Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Le calcul du prêt relais

Le prêt relais est une option de financement très courante dans le domaine immobilier. Il permet à un acquéreur de financer l’achat d’une nouvelle résidence principale ou secondaire en recevant une avance de trésorerie, avant d’avoir vendu son bien actuel. Meilleurtaux vous dévoile le calcul du prêt relais et le coût de ce crédit immobilier.

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Selon l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), le prêt relais représentait 7,3 % des demandes de crédit à l’habitat en 2023.

Définition et principe du prêt relais

Le prêt relais consiste à souscrire un crédit immobilier pour financer un bien avant d’avoir finalisé la vente de son logement actuel. Il est accordé pour une durée d’un an, renouvelable une fois. La vente du bien immobilier actuel permet de rembourser le prêt relais.

Les différents types de prêts relais

Le prêt relais se décline en trois solutions adaptées au profil de chaque emprunteur.

• Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique.
• Le prêt relais en franchise totale et prêt amortissable avec différé d’amortissement.
• Le prêt relais sec.

Comment calculer le montant d’un prêt relais ?

Le calcul du prêt relais est variable selon différents critères. Il représente un pourcentage du prix du bien à vendre.

Les critères pris en compte par les banques

Le calcul d’un prêt relais exige la prise en compte de nombreux éléments pour aboutir à une solution de financement équilibrée et personnalisée.

Les critères à intégrer sont :

• La valeur du bien immobilier mis en vente.
• Le montant du nouvel achat immobilier.
• Le montant de l’apport personnel.
• La durée du prêt relais.
• Le taux d’intérêt du prêt relais.
• Les éventuels frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, etc.).

Pourcentage de la valeur du bien à vendre

Le montant du prêt relais se situe entre 50 et 80 % du montant du bien immobilier mis en vente. Les établissements de crédit se prémunissent contre le risque de ne pas vendre le bien à temps. Le ratio exact est défini selon la qualité du bien comme de son potentiel sur le marché immobilier.

Prise en compte du capital restant dû

La banque prend aussi en compte le capital restant dû lorsque le prêt immobilier de votre résidence actuelle est toujours en cours. Cette information figure sur votre tableau d’amortissement.

Les principales formules de prêt relais

Trois types de prêt relais sont disponibles selon le montant nécessaire à votre achat immobilier.

Prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Dans le cas de la souscription d’un prêt relais dit « adossé », vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne 50 à 70 %) de la valeur de ce bien. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable classique.

Vous remboursez chaque mois, dès le départ :

• Les intérêts du prêt relais.
• Les échéances du prêt classique, incluant les intérêts et l’amortissement du capital.

Le souscripteur verse des mensualités calculées sur la base d’un taux fixe afin de rembourser progressivement les intérêts et les échéances du crédit immobilier classique comprenant les intérêts et l’amortissement du capital.

Prêt relais en franchise totale avec différé d’amortissement

La somme empruntée est supérieure au montant estimé du bien à vendre. Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt relais et un crédit à long terme.

Le prêt relais est accordé pour une période maximale de 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale ». Les intérêts sont remboursés en une seule fois à l’échéance avec le capital.

Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois. À son terme, et si vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt, vous paierez mensuellement et durant les 12 mois suivants, les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la première année.

Afin d’alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d’un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous rembourserez uniquement les intérêts sans amortir le prêt.

Prêt relais sec

Lorsque le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous avez besoin d’une avance de trésorerie. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ». Il ne s’accompagne pas d’un crédit immobilier à long terme.

Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables, la rentabilité pour le prêteur est très faible.

Quel est le taux moyen d’un prêt relais ? Le taux d’intérêt applicable aux prêts relais est un peu plus élevé comparé à celui des prêts immobiliers classiques. Il dépend de l’évolution des marchés et du profil de l’emprunteur.

Simulation de prêt relais : étapes et outils

Réaliser une simulation de prêt relais permet de se faire une idée précise de la somme empruntable.

• Déterminez la viabilité financière de votre projet de nouvel achat immobilier.
• Ciblez vos recherches en fonction de votre pouvoir d’achat immobilier réel.
• Comparez plusieurs offres de prêt relais pour choisir la plus avantageuse en fonction de vos besoins.
• Estimez le coût total de financement, en prenant en compte le taux d’intérêt, les frais de dossier et les frais de garantie éventuels.
• N’hésitez pas à contacter nos conseillers.

Les informations nécessaires pour une simulation précise

Pour obtenir une simulation de prêt relais, indiquez les informations suivantes :

• Le prix de vente estimé.
• Le capital restant dû.
• Le prix du bien à acquérir.
• Le type de bien (neuf ou ancien).
• Le montant de l’apport.
• Le type de prêt relais (avec ou sans différé).

Utilisation d’une calculatrice de prêt relais

Pour utiliser une calculatrice de prêt relais, saisissez les informations demandées. Consultez votre tableau d’amortissement, puis indiquez le montant du capital restant dû.

Le simulateur vous apporte une réponse immédiate avec le montant des mensualités du prêt relais et son taux. Ce calcul permet de connaître les mensualités d’un prêt à long terme lorsque le prêt relais ne peut financer votre futur projet dans son intégralité.

Exemple détaillé de calcul de prêt relais

Vous achetez une maison d’une valeur de 280 000 euros. En incluant les frais annexes (notaire, garantie, etc.), votre besoin réel de financement se monte à 301 059 €.

