Rachat de soulte : frais et financement

Lors d’un divorce, d’une séparation ou encore même dans le cas d’un héritage, il est possible qu’un bien immobilier qui est possédé par plusieurs personnes soit au cœur des discussions. Possédé par des époux ou plusieurs héritiers, le bien peut être obtenu en pleine propriété par une seule personne. Mais celle-ci doit alors effectuer un rachat de soulte. Que désigne exactement ce terme ? Comment fonctionne le rachat de soulte et quels sont les frais liés à cette opération ? Détaillons ici tout ce que vous devez savoir.

Définition du rachat de soulte

En ce qui concerne les biens immobiliers acquis ou possédés par plusieurs personnes, chaque indivisionnaire possède une quote-part. Chacun dispose d’un « pourcentage du bien » proportionnel à la valeur possédée.

La quote-part de chacun peut être issue d’une répartition décidée lors de l’achat du bien immobilier (par un couple qui achète sa résidence principale par exemple) ou lors de sa réception après héritage (la part de chaque héritier est déterminée par le défunt).

La soulte désigne le règlement en numéraire que doit réaliser un indivisionnaire pour obtenir la pleine propriété d’un bien. Ce règlement vient compenser une éventuelle inégalité. La soulte permet de rétablir entre les époux (ou parfois dans le cas d’héritiers) une égalité de valeur (voir l’article 826 du Code civil). La soulte est une compensation monétaire pour devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier.

Le cas du rachat de soulte après un divorce

En cas de divorce, si un bien est possédé par les ex-époux, le rachat de soulte peut s’avérer incontournable.

• Si le logement est vendu car aucun ex-époux ne souhaite le conserver, alors la somme issue de la vente sera répartie entre les époux, en fonction de l’apport de chacun et des parts possédées selon le régime matrimonial qui s’appliquait (communauté légale réduite aux acquêts, séparation des biens, communauté universelle).
• Si le logement est conservé par un des ex-époux, alors le conjoint qui ne garde pas le bien doit être désolidarisé des prêts en cours. La banque doit accepter cette désolidarisation, et l’ex-époux qui veut conserver le bien doit mettre en place un rachat de soulte.

Plusieurs règles sont à connaitre en matière de rachat de soulte et de divorce.

À savoir Ainsi, le rachat de soulte ne peut intervenir qu’après le jugement de divorce prononcé. De plus, la désolidarisation est un étape essentielle car sans elle, un ex-époux reste solidaire de la dette en cours. Même après un divorce prononcé, si cette désolidarisation n’est pas actée, la règle de solidarité s’applique aux yeux de la banque.

Le cas du rachat de soulte après un héritage

La propriété d’un bien en indivision peut être issue d’un héritage. Plusieurs frères et sœurs possèdent la maison familiale à l’issue du décès des parents par exemple. Dans ce cas, plusieurs personnes peuvent devenir propriétaires en indivision d’un ou de plusieurs biens, et ne pas toujours souhaiter conserver ces parts.

Comme dans le cas d’un couple qui se sépare, il est alors possible pour un indivisionnaire de racheter les parts. La soulte désigne dans ce cas la compensation monétaire d’une partie de la valeur du bien versée aux autres héritiers.

Attention : un compromis sur le pourcentage qui revient à chacun doit être trouvé par les héritiers si cette information ne figure pas dans le testament. Il faut alors définir une répartition juste et une règle de compensation avec le rachat de soulte qui ne créée pas de déséquilibre trop fort.

Comment déterminer le montant d’un rachat de soulte ?

Déterminer le montant d’un rachat de soulte dépend de plusieurs paramètres : la valeur du bien, la part possédée par les indivisionnaires mais aussi le montant du prêt immobilier éventuellement en cours pour le financer.

C’est un notaire qui doit se charger de l’état liquidatif ou de l’acte notarié qui va valider le montant de la soulte (consigné dans l’acte de licitation).

• La valeur actuelle du bien (au moment de la séparation ou de l’héritage) sert de référence pour calculer la part possédée par chacun. Ce n’est en aucun cas la valeur d’achat du bien qui sert de base. Comment connaître la valeur d’un bien immobilier ? Grâce aux services d’une agence immobilière qui peut réaliser une attestation de valeur. Il est possible de déterminer la valeur du bien et le montant de la soulte entre ex-époux ou héritiers, sans demander les services d’un professionnel de l’immobilier. Un accord amiable est possible, mais attention aux montants déterminés. Si ces derniers ne sont pas cohérents et créent un déséquilibre, le notaire peut décider d’effectuer sa propre évaluation.
• La part possédée par chaque indivisionnaire agit directement sur le montant de la soulte. Il faut pour cela se référer au régime matrimonial choisi. Si la propriété est répartie de manière équitable, les calculs sont simplifiés. Dans le cas d’une indivision avec un rapport inégal – ou pour les fratries – la personne qui souhaite acquérir le bien doit verser une soulte proportionnelle aux parts possédées par chacun.
• Enfin, le montant du crédit restant dû est à étudier. Si le crédit est en cours, c’est à la personne qui souhaite récupérer le bien de l’honorer désormais. Il faut en tenir compte et ainsi retrancher à la valeur du bien le montant restant dû.

