Rachat de soulte : qu’est-ce que c’est ? Frais et financement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 3 novembre 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Le rachat de soulte est une opération juridique et financière qui permet à une personne de devenir pleinement propriétaire d’un bien immobilier en indemnisant les autres copropriétaires.

Ce dispositif intervient fréquemment à la suite d’un divorce, d’une succession ou d’une sortie d’indivision. Bien que courant, le rachat de soulte reste une démarche complexe, encadrée par la loi et impliquant des calculs précis, des frais notariés et souvent un financement par crédit immobilier.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

La soulte désigne une somme d’argent versée par un indivisaire à un ou plusieurs autres, afin de compenser une différence de valeur lors d’un partage. Autrement dit, lorsqu’un bien commun (comme une maison) revient à l’un des copropriétaires, celui-ci doit “racheter” la part des autres.

Le rachat de soulte est l'opération juridique et financière qui permet à un indivisaire d'acquérir les parts d'un bien immobilier détenues par un ou plusieurs autres copropriétaires. Cette procédure nécessite obligatoirement l'intervention d'un notaire qui rédigera un acte officiel : l'état liquidatif en cas de divorce ou l'acte de partage en cas d’héritage.

Cette opération transforme une situation d'indivision en propriété exclusive. L'indivision désigne une situation où plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien, chacune possédant une quote-part exprimée en pourcentage.

Pourquoi faire un rachat de soulte ?

Ce mécanisme permet d’éviter la vente du bien lorsqu’un seul des indivisaires souhaite le conserver. C’est une solution fréquente pour :

• Préserver le logement familial après un divorce ou une séparation, notamment lorsque des enfants y résident.
• Simplifier une succession, en permettant à un héritier de conserver la maison familiale.
• Mettre fin à une indivision entre investisseurs ou membres d’une même famille.

Les cas les plus fréquents de rachat de soulte

Divorce, rupture de pacs ou séparation de concubins

La séparation d’un couple constitue le cas le plus frequent de rachat de soulte. Le bien immobilier acquis ensemble reste en copropriété jusqu’à sa liquidation, chaque ex-partenaire possédant une quote-part proportionnelle à sa contribution à l’achat.

Si l’un souhaite conserver le logement, il doit verser une compensation à l’autre pour racheter sa part. Le notaire joue un rôle central : il rédige l’acte liquidatif, officialise le transfert de bien et veille à une répartition équitable.

Succession

Les héritiers deviennent copropriétaires en indivision, chacun possédant une quote-part déterminée par la loi ou le testament. Lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien familial, il doit racheter les parts des autres.

Cette opération permet de sortir de la copropriété, souvent nécessaire pour simplifier la gestion du bien et éviter les conflits liés à l’entretien ou aux décisions importantes.

Sortie d’indivision

Le rachat de soulte peut également concerner des biens acquis en indivision par plusieurs investisseurs, amis ou membres de la famille.

Si l’un souhaite se retirer ou si les relations se détériorent, cette solution permet à un copropriétaire de devenir détenteur unique, à condition que tous s’accordent sur la valeur du bien et le montant de la soulte à verser.

Les étapes clés d’un rachat de soulte

• Évaluation du bien immobilier
  Le notaire ou un agent immobilier établit une estimation objective de la valeur du bien. Cette étape est cruciale car elle détermine le montant de la soulte.
  
  
• Calcul de la soulte
  La soulte se calcule selon la quote-part détenue par chaque indivisaire et la valeur du bien.
  
  
• Accord entre les parties
  Les copropriétaires doivent s’entendre sur la valeur du bien et sur le principe du rachat. En cas de désaccord, le juge peut être saisi.
  
  
• Financement du rachat
  Si le racheteur n’a pas la somme disponible, il peut contracter un emprunt immobilier spécifique au rachat de soulte.
  
  
• Signature de l’acte notarié
  Le notaire rédige l’acte de partage, enregistre le transfert de propriété et collecte les droits et taxes dus à l’État.
  
