Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 10 décembre 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Tout comprendre sur le fonctionnement du prêt relais

Vous êtes déjà propriétaire et souhaitez déménager pour acheter un nouveau bien immobilier ? Il peut être difficile de financer cet achat sans avoir déjà vendu votre logement. Le prêt relais est un crédit permettant de financer cette acquisition sans attendre la vente de votre bien. Cette solution pratique contribue à éviter les délais de vente trop longs et les risques d’une double charge de remboursement de prêts immobiliers.

Ci-dessous le détail pour tout comprendre sur le fonctionnement du prêt relais en immobilier, ses principales caractéristiques et les différentes options de remboursement disponibles.

Quel est le principe du prêt relais ?

Les mécanismes du prêt relais immobilier sont très simples :

• Vous avez besoin dans l’immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement.
• Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme sous la forme d’un prêt relais. Il s’agit d’un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts : vous n’amortissez pas le capital dans un premier temps.
• Le prêt est destiné à être soldé après la vente de votre bien actuel. Le capital emprunté fait l’objet d’un remboursement en une seule fois.

Les prêts relais sont des prêts personnalisés prenant en compte les caractéristiques spécifiques à chaque opération.

Par exemple, et en cas de besoin, il pourra vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition. Les prêts relais sont catégorisés dans les prêts de courte durée : d’un à deux ans maximum. Enfin, il existe deux formules de remboursement au choix :

• Le mode de remboursement traditionnel consiste à payer des mensualités pour rembourser progressivement les intérêts et la prime d’assurance. Comme indiqué plus haut, le capital est remboursable en une seule fois après la vente du bien.
• Le prêt relais en franchise totale consiste à s’acquitter de la prime d’assurance uniquement. Vous ne remboursez l’intégralité du prêt relais, intérêts et capital, qu’au terme du contrat. Cette formule est plus intéressante pour les souscripteurs qui ne peuvent payer qu’une petite mensualité.

Quelle durée pour un prêt relais en franchise totale ? La franchise totale n’est accordée que pour les 12 premiers mois du prêt relais. Si le bien immobilier n’est pas vendu au bout de cette période, l’emprunteur devra régler le cumul des intérêts dus pour la première année. Si le prêt relais est reconduit pour 12 mois supplémentaires, il devra commencer à payer les intérêts chaque mois.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Les conditions pour bénéficier d’un prêt relais peuvent varier d’une banque à l’autre, mais sont comparables. Il convient :

• D’être propriétaire d’un bien immobilier mis en vente, libre de toute hypothèque, et évalué par un professionnel de l’immobilier.

• De justifier d’une vente en cours. La banque exigera des preuves que le bien est en cours de vente, comme une annonce immobilière.

• De fournir un apport personnel. Comme tout crédit immobilier, il est recommandé d’avoir un apport personnel pour bénéficier d’un prêt relais. Ce montant peut varier selon les banques, mais sera exigé pour couvrir a minima les frais de notaire et les frais de garantie liés à l’achat du nouveau logement.

• D’avoir une capacité de remboursement suffisante. La banque analysera les moyens financiers de l’emprunteur, en prenant en compte ses revenus, ses charges et les autres crédits en cours. Vous devez être en mesure de rembourser les intérêts du prêt relais avant la vente effective du bien, en plus d’assumer les éventuelles mensualités d’un crédit immobilier souscrit en complément.

• De respecter les critères d’âge. Une banque est susceptible d’imposer un âge limite pour soumettre une offre de prêt relais. Elle peut refuser ce type de crédit si l’emprunteur est âgé de plus de 75 ans à la date d’échéance du prêt relais, soit au bout de 24 mois.

Quel est le montant d’un prêt relais ?

La banque calcule toujours le montant du prêt relais en fonction de la valeur du bien immobilier mis en vente. Généralement, un expert est sollicité afin de réaliser une estimation du bien immobilier concerné.

