Evaluez vos possibilités d'emprunt

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 février 2024 .
Temps de lecture : 7 min

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Définition de la capacité d’emprunt

Vous n’avez aucune idée du montant que vous pouvez emprunter avec votre salaire ? Meilleurtaux vous propose une calculette de capacité d’emprunt immobilier pour connaître en un instant le budget dont vous pourrez disposer pour financer votre achat immobilier.

Il s’agit du montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus récurrents, de vos charges mensuelles et de la mensualité à payer. La simulation d’emprunt immobilier vous permet ainsi d’y voir plus clair et de commencer vos recherches de bien immobilier en fonction du budget disponible.

Pourquoi faire un calcul de capacité d’emprunt ?

Le calcul de capacité d’emprunt sert à mieux se projeter. Si vous envisagez un crédit immobilier, avant même de commencer à chercher un logement correspondant à votre besoin, il est indispensable de savoir quelle somme vous pouvez consacrer à cet achat.

D’autre part, le simulateur de capacité d’emprunt met l’accent sur l’impact de vos charges mensuelles. Cela peut être l’occasion de revoir vos crédits, voire envisager un rachat de crédits. Cette solution financière propose de regrouper vos crédits en une unique mensualité. Vous réduisez votre taux d’endettement tout en augmentant votre capacité d’emprunt.

Enfin, ce calcul permet de connaître vos différentes possibilités. Vous avez fait une demande à votre banque, mais notre simulateur vous propose une plus grande capacité avec un taux d’intérêt plus faible ? C’est le moment de comparer les offres afin de choisir un crédit immobilier aux meilleures conditions.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Si votre banquier est à même de faire une simulation d’emprunt immobilier, nul besoin de vous adresser à lui dans un premier temps, surtout si vous cherchez à comparer pour obtenir les conditions de prêt les plus favorables. Meilleurtaux vous propose de connaître votre capacité d’emprunt grâce à une simple calculette.

Son fonctionnement est très simple, peu d’informations sont nécessaires pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter :

• la présence éventuelle d’un co-emprunteur ;
• votre salaire ;
• vos primes éventuelles ;
• vos autres revenus réguliers ;
• vos charges.

Quels critères impactent le montant de votre prêt immobilier ?

Lorsque vous réalisez un crédit immobilier, vous devez être en mesure de rembourser les mensualités et de respecter un taux d’endettement. Celui-ci est fixé à 33 %, voire à 35 % dans certains cas. L’objectif est de permettre aux emprunteurs de conserver un reste à vivre nécessaire.

Aussi, les éléments les plus importants dans le calcul de votre capacité d’emprunt sont vos revenus nets et vos charges.

De ce fait, le nombre d’emprunteurs va impacter le montant de votre prêt immobilier. Un revenu supplémentaire vous permet d’envisager un emprunt plus élevé, vos charges n’étant quant à elles pas nécessairement multipliées par 2.

Autre élément à prendre en compte : la durée du prêt. Plus la durée du crédit est longue, plus vous pourrez, à mensualités égales, emprunter un montant élevé.

Enfin, parce que toutes les banques ne proposant pas les mêmes conditions, le taux de crédit a lui aussi un impact. Il joue sur le coût total du crédit et donc sur le montant de vos mensualités. Plus le taux immobilier sera faible, plus vous pourrez emprunter, d’où l’importance de faire un comparatif des taux de prêt immobilier ! Il en va de même pour l’assurance emprunteur dont le poids sur le coût total du crédit est majeur. Elle peut représenter près de 60 % de celui-ci si vous souscrivez à l'assurance de votre banque, contre 25 à 50 % en souscrivant une offre externe. Là encore, le comparateur d’assurance peut vous aider.

Le taux d’intérêt nous amène aux aides de l’État. Votre capacité à emprunter sera également consécutive aux aides, à l'image du prêt à taux zéro. Le PTZ offre la possibilité d’emprunter une partie de la somme nécessaire sans intérêts, ce qui permet d’emprunter plus (ou de réduire le montant des mensualités pour alléger votre budget).

En résumé, la simulation d’emprunt immobilier tient compte :

• du nombre d’emprunteurs ;
• du niveau de vos revenus ;
• de vos charges ;
• de la durée du remboursement ;
• du taux du crédit immobilier ;
• de l’assurance de prêt.

Un exemple pour mieux comprendre

Voici quelques chiffres issus de simulations d’emprunt immobilier qui vous permettront d’y voir un peu clair quant à votre capacité à emprunter seul pour votre projet immobilier.

Nous avons fait une simulation de capacité d’emprunt pour une personne de 40 ans.

Ces simulations font apparaître l’impact des charges dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ces dernières étant prises en compte dans le taux d’endettement, elles diminuent de manière très importante le montant empruntable. Cette projection de capacité d’emprunt permet de constater à quel point la durée du prêt impacte votre projet immobilier. Si un emprunt sur une durée plus longue est plus onéreux, il ouvre des possibilités pour acquérir un bien plus cher offrant de meilleures prestations (surface, emplacement, qualité…).

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Il est nécessaire pour cela d’augmenter vos revenus, ce qui n’est évidemment pas toujours possible. La solution est donc de réduire vos charges.

Ces exemples de calcul d’emprunt immobilier démontrent parfaitement à quel point les charges mensuelles ont un impact sur le montant que vous pouvez emprunter. Si vous avez la possibilité de rembourser un crédit (selon le montant du capital restant dû), vous pourrez obtenir un prêt immobilier plus élevé tout en respectant votre taux d’endettement. C’est d’ailleurs ce que la plupart des banques demandent aux emprunteurs pour bénéficier d’une capacité financière plus élevée.

Les solutions pour augmenter votre capacité d’emprunt sont les suivantes :

• réduire les charges fixes ;
• augmenter son apport personnel (puiser dans les économies, demander à des proches de vous aider…) ;
• allonger la durée d’emprunt ;
• souscrire un prêt aidé à l’image du PTZ. Avec un taux zéro, vous réduisez mécaniquement le coût du prêt ;
• faire appel à un courtier pour réduire le taux.

Simulation d’emprunt immobilier : foire aux questions

Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?

La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter à une banque. La capacité d’achat est la somme possible allouée à votre projet immobilier. Elle prend en compte la capacité d’emprunt plus l’apport personnel.

Quels documents fournir pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour réaliser une simulation d’emprunt immobilier et définir précisément le montant que vous pouvez emprunter, l’organisme prêteur vous demandera vos derniers bulletins de salaire, votre avis d’imposition et vos derniers relevés de compte afin de calculer vos charges et vos revenus.

Simuler un prêt immobilier, quels sont les revenus pris en compte ?

Pour connaître le montant que vous êtes en capacité d’emprunter, il est nécessaire de connaître tous vos revenus, à savoir : vos salaires, vos primes, vos allocations familiales, votre pension alimentaire perçue, vos revenus locatifs, vos revenus financiers.

Quels sont les charges prises en compte dans la simulation de crédit immobilier ?

La calculette de capacité d’emprunt prend en compte toutes les charges mensuelles telles que les loyers, le prêt immobilier (pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif), le crédit à la consommation, le crédit auto ou moto, les autres crédits en cours et les pensions alimentaires versées.

Pour aller plus loin et comprendre le remboursement de votre crédit immobilier, nous vous invitons à faire une simulation d’emprunt immobilier pour obtenir un exemple de tableau d’amortissement.