Comment négocier son prêt immobilier ?

En matière de prêt immobilier, une négociation bien préparée et bien menée fait la différence. Dans le cadre d’un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, une simple diminution de 0,2 % du taux d’intérêt génère une économie totale de 5 000 € environ !

L’optimisation de votre future offre de prêt n’est pas une tâche facile. Elle suppose à la fois de trouver de solides arguments face à votre banquier et de vous appuyer sur les bonnes ressources. Le recours à un courtier en crédit immobilier est primordial pour les emprunteurs souhaitant décrocher le meilleur taux. Ci-dessous, l’essentiel pour devenir un négociateur hors pair.

Pourquoi négocier votre prêt immobilier ?

La souscription d’un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif vous engage pour de nombreuses années. Il n’est jamais inutile d’examiner en détail les conditions proposées par l’établissement bancaire, et de les comparer avec d’autres offres.

Cinq bonnes raisons vous incitent à négocier votre prêt immobilier sous tous ses aspects.

• Obtenir un taux d’intérêt plus bas. Le taux d’intérêt nominal est l’un des facteurs les plus importants pour le coût total d’un prêt immobilier. Le premier objectif d’une négociation de prêt, du point de vue de l’emprunteur, consiste à ramener ce taux au plus bas. Cela peut réduire considérablement le coût total du prêt et vous faire économiser des milliers d’euros sur la durée totale de l’emprunt. 


• Bénéficier de frais de dossier réduits ou offerts. Les frais de dossier peuvent être assez élevés pour les prêts immobiliers. Ils sont compris entre 0,5 % et 1,5 % du montant du crédit accordé, soit une somme importante. Ces frais sont néanmoins négociables la plupart du temps, en particulier si vous pouvez justifier d’un dossier solide auprès de la banque. En négociant les frais de dossier, vous pouvez réduire les coûts initiaux de votre prêt immobilier.


• Moduler la durée du prêt. Si le montant des mensualités vous semble trop élevé au vu de vos moyens financiers, allonger la durée du prêt peut être une solution. Cela contribuera à réduire vos mensualités et à vous donner plus de temps pour rembourser votre dette. Attention toutefois : un prêt plus long est associé à un taux d’intérêt plus élevé et – par définition – à une période de remboursement plus longue. Cela augmentera de façon significative le coût total de votre prêt.


• Réduire le coût de l’assurance emprunteur. La souscription d’un contrat d’assurance emprunteur est incontournable pour obtenir une offre de prêt. Cette formule protège l’emprunteur et sa famille en cas d’événement grave comme un décès ou une invalidité permanente. La phase de négociation peut aussi servir à diminuer le tarif de l’assurance proposée par l’établissement prêteur. À défaut, l’emprunteur conserve le droit de choisir un contrat chez un assureur tiers, conformément aux dispositions de la loi Lagarde de 2010 sur la délégation d’assurance.


• Optimiser les conditions de remboursement. Certaines modalités liées au paiement du crédit, comme les indemnités de remboursement anticipé ou les reports de mensualités, peuvent être négociées pour mieux s’adapter à vos besoins financiers. Par exemple, vous pouvez négocier pour faire des remboursements anticipés sans pénalité. Cela vous aidera à vous acquitter plus rapidement de votre prêt immobilier.

Négocier un prêt immobilier : pourquoi faire appel à un courtier ?

Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire financier spécialisé. Son rôle est de proposer un accompagnement complet aux particuliers à la recherche des meilleures conditions pour leur futur emprunt. En pratique, il va gérer à leur place les négociations avec une grande diversité d’établissements bancaires afin de les mettre en concurrence.

Les avantages d’un courtier sont particulièrement nombreux. Ce professionnel vous permet :

• De gagner du temps. Les courtiers effectuent une recherche exhaustive sur le marché pour trouver les meilleures offres de crédit immobilier disponibles. Ils peuvent gérer les demandes de prêt et les négociations avec l’établissement prêteur pour vous. Cela vous permet de vous concentrer sur d’autres aspects de votre projet immobilier.


