Immobilier neuf ou ancien : comment choisir ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 octobre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Acheter un bien neuf ou un bien ancien dépend finalement de son profil (primo-accédant, investisseur...), de ses goûts (charme de l’ancien, modernité du neuf), de son budget et du degré d’urgence dans lequel on se trouve concernant les délais d’obtention du logement. En effet, l’une comme l’autre des options présente ses avantages et ses inconvénients.

Du prix du logement aux garanties, en passant par la fiscalité, les dispositifs d’aide et les frais de notaire, Meilleurtaux fait le comparatif entre les deux options pour réussir à faire un choix entre immobilier neuf ou ancien.

Les prix immobiliers : inférieurs dans l’ancien

Les prix moyens au mètre carré sont d’ordinaire plus élevés dans l'immobilier neuf que dans l’immobilier ancien. À surface équivalente, l’écart moyen de prix est d'environ 20 %. Évidemment, il ne s’agit ici que d’une moyenne. Dans certaines métropoles, où l’accès au logement est difficile, le prix de l’ancien est similaire à celui du neuf.

À savoir que si les prix dans l’ancien sont généralement inférieurs à ceux pratiqués dans le neuf, ce type d’acquisition implique souvent de devoir réaliser quelques travaux (de rénovation ou d’aménagement) et donc de prévoir une enveloppe supplémentaire en conséquence. Cela peut aller d’un simple réaménagement du bien pour le rendre plus fonctionnel ou à son goût, à un ravalement de façade, une remise aux normes de l’électricité, un renforcement de l’isolation ou un changement du système de chauffage.

Bon à savoir Un bien immobilier est considéré comme « ancien » à partir du moment où la date d’achèvement est passée depuis 5 ans ou dès lors qu’il a déjà fait l'objet d'une mutation ou d’un transfert de propriété.

Les frais de notaire : réduits dans le neuf

Au-delà du prix au mètre carré, les frais d’acquisition (plus communément appelés frais de notaire) sont moins élevés dans le neuf que dans l'ancien.

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf, les frais sont compris entre 2 % et 4 % du prix d’achat (à l'exception des logements en vente en l'état futur d'achèvement, où des frais réduits sont appliqués). Dans l’ancien, ces frais sont plus importants et s’élèvent à 7 % ou 8 %. Ainsi, pour un bien acheté 300 000 euros, l’économie réalisée est équivalente à environ 15 000 euros.

Ces frais comprennent non seulement les honoraires du notaire, mais également les droits et taxes reversés à l’Etat ou aux collectivités territoriales, ainsi que les frais de traitement du dossier.

Pour faire une simulation du montant des frais de notaire, Meilleurtaux met à disposition une calculatrice en ligne gratuite.

Dispositifs d’aides à l’achat : intéressants dans l’ancien et le neuf

Aides dans le neuf

Selon que l’on soit primo-accédant ou investisseur locatif, de nombreux dispositifs d’aide ont été mis en place par les collectivités locales et par l’État afin de favoriser l’achat dans le neuf. Ces dernières sont par ailleurs cumulables.

Par exemple, Action Logement propose de faire profiter les primo-accédants d'une aide de 10 000 euros. Cette prime Action logement a pour but de financer l'acquisition d’une résidence principale dans le neuf.

Parmi les autres aides, on retrouve également le prêt à taux zéro (PTZ) destiné à financer l’achat d’une première résidence principale, ou encore le dispositif Pinel pour les investisseurs locatifs, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Aides dans l’ancien

Dans l’ancien, les aides disponibles concernent principalement les travaux de rénovation énergétique pour améliorer l’isolation de son logement et réduire le nombre de passoires énergétiques. On peut citer notamment : MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov' Sérénité, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

À noter qu’il est possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) comme dans le neuf, pour effectuer des travaux d'économie d'énergie ou d'amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes), sous conditions.

Bon à savoirLes prêts aidés et autres dispositifs sont soumis à conditions. Bien souvent, le logement faisant l’objet d’une demande d’aide doit être la résidence principale du propriétaire. Par ailleurs, le montant de l’aide accordée peut varier en fonction des revenus.

Les charges : plus importantes dans l’ancien

Avant de signer un compromis de vente dans l’ancien, il est recommandé de bien prendre en compte les éventuelles charges de copropriétés, habituelles (entretien des parties communes, gardiennage, ascenseur…) ou exceptionnelles.

Des travaux peuvent ainsi être prévus et venir gonfler la note. Il peut s’agir d’un ravalement de la façade ou des parties communes, de l’installation d'un ascenseur ou de la réfection de la cage d'escalier.

