Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 10 décembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Prêt relais sec ou prêt relais adossé : quelles différences ?

L’achat d’un nouveau bien immobilier suppose parfois de s’engager avant même d’avoir revendu son logement actuel. Dans ce type de situation, la souscription d’un prêt relais permet d’emprunter la somme nécessaire, en attendant le produit de la vente.

Selon votre situation financière, deux types de montages sont envisageables : le prêt relais sec et le prêt relais adossé. Ils présentent de nombreux points communs, mais aussi des particularités à appréhender.

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Devenu incontournable pour de nombreux emprunteurs, le prêt relais est une solution de financement présentant des caractéristiques spécifiques.

Définition et principe du prêt relais

Le prêt relais s’adresse aux propriétaires souhaitant financer l’achat d’un nouveau bien en revendant leur maison ou appartement actuel. Ce crédit de transition apporte au propriétaire les fonds nécessaires pour acheter sans attendre la vente de son propre bien.

Durée et conditions générales d’obtention

Le prêt relais est par nature un crédit de courte durée, souscrit pour une durée maximale d’un an, renouvelable une fois, soit deux ans au total.

Son montant est compris entre 60 et 80 % de la valeur du bien mis en vente. La banque conserve une marge de sécurité (le prix de vente final est susceptible d’être moins élevé qu’attendu).

L’emprunteur paie uniquement les intérêts pendant la période du relais. Le capital est remboursé en une seule fois au terme du prêt, grâce au produit de la vente.

La souscription d’une assurance emprunteur (caution ou hypothèque le plus souvent) garantit le prêt.

Prêt relais sec : caractéristiques et avantages

Le prêt relais sec est la solution de financement la plus simple pour acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent.

Définition et fonctionnement du prêt relais sec

Le prêt relais « sec » correspond à un prêt relais souscrit seul, sans un crédit immobilier en complément. Il est possible si le produit estimé de la vente du bien suffit à couvrir le prix d’achat du nouveau logement.

Cas d’utilisation idéaux

Le prêt relais sec ne peut pas être envisagé par n’importe quel emprunteur. Il suppose à la fois :

• Une vente d’un montant suffisant pour couvrir l’intégralité du coût du nouveau logement (ou un apport personnel important pour compenser la différence).
• Un crédit immobilier déjà remboursé ou un capital restant dû faible.

À titre d’exemple, le propriétaire d’une maison familiale estimée à 250 000 € souhaite déménager et faire l’acquisition d’un appartement aménagé d’une valeur de 200 000 € pour sa retraite. Il n’a plus aucun crédit à rembourser sur sa maison actuelle.

• Il dispose d’un apport personnel de 10 000 €, et compte sur la vente de sa maison pour faire l’appoint.
• Vu la différence de valeur entre les deux biens, la vente de sa maison devrait suffire à couvrir le coût de son nouveau logement.
• Sa banque lui accorde donc un prêt relais sec à hauteur de 190 000 €, soit 76 % de la valeur estimée de sa maison.
• L’emprunteur achète son nouvel appartement et y emménage. Il paiera chaque mois les intérêts dus sur son prêt relais de 200 000 €.
• À la vente effective de son ancienne maison, il rembourse le prêt relais en intégralité. Il n’a alors plus aucun crédit à payer.

Calcul du montant et taux d’intérêt

Dans le cadre d’un prêt relais sec, le remboursement du crédit est assuré exclusivement par la vente du bien détenu par le propriétaire. Pour cette raison, les banques se montrent assez prudentes. Le montant accordé est plafonné à 70 % de la valeur estimée, ou 80 % si un compromis de vente a déjà été signé.

Le taux du crédit relais est défini selon sa durée. Le montant emprunté peut impacter le taux proposé par l’organisme de crédit.

Prêt relais adossé : spécificités et bénéfices

Le prêt relais adossé combine un prêt relais associé à un crédit immobilier classique. Il permet de financer l’achat d’un bien plus cher que celui à vendre.

Définition et mécanisme du prêt relais adossé

Le prêt relais adossé, aussi appelé prêt relais couplé ou prêt relais jumelé, est constitué de deux compartiments :

• Un prêt relais, remboursable en deux ans maximum.
• Un crédit immobilier classique.

