Intérêts intercalaires : définition et calcul

modèles de maison

Si vous faites l’acquisition d’un bien au moyen d’un crédit immobilier dont les fonds seront débloqués en plusieurs fois, vous allez payer à votre banque des intérêts intercalaires, qui viendront s’ajouter au coût total de votre emprunt.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?  

Dans la plupart des cas, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier auprès de votre banque pour réaliser l’achat d’un bien, votre prêt est débloqué en une seule fois quelques jours avant la signature chez le notaire. Votre banque vire donc l'intégralité des fonds directement sur son compte.

Cependant, votre projet immobilier nécessite parfois le déblocage du prêt en plusieurs fois. On appelle aussi cela un déblocage partiel de prêt. C’est notamment le cas lorsque vous souhaitez acquérir en VEFA (Vente en état futur d’achèvement, un bien neuf dont la construction n’est pas terminée). C’est également le cas pour la réalisation de travaux conséquents pour votre logement.

Avant de vous installer dans votre bien, un certain laps de temps va se produire, selon l’avancée des constructions ou rénovations. Ainsi, vous ne recevez pas l’intégralité des fonds du prêt immédiatement, contrairement à l’achat d’un bien déjà construit, mais en plusieurs fois, en fonction de l’avancement du chantier. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais que vous allez devoir payer à un établissement de crédit sur la fraction du capital déjà débloqué. Ils représentent donc un coût supplémentaire qui vient s’ajouter au coût de votre emprunt.

Généralement, vous commencez à les payer dès le premier déblocage des fonds prévu au cahier des charges, sauf différé négocié avec votre banquier (voir plus loin). Ces intérêts intercalaires ne participent pas à l’amortissement de votre emprunt. Leur coût peut néanmoins être réduit, en faisant appel à un courtier tel que Meilleurtaux. Ces intérêts étant calqués sur le taux de votre crédit immobilier, le fait d’obtenir un taux plus avantageux aura nécessairement un impact positif sur le montant de vos intérêts intercalaires.

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Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Les éléments pris en compte dans le calcul 

Pour calculer le montant total des intérêts intercalaires que vous devrez payer, l’établissement de crédit prend en compte trois éléments :

  • Le montant du prêt déjà débloqué à un instant T pour financer une partie des constructions ;
  • Le taux de votre crédit  ;
  • Le nombre de mois avant déblocage total du prêt (c’est-à-dire ceux pendant lesquels des intérêts intercalaires sont dus).

La formule est la suivante pour déterminer la mensualité des intérêts intercalaires :

Intérêts intercalaires mensuels dus = (Montant du prêt débloqué x Taux du crédit) ÷ 12

L’exemple du projet de construction d’une maison

Imaginons que vous vous soyez l’acquéreur d’un bien en VEFA, d’une valeur totale de 160 000 euros. Pour le financer, vous disposez d’un apport de 10 000 euros, et vous empruntez 150 000 euros à 2 % sur 20 ans. À cette somme, il faudra ajouter la mensualité de l’assurance emprunteur, fixée dans notre exemple à 43 euros.

Le paiement au constructeur de la maison va être échelonné suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente. En conséquence, votre prêt sera délivré en plusieurs versements, correspondant aux tranches suivantes :

  • 5 % du prix à la réservation du bien,
  • 30 % du prix à l’achèvement des fondations du bien,
  • 35 % du prix à la mise hors d’eau du bien (murs et toiture achevés...),
  • 25 % du prix à l’achèvement de bien,
  • 5 % à la livraison du bien.

Le 1er octobre de l’année N-1, la banque réalise un premier versement de 7 500 euros (5 % de 150 000 euros) pour la réservation de la maison.

7 500 x 2 % ÷ 12 = 12,5

Le montant des intérêts intercalaires à verser mensuellement à ce stade-là sera donc de 12,5 euros.

Le 1er janvier de l’année N, le constructeur fait un appel de fonds pour les fondations de la future maison. La banque effectue par conséquent un deuxième versement de 45 000 euros (30 % de 150 000 euros). À partir de ce versement, vous êtes donc redevable mensuellement d’intérêts intercalaires envers votre banque, en suivant la formule précédemment énoncée :

(7 500 + 45 000) x 2 % ÷ 12 = 87,5

Le montant de vos intérêts intercalaires à verser mensuellement à ce stade-là est donc de 87,5 euros.

Le 1er mai de l’année N, le constructeur demande un nouveau versement de 52 500 euros (35 % de 150 000 €). La banque effectue alors le troisième déblocage. À partir de ce versement, les intérêts intercalaires à verser mensuellement à votre banque sont recalculés en additionnant ces versements.

 (7 500 + 45 000 + 52 500) x 2 % ÷ 12 = 175

Le montant de vos intérêts intercalaires à verser mensuellement à ce stade-là sera de 175 euros.

