Crédit vendeur : le guide complet pour vendeurs et acheteurs

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 10 mars 2025 .
Temps de lecture : 10 min

Le crédit vendeur est une solution de financement où le vendeur accorde lui-même un prêt à l’acheteur, lui permettant d’échelonner son paiement sans passer par une banque. Ce dispositif, utilisé notamment en immobilier, peut faciliter une vente tout en offrant des avantages aux deux parties.

Comment fonctionne-t-il ? Quels sont ses atouts et ses risques ? Ses conditions ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir avec un exemple concret du crédit vendeur en fin d’article avant de vous lancer.

Qu'est-ce que le crédit vendeur ?

Définition du crédit vendeur

Le crédit vendeur est une solution de financement qui permet à un acheteur d'acquérir un bien en payant une partie du prix immédiatement et le reste en plusieurs échéances. Mais à la différence d’un prêt bancaire classique, ce n’est pas une agence bancaire qui prête l’argent : c’est le vendeur lui-même qui accorde un crédit à l’acquéreur, à l’image d’une banque.

Concrètement, l’acheteur verse une somme initiale (un apport) et le solde est réglé en plusieurs mensualités avec un taux d’intérêt convenu entre les deux parties. Cette alternative est surtout utilisée dans un cadre commercial, notamment la transmission d’entreprise (fonds de commerce ou d’entreprises, parts sociales), mais peut aussi s’appliquer dans un cadre immobilier avec la vente de biens entre particuliers (maison, appartement).

Fonctionnement du crédit vendeur

Le crédit vendeur repose sur plusieurs étapes clés :

• Négociation entre l’acheteur et le vendeur : ils définissent ensemble le prix de vente, le montant de l’apport initial, les modalités du crédit ainsi que les garanties éventuelles. Le crédit vendeur peut être intégral (couvrant 100% du prix de vente) ou partiel, en complément d’un apport personnel ou d’un prêt financier.
• Rédaction d’un contrat devant notaire : l’acte notarié est obligatoire et distinct de l’acte de vente. Il doit mentionner la durée du prêt, le montant financé, le taux d’intérêt appliqué (qui peut être nul) et les éventuels frais de notaire annexes.
• Mise en place des engagements : pour se protéger contre le risque d’impayés, le vendeur peut exiger plusieurs sécurités :
  • une hypothèque sur le bien vendu, souvent sous la forme d’un privilège du prêteur de deniers, qui lui accorde un droit prioritaire en cas de revente forcée ;
  • le cautionnement de l’acquéreur ou d’un tiers ;
  • une assurance décès-invalidité souscrite par l’acheteur au profit du vendeur.
• Versement des mensualités : une fois la vente conclue, l'acquéreur paie ses échéances selon les conditions définies. Le crédit peut être remboursé sous forme de versement différé (un seul versement final) ou règlement échelonné sur plusieurs mois ou années.
• Possibilité d’une clause de complément de prix (earn-out) : dans certains cas, notamment en cession d’entreprise, une partie du prix de vente peut être indexée sur les performances futures de l’acheteur.

L’acte notarié est indispensable pour encadrer ces engagements et prévenir tout litige. Il assure que l’accord est bien respecté et protège les intérêts des deux parties, notamment en cas de non-règlement.

Avantages du crédit vendeur

Avantages pour l'acheteur

Le crédit vendeur présente plusieurs atouts pour l’acquéreur :

• Facilité d’accès au financement : pas de passage par une banque, idéal pour ceux avec un dossier risqué.
• Flexibilité des conditions : taux, durée et modalités négociables avec le vendeur, parfois à 0%.
• Processus plus rapide : transaction sans dossier bancaire, ni attente d'accord.
• Apport limité : le vendeur peut accepter un apport plus faible qu'un établissement prêteur.
• Contournement d’un refus bancaire : solution en cas de critères financiers non remplis.
• Échelonnement du paiement : mensualités adaptées ou règlement différé selon l’accord.

Avantages pour le vendeur

Le crédit vendeur possède aussi des avantages notables côté vendeur :

• Facilite la vente : attire plus d'acheteurs, notamment ceux sans financement des banques.
• Prix plus élevé : le client peut accepter un prix plus haut pour la facilité de règlement.
• Intérêts perçus : possibilité d'appliquer un taux d’intérêt pour générer des revenus supplémentaires.
• Vente plus rapide : accélère la transaction, surtout sur un marché difficile.
• Négociation avantageuse : conditions comme un prix ferme ou des assurances supplémentaires.
• Sécurité financière : protection avec acte notarié et garanties.
• Optimisation fiscale : étalement de l’impôt sur les plus-values sur 5 ans dans certains cas.
• Complément de prix : pour une entreprise, redevance progressive basée sur les résultats futurs.

