Evaluez vos possibilités d'emprunt

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 25 novembre 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Définition de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt constitue le montant maximum accordé par une banque pour le financement de votre projet immobilier. Les critères de détermination incluent vos revenus, vos charges, le taux d’endettement maximal autorisé. Il est fixé à 35 % de vos revenus nets mensuels. Cette notion permet de définir un budget réaliste pour une acquisition immobilière.

Pourquoi faire un calcul de capacité d’emprunt ?

Le calcul de capacité d’emprunt sert à mieux se projeter. Si vous envisagez un crédit immobilier, avant même de commencer à chercher un logement correspondant à votre besoin, il est indispensable de savoir quelle somme vous pouvez consacrer à cet achat.

D’autre part, le simulateur de capacité d’emprunt met l’accent sur l’impact de vos charges mensuelles. Cela peut être l’occasion de revoir vos crédits, voire envisager un rachat de crédits. Cette solution financière propose de regrouper vos crédits en une unique mensualité. Vous réduisez votre taux d’endettement tout en augmentant votre capacité d’emprunt.

Enfin, ce calcul permet de connaître vos différentes possibilités. Vous avez fait une demande à votre banque, mais notre simulateur vous propose une plus grande capacité avec un taux d’intérêt plus faible ? C’est le moment de comparer les offres afin de choisir un crédit immobilier aux meilleures conditions.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

L’établissement d’une simulation précise nécessite la prise en compte de tous vos revenus et charges. Voici le détail des éléments à considérer.

Quels revenus sont pris en compte ?

Les banques examinent l’ensemble de vos revenus nets mensuels réguliers. Cela inclut :

• Les salaires nets mensuels, primes régulières.
• Les revenus locatifs existants.
• Les allocations familiales pérennes.
• Les pensions alimentaires reçues.
• Les autres revenus stables, durables.

Les revenus variables ou temporaires, comme les heures supplémentaires ou les contrats à durée déterminée, entrent partiellement dans le calcul. Pour les travailleurs indépendants, les banques analysent les trois derniers bilans, puis établissent une moyenne des revenus.

Les charges à inclure dans le calcul

Le calcul de votre capacité d’emprunt intègre toutes vos charges mensuelles. Il englobe les crédits en cours (consommation, auto), les pensions alimentaires versées, vos loyers actuels. Le calcul intègre les futures charges de copropriété, les différents impôts (revenus, foncier, taxe d’habitation), vos diverses assurances. Une estimation de ces charges est déterminante pour la détermination de votre taux d’endettement.

Quels types de prêts influencent la capacité d’emprunt ?

Différents types de prêts modifient votre capacité d’emprunt.

• Le prêt amortissable classique forme la base du financement immobilier, avec des mensualités fixes. Elles incluent capital et intérêts.
• Le prêt à taux zéro (PTZ) augmente votre capacité d’emprunt sans impacter vos mensualités. Il est sous conditions de ressources et de localisation.
• Le prêt accession d’Action Logement propose un taux avantageux aux salariés du secteur privé (1 %), jusqu’à 30 000 €.
• Les prêts aidés complètent votre financement principal. Parmi eux, nous retrouvons le prêt d’accession sociale (PAS) ou encore le prêt conventionné (PC).

Le prêt in fine constitue une solution intéressante pour les investisseurs. Pendant la durée de l’emprunt, vous remboursez uniquement les intérêts. Cette solution améliore votre capacité d’emprunt mensuelle, mais nécessite des garanties solides.

Quels critères impactent le montant de votre prêt immobilier ?

De nombreux facteurs déterminent le montant de votre prêt.

• Votre situation professionnelle, votre ancienneté jouent un rôle essentiel : CDI hors période d’essai, statut de fonctionnaire ou indépendant avec trois ans d’activité minimum.
• L’apport personnel influence les conditions de prêt. Les banques apprécient un minimum de 10 %.
• Votre historique bancaire fait l’objet d’un examen minutieux, notamment l’absence d’incidents de paiement.
• Les paramètres du prêt (durée, taux d’intérêt, assurance emprunteur) impactent votre capacité d’emprunt.
• La localisation du bien. Certaines zones présentent plus de risques aux yeux des banques.

Un exemple pour mieux comprendre

Voici quelques chiffres issus de simulations d’emprunt immobilier qui vous permettront d’y voir un peu clair quant à votre capacité à emprunter seul pour votre projet immobilier.

