Pouvoir d’achat immobilier

Vous envisagez d’acquérir votre résidence principale ou secondaire ? Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif ? Vous avez peut-être entendu parler de la notion de pouvoir d’achat immobilier. Celui-ci va impacter votre projet et la nature du bien immobilier que vous allez acheter. Comment le calculer ? Comment l’augmenter ? Meilleurtaux vous éclaire.
Découvrez notre dernier article sur cette thématique : Bilan pouvoir d’achat immobilier 2022 et prévisions 2023

Définition du pouvoir d’achat immobilier

Le pouvoir d’achat immobilier correspond au nombre de m² que vous pouvez vous offrir. Il s’agit d’une donnée variable qui va être impactée par un certain nombre de facteurs.

Les éléments permettant de calculer le pouvoir d’achat immobilier

Pour calculer le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage, il faut prendre en considération la capacité d’emprunt et le prix de l’immobilier au m² dans une ville donnée.

Les éléments pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt sont les suivants :

• Nombre d’emprunteurs (emprunteur seul ou co-emprunteur, cela va impacter le calcul, notamment en raison des revenus cumulés si vous empruntez à deux) ;
• Les revenus du travail, les primes, les pensions de retraite, etc. ;
• Les autres revenus (pension alimentaire perçue, loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif, etc.) ;
• Les charges du foyer (pension alimentaire versée, crédit à la consommation en cours, autres crédits immobiliers, etc.) ;
• Le loyer résiduel (par exemple si vous achetez une résidence secondaire et si vous êtes locataire de votre résidence principale).

Pour connaître votre pouvoir d’achat immobilier, il est nécessaire également de connaître le taux d’intérêt du crédit qui va impacter le coût total du prêt, et donc le montant des mensualités.

Exemple de calcul de pouvoir d’achat immobilier

Vous réalisez une simulation de crédit immobilier et découvrez que votre capacité d’emprunt est de 250 000 €. Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Rennes où le prix moyen d’un m² est de 4 093 €. Il vous suffit de réaliser le calcul suivant :

250 000 / 4 093 = 61,07

Cela signifie qu’avec ce budget, à Rennes, vous pouvez vous offrir un bien de 61 m².

Le pouvoir d’achat immobilier est-il le même partout en France ?

Non, vous venons de le constater, le prix au m² est un élément fondamental dans le calcul du pouvoir d’achat immobilier. Aussi, selon la ville dans laquelle vous convoitez des biens immobiliers, le calcul va évoluer. Prenons quelques exemples pour y voir plus clair, toujours avec un budget de 250 000 €.

Chiffres de décembre 2022 – Source Meilleurtaux

Si le pouvoir d’achat immobilier diffère selon les villes, il varie aussi en fonction de la conjoncture économique. La hausse des prix favorise une perte du pouvoir d’achat pour les ménages désireux d’acquérir un bien immobilier. A contrario, lorsque les prix baissent, vous pouvez acheter plus de m² avec le même montant de prêt immobilier sur une durée de remboursement équivalente.

Comment augmenter votre capacité d’achat immobilier ?

Vous souhaitez donner vie à votre projet immobilier ? Il existe des solutions pour augmenter votre capacité d’emprunt et donc votre pouvoir d’achat immobilier.

Obtenir le meilleur taux de prêt immobilier

Les taux d’intérêt évoluent dans le temps (vous avez certainement constaté la chute des taux d’intérêt qui ont atteint un niveau historiquement bas jusqu’en début 2022 avant de commencer à remonter), certes, mais ils évoluent également selon les établissements bancaires. En faisant appel à Meilleurtaux, vous obtenez les services d’un courtier qui vous permet de trouver le taux d’emprunt le plus attractif. Et cela n’est pas sans conséquence. En réduisant le taux de crédit, vous réduisez le coût total de votre prêt.

Imaginons, par exemple, un crédit immobilier sur 25 ans de 200 000 € à un taux moyen de 2,07 %. Votre mensualité est de 911 €, assurance de prêt incluse. Avec un taux de crédit immobilier à 1,80 %, vous remboursez une mensualité de 885 €. Si votre taux d’endettement vous permet de rembourser jusqu’à 911 €, cela signifie que, si le taux baisse, vous pouvez emprunter plus, et donc augmenter mécaniquement votre pouvoir d’achat immobilier.

