Passoire thermique : quel impact pour les propriétaires ? 

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 14 mars 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Sont appelés passoires thermiques les logements mal isolés ayant un impact sur les budgets comme la planète. Aujourd'hui, être propriétaire d'une passoire thermique peut avoir de lourdes conséquences, notamment financières. Faisons le point sur ces logements et les solutions à envisager.

Définition d'une passoire thermique

La passoire thermique est un logement énergivore à la consommation énergétique anormalement élevée. Il s'agit de bâtiments mal isolés, engendrant un chauffage important en raison de la présence de ponts thermiques. L'air froid entre dans la maison ou l'appartement. Il met du temps à se réchauffer, entraînant une surconsommation des radiateurs.

Si, aujourd'hui, des réglementations comme la RT2012, la RE2020 ou encore la norme BBC imposent de construire des bâtiments moins énergivores, les logements anciens non rénovés deviennent de véritables passoires thermiques.

Quelques chiffres sur les passoires thermiques

Selon une étude publiée en juillet 2022 par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), il apparaît que sur les 30 millions de résidences principales en France, 5,2 millions étaient des passoires thermiques au 1er janvier 2022. Seuls 5 % des résidences principales en France sont peu énergivores, 78 % sont moyennement énergivores et 17 % sont très énergivores.

Toujours selon l'ONRE, voici quelques informations à retenir sur les passoires thermiques :

• 60 % sont des maisons ;
• 58 % des occupants sont propriétaires ;
• 35 % sont construites avant 1919 ;
• 43 % ont une superficie moyenne entre 60 et 100 m².

La plupart des passoires thermiques sont chauffées au fioul, sont équipées de fenêtres avec un simple vitrage ou/et ont des combles non isolés.

Comment savoir si un logement est une passoire thermique ?

Pour savoir si un logement est une passoire thermique, c'est assez simple. Voici les signes qui vont vous alerter.

• Votre facture d'énergie est très élevée. Fioul, gaz ou électricité, si vous constatez une forte consommation d'énergie, voire une augmentation au fil des années, il est possible que vous viviez dans une passoire thermique. Cela s'explique par une mauvaise isolation. 30 % des déperditions de chaleur proviennent de la toiture, 20 % des murs.
• Vous avez froid durant l'hiver. Vous chauffez normalement votre logement, mais vous avez toujours le sentiment d'avoir froid ? Vous vivez certainement dans une passoire thermique. Les ponts thermiques laissent pénétrer le froid. Bien souvent, les passoires énergétiques sont équipées de radiateurs peu performants ne parvenant pas à chauffer correctement les pièces.
• Votre logement est humide. L'humidité peut être le signe d’une habitation mal isolée. Cette dernière peut se présenter sous différentes formes : condensation au niveau des vitrages, taches d'humidité sur les murs et les plafonds, papier peint se déchirant, murs humides.

DPE : le révélateur du niveau d'isolation des bâtiments

Si une surconsommation de chauffage associée à un manque de confort trahit une mauvaise qualité d'isolation, un diagnostic de performance énergétique (DPE) viendra confirmer cela.

Le DPE doit obligatoirement être réalisé lors de la mise en location d'un logement ou de la vente de celui-ci. Cela permet aux locataires comme à l'acquéreur d'avoir une vision plus claire de l'état du bien immobilier.

Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par un professionnel certifié. Dans le cas contraire, le propriétaire risque une amende de 1 500 €.

Le DPE permet de classer les logements selon leur performance énergétique basée sur la consommation énergétique annuelle.

Classement	Consommation énergétique annuelle
A	Maximum 70 kWh/m²
B	De 71 à 110 kWh/m²
C	De 111 à 180 kWh/m²
D	De 181 à 250 kWh/m²
E	De 251 à 330 kWh/m²
F	De 331 à 420 kWh/m²
G	Plus de 421 kWh/m²

Investissement locatif : que change un mauvais DPE ?

