Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire et comment fonctionne-t-il ?

Écrit par MAGISTER Cloé . Mis à jour le 19 novembre 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Vous envisagez d'emprunter de l'argent et vous avez entendu parler du prêt hypothécaire, mais vous ne savez pas exactement ce que c’est, ni comment il fonctionne ? Cette solution de financement sécurisée permet d’emprunter en utilisant un bien immobilier comme garantie. Mais comment l’obtenir ? Quelles sont ses conditions, ses avantages, ses limites ?

Meilleurtaux vous dit tout sur le prêt hypothécaire afin de vous aider à prendre une décision éclairée pour votre projet immobilier.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Il peut s’agir d’une hypothèque de premier rang ou de second rang.

Concrètement, pour obtenir un financement important, le propriétaire d’une maison, d’un appartement ou même d’un terrain peut proposer à sa banque d’affecter son bien en garantie du prêt, tout en continuant à en jouir librement, c’est-à-dire qu’il peut l’habiter, le louer, le vendre sous conditions. On parle de mise en gage d’un bien immobilier.

En cas de défaut de paiement, l’établissement prêteur a la possibilité de faire saisir le bien hypothéqué afin de le revendre et de se rembourser sur le prix de la vente. C’est ce qui en fait une sécurité forte pour la banque et permet souvent d’accéder à des conditions d’emprunt plus avantageuses qu’avec un crédit classique.

Selon l’article 2393 du Code civil, « l’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation ». Elle est indivisible, s’applique sur l’ensemble du bien et le suit, même en cas de changement de propriétaire.

Les différents types de prêts hypothécaires disponibles

Il existe plusieurs formes de prêts hypothécaires, adaptées à différents profils et projets spécifiques.

Le prêt hypothécaire cautionné (PHC)

Destiné surtout aux seniors, ce prêt combine deux garanties : l’hypothèque et le cautionnement. Il permet d’obtenir un financement sans obligation d’assurance, même lorsque l’âge complique l’accès au crédit classique (notamment parce qu’il est difficile d’obtenir une assurance emprunteur).

Par exemple, un couple retraité souhaitant financer des travaux dans sa résidence principale peut recourir à ce type de prêt.

Le prêt viager hypothécaire (PVH)

Réservé aux propriétaires, ce prêt est garanti par une hypothèque sur le logement. L’emprunteur n’a, dans le cas général, pas de mensualité à rembourser de son vivant : le capital et les intérêts sont réglés au décès ou à la vente du bien.

Il existe trois variantes :

• Classique (aucun remboursement de son vivant).
• Avec remboursement des seuls intérêts (mensualités légères et capital payé à la fin du contrat).
• Prêt avance mutation (PAM) ou prêt hypothécaire pour rénovation énergétique, à taux zéro ou non (sous conditions, dédié au financement de travaux de rénovation énergétique).

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis 2022, elle remplace l’ancien privilège du prêteur de deniers et est utilisée par la banque pour sécuriser un crédit immobilier destiné à acheter un bien existant (maison, appartement, terrain) uniquement, et non des travaux ou l’achat d’un bien en l’état futur d’achèvement.

En cas de non-remboursement, la banque peut faire vendre le bien. Contrairement à l’hypothèque classique, elle ne nécessite pas le consentement explicite de l’emprunteur.

Pour gagner du temps et avoir une vision claire du marché, il peut être judicieux de réaliser plusieurs simulations en ligne ou de faire appel à un courtier, qui pourra comparer pour vous les offres et négocier auprès des banques.

Pourquoi et pour quels projets utiliser un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est une solution de financement flexible qui peut répondre à de nombreux besoins. Grâce à la garantie apportée par un bien immobilier, il permet d’accéder à des montants plus élevés et souvent à des conditions plus avantageuses que d’autres crédits.

Voici les principales situations dans lesquelles il peut être utilisé.

Pour un rachat de crédits

Le rachat de crédits garanti par hypothèque consiste à regrouper plusieurs prêts en un seul en mettant un bien immobilier en garantie. Cette opération est souvent choisie pour améliorer les conditions de remboursement et réduire la pression sur le budget mensuel.

Il est essentiel de garder à l’esprit que le rachat de crédit hypothécaire nécessite une réflexion attentive, car même s’il peut alléger les mensualités, il implique un engagement sur le long terme et la mise en garantie d’un bien immobilier.