Votre appartement actuel a fait l’objet d’une évaluation immobilière à hauteur de 210 000 euros.

Le solde restant dû est de 20 000 €.

L’hypothèse retenue est un remboursement du prêt jusqu’au 12e mois.

Le tableau suivant indique les mensualités et le coût total des deux prêts souscrits, assurance comprise :

	Pendant les 12 premiers mois	Durant les 228 mois restants	Coût total du prêt
Mensualité prêt relais	485,10 €	0 €	5 821,20 €
Mensualité prêt amortissable	1 070,66 €	1 070,66 €	82 898,65 €
Total	1 555,76 €	1 070,66 €	88 719,85 €

Comment se déroule le remboursement d’un prêt relais ?

Le remboursement du prêt relais se déroule sur 12 à 24 mois. Deux solutions vous sont offertes :

• Vous remboursez le capital et les intérêts en une seule fois lorsque le bien immobilier actuel est vendu. Vous vous acquittez uniquement des primes d’assurance emprunteur.
• Vous remboursez les intérêts en plus des primes d’assurance chaque mois. Le capital est remboursé au terme du crédit relais.

Coût d’un prêt relais : éléments à prendre en compte

Taux d’intérêt, frais annexes, durée de crédit, différents facteurs clés influencent le coût total d’un prêt relai.

Taux d’intérêt et taux d’usure spécifiques

Le taux d’intérêt définit le montant des intérêts dus à la banque. Il est déterminé selon la durée du prêt relais ou le montant emprunté. Comme pour tout crédit, votre profil d’emprunteur impacte la décision de la banque.

Le taux d’usure est le taux maximal appliqué par les banques. Pour le crédit relais, il est supérieur à celui des crédits immobiliers classiques.

Frais annexes et assurances

Le coût d’un prêt relais intègre différents frais :

• Les frais de dossier.
• Les indemnités de remboursement anticipé d’un précédent crédit.
• Les frais de mainlevée d’hypothèque pour le bien à vendre.
• L’assurance emprunteur.

Impact de la durée du prêt sur le coût total

Plus le prêt relais est long, plus les intérêts et les mensualités de l’assurance emprunteur augmentent. Il est préférable de vendre rapidement, puis de solder le prêt le plus vite possible.

Les avantages et inconvénients du prêt relais

Le prêt relais est un financement indispensable pour de nombreux emprunteurs. Toutefois, vous devez prendre connaissance de ses limites.

Les bénéfices pour l’achat-revente immobilière

Vous avez la possibilité d’emprunter pour acheter un bien immobilier avant même d’avoir vendu votre bien actuel. Le prêt relais permet de ne pas passer à côté d’une belle opportunité immobilière.

Vous bénéficiez d’un délai de vente supplémentaire. Vous n’êtes pas contraint de revoir votre prix à la baisse pour vendre rapidement.

L’achat de votre nouveau logement vous offre l’opportunité d’éviter une période transitoire en location. Vous limitez les déménagements.

Risques potentiels et précautions à prendre

Le taux d’un prêt relais est assez élevé. Lorsque, au terme des deux ans maximum, le bien immobilier n’est pas vendu, le crédit relais peut être transformé en prêt classique. Cumulé avec le premier crédit en cours, il risque de mettre en péril votre situation financière.

Faites une estimation au plus juste de votre premier bien immobilier pour le vendre rapidement. Mettez-le en valeur en réalisant quelques travaux pour déclencher des visites, puis une vente.

Si le potentiel de vente du bien est faible (en très mauvais état ou mal situé), tournez-vous vers un crédit immobilier classique. Il est préférable d’attendre la vente pour réaliser un nouvel achat.

Calcul du prêt relais : vos questions fréquemment posées

Comment calculer le montant d’un prêt relais ?

Le calcul du montant de votre prêt relais est simple, il représente un pourcentage de la valeur de votre ancien bien immobilier mis en vente. Il se situe en moyenne entre 60 et 80 %. Ce pourcentage sera plus important si vous avez signé un compromis de vente.

Que passe-t-il si j’échoue à vendre mon bien au bout de deux ans ?

Votre établissement bancaire a l’obligation de vous contacter au moins six mois avant l’ultime échéance de votre prêt relais (soit au bout de 18 mois). Si vous n’avez toujours pas trouvé un vendeur, votre conseiller étudiera avec vous des solutions personnalisées, pouvant inclure une prolongation de l’emprunt pendant 6 à 12 mois.

Comment optimiser son prêt relais ?

Comparez les offres pour souscrire un prêt relais au meilleur taux. Faites des simulations pour déterminer le montant des mensualités, puis adaptez la durée à votre capacité financière. Si c’est possible, réduisez la durée pour baisser le coût total de cette opération de financement.

Quelles sont les garanties possibles pour un prêt relais ?

3 types de garanties sont proposés aux emprunteurs dans le cadre d’un prêt relais :

• D’une hypothèque.
• D’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
• De la caution d’un organisme spécialisé.

Quels taux utiliser pour un prêt relais ?

Le taux du prêt relais est plus élevé comparé à celui d’un crédit immobilier classique. Il reste possible de le réduire en comparant les offres des banques ou des organismes de crédit.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit permettant de rembourser le capital emprunté uniquement à son terme. Les intérêts peuvent être remboursés chaque mois ou au terme du crédit. Le remboursement des primes d’assurance est réalisé mensuellement tout au long du prêt relais.