Passoire thermique : quel impact pour les propriétaires ? 

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 19 janvier 2026 .
Temps de lecture : 10 min

La passoire thermique est un terme utilisé pour qualifier un logement très énergivore, généralement caractérisé par une isolation insuffisante et des performances énergétiques médiocres. Ces habitations génèrent des factures de chauffage élevées, un inconfort thermique marqué et une empreinte carbone importante. Pour un propriétaire, bien comprendre les enjeux autour des passoires thermiques est devenu essentiel, aussi bien pour préserver la valeur de son bien que pour se mettre en conformité avec les obligations légales.

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Définition d'une passoire thermique et ses critères

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Selon l’Ademe, une passoire thermique est un « logement mal isolé dont l’exploitation conduit à des consommations énergétiques importantes. Les logements qui ont une classe DPE F ou G sont communément considérés comme des passoires thermiques ».

En raison de ses caractéristiques thermiques et de ses équipements souvent obsolètes, notamment en matière de chauffage et d’isolation, une passoire thermique engendre des coûts énergétiques élevés pour les ménages.

Elle se traduit par une consommation excessive de chauffage en hiver ou de climatisation en été, et une production importante de gaz à effet de serre, reconnu pour contribuer directement au réchauffement climatique.

Quels sont les critères de classification ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements en 7 catégories, de A à G.

La classe DPE dépend de deux critères principaux :

• la consommation d’énergie primaire du logement ;
• les émissions de gaz à effet de serre liées à cette consommation.

Les classes F et G du DPE

Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu’il est classé :

• F : consommation supérieure à 331 kWh/m² d’énergie primaire par an,
• G : consommation supérieure à 420 kWh/m² par an.

À titre de comparaison :

• un logement classé A consomme moins de 70 kWh/m² par an,
• un logement classé B consomme entre 70 et 110 kWh/m² par an,
• un logement classé C consomme entre 110 et 180 kWh/m² par an.

Comment reconnaître une passoire thermique ?

La passoire thermique ne se résume pas à une simple étiquette DPE.

Elle se caractérise par :

• des factures d’énergie anormalement élevées,
• une sensation de froid persistante, notamment au contact des murs, sols ou fenêtres,
• des variations de température importantes entre les pièces,
• des problèmes d’humidité, de condensation ou de moisissures.

Ces désagréments traduisent généralement une isolation défaillante, une ventilation dysfonctionnelle, des ponts thermiques importants et des systèmes de chauffage peu performants.

Les impacts financiers et environnementaux des passoires thermiques

Les passoires thermiques ont donc un double impact négatif.

Sur le plan financier, elles pèsent lourdement sur le budget des ménages en raison de dépenses énergétiques élevées et récurrentes. De nombreux foyers consomment donc volontairement moins de chauffage pour limiter ce phénomène : selon les chiffres de l’Ademe, plus d’un Français sur 4 a eu des difficultés pour payer ses factures d’énergie à l’hiver 2024, et 30% ont souffert du froid dans leur logement sur cette même période, avec les conséquences sanitaires que cette tendance peut engendrer.

Sur le plan environnemental, elles sont responsables d’émissions de CO₂ excessives, incompatibles avec les objectifs de transition énergétique et de neutralité carbone. D’où la mise en place d’un certain nombre de mesures à l’échelle nationale pour réduire le nombre de passoires thermiques au sein du parc immobilier français.

Les lois et réglementations concernant la location et la vente de passoires thermiques : le calendrier 2025-2034

Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements G

Depuis le 1er janvier 2025, un logement mis en location doit être classé DPE F au minimum pour être considéré comme décent au sens de la réglementation.

Cette exigence exclut de fait les logements classés G, interdits à la location.

Les biens concernés doivent faire l’objet de travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer leur efficacité et de pouvoir être remis légalement sur le marché locatif. À défaut, le propriétaire s’expose à des risques juridiques, notamment en cas de dénonciation du locataire.

Les prochaines échéances

La réduction progressive des passoires thermiques sur le parc locatif français s’inscrit dans une stratégie de long terme.

Plusieurs échéances sont déjà fixées :

• En 2028, les logements classés F seront à leur tour considérés comme non décents et interdits à la location.
• En 2034, cette interdiction sera étendue aux logements classés E.

Ces mesures s’appliquent sur l’ensemble du territoire métropolitain. L’objectif est clair : améliorer durablement l’efficacité énergétique des bâtiments, réduire les consommations d’énergie et contribuer à l’atteinte de la neutralité carbone d’ici 2050.

Existe-t-il des exceptions à l'interdiction de louer ?

Des exceptions existent, mais elles restent strictement encadrées et rares. Elles concernent notamment :

• les bâtiments anciens soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales,
• les logements classés ou inscrits au titre des monuments historiques, lorsque les travaux de rénovation énergétique sont incompatibles avec la préservation du bâti,
• certains biens situés en copropriété, lorsque les travaux nécessaires à l’amélioration énergétique ont été refusés en assemblée générale, malgré les démarches engagées par le propriétaire.

Ces dérogations doivent être justifiées au cas par cas.

Vendre une passoire thermique

Toutes les annonces de vente ou de location d’un logement doivent mentionner l’étiquette DPE. Pour les biens classés F ou G, la réglementation impose en plus une mention explicite indiquant que le logement est à consommation énergétique excessive.

