Prêt avance mutation : le guide complet pour financer vos travaux de rénovation énergétique

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 27 novembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Le prêt avance mutation (PAM) est un crédit hypothécaire dédié à la rénovation énergétique des logements. En 2022, le prêt avance mutation devient le prêt avance rénovation (PAR). Depuis septembre 2024, il est proposé à taux zéro à certains emprunteurs.

Qu’est-ce que le prêt avance mutation ?

Le crédit avance mutation est entré en vigueur en 2016. Devenu prêt avance rénovation en 2022, il accompagne les ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le cadre d’une vente ou d’une succession.

Principe et fonctionnement du prêt avance mutation (PAM)

Le prêt avance mutation est un dispositif incitatif pour réaliser des travaux de rénovation destinés à améliorer les performances thermiques des logements.

Il s’agit d’un prêt hypothécaire accordé par des banques partenaires de l’État. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme prêteur récupère le bien. Pour rassurer les banques, l’État leur offre une garantie équivalente à 75 % du montant du prêt.

Le but est d’inciter les banques à accorder plus facilement un prêt de rénovation aux propriétaires. Selon le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, au 1er janvier 2023, 4,8 millions de résidences principales étaient des passoires énergétiques.

Le principe du prêt avance mutation est spécifique : il est accordé dans le cadre d’une vente. Il est remboursé en une fois au moment de la revente du bien immobilier ou du règlement de la succession. Les travaux de rénovation énergétique permettent de réaliser une plus-value, garantissant à la banque de récupérer le montant prêté.

Quelle différence entre prêt avance mutation et prêt avance rénovation ?

Il n’existe pas de différence entre ces deux prêts. L’État a fait le choix de modifier la dénomination initiale pour rendre ce prêt plus compréhensible pour le grand public.

Nouveauté 2024 : le PAM à taux zéro

En septembre 2024, le prêt avance rénovation (PAR) peut être souscrit sans intérêts. Le PAR + offre une prise en charge des intérêts par l’État sur une durée maximale de 10 ans.

Les conditions d’éligibilité au crédit avance mutation

PAR ou PAR+, les critères d’éligibilité au prêt avance mutation sont différents.

Les critères liés au ménage demandeur

Le prêt avance rénovation classique est accessible à tous les propriétaires dont le logement nécessite des travaux de rénovation énergétique. Le PAR n’impose pas de conditions de ressources.

Les exigences concernant le bien immobilier

Pour bénéficier du prêt avance rénovation, le logement doit être privé et achevé depuis au moins 2 ans.

Le PAR concerne uniquement les résidences principales.

Dans un logement en copropriété, seuls les travaux réalisés dans les parties privatives sont financés par le PAR.

Les conditions spécifiques pour le PAR à taux zéro (PAR +)

Pour bénéficier du prêt avance rénovation à taux zéro, les conditions concernant le logement sont identiques. En revanche, cette aide s’adresse aux ménages modestes et très modestes.

Plafonds de ressources en 2024 pour le PAR + (prêt avance rénovation à taux zéro)

Nombre de personnes dans le foyer	Île-de-France	Autres régions
1	28 657 €	21 805 €
2	42 058 €	31 889 €
3	50 513 €	38 349 €
4	58 981 €	44 802 €
5	67 473 €	51 281 €
Par personne supplémentaire	8 486 €	6 462 €

Quels travaux sont éligibles au financement par le PAM/PAR ?

Le prêt avance mutation, devenu prêt avance, permet de financer uniquement des travaux de rénovation énergétique. L’article D.319-16 du Code de la construction et de l’habitation définit la liste des travaux éligibles.

Quelles rénovations énergétiques avec un prêt avance mutation ?

• Isolation thermique des toitures.
• Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur.
• Isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur.
• Installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage performants.
• Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable.
• Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
• Travaux d’isolation des planchers bas.

Le prêt avance rénovation peut aussi être souscrit pour une rénovation globale. Dans ce cas, un audit énergétique doit être réalisé en amont.

Enfin, il est attribué aux propriétaires désireux de réhabiliter un système d’assainissement non collectif.

Quelles performances énergétiques atteindre ?