Les frais d’un rachat de soulte

Passer d’une propriété à plusieurs indivisionnaires vers une propriété seul entraîne des changements et certaines formalités administratives. Par conséquent, des frais s’appliquent sur cette opération. Dans tous les cas, de la séparation entre concubins au divorce en passant par la succession, impossible d’éviter ces frais.

Les principaux frais seront exigés par le notaire (frais de mutation) afin de changer le titre de propriété. Pensez également aux frais bancaires. La banque va exiger une désolidarisation des personnes liées au crédit en cours (si ce cas s’applique). Il est possible d’éviter ces frais pour la personne qui effectue le rachat de soulte en reprenant le crédit immobilier en cours dans les conditions déjà existantes. Selon les établissements, un simple avenant au contrat bancaire permettra alors de supprimer la solidarité et de ne rattacher qu’une seule personne au remboursement.

Financer un rachat de soulte

Selon les situations, il n’est pas toujours possible d’effectuer un rachat de soulte immédiat en mobilisant par exemple de l’épargne. Pour devenir le seul et unique propriétaire d’un bien, il peut alors être nécessaire de solliciter un nouveau crédit immobilier.

Alors, plutôt que de reprendre le crédit à sa charge seul, l’acheteur peut souscrire à un nouveau prêt. Il peut s’agir d’un prêt immobilier simple ou d’un prêt personnel hypothécaire. Il faudra alors apporter des garanties fortes, et notamment justifier d’une rémunération cohérente au regard de la somme à rembourser. Tout est donc comparable à un prêt classique avec un examen par l’organisme bancaire de votre solvabilité et la détermination de votre capacité d’emprunt.

Si vous vous retrouvez dans cette situation, n'hésitez pas à solliciter un courtier en crédit immobilier. Il peut vous aider à monter votre dossier et à trouver la meilleure solution pour combiner plusieurs prêts. Et si vous ne faites pas appel à lui lors du rachat de soulte, ne négligez pas son aide par la suite. Il peut vous aider pour un regroupement de crédits, et combiner en une seule échéance vos différents prêts en cours. Pour plus d'informations, vous pouvez réaliser une demande de rachat de crédits. 

Exemples de rachat de soulte

Prenons deux exemples pour illustrer le cas du rachat de soulte.

Un couple possède un bien immobilier en indivision (avec une répartition égale 50/50) dont la valeur est estimée par une agence immobilière à 300 000€. Le couple décide de se séparer. Si l’un des deux ex-époux souhaite profiter exclusivement du bien, il doit racheter la part de l’autre.

Cas n°1

Un crédit immobilier est encore en cours, avec un capital restant dû de 50 000 €. Afin d’avoir la pleine propriété du bien, il faudra alors régler la somme de (300 000 € – 50 0000 €) / 2 = 125 000 €.

Cas n°2

Si aucun crédit n’est actuellement en cours, alors le calcul est simplifié. Celui qui souhaite conserver le bien doit effectuer un rachat de soulte à hauteur de 50% de la valeur estimée, soit dans notre exemple 150 000 €.

Attention : il convient d’adapter ce calcul à chaque situation en fonction des parts réellement possédées. Si la quote-part entre ex-époux n’est pas égale (répartition 70/30 ou 60/40 par exemple) alors il faut en tenir compte afin de garantir une égalité de valeur par la compensation financière.

Autre exemple

Un homme divorce et doit régler une soulte de 82 000 €. A 59 ans, la banque a refusé de l'accompagner. De plus, après le divorce, il devra racheter un véhicule.

Sa situation est la suivant :

• En CDI avec un estimatif de retraite de 2 325 €
• 3 prêts conso à 38 931 €, une mensualité à 555 € et une pension alimentaire à 250 €
• La valeur de la résidence principale est à 207 000 €

L'objectif sera donc de regrouper les prêts à la consommation, financer la soulte et ajouter une trésorerie pour un nouveau véhicule.

Solution :

• Montant 140 919 € sur 300 mois
• Mensualité : 852 €
• Ajout de la trésorerie pour le véhicule : 15 000 €
• Endettement à 36 %

Avec cette solution, il a pu obtenir la pleine propriété de son bien, il est maintenant en route vers sa nouvelle vie au volant de sa récente voiture.