Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 28 mars 2023 .
Temps de lecture : 8 min

Prêt achat revente : ce que vous devez savoir avant de vous engager

Le prêt achat revente est un crédit qui permet d’acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu celui actuellement en votre possession. Parfois confondu avec le prêt relais, il est en réalité différent. Voici ce que vous devez savoir sur le prêt achat revente pour déterminer si cette solution vous correspond.

Définition du prêt achat revente

Le prêt achat revente est un prêt à taux fixe qui s’adresse aux secundo-accédants, à savoir des propriétaires souhaitant revendre un bien immobilier pour en acheter un nouveau.

Pourquoi souscrire un prêt achat revente ?

Cela répond à un véritable besoin. Il n’est pas toujours aisé de faire coïncider l’achat d’un bien immobilier avec la vente de celui en votre possession. Vendre un bien avant d’en acheter un autre est une solution qui permet d’avoir le financement nécessaire pour votre nouvelle acquisition. Toutefois, cela représente un risque majeur. Si vous ne trouvez pas de nouveau bien à acheter, vous devrez opter pour une solution provisoire, s’il s’agit d’une résidence principale.

Acheter avant de vendre permet de s’assurer d’avoir un bien immobilier pour vous installer, et de ne pas passer à côté d’un coup de cœur. Si vous avez visité la maison de vos rêves et savez que vous n’êtes pas le seul dessus, attendre pour faire une offre peut vous faire rater cette opportunité. La solution alternative, dans le cas où vous avez trouvé un bien correspondant à vos exigences dans votre budget, est d’opter pour le prêt achat revente.

Comment fonctionne le prêt achat revente ?

Dans un premier temps, votre bien actuel est expertisé afin d’estimer le montant du prêt achat revente. Une partie de la valeur du bien, 70 ou 80 %, va servir d’apport pour un nouveau crédit immobilier. Ensuite, la banque prend en compte le coût de votre nouvelle acquisition pour définir le montant du crédit immobilier. Elle soustrait les 70 ou 80 % de la valeur du bien précédent. Elle prend en compte un éventuel apport personnel et définit le montant du nouveau crédit.

En clair, le calcul du prêt achat revente est le suivant :

Prix du nouveau bien immobilier + le capital restant dû de l’ancien crédit + les frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit - le montant de l’avance du prêt achat revente (70 % à 80 % de la valeur du bien mis en vente) + un apport personnel éventuel.

La banque va racheter votre ancien crédit et le compléter avec votre avance calculée précédemment. De ce fait, tout est regroupé, vous n’avez qu’une seule mensualité à payer.

Le prêt achat revente est souscrit pour une durée de 1 à 2 ans, exceptionnellement 3 ans si vous ne parvenez pas à vendre votre bien.

Simulation de crédit achat revente

Pour mieux vous projeter, voici un exemple d’achat prêt revente.

• Vous avez un logement dont la valeur est estimée à 300 000 €. Il vous reste 50 000 € à rembourser.
• Vous avez 20 000 € d’épargne que vous pouvez utiliser pour un apport personnel.
• Vous souhaitez acheter un bien immobilier à 450 000 €.
• Le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) est de 1 500 € (3 % du capital restant dû).

La banque va prendre en compte 70 % de la valeur de votre bien actuel, soit 300 000 € x 70 % = 210 000 €.

Le montant du crédit achat revente sera de :

450 000 + 50 000 + 1 500 - 210 000 - 20 000 = 271 500 €.

La banque pourra vous accorder un crédit achat revente de 271 500 €.
Attention, ce calcul ne prend pas en compte les frais annexes liés à votre achat immobilier, à l’image des frais de notaire, de dossier et de garantie. Cela vous donne une idée du montant d’un prêt achat revente.

Lors de la revente de votre bien, vous obtenez le montant de la vente et remboursez une partie de votre crédit immobilier. Souvenez-vous, seuls 70 % avaient été pris en compte. Les 30 % restants peuvent être injectés dans le nouveau prêt immobilier.

La banque va procéder à un nouveau calcul de mensualités selon votre nouvelle situation puisqu’une partie du prêt est à présent remboursée. Vous pouvez alors revoir les conditions, à savoir le montant des mensualités, mais aussi la durée du crédit.