Dans le cadre d’une rénovation globale, les niveaux de performance à atteindre sont les suivants :

• Consommation conventionnelle annuelle inférieure à 331 kWh/m² en énergie primaire (pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude).
• Gain énergétique d’au moins 35 % pour ces mêmes usages.

Des professionnels qualifiés pour réaliser les travaux

Le prêt avance rénovation est uniquement attribué aux propriétaires faisant appel à un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).

Montant et modalités du crédit avance mutation

Abordons à présent les caractéristiques du prêt avance mutation (ou prêt avance rénovation) pour déterminer s’il correspond à votre profil.

Focus sur le calcul du montant empruntable

Le PAR classique est un crédit hypothécaire dont le montant ne peut excéder la valeur du bien hypothéqué.

Les banques se réservent le droit d’accorder un crédit dont le montant représente un pourcentage de la valeur du bien immobilier selon :

• Le profil de l’emprunteur.
• Les caractéristiques du bien (son âge par exemple).

Taux d’intérêt et frais associés

Le taux d’intérêt, comme pour tout crédit, est fixé librement par les organismes bancaires. Le prêt avance rénovation ne fait pas l’objet de frais de dossier. Certaines banques n’imposent pas d’assurance emprunteur.

Les spécificités du PAM à taux zéro

Le prêt avance rénovation à taux zéro est plafonné.

Type de travaux	Plafond du PAR +
Isolation des parois vitrées uniquement	7 000 €
Action seule hors isolation des parois vitrées	15 000 €
Bouquet de 2 travaux	25 000 €
Bouquet de 3 travaux	30 000 €
Rénovation globale	50 000 €
Assainissement	10 000 €

Comprendre le processus d’obtention du crédit avance mutation

Pour obtenir un prêt avance mutation ou prêt avance rénovation, constituez un dossier puis adressez-vous aux établissements bancaires proposant cette solution de financement.

Les établissements financiers proposant le PAM

Seuls quelques établissements bancaires en France vous permettent de souscrire un prêt avance rénovation :

• La Banque Postale.
• Le CIC.
• Le Crédit Mutuel.

Constitution du dossier de demande de crédit

Pour votre demande de PAR, constituez un dossier complet pour obtenir une réponse favorable de votre banque :

• 2 formulaires (formulaire emprunteur et entreprise).
• Descriptif des travaux à réaliser.
• Devis détaillés des travaux à réaliser.
• Audit énergétique.
• Justificatif de l’occupation du logement à titre de résidence principale.
• Dernier avis d’imposition.
• Document attestant le montant des frais liés à l’inscription de l’hypothèque et des frais notariés.

Les étapes de l’accord et du déblocage des fonds

Une fois les documents transmis, la banque vous fait une offre de prêt avance rénovation.

Après la signature, vous pouvez démarrer les travaux. Ils doivent être réalisés sous 3 ans. Lorsqu’ils sont achevés, transmettez à l’établissement de crédit les justificatifs de réalisation de travaux.

La banque peut débloquer les fonds en une ou plusieurs fois sur la base des devis ou des factures. Dans le cadre d’un versement sur facture, lorsque les travaux ont engendré une dépense supplémentaire par rapport au montant prévu, la banque est susceptible d’augmenter le montant du prêt en respectant les plafonds fixés légalement dans le cadre du PAR +.

Remboursement du crédit avance mutation : les modalités

Capital, intérêts, assurance de prêt, le remboursement du prêt avance mutation se distingue des crédits immobiliers classiques.

Les options de remboursement différé

Le capital du PAR est remboursé au terme du crédit. La banque peut exiger le montant emprunté à la vente du bien immobilier ou au décès du dernier co-emprunteur.

L’emprunteur choisit de rembourser l’ensemble des intérêts à la mutation du logement ou progressivement tout au long du prêt.

Peut-on rembourser le PAR de manière anticipée ?

Les banques offrent la possibilité aux emprunteurs de rembourser le prêt de manière anticipée, partiellement ou totalement. Elles définissent leurs conditions. La Banque Postale, par exemple, n’impose pas de remboursement anticipé.

Les garanties et protections pour l’emprunteur

Aucune assurance emprunteur n’est imposée dans le cadre d’un prêt avance rénovation. Le crédit est déjà couvert par une garantie hypothécaire. De plus, l’État garantit ce prêt à hauteur de 75 % depuis juin 2024, une sécurité pour les établissements bancaires.