Cette obligation permet aux acquéreurs de connaître dès le départ l’efficacité énergétique réelle du logement.

Dans le cadre d’une vente, le DPE doit être fourni par le vendeur. Cependant, selon le classement énergétique du bien, il peut être nécessaire de fournir également un audit énergétique réglementaire, afin d’informer plus précisément l’acquéreur sur les travaux à prévoir pour améliorer l’efficacité énergétique du logement.

L'audit énergétique réglementaire

Il est important de distinguer le DPE, qui est un constat de la performance énergétique du logement, de l’audit énergétique.

L’audit est obligatoire pour la vente de maisons individuelles et d'immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique, pour les biens classés E, F ou G, et, dès 2034, en D.

Ce document détaille les pistes de rénovation énergétique et leur coût estimatif, permettant à l’acquéreur de mesurer l’investissement nécessaire pour réduire les consommations et améliorer le confort énergétique.

À quel prix vendre ?

Vendre un logement énergivore peut avoir un impact direct sur le prix de vente. Les acquéreurs potentiels tiennent compte du coût des travaux de rénovation et des factures d’énergie élevées, ce qui peut amener le vendeur à ajuster le prix à la baisse.

À l’inverse, réaliser des travaux de rénovation avant la vente permet souvent de valoriser le bien.

Comment améliorer l'efficacité énergétique d'un logement ? Les solutions

L'isolation

L’isolation constitue la première étape incontournable pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement.

En effet, les murs représentent la plus grande source de perte de chaleur au sein d’une maison construite avant 1974, de l’ordre de 31%. Les fenêtres et planchers bas génèrent respectivement 14% et 10% des pertes en moyenne pour ces habitations.

Une bonne isolation réalisée de façon uniforme et dans les règles de l’art limite les pathologies liées à l’humidité et aux ponts thermiques.

Le chauffage

Une fois l’isolation renforcée, il est nécessaire de revoir le système de chauffage. Cette étape permet de :

• limiter le surdimensionnement des chaudières ou pompes à chaleur, qui consommeraient inutilement de l’énergie,
• optimiser l'efficacité globale, en adaptant le chauffage aux besoins réels du logement après rénovation.

Rénovation globale vs geste par geste : quelle stratégie payante ?

La rénovation globale consiste à réaliser l’ensemble des travaux d’amélioration énergétique de manière coordonnée : isolation, ventilation, chauffage, et parfois production d’eau chaude ou énergies renouvelables.

Cette approche présente plusieurs avantages, parmi lesquels la garantie d’une efficacité énergétique maximale. Les différents travaux se complètent et permettent de réduire fortement la consommation. De plus, les économies d’énergie cumulées couvrent plus rapidement le coût de la rénovation. L’amélioration du confort thermique est immédiate, et le logement revalorisé sur le marché immobilier.

À l’inverse, le geste par geste peut être intéressant pour des budgets limités, mais risque de générer des incohérences dans les performances et de retarder le retour sur investissement.

Les aides financières pour rénover une passoire

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, également appelée MaPrimeRénov’ parcours accompagné, est une aide de l’État destinée à financer un ensemble de travaux d’isolation thermique dans un logement. Elle permet de prendre en charge un pourcentage du coût total des travaux, facilitant ainsi la rénovation énergétique des passoires thermiques.

Le déficit foncier doublé pour les bailleurs

Pour les propriétaires bailleurs, le plafond du déficit foncier est doublé pour les dépenses de rénovation énergétique engagées en 2023, 2024 et 2025.

Cette mesure permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers en déduisant une part plus importante des dépenses engagées pour améliorer l’efficacité énergétique des logements loués.

Les CEE et l’éco-PTZ

Le dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE) oblige les fournisseurs d’énergie à financer des actions et travaux visant à réduire la consommation d’énergie. Les objectifs sont fixés par les pouvoirs publics et permettent de soutenir financièrement les rénovations énergétiques des logements.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un complément pour les propriétaires de logements anciens. Il permet de financer les travaux d’amélioration énergétique de leur logement, sans intérêts, jusqu’au 31 décembre 2027.

FAQ : vos questions fréquentes sur les passoires thermiques

Un locataire peut-il exiger des travaux si le logement est classé G ?

Oui, un locataire peut demander la réalisation de travaux visant à mettre le logement aux nouvelles normes de décence énergétique. Cette demande peut être formulée à chaque renouvellement du bail, annuel pour les locations meublées, ou tous les trois ou six ans pour les locations non-meublées.

Quelles sanctions pour les propriétaires de passoires thermiques ?

Il est interdit de réévaluer à la hausse le loyer en cours de bail tant que le logement ne respecte pas les normes de décence énergétique. De plus, un juge peut ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Les passoires thermiques sont-elles interdites en location saisonnière ?

Pour l’instant, les meublés de tourisme ne sont pas concernés par le critère de performance énergétique. Cependant, tous les logements proposés pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d’usage en France métropolitaine doivent fournir, entre le 21 novembre 2024 et le 31 décembre 2033, un DPE classé entre A et E, et à partir du 1er janvier 2034, un DPE classé entre A et D.

Qui doit payer l'audit énergétique lors de la vente ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié et reste à la charge du vendeur.