Nous avons fait une simulation de capacité d’emprunt pour une personne de 40 ans, en novembre 2024

1er exemple de capacité d'emprunt
Revenus mensuels	5 000 euros
Charges	1 000 euros
Montant empruntable sur 15 ans	103 416 euros
Montant empruntable sur 20 ans	126 178 euros
Montant empruntable sur 25 ans	145 114 euros

2ème exemple de capacité d'emprunt
Revenus mensuels	5 000 euros
Charges	500 euros
Montant empruntable sur 15 ans	172 360 euros
Montant empruntable sur 20 ans	210 297 euros
Montant empruntable sur 25 ans	241 856 euros

Les simulations font apparaître l’impact des charges dans le calcul de la capacité d’emprunt. Prises en compte dans le taux d’endettement, elles diminuent de manière importante le montant empruntable.

La durée du prêt impacte votre projet immobilier. Si un emprunt sur une durée plus longue est plus onéreux, il donne la possibilité d’acquérir un bien plus cher, avec de meilleures prestations : surface, emplacement, qualité, etc.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Plusieurs leviers permettent d’optimiser votre capacité d’emprunt. Une stratégie adaptée améliore vos chances d’obtention du financement souhaité.

Réduire les charges fixes

Le remboursement de vos crédits à la consommation en cours s’impose comme une priorité. La réduction des dépenses superflues (abonnements, etc.) améliore votre profil emprunteur. Le regroupement de vos assurances vous promet de belles économies. Préférez les paiements comptants pour vos achats courants.

Augmenter son apport personnel

Un apport personnel considérable renforce votre capacité d’emprunt. Une épargne régulière sur un PEL ou un livret A s’impose. L’objectif : atteindre 10 % minimum du montant du bien. La vente d’actifs ou une donation familiale peuvent constituer cet apport. S’il est important (plus de 20 %), la négociation des conditions de prêt est facilitée.

Allonger la durée de remboursement

L’extension de la durée du prêt augmente votre capacité d’emprunt. Un prêt sur 25 ans au lieu de 20 ans l’accroît de 15 à 20 %. Attention : cette solution augmente aussi le coût total du crédit. Un équilibre entre durée et coût total reste nécessaire.

Profiter des aides et prêts aidés

Le PTZ améliore considérablement votre capacité d’emprunt. Sans intérêts, ce prêt finance jusqu’à 40 % de l’acquisition dans le neuf, selon votre zone et vos revenus. D’autres aides locales existent. Les mairies, régions proposent divers dispositifs de soutien dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.

Les prêts aidés offrent des avantages significatifs comme un taux d’intérêt plafonné ou des frais de rémunération du notaire réduits. Le prêt patronal ou accession d’Action Logement mérite votre attention. Il est octroyé sous conditions aux salariés d’une entreprise de plus de 10 salariés. Ces solutions de financement alternatives augmentent substantiellement votre capacité d’emprunt.

Simulation d’emprunt immobilier : foire aux questions

Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?

La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter à une banque. La capacité d’achat est la somme possible allouée à votre projet immobilier. Elle prend en compte la capacité d’emprunt plus l’apport personnel.

Quels documents fournir pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour réaliser une simulation d’emprunt immobilier et définir précisément le montant que vous pouvez emprunter, l’organisme prêteur vous demandera vos derniers bulletins de salaire, votre avis d’imposition et vos derniers relevés de compte afin de calculer vos charges et vos revenus.

Simuler un prêt immobilier, quels sont les revenus pris en compte ?

Pour connaître le montant que vous êtes en capacité d’emprunter, il est nécessaire de connaître tous vos revenus, à savoir : vos salaires, vos primes, vos allocations familiales, votre pension alimentaire perçue, vos revenus locatifs, vos revenus financiers.

Quels sont les charges prises en compte dans la simulation de crédit immobilier ?

La calculette de capacité d’emprunt prend en compte toutes les charges mensuelles telles que les loyers, le prêt immobilier (pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif), le crédit à la consommation, le crédit auto ou moto, les autres crédits en cours et les pensions alimentaires versées.

Pour aller plus loin et comprendre le remboursement de votre crédit immobilier, nous vous invitons à faire une simulation d’emprunt immobilier pour obtenir un exemple de tableau d’amortissement.