• De gagner de l’argent. Un courtier dispose de relations établies avec la plupart des grandes banques. Il représente un grand nombre de clients emprunteurs. Il peut donc obtenir des taux d’intérêt plus favorables pour ses clients, grâce à un meilleur pouvoir de négociation – mais aussi solliciter, par exemple, la suppression des frais de dossier.


• D’obtenir un prêt. Les courtiers peuvent aider à trouver des solutions de prêt personnalisées pour répondre aux besoins spécifiques de l’emprunteur. Cela s’avère précieux pour les personnes affichant un profil fragile, peu susceptible de rassurer les banques.

À partir de la date de la signature de la promesse de vente pour un bien immobilier, vous disposez normalement de 45 jours pour négocier un prêt immobilier avantageux. Néanmoins, tout le monde ne bénéficie pas des mêmes conditions. Alors pour convaincre votre banque, nous vous livrons quelques arguments à avancer lors de vos négociations.

Quels arguments pour convaincre et négocier un prêt immobilier ?

Votre taux d’endettement est faible

Ce ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières détermine votre capacité d’épargne. Lorsqu’il est compris entre 10 % à 15 %, votre profil d’emprunteur est considéré comme excellent.

En revanche, à partir de 33 % d’endettement, aucune banque ne prendra le risque de vous prêter de l’argent, à cause des restrictions imposées par la loi Neiertz, sauf si vos revenus sont importants. Les simulateurs en ligne vous aideront à estimer très simplement votre taux d’endettement.

Vous disposez d’un important « reste à vivre »

Le reste à vivre est la somme qui vous reste après le paiement de votre (ou vos) mensualité(s) de crédit. Si la plupart des établissements financiers fixent leur seuil à 400 euros par ménage (plus 150 euros par personne à charge), certaines exigent un minimum de 600 euros.

Si vous possédez un patrimoine important ou percevez un revenu élevé, mettez-le en avant. Pour connaître votre niveau d'endettement et votre reste à vivre actuel, n'hésitez pas à effectuer des simulations avec les outils que nous mettons à votre disposition.

Vous êtes en mesure de fournir un apport personnel important

Généralement, pour décrocher un prêt immobilier, un apport correspondant à 10 % de la valeur du bien est exigé, afin de couvrir au moins les frais de notaire (environ 8 %), bien qu’il soit possible de dénicher des financements sans apport. Toutefois, un apport personnel atteignant 20 % à 30 % du prix d’achat incite souvent les prêteurs à offrir un bonus de taux.

Si vous n’avez pas pu vous constituer une épargne suffisante (notamment pour les jeunes ménages), d’autres sources existent pour financer votre apport, auprès de personnes physiques ou morales :

• Un prêt obtenu auprès de l’un ou de plusieurs de vos proches, un héritage déjà touché ou en cours de règlement à préciser dans votre dossier ;
• Une prime (joignez les pièces justificatives nécessaires à votre demande), une prime de participation si votre employeur accepte son déblocage anticipé ;
• Un prêt Action Logement si vous y êtes éligible ;
• Un prêt accordé par votre caisse de retraite ou votre mutuelle ;
• Un prêt local négocié auprès de votre département ou région ;
• Un prêt à taux zéro pour un achat dans l’immobilier neuf, et sous condition de ressources.

Vous êtes capable de gérer vos finances personnelles

Votre attitude par rapport à vos finances personnelles est un facteur-clé pour le prêteur dans sa décision de vous attribuer ou non le prêt que vous sollicitez, et à quelles conditions.

C’est la raison pour laquelle vos trois derniers relevés de compte sont exigés, aussi avez-vous tout intérêt à ce que ceux-ci soient exemplaires :

• Aucun découvert ;
• Aucun incident de paiement pour vos autres emprunts en cours ;
• Aucun crédit à la consommation ;
• Aucune dépense superflue (vacances, achat déraisonnable) ou au-dessus de vos moyens.

Si vos relevés présentent un ou plusieurs écueils, mieux vaut reporter votre demande de prêt, plutôt que compromettre vos chances avec un mauvais dossier, et cela, même si vous jouissez de manière générale d’une situation confortable.