Inconvénients et risques du crédit vendeur

Inconvénients pour l'acheteur

Quelques inconvénients peuvent néanmoins exister pour l’acquéreur s’il souhaite opter pour un crédit vendeur :

• Coût total plus élevé : les intérêts peuvent rendre le crédit plus cher qu’un prêt classique.
• Durée de remboursement plus courte : généralement de 1 à 3 ans, avec des mensualités plus élevées.
• Risque de surendettement : un nouvel engagement peut peser sur le budget si l'acheteur a d'autres crédits.
• Nécessité d’engagements : le vendeur peut exiger une caution ou une hypothèque, ajoutant des contraintes.
• Impact sur la trésorerie : des mensualités plus élevées peuvent être un fardeau pour un budget serré.
• Moins de flexibilité qu’un prêt traditionnel : moins de possibilités de moduler l’amortissement en cas de difficulté.

Inconvénients pour le vendeur

Le crédit vendeur présente quelques limites pour le vendeur, à savoir :

• Risque d’impayés : si l'acquéreur ne paye pas, le vendeur doit activer les protections ou entamer des procédures judiciaires.
• Paiement différé : versement fractionné et étalé sur plusieurs années, contrairement à une vente classique.
• Gestion administrative lourde : suivi des transactions, relances et comptabilité supplémentaires.
• Complexité juridique : nécessite l’intervention d’un notaire et une bonne connaissance des précautions juridiques.
• Obligation d’obtenir des garanties solides : comme une hypothèque ou un nantissement, mais cela ne couvre pas toujours le risque total.
• Difficulté à récupérer les fonds en cas de défaut de paiement : saisie du bien compliquée et longue en cas de non-remboursement.
• Fiscalité à anticiper : le règlement échelonné peut impacter l’imposition sur les plus-values, nécessitant une consultation avec un expert.

Les conditions du crédit vendeur immobilier

Le montant du crédit vendeur

Il n’existe pas de règle fixe, mais généralement, le crédit vendeur ne couvre qu’une partie du prix de vente. Il représente souvent entre 30 et 50% du montant total du bien, le reste étant financé comptant par un apport personnel ou un prêt bancaire.

La durée du crédit vendeur immobilier

Le crédit vendeur est généralement un prêt à court terme, d’une durée moyenne de 1 à 5 ans. Toutefois, dans certains cas, il peut s’étendre sur 10, 15, voire 20 ans.

Le taux d'intérêt

Ce dernier est librement négocié entre l’investisseur et le vendeur. Il peut être :

• Similaire à ce que propose les établissements prêteurs.
• Légèrement supérieur pour compenser le risque pris par le vendeur.
• Fixe ou variable.

Les garanties

Le vendeur peut exiger des engagements pour se protéger en cas d’impayés :

• Privilège de prêteur de deniers (PPD) : en cas de non-paiement et de saisie-revente du bien, le vendeur sera prioritaire pour être remboursé. Appelé “hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers” depuis 2022.
• Hypothèque : offre une garantie au vendeur car en cas de non-remboursement, il pourra faire saisir le bien et récupérer son dû grâce au produit de la vente.
• Cautionnement : sécurise la transaction, le vendeur pourra se faire rembourser en activant cette garantie, et ce dès le premier impayé.
• Nantissement : garantit le crédit vendeur en affectant un bien mobilier immatériel (compte bancaire, parts sociales, assurance vie, etc.), que le vendeur pourra saisir en cas de non-remboursement.
• Assurance décès-invalidité : protège le vendeur en garantissant l’amortissement du crédit en cas de décès ou d’invalidité de l’acheteur.

Crédit vendeur immobilier et aspects juridiques : contrat et notaire

Le contrat de crédit vendeur (importance)

Le crédit vendeur est encadré par des règles strictes afin de protéger à la fois l’acquéreur et le vendeur. Son formalisme juridique repose sur un contrat précis, obligatoirement établi devant notaire, et sur des garanties destinées à sécuriser la transaction.

