel montant maximal pour un prêt relais sec ? Dans le cadre d’un prêt relais sec, le remboursement du crédit est assuré exclusivement par la vente du bien détenu par le propriétaire. Pour cette raison, les banques se montrent assez prudentes. Le montant accordé est plafonné à 70 % de la valeur estimée, ou 80 % si un compromis de vente a déjà été signé.

Prêt relais adossé : pour bénéficier d’un financement complémentaire

Le prêt relais adossé, également appelé prêt relais couplé ou prêt relais jumelé, est constitué de deux compartiments :

• un prêt relais, remboursable en deux ans maximum ;
• un crédit immobilier classique.

À l’opposé du prêt relais sec, il est conçu pour assurer le financement d’un nouveau bien dont la valeur est supérieure au logement précédent. Dans l’exemple précédent, le même particulier souhaite revendre sa maison d’une valeur de 250 000 € pour acheter une villa d’un montant de 300 000 €. Il n’a aucun crédit immobilier en cours.

• Il dispose toujours d’un apport personnel de 10 000 €, en plus de la vente à venir de sa maison actuelle. Son besoin de financement est donc de 290 000 € au total.
• Vu la différence de valeur entre les deux biens, la vente de sa maison ne suffira pas à couvrir le coût de son nouveau logement.
• Sa banque lui accorde un prêt relais à hauteur de 200 000 €, soit 76 % de la valeur estimée de sa maison.
• Il souscrit en complément un prêt immobilier adossé au prêt relais, d’un montant de 90 000 €.
• L’emprunteur achète sa nouvelle villa et y emménage. Dans un premier temps, il paie chaque mensualité de son crédit immobilier et les intérêts dus sur son prêt relais.
• À la vente effective de son ancienne maison, il rembourse le prêt relais en intégralité. Il n’a alors plus que le crédit immobilier de 90 000 € à rembourser.
• Si la vente a dégagé un montant supérieur à celui prévu, il est libre d’utiliser le surplus pour rembourser partiellement son crédit immobilier. Il pourra ainsi diminuer le montant de la mensualité et/ou la durée de remboursement.

Le prêt relais est une formule très utile pour financer un nouveau projet immobilier au moyen d’une avance de trésorerie. Prêtez soigneusement attention aux conditions proposées, surtout sur les taux d’intérêt. Le recours à un courtier peut s’avérer précieux pour un crédit de ce type.

Comment obtenir les meilleures conditions pour un prêt relais sec ou adossé ?

Les établissements financiers n’hésitent pas à proposer des offres très intéressantes pour inciter leurs clients à souscrire un prêt immobilier amortissable et réaliser leur projet d’acquisition. Les banquiers sont généralement disposés à adapter leurs produits au budget du souscripteur.

Comme toujours, il est indispensable de comparer les propositions de sa banque habituelle avec celles de ses concurrents afin d’être sûr de faire le bon choix et/ou de disposer d’arguments pour négocier.

Notre comparateur de prêts immobiliers permet de bénéficier du meilleur taux pour réduire le coût total de votre projet immobilier. Vous réduisez alors votre taux d’endettement. Vous pouvez augmenter les chances d’obtenir un accord d’emprunt pour acheter avant d’avoir vendu votre ancien bien. Réalisez une simulation en ligne pour découvrir les meilleures offres du marché.

Par ailleurs, il est conseillé de bien s’informer sur les frais annexes (assurance, frais de dossier, garantie, etc.) qui peuvent rapidement faire gonfler le montant total à rembourser.

Vos questions les plus fréquemment posées

Faut-il privilégier un prêt relais sec ou adossé ?

Tout dépend de votre situation financière et de la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Si la revente de votre logement actuel peut suffire à solder vos crédits en cours ainsi qu’à acquérir votre nouveau bien, optez pour le prêt relais sec. Autrement, il est nécessaire de souscrire un prêt relais adossé.

Un prêt relais peut-il inclure un différé de remboursement des intérêts ?

Certains établissements bancaires proposent des prêts relais « en franchise totale », incluant le remboursement différé du capital et celui des intérêts. En pratique, l’emprunteur ne paie rien avant la vente effective de son logement.

Attention, les formules de ce type sont courantes dans le cadre d’un prêt relais adossé, mais beaucoup moins pour un prêt relais sec.

Quels sont les avantages d’un prêt relais ?

Le prêt relais, classique ou adossé, permet d’acheter votre nouvelle résidence principale avant d’avoir vendu votre ancien logement. De cette manière, si vous avez trouvé un bien immobilier répondant à vos exigences, vous ne ratez plus aucune opportunité. Par son fonctionnement, le prêt relais est avantageux puisque vous ne remboursez le capital qu’au moment de la vente de votre logement.

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