Pouvoir d’achat immobilier

Bilan pouvoir d'achat immobilier 2018 et Prévisions 2019

Paris, le 03 janvier 2019 – Malgré les prévisions moroses qui fleurissaient en début d’année, 2018 restera un excellent cru pour les transactions immobilières avec plus de 900 000 transactions dans l’ancien. La faiblesse des taux et les importants efforts des banques expliquent le dynamisme de cette seconde année record. En ce début d’année, Meilleurtaux.com fait le point en dévoilant son bilan annuel du pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes de France entre décembre 2017 et décembre 2018 mais également sur les 2 années écoulées et présente ses prévisions pour 2019.

Une année 2018 relativement calme pour le pouvoir d’achat immobilier

« En moyenne, la baisse du pouvoir d’achat immobilier s’établit à 1m² pour l’ensemble des 20 grandes villes de France, mais ce chiffre cache de très fortes disparités entre les agglomérations », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. Ainsi, une ville comme Le Mans affiche pour cette année un gain de pouvoir d’achat de 19m² alors que Angers sa voisine, perd 10m² en une année, soit la plus grosse perte du classement. Viennent ensuite Montpellier et Lyon qui perdent 5m² de pouvoir d’achat entre décembre 2018 et décembre 2017 ; Bordeaux, Rennes et Marseille qui perdent 4m², Lille, Nîmes, Reims et Nantes perdent quant à elles 3m². Pour finir, 8 villes ne bougent pratiquement pas, c’est le cas de Grenoble, et Nice qui perdent 2m², Paris, Strasbourg, Toulouse, Dijon et Le Havre qui ne perdent qu’1m².

Au niveau des gains, seules 3 villes ont vu leur pouvoir d’achat immobilier s’apprécier entre décembre 2017 et décembre 2018, mais à l’exception notable du Mans, l’amélioration est minime car on compte 2m² en plus à Saint Etienne et 3m² en plus à Toulon.

Mais sur 2 ans, l’addition est lourde : baisse dans 19 villes sur 20 !

« Si l’année 2018 n’a pas été trop « violente » pour le pouvoir d’achat immobilier des Français, 2018 ayant même ralenti l’érosion des m² achetables par rapport à 2017, la situation en deux ans s’est toutefois globalement détériorée en raison des évolutions des prix des deux dernières années avec évidemment toujours de fortes disparités selon les agglomérations », constate Maël Bernier.

En effet, si nous comparons la situation du pouvoir d’achat immobilier à fin 2018 par rapport à fin 2016, les chiffres sont beaucoup plus signifiants : « En seulement 2 ans, près de la moitié des 20 grandes villes de France perdent l’équivalent d’au moins 1 chambre, soit entre 9 et 14m² selon les villes concernées », ajoute-t-elle.

C’est le cas par exemple, et sans surprise, de Bordeaux, mais aussi de Le Mans qui a heureusement connu une année 2018 avec des prix en baisse qui ont permis aux Manceaux de récupérer de nombreux m² achetables (cf. paragraphe précédent) mais ces derniers perdent tout de même sur 2 ans comme les Bordelais 14m² de surface à iso remboursement. Au rayon perte élevée vient ensuite Nîmes (-13m²), suivie de Rennes (-11m²) et Angers (-10m²) et Lyon, Montpellier et Marseille qui perdent 9m². Nantes et Lille perdent 8m², Strasbourg, Reims et Le Havre 6m², Grenoble et Dijon 5m², Toulouse et Paris 4m².

Un classement sans grand changement

Du côté du classement, pas de grand changement par rapport à la même période l’année dernière. Saint-Etienne reste toujours en tête du classement et de très loin avec 157m² finançables, suivie de la ville du Mans (126m²) qui est repassée très nettement devant Le Havre (107m²), respectivement 2ème et 3ème du classement mais avec un écart de 19m² ; 4ème du classement Nîmes avec 100m² finançables, suivie de Toulon 5ème (94m²) qui passe devant Angers 6ème (91m²). Aucun changement entre la 7ème et la 14ème place du classement : Dijon reste 7ème avec 87m², suivie de Reims (8ème) avec 84m², Grenoble (9ème) à 81m² et Marseille à 11m² d’écart sur la 10ème place avec 70m². Montpellier ensuite ex-aequo avec Toulouse à 69m² finançables, suivie de Rennes (13ème) à 66m² et Lille 65m² (14ème). Strasbourg et Nantes se placent 16ème ex-aequo avec 62m² finançables pour 1000€ par mois de crédit. Ferment la marche Nice avec 50m², Lyon et Bordeaux ex-aequo avec 45m² et Paris très loin derrière avec 21m².

* Taux relevés pour les excellents dossiers Meilleurtaux (apport, revenus, âge…) entre le 1er et le 18 décembre 2018, hors assurance
** source : (seloger.com baromètre LPI)
Pouvoir d’achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans calculés avec le taux fixe sur 20 ans.

Quid de 2019 ?

2017 et 2018 ont échappé aux hausses des taux malgré les prévisions fatalistes qui n’avaient pas manqué de fleurir chez de nombreux acteurs du marché, qu’en sera-t-il de 2019 ?

La réponse est claire, les taux vont rester bas, car le contexte général plaide pour un maintien des taux bas.

Pas de reprise économique franche, une inflation encore très limitée et une politique toujours accommodante de la Banque Centrale Européenne grâce au taux directeur à 0 % au moins jusqu’à l’été 2019 et cela malgré l'arrêt de son programme de rachats massifs de dettes.

En effet, le gouverneur de la BCE a répété en décembre qu’il s’engageait à maintenir le stock pendant une période prolongée. En d’autres termes, l’argent va continuer de « circuler » en zone euro.

Cela signifie que les banques françaises vont toujours trouver sur les marchés des liquidités à des coûts très faibles et qu’elles vont donc pouvoir continuer à prêter à des taux très bas. En effet, si elles empruntent à des taux toujours bas, pourquoi remonteraient-elles les taux des crédits aux particuliers ? « Concrètement, cela nous permet d’anticiper des taux de crédits immobiliers moyens toujours sous la barre des 2 % sur les durées allant jusqu’à 25 ans, au moins jusqu’au printemps 2019, les banques n’ayant comme lors des dernières années que le crédit immobilier comme outil pour capter des nouveaux clients », analyse Maël Bernier, « nous prévoyons donc une situation identique à celle que nous connaissons depuis le début de l’automne à savoir des taux bas pour tous mais toujours ce phénomène de décotes importantes pour les très bons profils c’est-à-dire les emprunteurs aux salaires plus élevés que la moyenne et une épargne représentant au moins 20 % du financement, ceux-là pourront toujours prétendre à des taux plus bas d’environ 0,30/0,40 %. En d’autres termes, si les profils « lambdas » devront se « contenter » de taux autour d’1,65 %/1,70 % sur 20 ans, les plus beaux dossiers passeront toujours sous la barre des 1,50 % », ajoute-t-elle.

« Evidemment, tout cela s’entend toutes choses égales par ailleurs. Les évolutions de taux dans les mois qui viennent dépendront également de l’activité en début d’année, un démarrage lent de l’activité au premier trimestre en raison par exemple de l’impact psychologique du prélèvement à la source ou d’un nouvel épisode de crise type « gilets jaunes » pourrait contraindre les banques à faire plus d’efforts dès le printemps pour répondre à leurs objectifs commerciaux. A contrario, si l’activité se maintient à un rythme soutenu, peut-être seront-elles tentées d’être légèrement plus strictes, mais tout cela dépendra du niveau d’atteinte de leurs objectifs commerciaux », conclut Maël Bernier.