Le contrat doit être signé devant notaire et inclure des mentions obligatoires :

• identité des parties ;
• description du bien ;
• prix total et montant du crédit ;
• durée et taux d’intérêt ;
• modalités de remboursement ;
• garanties instaurées.

Le rôle du notaire

Le notaire joue un rôle central dans la mise en place d’un crédit vendeur immobilier. En tant qu’officier public, il s’assure que le contrat respecte la législation en vigueur et protège les intérêts des deux parties.

Son intervention comprend plusieurs missions essentielles : la vérification des conditions du crédit, la rédaction et signature de l’acte authentique, la mise en œuvre des garanties, l’enregistrement et publicité foncière et le conseil et accompagnement.

Les recours au crédit vendeur immobilier non remboursé

Démarches amiables

Avant d’engager une procédure judiciaire, le vendeur peut essayer de trouver une solution à l’amiable avec l’acheteur en retard de versement. Plusieurs options sont possibles :

• Accord de report ou d’échelonnement des versements, en modifiant temporairement les échéances.
• Mise en demeure envoyée par courrier recommandé, rappelant les obligations de l’acquéreur et les conséquences d’un non-paiement.
• Activation de la caution, si une garantie personnelle a été mise en place, afin qu’elles prennent en charge le remboursement.

Un règlement amiable est toujours préférable pour éviter des démarches judiciaires longues et coûteuses.

Actions judiciaires

Si l’acheteur ne respecte toujours pas ses engagements, le vendeur peut saisir la justice afin d’obtenir réparation. Les recours possibles sont les suivants :

• Exiger le paiement des sommes dues : une action en justice permet d’obliger l’acquéreur à régler les échéances impayées.
• Faire jouer les garanties mises en œuvre : activation des engagements et saisie du bien immobilier (hypothèque ou PPD).
• Obtenir l’annulation de la vente : dans certains cas, si les impayés sont importants et les protections insuffisantes, le vendeur peut demander la résolution judiciaire du contrat, ce qui entraîne la restitution du bien.

Exemple concret de crédit vendeur immobilier

Imaginons que Marc, propriétaire d’une maison à 200 000 euros, accepte de vendre à Julie et Thomas qui ne peuvent pas obtenir un prêt financier classique.

Ils conviennent d’un apport de 50 000 euros payé immédiatement, et le reste (150 000 euros) sera financé par un crédit vendeur sur 4 ans à 3,2%. Les mensualités s’élèveront à environ 3 333 euros.

Le contrat de vente est rédigé par un notaire, avec une hypothèque légale sur la maison pour sécuriser la créance.

Julie et Thomas remboursent chaque mois, et après 4 ans, le crédit est remboursé intégralement. Marc récupère ainsi son argent et le couple devient définitivement propriétaire.

Ce crédit vendeur permet à Marc de vendre rapidement, et à Julie et Thomas de devenir propriétaires malgré un refus initial.

Questions fréquentes sur le crédit vendeur

Un crédit vendeur annule-t-il le besoin d'apport personnel ?

Non, un crédit vendeur n'annule pas nécessairement le besoin d'un apport personnel. Le crédit vendeur est une forme de financement où le vendeur d'un bien (souvent un bien immobilier) accorde un prêt à l'acheteur pour une partie du prix d'achat. Cela peut compléter le financement principal obtenu auprès d'une banque ou d'un autre établissement de crédit.

Peut-on cumuler crédit vendeur et PTZ ?

Oui, il est possible de cumuler un crédit vendeur et un prêt à taux zéro (PTZ), sous certaines conditions. Ces deux dispositifs peuvent être complémentaires pour financer l’achat d’un bien immobilier, notamment pour les primo-accédants.

Le crédit vendeur est-il possible pour un achat en VEFA ?

Oui, un crédit vendeur est possible pour un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), mais cela dépend des conditions fixées par le vendeur (généralement le promoteur immobilier) et des spécificités du projet. Cela reste rare dans la pratique.

Peut-on faire un crédit vendeur pour une résidence secondaire ?

Oui, il est possible de faire un crédit vendeur pour l’achat d’une résidence secondaire, mais cela dépend de l’accord du vendeur et des conditions qu’il fixe. Contrairement à une résidence principale, l’achat d’une résidence secondaire est souvent soumis à des règles plus strictes de la part des prêteurs.