Rachat de crédit immobilier : définition, coût et exemple

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 2 août 2024 .
Temps de lecture : 10 min

 Vous avez du mal à boucler vos fins de mois à cause de vos mensualités de crédit immobilier ? Vous rêvez de baisser vos charges et d’améliorer votre pouvoir d’achat ? Le rachat de crédit immobilier peut être la solution qu’il vous faut ! Il consiste à solliciter un organisme financier concurrent afin qu’il reprenne un prêt immobilier (ou plusieurs) que vous remboursez. Comment faire une demande de rachat de crédit immobilier ? Quel est le coût de cette opération ? Les réponses dans ce guide.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération visant à regrouper vos crédits en faisant appel à une autre banque que la vôtre. S’il est question de regroupement de crédits lorsque vous en avez souscrit plusieurs, il est aussi possible de racheter un seul crédit. La banque concurrente s’acquitte de vos crédits. De votre côté, vous lui remboursez une mensualité unique. Vous profitez de meilleures conditions.

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Lorsque vous constatez une baisse des taux d’intérêt, c’est peut-être le moment de renégocier votre prêt immobilier en cours auprès de votre établissement prêteur. Cela permet de bénéficier de meilleures conditions. En réduisant le taux d’intérêt de votre crédit, vous baissez son coût total donc le montant de vos mensualités.

Faire un rachat de crédit immobilier permet de regrouper vos prêts en un crédit unique. Vous allongez la durée de remboursement afin de réduire vos charges mensuelles. Cela augmente votre reste à vivre pour améliorer votre situation financière. Vous réduisez votre taux d’endettement et pouvez donner vie à de nouveaux projets.

Quelle différence entre rachat de crédit et regroupement de crédits ?Le rachat de crédit immobilier consiste à demander à un créancier concurrent de racheter un ou plusieurs crédits. Pour un regroupement de crédits, il est nécessaire d’avoir souscrit plusieurs emprunteurs. Cette opération peut être demandée à votre organisme de prêt actuel ou un concurrent.

Les frais liés au rachat de crédit

Le rachat de crédit immobilier engendre des frais :

• Indemnité de remboursement anticipé (IRA).
• Frais de dossier.
• Frais de garantie.
• Frais de mainlevée d’hypothèque.

Le montant de ces indemnités doit obligatoirement être précisé dans le contrat de prêt dès la souscription. La loi encadre les IRA et a fixé un montant maximum applicable lors d’un rachat de crédit immobilier. Concrètement l’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Depuis 2016, les banques doivent vous communiquer gratuitement le montant des IRA sur votre demande à n’importe quel moment, sur papier ou sur l’espace client numérique.

La banque peut-elle refuser une demande de rachat de prêt immobilier ?

La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé total, peu importe le montant restant dû. Demander un rachat de crédit est un droit pour les consommateurs. Il est encadré par le Code de la consommation (articles L313-47 et R313-25).

Quand racheter des crédits immobiliers ?

Il est plus intéressant de renégocier ou faire racheter son prêt immobilier pendant la première moitié de la vie du crédit. En effet, vous remboursez plus d’intérêts au départ qu’à la fin du prêt (ou vous remboursez plus de capital). Aussi, plus vous renégociez « tôt » et plus vous pourrez espérer faire des économies. Vous pouvez négocier : le taux nominal du rachat de crédit immobilier, les frais de dossier de la nouvelle banque, ainsi que le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Peut-on racheter des crédits de nature différente ?

Il est tout à fait possible de racheter à la fois des crédits immobiliers et des prêts à la consommation. Le montage reste plus complexe. Il est conseillé de vous adresser à un courtier en prêt. Celui-ci est à même d’analyser votre besoin pour s’adresser aux banques ou organismes de prêt capables de vous offrir la meilleure solution.

Comment savoir s’il est intéressant d’effectuer un rachat de crédit immobilier ?