Notez que les courtiers peuvent aussi négocier vos frais de dossier (qui s’ajoutent aux frais de notaire et aux frais d’agence).

Souscrire un prêt aidé

Le prêt aidé est une autre solution pour réduire le coût global du crédit. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) permet de faire un emprunt immobilier sans intérêts pour financer jusqu’à 40 % de votre projet (avec des plafonds selon la nature du bien et sa localisation). Là encore, en réduisant le coût du crédit, vous pouvez emprunter plus et donc acheter plus grand.

Choisir la meilleure assurance emprunteur

Autre élément qui impacte le coût de votre crédit : votre assurance emprunteur. Souscrite auprès de votre banque, elle va vous coûter cher et augmenter votre taux d’endettement, réduisant votre capacité d’emprunt, et donc votre pouvoir d’achat immobilier. Là encore, votre comparateur Meilleurtaux agit avec vous en vous proposant la délégation d’assurance qui consiste à souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier auprès de l’assureur de votre choix.

Si vous avez déjà un prêt en cours, changer d’assurance de prêt est à présent possible à tout moment afin de réduire le taux d’assurance, et donc le coût global du crédit.

Augmenter son apport personnel

Pour votre crédit logement, il est conseillé d’avoir un apport élevé. Cumulé avec les prêts immobiliers, l’apport permet d’accéder à des biens plus grands. Notez que, s’il est possible dans certaines conditions de faire une demande de prêt sans apport, cela devient de plus en plus difficile.

Pour augmenter vos chances d’obtenir une offre de prêt, vous pouvez augmenter votre apport personnel en épargnant, en demandant à vos proches de vous aider ou en souscrivant un PTZ qui peut faire office d’apport. Pour les primo-accédants, le montant de l’apport personnel est plus faible que pour les secundo-accédants qui revendent un bien avant d’en acheter un nouveau.

Augmenter la durée du prêt immobilier

Le taux des prêts est plus favorable sur une courte durée. Toutefois, les remboursements sont plus élevés, ce qui impacte votre taux d’endettement. Il est parfois préférable d’obtenir des conditions de crédit immo un peu moins favorables, mais d’échelonner le remboursement pour emprunter plus.

Rembourser des crédits à la consommation

Le prêt personnel entre en compte dans le calcul du taux d’endettement. Un remboursement anticipé peut s’envisager pour réduire vos charges et ainsi emprunter plus. Il vous suffit de faire une simulation de prêt pour comprendre à quel point cela va impacter le montant que vous souhaitez emprunter pour votre projet immobilier.

Choisir une ville moins chère

Enfin, s’il est possible de jouer sur les durées de prêt, d’attendre la baisse des taux des crédits immobiliers, de comparer les taux immobiliers ou encore de jouer sur l’assurance de prêt, n’oubliez pas que le marché immobilier a un impact fort sur votre pouvoir d’achat immobilier.

Pour une résidence principale, il est parfois intéressant de faire quelques kilomètres pour réduire le prix au m² et ainsi acheter plus grand.

Pour un investissement locatif, n’oubliez pas que la gestion locative vous permet de déléguer entièrement la gestion de votre bien en location et ainsi d’acheter dans les villes où les prix sont les plus favorables.

Questions fréquentes sur le pouvoir d’achat immobilier

Comment calculer son pouvoir d’achat immobilier ?

Il suffit de diviser le montant dont vous disposez ou que vous pouvez emprunter pour votre achat immobilier par le prix au m².

Quelle différence entre pouvoir d’achat immobilier et capacité d’emprunt ?

Le pouvoir d’achat immobilier définit le nombre de m² que vous pouvez acheter. La capacité d’emprunt est le montant du prêt immobilier que vous pouvez souscrire selon vos revenus et vos charges.

Quel est l’impact du TAEG sur le pouvoir d’achat immobilier ?

Il impacte le coût total du crédit. Plus il est élevé, plus le montant emprunté sert à rembourser des frais annexes, moins vous pouvez acheter de m². Avec un taux fixe élevé, l’accession à la propriété peut même être remise en question. Trouver le meilleur taux immobilier s’impose.