Aujourd’hui, les règles se durcissent pour les propriétaires bailleurs. La loi Climat et résilience a instauré un calendrier d’interdiction de mise en location selon le DPE des investissements locatifs.

Logements interdits à la location	Date
G avec une consommation annuelle de plus de 450 kWh/m²/an	1er janvier 2023
G	1er janvier 2025
F	1er janvier 2028
E	1er janvier 2034

Attention : cela concerne les mises en location. Si vous avez des locataires en place avec un bail signé avant le 1er janvier 2023, même si votre logement est classé en G avec une consommation annuelle de plus de 450 kWh/m², vous n’êtes pas concerné. En cas de départ de vos locataires, si vous n’effectuez pas de travaux, vous ne pourrez pas relouer votre bien.

Depuis août 2022, pour les logements classés F ou G, il n’est plus possible d’augmenter le loyer. Le loyer est bloqué lors de la signature d’un nouveau contrat de location, mais aussi pour le locataire en place lors du renouvellement de bail.

Passoire thermique : quel impact sur la vente ?

La réalisation d’un DPE pour déterminer si votre logement est une passoire thermique est obligatoire lors de la vente. Toutefois, cette fois, l’impact ne sera pas le même. S’il est interdit de louer une passoire énergétique, il n’est pas interdit de la vendre. Seule obligation, le futur propriétaire doit être conscient que le bâtiment est énergivore.

Un mauvais DPE n’empêche pas de vendre, mais sachez que cela va impacter le prix. C’est un très mauvais signal pour le futur acheteur. S’il envisage un investissement locatif, il sera contraint de faire des travaux à court terme selon le classement du bien. S’il souhaite en faire sa résidence principale, sans travaux, il sait qu’il devra envisager des dépenses énergétiques lourdes.

Depuis la mise en place de la loi Climat, de nombreux biens immobiliers mal classés sont sur le marché. Dès lors que l’offre est importante, le prix baisse en raison d’une concurrence plus forte. Il est estimé qu’il faut compter en moyenne, selon la taille du logement comme les travaux nécessaires, une dépense d’environ 15 000 € pour changer de classe. Pour passer de G à E, il faut envisager 30 000 € de travaux. De ce fait, les acheteurs sont amenés à négocier. Cela va impacter le prix de vente final.

Logement classé G ou F : quels travaux envisager ?

Aujourd’hui, pour ne plus être considéré comme une passoire thermique, un logement doit être classé entre A et E. Si vous souhaitez que votre maison ne soit plus une passoire énergétique, il est nécessaire d’envisager un certain nombre de travaux.

Pour cela, vous pouvez envisager un audit énergétique. Notez par ailleurs que cet audit énergétique est obligatoire pour les logements classés G avec une consommation de plus de 450 kWh/m²/an. Cette obligation incombe aux propriétaires vendeurs depuis le 1er avril 2023.

Si le DPE permet de connaître le classement de votre bien immobilier, l’audit énergétique a pour vocation de vous accompagner dans vos travaux.

Ce rapport chiffré est rendu après inspection du bâtiment, puis l’analyse des factures énergétiques. Il identifie les sources de déperditions thermiques avant de préconiser des travaux d’amélioration énergétique. En les hiérarchisant comme en estimant leur coût, l’audit énergétique établit une feuille de route précise du chantier.

L’assurance de réaliser les bons travaux pour un maximum d’économies !

Bon à savoir : Combien coûte un audit énergétique ? Compris entre 800 et 1 500 €, le coût de l’audit énergétique peut être couvert par l’aide MaPrime Rénov, à l’exception de la catégorie rose regroupant les ménages les plus aisés.