  
• Enregistrement au service de publicité foncière
  Le transfert de bien devient alors officiel.

Les solutions de crédit pour financer un rachat de soulte

Le nouveau prêt immobilier

Le prêt immobilier classique est la solution la plus courante pour financer un rachat de soulte. Ce crédit fonctionne de manière similaire à un prêt d'acquisition immobilière traditionnel, avec des durées pouvant aller de 10 à 25 ans. Le montant emprunté peut couvrir uniquement la soulte à verser, ou inclure également d'autres frais comme les frais de garantie du nouveau crédit.

L’organisme de crédit évalue le dossier selon les critères habituels : revenus, charges, stabilité professionnelle, taux d'endettement. Ce dernier ne doit généralement pas dépasser 35% des revenus nets mensuels. Évaluez dès maintenant votre capacité d’emprunt.

Le rachat de crédit immobilier incluant la soulte

Lorsqu'un crédit immobilier est encore en cours sur le bien, une option intéressante consiste à réaliser un rachat de crédit global. Cette solution permet de regrouper le capital restant dû du prêt initial et le montant de la soulte dans un seul et même crédit.

Cette formule présente plusieurs avantages. D'abord, elle simplifie la gestion en n'ayant qu'un seul prêt à rembourser avec une seule mensualité. Ensuite, elle peut permettre de renégocier les conditions de l'emprunt initial si les taux du marché sont devenus plus avantageux. Enfin, elle offre la possibilité d'adapter la durée de remboursement à la nouvelle situation financière de l'emprunteur.

Lorsque le racheteur dispose déjà d’un ou plusieurs crédits en cours, il peut opter pour un rachat de crédits intégrant la soulte. Cela permet de regrouper l’ensemble des dettes en un seul emprunt à taux unique, souvent avec une mensualité réduite. Ce montage est fréquent dans les situations de divorce car il simplifie la gestion budgétaire du nouvel emprunteur.

L’assurance emprunteur

Lors d’un rachat de soulte avec financement, une nouvelle assurance emprunteur est obligatoire. En effet, l’ancien contrat d’assurance à deux têtes (sur les deux conjoints) devient caduc.

Le nouvel emprunteur doit souscrire une assurance couvrant 100% du capital, garantissant le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité.

Grâce à la loi Lemoine (2022) il est possible de choisir librement son assureur, à tout moment, à condition que le niveau de garantie soit équivalent à celui exigé par la banque. Choisir la délégation d’assurance vous permettra d’effectuer des économies certaines.

Comment calculer le montant de la soulte ?

En pratique, la soulte correspond à la valeur des droits cédés par l’un des coindivisaires, diminuée de la part du capital restant dû s’il existe un emprunt immobilier en cours. Le calcul s’appuie donc sur deux paramètres essentiels :

• La valeur actuelle du bien immobilier, déterminée à partir d’une estimation professionnelle.
• La quote-part de propriété de chaque indivisaire, telle qu’indiquée dans le titre de propriété.

La formule communément utilisée est la suivante :

Montant de la soulte = (Valeur du bien x Quote-part à racheter) - (Part de l’emprunt restant à la charge du racheteur)

Cette formule permet d’obtenir le montant exact que le racheteur devra verser pour devenir propriétaire unique du bien.

Exemple : rachat de soulte en cas de divorce

Prenons le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté, possédant une maison achetée ensemble.

• Valeur du bien immobilier : 400 000 €
• Capital restant dû du prêt immobilier : 100 000 €
• Quote-part de chacun : 50%

On commence par calculer la valeur nette du bien, c’est-à-dire la valeur du bien diminuée du capital restant dû :
400 000 € - 100 000 € = 300 000 €

On divise ensuite cette valeur nette par deux, puisque chacun détient 50 % du bien :
300 000 € / 2 = 150 000 €

Le conjoint qui souhaite garder la maison doit donc verser 150 000 € à l’autre pour racheter sa part.

Cas particulier : bien détenu à parts inégales

Si le couple avait acquis le bien à hauteur de 60% pour l’un et 40% pour l’autre, la soulte serait calculée proportionnellement.