Quels avantages et inconvénients avec un crédit avance mutation ?

Même si le prêt avance mutation est une solution avantageuse pour les propriétaires, il est important de connaître ses limites.

Les bénéfices pour les propriétaires occupants

Le prêt avance rénovation offre 6 avantages :

• Il permet d’améliorer les performances énergétiques des biens immobiliers pour envisager d’importantes économies chaque année.
• Le PAR classique est sans conditions de ressources.
• Le PAR + ou prêt avance rénovation à taux zéro réduit le coût total du projet. Les intérêts sont pris en charge par l’État.
• Le remboursement in fine n’alourdit pas le budget des ménages tout au long du crédit.
• Il ne fait pas l’objet de frais de dossier.
• L’assurance emprunteur n’est pas imposée par toutes les banques.

Les risques et points de vigilance

Le prêt avance rénovation présente 5 limites :

• Il n’est pas proposé par toutes les banques.
• Le PAR à taux zéro est accessible uniquement aux ménages modestes ou très modestes.
• Le montant du PAR + est plafonné.
• Seules les rénovations énergétiques sont autorisées avec ce crédit.
• Ce crédit in fine consiste à effectuer un remboursement au moment de la mutation. Si le marché immobilier décline, la valeur de votre bien est impactée.

Comparatif entre PAR et autres solutions de financement

Le PAR est un crédit in fine à l’image du crédit relais. Outre sa durée plus longue, le PAR ne peut financer l’acquisition d’un bien immobilier.

Le PAR + ressemble à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Il permet de réaliser une rénovation ponctuelle ou globale, voire de faire des travaux d’assainissement. Les montants sont identiques. En revanche, le prêt avance rénovation propose un taux zéro sur 10 ans, contre 15 ans pour l’éco-PTZ.

Peut-on cumuler le PAM avec d’autres aides à la rénovation énergétique ?

Oui, il est possible de cumuler un prêt avance mutation (prêt avance rénovation) avec les autres aides à la rénovation énergétique.

Compatibilité avec MaPrimeRénov'

Vous avez l’opportunité de souscrire un PAR tout en bénéficiant de l’aide MaPrimeRénov’. Financez vos travaux avec votre prêt avance rénovation, puis réduisez le montant total de votre projet grâce à une prime dont le montant est défini selon les travaux ou vos ressources.

Cumul avec les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les Certificats d’Économie d’Énergie accompagnent les particuliers désireux de réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Ces aides sont accordées par les fournisseurs d’énergie, elles sont cumulables avec le prêt avance rénovation.

Les autres dispositifs cumulables avec le PAR

En complément de votre prêt avance rénovation, souscrivez un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour augmenter votre enveloppe travaux.

Les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sont cumulables. C’est le cas de MaPrimeAdapt’ ou encore de Ma Prime Logement Décent.

Quel est l’impact du crédit avance mutation sur votre patrimoine ?

Le prêt avance rénovation aide à valoriser votre bien immobilier pour sa revente ou sa transmission à vos héritiers.

Valorisation du bien immobilier

Face à une hausse de la consommation d’énergie, la valeur d’un bien immobilier reste consécutive à son DPE. Un bien peu énergivore est vendu plus cher qu’une passoire énergétique. Selon Guy Hoquet, un bien classé G subit une décote moyenne de 18,2 %.

Grâce au prêt avance rénovation, vous pouvez espérer faire une plus-value à la revente.

Fiscalité et succession avec le prêt avance rénovation

Le PAR concerne uniquement la résidence principale. Au moment de la vente, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value.

Dans le cadre d’une succession, avec un patrimoine valorisé par des performances énergétiques plus élevées, vous transmettez à vos héritiers un bien de plus grande valeur pour mieux les protéger. Rassurez-vous, chacun de vos enfants bénéficie toujours d’un abattement de 100 000 € sur les droits de succession.

Une projection à long terme de l’investissement

Le prêt avance rénovation est une solution de financement à long terme. Vous remboursez le prêt à la mutation. Vous conservez un bien moins énergivore, puis profitez de la plus-value réalisée pour rembourser le prêt, ses intérêts ou le capital dans le cadre du PAR +.