Situations adaptées à ce type de prêt

À l’opposé du prêt relais sec, il est conçu pour assurer le financement d’un nouveau bien dont la valeur est supérieure au logement précédent. Dans l’exemple précédent, le même particulier souhaite revendre sa maison d’une valeur de 250 000 € pour acheter une villa d’un montant de 300 000 €. Il n’a aucun crédit immobilier en cours.

• Il dispose toujours d’un apport personnel de 10 000 €, en plus de la vente à venir de sa maison actuelle. Son besoin de financement est donc de 290 000 € au total.
• Vu la différence de valeur entre les deux biens, la vente de sa maison ne suffira pas à couvrir le coût de son nouveau logement.
• Sa banque lui accorde un prêt relais à hauteur de 200 000 €, soit 76 % de la valeur estimée de sa maison.
• Il souscrit en complément un prêt immobilier adossé au prêt relais, d’un montant de 90 000 €.
• L’emprunteur achète sa nouvelle villa et y emménage. Dans un premier temps, il paie chaque mensualité de son crédit immobilier et les intérêts dus sur son prêt relais.
• À la vente effective de son ancienne maison, il rembourse le prêt relais en intégralité. Il n’a alors plus que le crédit immobilier de 90 000 € à rembourser.
• Si la vente a dégagé un montant supérieur à celui prévu, il est libre d’utiliser le surplus pour rembourser partiellement son crédit immobilier. Il pourra ainsi diminuer le montant de la mensualité et/ou la durée de remboursement.

Montant, taux et remboursement

Le montant du prêt relais adossé se situe autour de 70 % du prix de vente du bien. Une fois de plus, le taux est défini selon la durée et le montant du prêt.

Comparés aux prêts amortissables, les taux des prêts relais sont plus élevés.

Comparaison détaillée : prêt relais sec vs prêt relais adossé

Le choix du type de prêt relais dépend de votre projet immobilier comme de vos besoins en matière de financement.

Tableau comparatif des principales caractéristiques

Pour vous aider à choisir entre Prêt relais sec ou Prêt relais adossé, nous avons dressé un tableau comparatif.

	Prêt relais sec	Prêt relais adossé
Montant du prêt	60 à 80 %	60 à 80 %
Taux	Variable selon le projet	Variable selon le projet
Durée	Jusqu’à 2 ans	Jusqu’à 2 ans
Mensualités	Intérêts du prêt/assurance emprunteur	Intérêts du prêt/assurance emprunteur + prêt classique (capital, intérêts et assurance)

Avantages et inconvénients de chaque option

Le prêt relais sec finance votre nouvelle acquisition immobilière sans alourdir votre taux d’endettement.

Avec un prêt relais adossé, vous augmentez vos charges mensuelles. Vous remboursez les intérêts, l’assurance emprunteur du prêt relais, puis le prêt immobilier classique. En contrepartie, le prêt adossé permet d’envisager un projet immobilier plus important en complétant le montant de la vente par une solution de financement classique.

Ces deux prêts relais présentent des limites communes :

• Un taux élevé.
• Un risque si le bien immobilier n’est pas vendu au terme du crédit relais.

Impact sur le taux d’endettement

Le prêt relais sec augmente légèrement le taux d’endettement en raison du paiement des intérêts et de l’assurance emprunteur. Il est plus important pour un prêt relais adossé, puisque vous remboursez deux crédits. Les organismes de crédit sont plus vigilants sur votre capacité d’emprunt.

Comment choisir entre un prêt relais sec et adossé ?

Le choix entre un prêt relais sec et adossé dépend de votre situation financière, de la valeur des biens concernés comme du délai de vente estimé de votre bien actuel.

Critères de décision selon votre situation financière

La première considération concerne votre budget. Faites le point sur votre capacité d’emprunt. Un prêt relais sec permet de rembourser uniquement les intérêts et l’assurance. Le capital est remboursé lors de la vente du bien. Avec un prêt adossé, vous réduisez votre reste à vivre.

N’hésitez pas à réaliser des simulations pour définir votre capacité à rembourser de nouvelles mensualités de crédit.