L’isolation thermique

En premier lieu, il est nécessaire de faire des travaux d’isolation. Cela peut être fait à plusieurs niveaux :

• murs de la maison avec une isolation par l’intérieur ou par l’extérieur selon la configuration de votre bien immobilier ;
• toiture avec une isolation des combles qu’ils soient aménagés ou non ;
• ouvertures avec des fenêtres performantes dotées d’un double ou d’un triple vitrage et une porte très isolante ;
• installation de volets roulants pour bien isoler les pièces l’hiver. Idéalement un système de domotique est à prévoir afin de gérer des scénarios d’ouverture et de fermeture afin de conserver au maximum la chaleur à l’intérieur de la maison durant l’hiver.
• traitement des ponts thermiques par l'installation de rupteurs thermiques aux points faibles du bâtiment.

Le changement du mode de chauffage

Lorsque votre maison est mieux isolée, le système de chauffage peut être changé. Optez pour un mode avec un bon rendement et privilégiant les énergies renouvelables. Oubliez les radiateurs convecteurs, aussi nommés plus vulgairement « grille-pain », pour passer au radiateur électrique à inertie par exemple. Une pompe à chaleur peut aussi être préconisée pour réduire votre consommation d’énergie dans le but d’améliorer votre DPE. Au-delà de l’isolation, le DPE prend en compte le mode de chauffage.

Un chauffage au bois peut être intéressant, peu importe que vous optiez pour un poêle à bûches ou à granulés.

Songez enfin à la ventilation de votre logement. Profitez de vos travaux de rénovation pour changer votre VMC (ventilation mécanique contrôlée). Un air mieux renouvelé se réchauffe plus vite.

La production d’eau chaude sanitaire (ECS) constitue une part importante de la consommation énergétique d’un bâtiment. L’installation d’un chauffe-eau solaire ou thermodynamique est à envisager lorsque cela est possible.

Des aides financières pour faire vos travaux de rénovation énergétique

Vous êtes propriétaire, mais n’êtes pas en mesure d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour que votre logement ne soit plus une passoire énergétique ? N’oubliez pas qu’il existe des aides financières dédiées à l'amélioration énergétique.

Les passoires thermiques sont un fléau pour les occupants des logements, qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un propriétaire occupant. Cela impacte l’environnement. C’est pourquoi des aides permettent de réduire la consommation énergétique des biens immobiliers. C’est le cas de MaPrimeRénov’, une prime qui a remplacé le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique). Selon le niveau de ressources des ménages comme les travaux de rénovation énergétique envisagés, le montant de la prime perçue est variable. MaPrimeRenov’ propose même un bonus de sortie de passoire énergétique. Si votre logement était classé F ou G et qu’après travaux il est catégorisé E ou D, voire mieux, vous obtenez un bonus de 1 500 € maximum.

En parallèle, il est possible de souscrire un éco-PTZ, un prêt à taux zéro dédié aux travaux de rénovation permettant d’améliorer les performances énergétiques d’un bien immobilier.

Aujourd'hui, le statut de passoire énergétique n’est plus tenable. Heureusement, les solutions techniques comme financières existent. La rénovation énergétique diminue vos factures, rendant votre logement propice à la location. Il lui redonne de la valeur sur le marché de la transaction. Un investissement malin, rapidement amorti !

Questions fréquentes sur les passoires thermiques

L’isolation est-elle un critère de décence

Vous devez louer à votre locataire un logement décent. L’isolation est un critère. Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer une habitation classée G avec une consommation annuelle supérieure à 450 kWh/m². Parmi les autres critères, on trouve : la surface minimale, la sécurité du locataire, l’absence de nuisibles.

Qu'est ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique est une habitation mal isolée. Aujourd’hui, on considère que les logements classés F ou G par le DPE (diagnostic de performance énergétique) sont des passoires thermiques. Ils sont difficiles à chauffer, inconfortables pour l’occupant et assortis d’une facture d’énergie très élevée.

Les passoires thermiques affectent-elles l'environnement ?

Oui ! La surconsommation d’énergie et l’utilisation des énergies fossiles (fioul ou gaz) contribuent à l’émission de CO2, un gaz à effet de serre responsable du changement climatique. La rénovation d’une passoire énergétique conjugue économies d’énergie pour son propriétaire à une diminution de son empreinte carbone.