• En général, le montant moyen accordé dans le cadre d’un crédit relais est égal à 70 % du prix du bien.
• Cependant, la banque peut réduire ce taux jusqu’à 50 % en fonction des risques et d’autres paramètres techniques pris en compte.
• Dans le meilleur des cas, il est possible d’obtenir un montant maximum égal à 80 % du prix total du bien immobilier.
• Un financement à 100 % de la valeur du bien à vendre constitue un risque trop grand à assumer pour la banque. Si le vendeur devait accepter une offre moins élevée que prévu, il n’aurait pas les moyens financiers de rembourser l’intégralité de son prêt relais.

Le prêt relais est un emprunt de courte durée, se distinguant par un principe de fonctionnement basique et transparent. Plus vous serez en mesure de vendre votre bien et rembourser le prêt rapidement, moins il vous coûtera cher !

Si le prêt relais, de par son fonctionnement, offre une véritable solution de financement pour acquérir un bien immobilier, il reste risqué. Non seulement sa durée est limitée, mais le taux pratiqué est plus élevé que celui d’un crédit amortissable.

Voici quelques conseils pour bien réussir votre opération financière.

• Vendre votre bien rapidement. Pour éviter de payer un prêt relais trop longtemps, vendre votre logement actuel rapidement est essentiel. Pour cela, nous vous invitons à le mettre au prix juste. Plus votre bien est surestimé, plus le délai de vente est long. Pensez à valoriser votre bien afin de le distinguer de la concurrence. Travaux de rénovation, home staging, donnez envie aux futurs acquéreurs de faire une offre.
• Signer des mandats de vente. Pour obtenir un prêt relais, la banque va vous demander des mandats de vente signés avec un agent immobilier. Cela lui permet de connaître la valeur de votre bien, tout en s'assurant que vous êtes dans une démarche de vente.
• Obtenir le meilleur prêt relais. Si le fonctionnement du prêt relais est spécifique, son montant l’est aussi. Il est calculé sur la valeur du bien à vendre. En général, la banque prête 70 % de cette valeur. Il reste possible d’obtenir plus en fournissant à la banque une promesse de vente ou tous les éléments attestant d’une vente rapide (forte demande pour peu d’offres...).
• Obtenir le meilleur taux. Le taux du prêt relais étant élevé, le montant des intérêts le sera proportionnellement. Sachez qu’il est tout à fait possible, comme pour un crédit immobilier classique, de négocier ce taux. Vous pouvez le faire vous-même ou contacter un courtier qui saura vous proposer les meilleures conditions selon votre profil.
• Choisir la meilleure durée selon les perspectives de vente. Plus le prêt relais est long, plus son coût est élevé.

Questions sur le fonctionnement du prêt relais

Fonctionnement du prêt relais : que se passe-t-il en cas de vente rapide ?

La vente effective du bien immobilier avant le premier anniversaire du prêt relais est le scénario idéal. Il vous suffit de contacter l’établissement prêteur dès le versement du produit de la vente par le notaire. Cet argent vous servira à vous acquitter du prêt relais. Pour rappel, aucune pénalité de remboursement anticipé ou autre indemnité ne peut vous être réclamée dans ce cas.

Un prêt relais est-il toujours associé à un nouveau crédit immobilier ?

Non, vous pouvez souscrire un prêt relais « sec » si la valeur de votre bien actuel dépasse celle du bien que vous souhaitez acquérir. Dans ce cas, le produit de la vente suffira à couvrir l’achat.

À l’inverse, la banque peut vous proposer un prêt relais « adossé » à un crédit immobilier. À la vente de votre ancienne maison, vous rembourserez votre prêt relais et continuerez à payer les mensualités du crédit immobilier.

Quel est le risque si le bien ne se vend pas ?

Si votre ancien logement ne trouve pas preneur, vous n’aurez pas les moyens financiers de rembourser votre prêt relais. Ce dernier peut être transformé en un crédit immobilier de long terme, au risque de vous imposer une mensualité difficilement soutenable. C’est la raison pour laquelle il faut réagir au plus vite en cas de difficulté à trouver un vendeur en contactant votre conseiller bancaire.