Évaluation de la valeur des biens immobiliers concernés

Lorsque la vente de votre bien actuel permet de financer votre nouveau projet, le prêt relais sec est suffisant. En revanche, si vous visez un bien plus cher, sans apport, vous aurez besoin d’un prêt relais adossé pour financer la différence de prix.

ConseilNe surestimez pas le prix de votre bien pour financer le suivant. Un prix mal ajusté engendre un délai de vente bien plus long.

Prise en compte des délais de vente estimés

Le choix entre prêt relais sec et prêt adossé s’effectue selon la nature de votre bien actuel. Un bien de qualité idéalement situé se vend vite, à un prix plus élevé. Dans ce cas, préférez un prêt relais sec.

Optimiser les conditions de votre prêt relais

Comparer les offres de crédit, présenter un apport personnel : différentes solutions permettent d’envisager les meilleures conditions pour votre financement.

Négociation des taux et des frais bancaires

Les établissements financiers n’hésitent pas à proposer des offres très intéressantes pour inciter leurs clients à souscrire un prêt immobilier amortissable et réaliser leur projet d’acquisition. Les banquiers sont généralement disposés à adapter leurs produits au budget du souscripteur.

Comme toujours, il est indispensable de comparer les propositions de sa banque habituelle avec celles de ses concurrents afin d’être sûr de faire le bon choix et/ou de disposer d’arguments pour négocier.

Notre comparateur de prêts immobiliers permet de bénéficier du meilleur taux pour réduire le coût total de votre projet immobilier. Vous réduisez alors votre taux d’endettement. Vous pouvez augmenter les chances d’obtenir un accord d’emprunt pour acheter avant d’avoir vendu votre ancien bien. Réalisez une simulation en ligne pour découvrir les meilleures offres du marché.

Par ailleurs, il est conseillé de bien s’informer sur les frais annexes (assurance, frais de dossier, garantie, etc.) qui peuvent rapidement faire gonfler le montant total à rembourser.

L’importance de l’apport personnel

L’apport personnel permet de réduire le coût total du crédit. Il évite d’augmenter votre taux d’endettement avec des mensualités plus importantes.

Rôle du courtier dans l’obtention des meilleures offres

Le courtier optimise votre crédit immobilier. Il négocie pour vous les meilleures conditions de prêt en contactant les organismes de crédit susceptibles de vous proposer des taux attractifs. Vous réduisez votre endettement pour accéder plus facilement au crédit.

Comment couvrir un prêt relais ?

Les banques exigent des garanties pour couvrir le prêt relais en cas de défaillance de l’emprunteur.

Garanties exigées par les banques

Dans le cadre d’un prêt relais, les banques peuvent exiger trois types de garanties :

• Une hypothèque.
• Une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
• Une caution d’un organisme spécialisé.

Assurances liées au prêt relais

L’organisme bancaire, comme pour tout crédit immobilier, demande à l’emprunteur de souscrire une assurance de prêt immobilier. Les garanties décès et invalidité sont imposées. Libre à chaque emprunteur de souscrire d’autres garanties (IPP, IPT, ITT, etc.).

Questions fréquentes sur les prêts relais sec et adossé

Différé de remboursement des intérêts : possibilités et implications

Le prêt relais consiste à rembourser chaque mois les intérêts du prêt ou à choisir de les rembourser en fin de crédit. Dans le second cas, le taux est plus élevé, ce qui augmente le coût total de votre prêt relais.

Quelle limite d’âge pour souscrire un prêt relais ?

Il n’existe pas de limite d’âge légale pour souscrire un prêt relais. En revanche, les banques sont en droit de refuser une demande tardive. Certaines banques fixent la limite à 75 ou 80 ans.

Quelles solutions en cas de non-vente du bien initial ?

Lorsque, au terme du crédit relais, la vente du bien immobilier n’est pas actée, vous ne disposez pas de la somme nécessaire pour rembourser le prêt. Il peut être transformé en crédit immobilier amortissable. Vous pourriez être contraint de revendre le nouveau bien immobilier si votre capacité d’emprunt ne vous permet pas d’accéder au crédit classique.