Rachat de crédit immobilier

Vous souhaitez vous aussi faire des économies sur le coût total de votre crédit immobilier ? Vous retrouverez ici les points clés à vérifier avant d'effectuer une opération de rachat de votre crédit immobilier :

• Tout d'abord, il est essentiel que la durée restante du prêt actuellement en cours soit supérieure à la durée écoulée.
• Les crédits éligibles doivent avoir une durée de vie assez longue : c'est en effet durant les premières années qu'est versée la majorité des intérêts.
• Le montant du capital restant dû doit être significatif, c'est-à-dire d'au moins 50 000 €.
• Le différentiel entre le taux actuellement pratiqué et le nouveau taux doit être d'au moins 1 point.
• Enfin, la renégociation de prêt est une opération assez longue à mettre en œuvre qu'il faut planifier soigneusement.

Renégocier son prêt immobilier, une opération réglementée

Renégocier son prêt immobilier (ou crédit) consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau à un taux moins élevé.

Cela peut se faire soit auprès du même établissement bancaire (on parle alors de renégociation de crédit immobilier), soit auprès d'un autre établissement bancaire (on parle ici de rachat de crédit immobilier).

Le rachat de crédit immobilier peut être analysé de deux points de vue :

• Les banques, d'un côté, estiment avoir pris un risque financier en acceptant d'accorder un taux fixe ; elles feront donc tout leur possible pour que le prêt aille à son terme.
• Les particuliers, de l'autre côté, souhaitent, quand l'évolution des taux le permet, profiter des baisses de taux pour renégocier leurs prêts actuels.

Pour réglementer cette pratique de renégociation de crédit immobilier ou rachat de prêt immobilier, la loi a encadré les pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum, applicables pour les banques qui perçoivent une rémunération dans le cas où le crédit est remplacé par un crédit dans une autre banque.

Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé, négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d'un rachat de crédit immobilier.

Attention : pour les contrats conclus à compter de la loi n°99-532 du 25 juin 1999, parue au Journal Officiel du 29 juin 1999, relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers. Ces dispositions figurent à l'article L. 312-21 du Code de la consommation.

Autre mise en garde : il existe en plus du rachat et de la renégociation de crédit immobilier, un montage financier ayant pour appellation le rachat de crédit.

Cette opération repose sur une mécanique complètement différente. En effet, elle consiste à regrouper l'ensemble de ses crédits - qu'il soit immobilier ou à la consommation - afin de ne disposer que d'une seule mensualité.

Pour que le rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant pour couvrir :

• les pénalités de remboursement anticipé, qui correspondent à 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû,
• les frais de mise en place d'une nouvelle garantie (dans certains cas),
• le montant du capital restant dû doit être significatif, c'est-à-dire d'au moins 50 000 €,
• le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.