Pour vous assurer que cette opération est intéressante, mieux vaut bien vérifier au préalable plusieurs éléments :

• La durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée. L’opération n’est vraiment intéressante que durant les premières années du prêt en cours. Ensuite, la différence totale des mensualités n’est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés.
• Les crédits éligibles doivent avoir une durée de vie assez longue : c’est en effet durant les premières années qu’est versée la majorité des intérêts.
• Le montant du capital restant dû doit être significatif, c’est-à-dire d’au moins 50 000 €. Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (frais de dossier de la nouvelle banque, frais de garantie, indemnités de remboursement anticipé…) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera lieu à aucune dépense en trésorerie.
• Le différentiel entre le taux actuellement pratiqué et le nouveau taux doit être d’au moins 07 point, voire 1 point afin que le gain financier soit suffisant. Cette différence de taux s’analyse sur la durée restante du prêt. S’il reste 10 ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existant au taux à 10 ans actuellement pratiqué. Regardez le baromètre des taux actuels pour comparer avec votre crédit.
• La renégociation de prêt est une opération assez longue à mettre en œuvre qu’il faut planifier soigneusement.

Est-ce rentable de faire un rachat de crédit immobilier ?La rentabilité du rachat de crédit dépend du gain espéré comme des frais engendrés par cette opération. Parfois, il n’est pas rentable de se lancer dans cette opération. Toutefois, elle peut s’avérer indispensable lorsque vous rencontrez des problèmes financiers. Réduire les mensualités en allongeant le crédit permet d’augmenter votre reste à vivre.

Quels sont les documents à fournir par l’emprunteur pour un rachat de prêt immobilier ?

Le rachat de prêt immobilier implique la mise à disposition des documents suivants auprès du nouvel organisme de crédit :

• Une pièce d’identité de l’emprunteur en cours de validité.
• Un livret de famille, un contrat de mariage ou de pacs, ou bien un jugement de divorce (le cas échéant).
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
• Les trois derniers bulletins de salaire.
• Les deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition (documents envoyés par l’administration fiscale avec le calcul de l’impôt dont vous êtes redevable pour l’année considérée).
• Une copie de la dernière taxe foncière (pour les propriétaires).
• Un contrat de travail (si votre ancienneté est inférieure à deux ans).
• Le RIB de votre compte courant.
• Les relevés bancaires de tous vos comptes bancaires courants sur les trois derniers mois.
• Les justificatifs de l’apport personnel (le cas échéant).
• Les statuts si vous êtes une société civile immobilière (SCI).
• Les tableaux d’amortissement de tous vos crédits immobiliers en cours et les offres de prêt de vos crédits conso.
• La dernière quittance de loyer si vous êtes locataire accompagnée de votre bail.
• Le titre de propriété de votre actuel bien immobilier accompagné d’une estimation de sa valeur réalisée par un professionnel.
• Un courrier précisant les capitaux restants dus à trois mois majorés des pénalités de rachat anticipé.
• Une attestation d’assurance emprunteur.

Exemple de rachat de prêt immobilier

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € souscrit sur 20 ans au taux d’intérêt de 6 % (+ 0,36 % d’assurance). Le gain potentiel (hors assurance) avec une renégociation de prêt 6 ans plus tard au taux de 4,01 % (+ 0,36 % d’assurance) pour les 168 mois de remboursement restants est de 21 763 €.

Tableau comparatif d’un rachat de prêt immobilier :

	Ancien prêt	Nouveau prêt	Différence
Montant (+ frais)	173 735 €	182 353 €	+8 618 €
Nombre de mensualités restantes	168 mois	168 mois	0
Taux hors assurance emprunteur	6 %	4 %	–2 points
Mensualité hors assurance emprunteur	1 531 €	1 419 €	–112 €
Coût total du crédit hors assurance emprunteur	257 211 €	235 448 €	–21 763 €

Qui plus est, grâce à la possibilité désormais facilitée de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par l’organisme prêteur, l’emprunteur selon son profil peut diminuer par deux son coût d’assurance emprunteur. Cela permet d’ajouter un gain potentiel de plusieurs milliers d’euros sur la période.

Comment obtenir un rachat de crédit immobilier ?

Théoriquement, n’importe qui peut demander un rachat de crédit. Néanmoins, les banques se montrent exigeantes sur la qualité du dossier présenté.

Dans un premier temps, il est conseillé de faire une simulation en ligne de rachat de crédit. Le simulateur permet d’envisager l’économie réalisée avec cette solution de financement.

L’obtention d’un rachat de crédit nécessite de passer par plusieurs étapes qu’il faut bien préparer. Avec un courtier, vous profitez d’un réel accompagnement du début à la fin de votre projet.

