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SOMMAIRE

Que peut financer un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier a vocation à financer :

  • l’acquisition d’un immeuble (appartement, maison) à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ; 
  • les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien de l’immeuble acquis ;
  • l’acquisition d’un terrain destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Le prêt octroyé par votre banque peut servir à financer votre résidence principale ou secondaire, ou à réaliser de l’investissement locatif.

Le prêt immobilier traditionnel peut être souscrit seul ou avec des prêts complémentaires à l’image du PTZ (prêt à taux zéro). Le PTZ permet de financer une partie de votre acquisition sans intérêts.

L’importance du taux de prêt immobilier

Le coût de votre projet immobilier prend en compte différents éléments tels que :

  • Le montant emprunté ;
  • Le taux d’intérêt ;
  • Le taux de l’assurance emprunteur ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais d’agence immobilière le cas échéant.

Le taux d’intérêt de votre crédit a une importance majeure, car il aura un impact déterminant sur le montant de vos mensualités de remboursement, et le coût total du prêt. En témoigne le tableau ci-dessous, qui représente une simulation de prêt immobilier pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’assurance à 0,34 %.

Taux immobilier Montant des mensualités Coût total du crédit
2,20 % 1 087 € 60 997 €
2,35 % 1 102 € 64 460 €
2,51 % 1 117 € 68 187 €

Les taux immobiliers varient d’un établissement à l’autre, et en fonction de la zone géographique où se situe la banque. Négocier son taux de crédit immobilier, ou comparer à l’aide d’un courtier tel que Meilleurtaux pour obtenir le meilleur taux, peut donc vous permettre de faire des économies. Et bien sûr, il est indispensable de se constituer un dossier clair et précis avant sa demande de financement, et d’optimiser votre profil emprunteur.

A savoirPour fixer leurs taux d’intérêts, les banques se basent sur plusieurs critères, tels que la durée du prêt (plus celle-ci est longue, plus le taux va augmenter), la qualité du dossier de l’emprunteur (revenus, taux d'endettement, montant de l’apport personnel...) et le taux de l'OAT (Obligation Assimilable du Trésor).

L’importance de la durée du prêt immobilier

Le montant de vos mensualités, à montant emprunté équivalent, varie selon la durée de remboursement. De prime abord, vous avez tout intérêt à emprunter sur une période plus courte pour réduire le taux d’emprunt. Toutefois, un emprunt sur 25 ans permet de réduire les mensualités, de conserver un reste à vivre plus élevé et de respecter votre taux d’endettement. Voici de nouveaux exemples pour un prêt immobilier de 200 000 €.

Durée du prêt Taux immobilier Montant des mensualités
15 ans 2,42 % 1 383 €
20 ans 2,51 % 1 117 €
25 ans 2,69 % 973 €

L’allongement de la durée du prêt immobilier permet aux ménages ayant les revenus les plus faibles d’accéder au prêt.

Crédit immobilier : attention à l’assurance de prêt

Lors de votre demande de crédit immobilier, veillez également à trouver le meilleur taux pour votre assurance emprunteur. Les assurances des banques sont plus chères, la délégation d’assurance s’impose donc. Elle permet de souscrire une assurance emprunteur auprès de n’importe quel organisme dès lors que les garanties proposées sont à minima équivalentes à celles de l’organisme prêteur.

Découvrez une nouvelle simulation de prêt immobilier pour constater l’impact de l’assurance sur votre prêt de 200 000 € sur 20 ans.

Taux de l’assurance de prêt immobilier Montant des mensualités Coût de l’assurance
0,35 % 982 € 14 000 €
0,45 % 998 € 18 000 €
0,55 % 1 015 € 22 000 €

Il apparaît effectivement que votre crédit immobilier est fortement impacté par l’assurance de prêt, celle-ci doit être négociée pour faire des économies.

Pourquoi faire une simulation de crédit immobilier ?

Simuler un crédit immobilier permet d’obtenir des informations essentielles :

  • Votre capacité d’emprunt : il s’agit du montant que vous pouvez emprunter à la banque en fonction de vos revenus et de vos charges notamment ;
  • Le montant de vos mensualités : selon le montant du prêt, vous pouvez déterminer celui des mensualités de remboursement et ainsi visualiser la faisabilité de votre projet immobilier ;
  • Le montant de votre prêt : nous vous proposons également, selon la mensualité maximale que vous pouvez rembourser, de connaître le montant du prêt.

Les raisons de comparer les offres de prêt immobilier

Toutes les offres de prêt immobilier ne se valent pas. Pour un même profil et une même durée de crédit, vous pouvez en effet avoir des offres de financement différentes. Par exemple, une banque peut vous proposer un taux d’intérêt nominal plus intéressant qu’une autre pour votre projet, mais n’offrira pas nécessairement les frais de dossier par rapport à la précédente, ou ne vous offrira pas la même flexibilité pour moduler votre crédit.