Les avantages du crédit achat revente

Le prêt achat revente est un prêt immobilier spécifique qui offre un certain nombre d’avantages :

• il permet d’acheter un bien immobilier sans avoir revendu le précédent ;
• il est souscrit pour une durée de 1 à 2 ans, ce qui permet de vendre le bien actuellement en votre possession ;
• il n’impose pas de cumuler plusieurs mensualités. Il regroupe l’ancien crédit immobilier avec l’avance nécessaire afin de ne rembourser qu’un seul et même crédit ;
• le lissage des deux crédits permet de réduire le montant de vos mensualités et de respecter votre taux d’endettement maximal de 35 %, ce qui permet un meilleur accès au prêt immobilier ;
• le prêt achat revente est modulable afin d’adapter votre mensualité de remboursement à vos capacités financières ;
• vous remboursez dès le début les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt et le capital afin d’amortir ce capital pour ne pas impacter négativement le coût total du prêt ;
• le prêt achat revente n’impose pas d’indemnités de remboursement anticipé, vous pouvez rembourser à tout moment durant la période prévue de ce prêt intermédiaire, dès lors que votre bien immobilier actuel est vendu ;
• il permet d’acheter un nouveau bien immobilier plus cher que celui qui est en vente grâce à l’avance proposée par la banque ;
• grâce à l’apport en fonction du remboursement prévisionnel, il est possible d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Les inconvénients du prêt achat revente

Le prêt achat revente présente de nombreux avantages. Toutefois, il présente quelques limites :

• le taux est plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique ;
• le crédit finance à la fois l’ancien et le nouveau bien immobilier, ce qui augmente le montant des intérêts à rembourser. Il vaut mieux vendre vite pour s’acquitter d’une partie du prêt achat revente.

Quelle différence entre prêt relais et prêt achat revente ?

Le prêt relais est un crédit à court terme remboursable sous 1, voire 2 ans. Le prêt relais permet de financer un nouveau bien immobilier avant la vente du premier. La banque se base sur la valeur du bien et vous propose un prêt relais dont le montant atteint 60 à 80 % de cette valeur. Vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt. Dès que le bien immobilier est vendu, vous pouvez rembourser le prêt relais.

Si le montant du prêt relais n’est pas suffisant pour financer l’achat du deuxième bien immobilier, il peut être adossé ou associé. Cela signifie que vous allez souscrire un crédit immobilier classique en parallèle. Cela présente une limite. Si vous n’aviez pas fini de payer le crédit de votre résidence principale actuelle, vous devez alors rembourser en même temps :

• le crédit du bien actuel ;
• le crédit du nouveau bien ;
• les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt relais.

Cela représente un poids majeur. Avec le prêt achat revente, cette fois, vous souscrivez un crédit immobilier qui prend en compte l’ancien et le nouveau prêt, ce qui va permettre de lisser les mensualités et d’augmenter votre reste à vivre.

Prêt achat revente : comment obtenir un accord de la banque ?

Lorsque vous faites une demande de prêt achat revente, rien n’oblige la banque à vous accorder cette solution pour votre nouveau projet immobilier.

Sachez que vous pouvez vous adresser à une banque concurrente qui sera en mesure de racheter votre crédit en cours et de vous proposer un prêt achat revente afin de bénéficier d’une avance correspondant à la différence entre la valeur de l’ancien et du nouveau bien. Cela vous permet de prendre le temps de comparer les offres pour obtenir les meilleures conditions de prêt en termes de taux d’emprunt. Pensez aussi à comparer les assurances emprunteur pour réduire le coût total de votre crédit immobilier.

Autre point important pour obtenir plus facilement un prêt achat revente : valoriser votre bien immobilier. La banque sera plus encline à prêter si elle sait que le bien immobilier peut être vendu à court terme afin de rembourser une partie du prêt. Un bien de qualité sera un vrai plus. Pour accélérer la vente, il suffit parfois de quelques travaux de valorisation pour donner vie à votre nouveau projet.

Enfin, présentez à la banque une estimation de votre bien par un professionnel. Les particuliers ont tendance à surestimer leur bien immobilier parce qu’ils y sont attachés ou parce qu’ils estiment le bien selon le montant dont ils ont besoin. La banque nécessite une estimation au plus proche de la réalité, réalisée par un expert qui connaît le marché immobilier local.

Questions fréquentes sur le prêt achat revente

Prêt achat revente : quelle différence avec le prêt relais ?

Le prêt relais impose de rembourser plusieurs mensualités en même temps. Le prêt achat revente vise à regrouper le crédit de l’ancien logement et l’avance pour le futur bien afin de ne rembourser qu’une seule et même mensualité.

Comment calculer un prêt achat revente ?

Le calcul de l’avance proposée par le prêt achat revente est le suivant : prix du nouveau bien immobilier + le capital restant dû de l’ancien crédit + les frais de remboursement anticipé pour le rachat de l’ancien crédit - le montant de l’avance du prêt achat revente (70 % à 80 % de la valeur du bien mis en vente) + un apport personnel éventuel.

Pourquoi faire un prêt achat revente ?

L’objectif de ce prêt achat revente est de pouvoir financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le bien actuel. Il permet aux secundo-accédants de ne pas rater une opportunité si leur bien actuel n’est toujours pas vendu.