Il est donc vivement conseillé de consulter un spécialiste du crédit afin de vérifier si cette solution convient à votre situation. Pour cela, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier en rachat de crédit,

Pour obtenir un prêt de trésorerie important

Besoin de liquidités pour financer un projet personnel ou professionnel ?

Grâce à l’hypothèque, il est possible d’obtenir un montant de trésorerie élevé, sans avoir à justifier en détail l’utilisation des fonds, contrairement à certains prêts affectés. Il n’existe aucune exclusion légale quant à l’utilisation du financement dans le cadre de ce type de prêt.

Pour des projets atypiques

Il existe des cas dans lesquels la garantie par hypothèque est indispensable, et notamment pour les projets qui ne sont pas suivis par des sociétés de cautionnement.

Ainsi, si vous avez pour projet d’auto-construire votre logement ou d’entamer de gros travaux réalisés par vous-même, voire si vous prévoyez de financer des achats via un prêt d’accession sociale, vous devrez probablement recourir à ce mode de financement.

Pour financer un nouvel achat immobilier

Le prêt hypothécaire est souvent utilisé pour acheter un nouveau logement ou un terrain, en mobilisant un bien déjà payé comme garantie.

C’est une solution intéressante pour les propriétaires qui veulent investir sans avoir à vendre leur patrimoine actuel.

Pour aider ses enfants

De nombreux parents ou grands-parents choisissent le prêt hypothécaire pour financer les projets de leurs enfants : achat immobilier, frais d’études, création d’entreprise…

Cela permet de bénéficier d'un coup de pouce financier tout en conservant l’usage de leur bien immobilier.

Pour les seniors : compléter ses revenus à la retraite

Le prêt hypothécaire est particulièrement adapté aux retraités qui disposent d’un bien immobilier mais souhaitent augmenter leur pouvoir d’achat.

Il peut servir à compléter leur pension, financer des travaux, ou encore couvrir des dépenses de santé, tout en leur permettant de rester propriétaires.

Comment se déroule le processus de demande de prêt ?

Le crédit hypothécaire suit un processus clair, similaire à celui d’un prêt immobilier classique. Voici les principales étapes :

• Simulation du prêt. Commencez par réaliser une simulation de crédit hypothécaire pour connaître le montant possible, les mensualités et le coût total du prêt.
• Évaluation de la capacité de remboursement. La banque vérifie votre taux d’effort, qui ne doit généralement pas dépasser 35%, afin de s’assurer que vous pouvez rembourser le prêt sans difficulté.
• Détermination du montant empruntable. Le montant du prêt dépend de la valeur du bien hypothéqué et de votre capacité de remboursement.
• Constitution du dossier. Vous devez fournir plusieurs documents, comme un certificat de propriété du bien, une estimation de sa valeur par un expert, des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, bilans comptables…), votre dernier avis d’imposition ou encore les relevés des prêts et charges en cours.
• Remboursement du prêt. Le remboursement se fait en général via des mensualités régulières, selon l’échéancier prévu dans le contrat. Vous pouvez parfois rembourser par anticipation ou transférer l’hypothèque sur un autre bien, sous réserve des conditions du contrat.

Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire

Les avantages principaux

Ce type d'opération financière présente plusieurs atouts pour les emprunteurs, et s’avère une solution de choix pour ceux qui n’ont pas forcément accès au cautionnement.

Elle permet en effet d’obtenir des montants plus élevés qu’avec un crédit classique et de potentielles meilleures conditions, grâce à la garantie apportée par le bien immobilier qui rassure les établissements.

Ce type de prêt offre également une grande flexibilité dans son usage, notamment pour financer différents projets, regrouper des crédits ou encore compléter ses revenus, tout en conservant l’usage de son bien immobilier.

Les inconvénients et risques à bien connaître

Cependant, le prêt hypothécaire comporte des risques qu’il ne faut pas négliger.

Le principal est, par essence, la mise en garantie d’un bien immobilier, ce qui signifie qu’en cas de non-remboursement, la banque peut saisir le logement pour se rembourser.

Il s’agit d’un engagement à long terme, pour lequel des frais supplémentaires peuvent s’ajouter, notamment pour l’inscription de l’hypothèque ou en cas de remboursement anticipé. De plus, tant que le remboursement n’a pas eu lieu, l’immeuble servant de garantie reste bloqué.

Certaines opérations spécifiques, comme les prêts viagers hypothécaires, peuvent être complexes et nécessitent une bonne compréhension des modalités avant de s’engager. Vous pouvez également faire appel à un conseiller pour sécuriser l’opération.

Comment calculer le montant d'un prêt hypothécaire ?