Vous présentez un profil de client attractif pour la banque

Dans un contexte de forte concurrence qui règne sur le secteur bancaire, les différentes enseignes se servent du crédit immobilier à un taux alléchant comme d’un produit d’appel pour attirer de nouveaux clients à fort potentiel, susceptibles d’y domicilier leurs revenus, de leur confier leur épargne, ou de souscrire d’autres produits financiers.

Bien que la plupart des banques apprécient les primo-accédants de moins de 36 ans, en début de carrière et rémunérés entre 40 000 et 50 000 euros annuels, chaque établissement a sa propre politique :

• Certains, privilégient la sélectivité et visent une clientèle haut de gamme au patrimoine ou aux revenus élevés avec une forte capacité d’épargne. Ces « bons clients » bénéficient de taux parmi les plus bas du marché.
• D’autres s’adressent à l’autre extrême (primo-accédants sans apport ou ménages aux revenus faibles). Dans le cas de ce positionnement dit « social », l’application de taux d’intérêt plus élevés que la moyenne est compensée par une souplesse des conditions.
• Entre les deux, d'autres proposent des taux moyens et s’ouvrent ainsi à une plus large cible.

Une bonne situation professionnelle est évidemment primordiale. La banque considère le statut (cadre ou simple agent), l’ancienneté, l’âge et la capacité d’évolution.

Cependant, le CDI n’est pas une condition sine qua non d’octroi d’un crédit immobilier. Vous pouvez en effet avoir choisi délibérément l’intérim sur un secteur qui ne connaît pas le chômage.

Dans ce cas, la banque vérifiera si vous exercez le même métier depuis plus de 3 ans sans interruption supérieure à un mois, si votre domaine connait une demande de main d’œuvre forte et si vous percevez des revenus éventuellement plus importants qu’en CDI.

La négociation active d’un crédit immobilier est essentielle pour bénéficier de la meilleure offre de prêt selon votre profil d’emprunteur. Elle sera plus simple et efficace si vous êtes en mesure de vous appuyer sur un dossier solide. Même dans le cas contraire, vous pourrez obtenir des conditions plus attractives en sollicitant l’aide d’un courtier spécialisé en financement immobilier.

Vos questions les plus fréquemment posées

Comment bien préparer une négociation de prêt immobilier ?

N’arrivez pas devant un conseiller bancaire sans un minimum de préparation ! Vous devrez notamment :

• vous présenter avec un dossier complet, pour faciliter l’étude de votre profil, de vos revenus et de votre projet ;
• avoir réalisé une première simulation de crédit immobilier en ligne, pour tester par vous-même différentes hypothèses en matière de taux, mensualité, durée de remboursement… ;
• avoir préparé vos arguments clés pour mettre en valeur les points forts de votre dossier emprunteur ;
• définir vos limites de négociation, par exemple le taux d’intérêt maximal que vous êtes prêt à accepter, la durée de remboursement idéale...

Comment négocier un prêt immobilier sans un bon profil emprunteur ?

Si vous avez un mauvais profil d’emprunteur (pas d’apport personnel, situation professionnelle précaire…), il peut être plus difficile de négocier un prêt immobilier, car vous présentez un risque plus élevé. Des solutions existent pour bénéficier d’une offre de prêt. Vous pouvez envisager :

• de solliciter un courtier en prêt immobilier spécialisé dans les cas difficiles ;
• de multiplier les prises de contact avec différents établissements bancaires ;
• d’accepter de payer un taux d’intérêt plus élevé pour votre prêt ;
• d’apporter des garanties supplémentaires (caution, co-emprunteur, hypothèque…).

Peut-on renégocier un prêt immobilier après sa signature ?

Oui ! Dans certains cas, les conditions obtenues au moment de l’emprunt peuvent ne plus vous convenir, notamment si les taux d’intérêt ont chuté. Il est possible d’entamer une renégociation des termes de l’emprunt avec votre banque. En pratique, cette démarche a peu de chances d’aboutir.

Vous devrez donc vous rapprocher de banques concurrentes et convaincre l’une d’entre elles de procéder à un rachat de crédits. Un autre établissement va rembourser votre emprunt en cours et vous accorder un nouveau crédit immobilier, à un taux plus avantageux.