Quelles sont les étapes du rachat de crédits immobiliers ?

Pour obtenir un rachat de crédit, voici les étapes clés.

• Définition du capital dont vous avez besoin pour le rachat de votre ou de vos crédits immobiliers.
• Montage du dossier en regroupant toutes les pièces demandées par les organismes de prêt (elles peuvent varier de l’un à l’autre. Renseignez-vous pour constituer un dossier complet afin d’obtenir une réponse rapide).
• Dépôt d’une demande auprès d’un ou plusieurs organismes ou d’un courtier en prêt immobilier capable de vous proposer les meilleures solutions selon votre profil.
• Étude de dossier et faisabilité par le futur créancier.
• Réception des pièces justificatives pour une étude plus approfondie.
• Réception de l’offre de prêt à renvoyer signée après un délai de réflexion obligatoire de 10 jours.
• Remboursement du ou des prêts en cours par la nouvelle banque. De votre côté, vous commencez à rembourser votre nouvelle mensualité unique.

Pour obtenir rapidement une réponse, il faut présenter un dossier solide et complet. Pour vous éviter les tâches chronophages, mieux vaut faire appel à un courtier qui se chargera d’effectuer les démarches à votre place.

Quelles sont les astuces pour obtenir un rachat de crédit immobilier facilement ?

Les établissements prêteurs étudient au cas par cas les demandes de rachat de crédit. L’établissement sera plus enclin à accepter la demande si l’emprunteur est :

• Solvable, c’est-à-dire que le montant total des remboursements mensuels n’excède pas le tiers des revenus de l’emprunteur.
• Présente une garantie (hypothèque d’un bien ou cautionnement d’un tiers).
• Montre une bonne gestion de son budget et un compte bancaire sain.

À noter, l’emprunteur ne doit pas faire l’objet d’un fichage par la Banque de France. Qu’il s’agisse d’un incident de paiement (fichier FCC), d’un incident lié à remboursement de crédit (fichier FICP) ou d’un dossier de surendettement.

Quels sont les risques liés au rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier permet de réduire les mensualités. Toutefois, cela implique souvent un allongement de la durée de remboursement. Plus elle est longue, plus le coût global du prêt est élevé dû aux intérêts.

En plus de l’augmentation de la durée de remboursement, il faut prendre en compte les frais engendrés par le rachat de crédit immobilier. Ils s’ajoutent au coût global de l’emprunt.

Le rachat de crédit immobilier peut avoir un impact sur le calcul de votre taux d’endettement. Vous risquez de complexifier l’obtention d’autres crédits comme un prêt immobilier pour un investissement locatif.

Il existe des arnaques au rachat de prêt immobilier. Pour sécuriser l’opération, il vaut mieux avoir recours à un service d’intermédiation en regroupement de crédits fiable.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit immobilier

Quel est le taux d’intérêt pour un rachat de crédit immobilier ?

Au 1ᵉʳ juin 2024, le meilleur taux de rachat de crédit immobilier est de 4,49 %. N’hésitez pas à réaliser une simulation pour découvrir le taux d’intérêt personnalisé selon votre projet. Il peut varier selon la nature, le nombre, le montant restant dû des crédits à regrouper, le besoin d’emprunter une somme supplémentaire pour financer un projet, etc. Par exemple, l’achat d’une nouvelle voiture, des travaux ou un voyage à l’étranger.

Comment se passe un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à transférer votre emprunt actuel vers un nouvel organisme financier (banque, société de financement) différent de votre prêteur initial. Cette opération implique la signature d’un nouveau contrat de prêt. Elle s’accompagne de frais spécifiques : l’indemnité de remboursement anticipé, les frais de mainlevée hypothécaire, ou encore les frais de dossier. Le nouvel organisme prêteur peut exiger la souscription d’une assurance emprunteur pour couvrir le nouveau prêt.

Quel est le bon moment pour faire un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit n’est pas forcément une opération rentable. Cela dépend de plusieurs facteurs et pas uniquement des taux d’intérêt en baisse. Il est essentiel de vérifier :

• La durée restante de l’emprunt en cours est supérieure à la durée écoulée.
• Le montant du capital restant dû est significatif (au moins 50 000 €).
• Le différentiel entre le taux du crédit en cours et le nouveau taux est d’au moins 07 point, voire 1 point.