Évaluation des frais associés

Le coût d’un prêt hypothécaire ne se limite pas aux intérêts du crédit.

La mise en place d’une hypothèque nécessite obligatoirement un acte notarié, entraînant des frais divers et variés. Dans le cadre d’une acquisition immobilière, ces frais s’ajoutent aux frais de notaire habituels.

En moyenne, le coût d’une hypothèque représente environ 2% du montant du prêt. De plus, si le bien est vendu avant la fin du prêt, une mainlevée d’hypothèque doit être réalisée par le notaire, engendrant des frais supplémentaires pour l’annulation de la garantie.

Pour illustrer à combien pourraient s’élever les frais associés, prenons l’exemple d’un prêt de 270 000 € destiné à l’achat d’un logement ancien en France métropolitaine : le coût total de l’hypothèque s’élève à 3 458 € selon le simulateur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cela comprend 1 007 € d’émoluments du notaire, 1 930 € de taxe de publicité foncière, 270 € de contribution de sécurité immobilière et 250 € pour les formalités et débours.

Quel taux pour un prêt hypothécaire ?

Le taux d’un crédit hypothécaire peut être fixe, restant identique pendant toute la durée du prêt, ou variable, évoluant selon les conditions définies dans le contrat et l’évolution des taux immobiliers. Le choix entre l'une ou l'autre option dépend de votre profil et de votre projet.

En général, plus le capital emprunté est élevé, plus le taux appliqué sera bas, selon l’évolution des taux en vigueur.

Les conditions d'éligibilité pour un prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire, la banque examine plusieurs critères afin de s’assurer que l’emprunteur peut rembourser le prêt tout en sécurisant sa garantie.

Le premier élément vérifié est la capacité de remboursement, qui dépend des revenus, des charges et du taux d’endettement. En général, ce dernier ne doit pas dépasser 35% des revenus mensuels.

Ensuite, le prêteur évalue la valeur du bien immobilier mis en hypothèque, car celle-ci conditionne le montant du prêt accordé. Il faut qu'il ait une valeur suffisante pour couvrir le capital emprunté. En général, le crédit accordé représente 70 à 80% de la valeur du bien en garantie.

L’âge de l’emprunteur et sa situation professionnelle sont également pris en compte. Les banques préfèrent généralement des profils stables, avec des revenus réguliers et un historique de crédit fiable. Certaines formules, comme le prêt hypothécaire cautionné ou viager, peuvent toutefois permettre à des seniors ou à des emprunteurs atypiques d’accéder au financement.

Comparaison des offres des banques et des établissements de crédit

Toutes les banques et organismes de crédit ne proposent pas le prêt hypothécaire dans les mêmes conditions.

Le premier élément à observer est bien sûr le taux d’intérêt, qu’il soit fixe ou variable, puisqu’il détermine directement le coût du crédit. Mais au-delà du taux, il faut également examiner :

• le montant maximum empruntable en fonction de la valeur du bien en garantie,
• la durée de remboursement possible,
• le taux d’endettement accepté,
• les frais annexes,
• la souplesse des conditions proposées par l’établissement (remboursement par anticipation, transfert de l’hypothèque adaptation des mensualités en cas de changement de situation...).

FAQ : vos questions fréquentes sur le prêt hypothécaire

Que se passe-t-il à la fin du prêt ?

À la fin d’un prêt hypothécaire classique, l’emprunteur a remboursé l’intégralité du capital et des intérêts, et l’hypothèque prend fin automatiquement. L’inscription aux services de publicité foncière est maintenue un an après la fin du crédit, mais cela n’a aucun effet et disparait automatiquement passé ce délai.

Quel montant puis-je emprunter avec un prêt hypothécaire ?

Le montant d’un prêt hypothécaire dépend principalement de la valeur du bien immobilier mis en garantie et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Plus le bien est de grande valeur et le revenu stable, plus le capital empruntable sera élevé.

Quels sont les frais associés à un prêt hypothécaire ?

Les frais d’un prêt hypothécaire incluent obligatoirement les honoraires du notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les frais de dossier. L’hypothèque coûte environ 2% du montant emprunté.

Le prêt hypothécaire est-il accessible à un senior ou un non-résident ?

Oui, certaines formules permettent aux seniors d’accéder à un prêt hypothécaire, notamment le prêt hypothécaire cautionné ou le prêt viager hypothécaire. Pour les non-résidents, il est conseillé de se rapprocher d’un spécialiste du crédit pour une étude personnalisée.