Comparer des offres de prêt auprès de plusieurs établissements est donc primordial. Pour se faire, vous devez être attentif à plusieurs éléments, tel que le taux effectif global (TAEG) qui représente le coût total de votre crédit. En plus de la somme empruntée, il inclut les intérêts du prêt, le coût de l’assurance emprunteur, ou encore les frais de dossier.

Prêtez également attention à l’existence ou non d’indemnités de remboursement anticipées (IRA), au cas où vous voudriez procéder au remboursement de votre prêt avant son échéance. Par ailleurs, vérifiez si l’offre de prêt vous permet de moduler vos mensualités en cours de prêt, à la hausse ou à la baisse, et le coût de ces modulations.

Si vous n’avez pas le temps de comparer les offres de prêt, Meilleurtaux négocie à votre place les meilleures conditions d’emprunt auprès d'une centaine d'établissements. Une fois l'accord trouvé avec une banque, et les pièces justificatives transmises, l'offre de prêt est valable au minimum 30 jours à partir de la date où vous avez l’avez reçue. A noter que ce délai peut être allongé par un accord préalable avec l'établissement de crédit.

L’importance de l’apport personnel

L'apport personnel correspond à la somme dont vous disposez déjà (épargne, vente préalable d'un bien, donation...) pour financer une partie de votre projet immobilier avant l'octroi d'un prêt.

Non obligatoire, il s’avère souvent indispensable pour convaincre la banque de vous accorder un financement. En effet, l'apport personnel rassure l'établissement de crédit sur votre capacité à gérer votre argent et épargner.

Plus votre apport sera important, moins la somme à emprunter sera élevée, et plus la durée d'emprunt sera courte, et le montant de vos mensualités faible. En pratique, les banques exigent souvent au minimum un apport correspondant à 10% du montant total de votre acquisition. Cette somme permet notamment de régler les frais de dossier, les frais de notaire, ou encore les honoraires de l’agence.

Questions / Réponses sur le crédit immobilier

Comment renégocier son prêt immobilier ?

Vous pouvez renégocier les conditions de votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle en prenant en compte les conditions de marché et les conditions propres à votre situation. Si celle-ci ne consent pas à répondre favorablement à votre demande, la meilleure solution est alors d’utiliser les services d’un courtier, tel que Meilleurtaux, qui vérifiera pour vous si l’opération de rachat de prêt immobilier par un nouvel établissement est intéressante financièrement, et surtout quel sera l’établissement bancaire qui pourra vous proposer les meilleures conditions avec de substantielles économies à la clé.

Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

La formule du calcul du taux d’endettement est très simple à comprendre et à appliquer.

Il vous suffit de prendre le total des charges qui pèsent sur votre ménage (loyer ou prêt immobilier, mensualité(s) de crédit(s), éventuelle pension) et de les diviser par les revenus dont vous disposez. En multipliant la somme obtenue par 100, vous pourrez connaître votre taux d’endettement, sachant que les établissements bancaires préconisent en général un taux d’endettement maximum de 35 %.

A noter que certains établissements appliquent des pondérations sur certains revenus (revenus locatifs notamment). N’hésitez pas à utiliser notre simulateur.

Comment faire une simulation de prêt immobilier ?

Pour obtenir une simulation de prêt immobilier, de nombreux simulateurs vous proposent de renseigner le montant du bien à acheter, le montant de votre apport personnel et la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter. Vous obtenez alors très facilement le montant de vos mensualités. Vous pouvez également partir de la mensualité que vous souhaitez rembourser, saisir la durée du futur prêt et obtenir alors le montant emprunté. En allant plus loin et en communiquant vos informations personnelles (revenus, situation personnelle et professionnelle...), un courtier, tel que Meilleurtaux, sera en mesure de vous proposer des solutions d’emprunt concrètes.

En quoi l’apport personnel est-il important pour obtenir un crédit immobilier ?

L’apport personnel, soit la somme dont vous disposez pour financer votre projet immobilier avant même l'octroi d'un prêt, n’est pas imposé par la loi pour souscrire un crédit. En pratique, il est toutefois difficile de convaincre une banque de vous prêter de l’argent sans disposer de cette somme. Elle exige généralement au minimum un apport correspondant à 10 % du montant total de votre acquisition. Toutefois, si vous disposez d’un dossier solide (situation professionnelle stable, gestion saine de vos comptes, revenus fixes, possession d’une épargne de précaution...), l'octroi d’un prêt sans apport est envisageable. Celui-ci dépendra également de la zone où vous vous situez, de la somme demandée, ainsi que votre statut (primo-accédant).

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