Le 1er octobre de l’année N, le constructeur fait un dernier appel de fonds. Un quatrième versement d’un montant de 37 500 euros (25 % de 150 000 €) est effectué par la banque. Vos mensualités vont alors encore augmenter jusqu’à la livraison du bien :

(7 500 + 45 000 + 52 500 + 37 500) x 2 % ÷ 12 = 237,5

Le montant des intérêts intercalaires à verser mensuellement à ce stade-là sera de 237,5 euros.

Enfin, le 1er janvier de l’année N+1, votre maison est définitivement livrée. Le prêt est donc intégralement libéré (soit les 5 % restants : 7 500 euros). Sachant que vous avez débloqué tous les fonds, votre prochaine mensualité n’inclura plus d’intérêts intercalaires, mais comprendra à la fois les intérêts “classiques” du prêt et l’amortissement d’une partie du capital.

À noter que les mensualités sont consultables sur un tableau d’amortissement des frais intercalaires fourni par votre banque.

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Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Si vous réglez déjà un loyer en attendant la livraison du bien attendu, le paiement des intérêts intercalaires en plus peut s’avérer onéreux. Ainsi, vous pouvez essayer de négocier avec votre banque un différé de remboursement des frais intercalaires. L’avantage, c’est que vous n’aurez alors à les rembourser qu’à la remise des clés. Ils viendront s’additionner aux intérêts « classiques » du crédit. En conséquence, avant la livraison du bien, vous ne paierez que l’assurance emprunteur.

Par ailleurs, pour éviter les intérêts intercalaires, certaines banques proposent de découper votre enveloppe de crédit en plusieurs prêts qui vont correspondre au paiement de chacun des appels de fonds. Chaque prêt sera intégralement libéré en une seule fois, vous les amortirez au fur et à mesure et ne serez pas redevable d’intérêts intercalaires.

Quels sont les dangers des intérêts intercalaires ?

Bien que ces intérêts permettent de ne pas rembourser immédiatement le capital emprunté lors d’un déblocage des fonds en plusieurs versements, ils peuvent toutefois s’avérer onéreux. En effet, la construction d’une maison ou d’un appartement est soumise à de nombreux aléas.

Si vos travaux avancent rapidement, vous ne paierez pas un montant déraisonnable de frais intercalaires. Mais fréquemment, les chantiers prennent du retard, pour des raisons diverses (problèmes d’approvisionnement de pièces, malfaçons du terrain de construction ou du bâtiment, sérieux des artisans, litiges avec le voisinage…). Chaque mois de retard aura pour conséquence une augmentation des intérêts intercalaires. Veillez donc bien à prendre en considération ces éléments lors de la souscription d’un tel prêt. Par ailleurs, suivez de près le déroulement des travaux afin de vérifier si leur avancement suit le planning initialement prévu.

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Les questions fréquentes sur les intérêts intercalaires 

En quoi consistent les intérêts intercalaires ? 

Si dans la majorité des cas, un prêt immobilier fait l’objet d’un unique versement de votre banque lors de la signature de l’acte définitif de vente, il arrive parfois que vous ayez besoin d’un prêt débloqué en plusieurs versements. C’est le cas par exemple lorsque vous souhaitez acquérir un bien neuf dont la construction n’est pas terminée (VEFA) ou pour la réalisation de travaux conséquents pour votre logement.

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais que vous allez devoir payer à la banque sur la fraction du capital déjà débloqué. Ceux-ci sont évolutifs jusqu’au déblocage total du montant de votre crédit, et correspondent aux différentes étapes du chantier en cours sur le bien.

Comment calculer les intérêts intercalaires ? 

Pour calculer les intérêts intercalaires que vous devrez payer, l’établissement de crédit prend à la fois en compte le montant du prêt déjà débloqué pour financer une partie des constructions et le taux de crédit que vous avez obtenu le calcul des mensualités se fait de la manière suivante : vous multipliez la somme débloquée jusque-là par le taux de crédit, et vous divisez le tout par 12. Vous obtenez ainsi les intérêts intercalaires mensuels dus. À chaque versement intermédiaire de la banque, les frais interbancaires sont de plus en plus conséquents.

Quels sont les dangers des intérêts intercalaires ? 

Les intérêts intercalaires peuvent s’avérer onéreux dans le cas où les travaux avancent moins rapidement que prévu. En effet, la construction d’une maison ou d’un appartement est soumise à de nombreux aléas, qui peuvent avoir un impact direct sur le nombre de mois où vous devrez régler des intérêts intercalaires. Veillez donc bien à prendre en considération ces éléments lors de la souscription d’un tel prêt afin de ne pas vous vous retrouver dans une situation financière délicate.

 

 

 


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