• Valeur nette : 300 000 €
• Quote-part à racheter : 40%

300 000 € x 40% = 120 000 €

Le conjoint majoritaire devrait alors verser 120 000 € pour racheter la part minoritaire et devenir seul propriétaire.

Exemple : rachat de soulte en cas de succession

Le rachat de soulte intervient aussi fréquemment à la suite d'un décès, lorsque plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires d’un même bien.

Cas pratique :
Un appartement familial est estimé à 300 000 €. Trois enfants héritent à parts égales, soit un tiers chacun.

• Valeur du bien : 300 000 €
• Quote-part de chaque héritier : 100 000 €

L’un des enfants souhaite conserver le bien. Il doit donc racheter la part des deux autres, soit : 100 000 € x 2 = 200 000 €

Le montant total de la soulte est donc de 200 000 €.

Les documents à préparer pour le dossier de prêt

Pour constituer un dossier solide, l’emprunteur doit fournir :

• Documents personnels : pièce d’identité, livret de famille, justificatif de domicile, relevé de compte bancaire.
• Documents financiers : bulletins de salaire, avis d’imposition, tableau d’amortissement de l’emprunt existant, relevé des crédits en cours.
• Documents spécifiques au rachat de soulte :
  • Le projet d’état liquidatif ou l’acte de partage rédigé par le notaire.
  • Le jugement de divorce ou l’ordonnance de non-conciliation (si applicable).
  • Le titre de propriété du bien concerné.
  • L’estimation immobilière récente.

Ces pièces permettent à la banque et au notaire de calculer précisément la soulte et de sécuriser la transaction.

Les frais annexes

Le rachat de soulte entraîne plusieurs types de frais annexes, généralement compris entre 2% et 8% du montant de la soulte selon l’ancienneté et la nature du bien.

• Les émoluments du notaire : ce sont les honoraires liés à la rédaction de l’acte de partage ou de l’état liquidatif, et leur montant dépend de la tranche de valeur concernée.
• Les droits de partage : en cas de liquidation de communauté (divorce) ou décès, ce droit est fixé à 1,1% depuis le 1er janvier 2022.
• Les droits de mutation / enregistrement et publicité foncière : incluent notamment la contribution de sécurité immobilière (0,10%) et d’autres formalités obligatoires.
• Les frais bancaires : si un nouveau prêt finance le rachat de soulte, des frais de dossier, de garantie ou d’assurance emprunteur peuvent s’ajouter.
• L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) : si le prêt initial est soldé par ce nouveau crédit, une pénalité peut être facturée par la banque.

Il est important d’intégrer ces frais dès la phase de calcul du budget, afin que le rachat de soulte ne réserve pas de surprise au moment de signature.

Questions fréquentes sur le rachat de soulte

Qui doit payer les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?

En principe, les frais de notaire sont à la charge de la personne qui rachète la soulte, c’est-à-dire celle qui devient unique propriétaire. Cependant, un accord entre les parties peut prévoir un partage différent.

Le rachat de soulte est-il obligatoire en cas de séparation ?

Non, il n’est pas obligatoire. Les ex-conjoints peuvent décider de vendre le bien et de partager le prix. Le rachat de soulte n’est envisagé que si l’un souhaite conserver le logement.

Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt pour le rachat de soulte ?

Si le financement est refusé, le rachat ne peut pas avoir lieu. Les parties doivent alors envisager la vente du bien ou une autre solution de partage.

Mon ex-conjoint peut-il refuser le rachat de soulte ?

Oui. Le rachat de soulte nécessite l’accord des deux parties. En cas de désaccord sur la valeur du bien ou sur le montant de la soulte, le juge aux affaires familiales peut être saisi pour trancher.

Peut-on faire un rachat de soulte sans crédit immobilier en cours ?

Oui, c’est tout à fait possible. Le rachat de soulte peut concerner un bien déjà entièrement payé. Dans ce cas, la soulte correspond simplement à la valeur des parts à compenser, sans reprise de prêt.