Mieux vaut donc consulter la nature, le montant des travaux votés (mais non encore exécutés) et se renseigner sur la date d'appel des fonds pour éventuellement les prendre en compte dans la demande de financement. Le neuf présente l’avantage de garantir normalement une longue période sans « gros travaux ». De quoi s’éviter de mauvaises surprises.

En ce qui concerne les factures de chauffage (gaz, électricité) ou de climatisation, elles sont censées être réduites dans le neuf par rapport à un bien dans l’ancien. Les logements nouvellement construits doivent en effet répondre à certaines normes environnementales et sont logiquement mieux isolés. 

Enfin, les logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant les 2 premières années à compter de l'achèvement des travaux (et jusqu’à 7 ans dans le cadre du dispositif Pinel).

Les garanties : plus solides dans le neuf

Privilégier l’achat dans le neuf permet de se prémunir de nombreux risques de dégradations et de vices de construction, pendant plusieurs années.

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement en VEFA on retrouve notamment : la garantie vices apparents, la garantie financière d'achèvement, la garantie de parfait achèvement, la garantie d'isolation phonique, l'assurance dommages-ouvrage, ou encore la garantie biennale et la garantie décennale.

La garantie biennale couvre les risques de mauvais fonctionnement des installations techniques dans l'immeuble. Elle permet au propriétaire d'exiger pendant deux ans la réparation de tous les équipements qui ne font pas partie intégrante de la construction, par exemple les portes et fenêtres, les volets, les cloisons mobiles...

La garantie décennale elle, couvre les risques liés à la stabilité de l'immeuble pendant dix ans (étanchéité, toiture, fondations...).

Le confort : meilleur dans le neuf

Bien que l’ancien affiche souvent beaucoup de cachet (poutre apparentes, moulures, parquet en bois...), les volumes dans les nouvelles constructions sont mieux pensés. Tout est étudié pour optimiser au mieux la surface habitable, et les pièces sont distribuées dans un souci de fonctionnalité maximale. On limite ainsi la place perdue. Les logements neufs doivent répondre à des normes minimales d'habitabilité et à des normes d'accessibilité pour les personnes en situation de handicap.

Dans un logement neuf, l’habitat est plus performant thermiquement et phoniquement. Ce qui est moins le cas dans un immeuble qui a déjà plusieurs années.

Les immeubles neufs prévoient aussi un certain nombre de prestations qui facilitent le quotidien et contribuent au confort et à la qualité de vie : 

• parking en sous-sol ; 
• grandes baies vitrées ; 
• terrasse, balcon, loggia ; 
• ascenseur spacieux... 

Si l’on retrouve parfois ces équipements dans l’ancien, ils restent plus rares. Enfin, en achetant un logement neuf sur plan, il est possible de profiter d'un logement "sur-mesure" et d'y apporter éventuellement quelques modifications en fonction de ses besoins, en discutant avec l’agence ou le promoteur. Si cela peut être un avantage pour certaines personnes, d’autres ont plus de difficultés à se projeter et à visualiser un rendu final. Ils préfèreront alors acheter un bien existant.

Délais de mise à disposition : allongés dans le neuf

En choisissant d’acheter dans le neuf, on accepte de devoir patienter parfois jusqu’à 2 ans pour disposer de son bien. Selon les secteurs convoités et les aléas de la construction, les délais d’attente pour entrer dans son logement sont en effet compris entre 12 et 18 mois en moyenne à compter du moment où l’on signe le contrat de réservation. Tandis que dans l'ancien, ce délai tourne en moyenne autour de 3 à 4 mois après la signature du compromis de vente.

À noter que parfois, on n'a tout simplement pas le choix. Si l’on vise un logement en centre-ville, il peut être compliqué de trouver un programme neuf en phase de commercialisation dans son secteur de prédilection.

Quels sont les avantages d’acheter dans l’ancien ?

Si la fiscalité est moins intéressante dans l’ancien et que des travaux peuvent être à prévoir, l’ancien présente toutefois des avantages pour les personnes disposant de délais courts ou d’un budget serré :

• le prix de vente au mètre carré est moins cher en moyenne dans l’ancien ;
• en centre-ville, l’offre de biens anciens est plus étoffée. Ce qui permet normalement d’être à proximité des transports en commun, des écoles et des commerces ;
• Le bien offre généralement plus de caractère, voire se montre plus atypique ;
• les délais de mise à disposition du bien sont réduits. Il est possible de poser ses valises dans le logement sous quelques semaines à compter de la signature du compromis de vente ;
• si le bien ancien nécessite des travaux de mise aux normes par exemple, la marge de négociation sur le prix de vente peut être plus importante ;
• selon le type de travaux à effectuer, des aides mises en place par l’Etat ou les collectivités existent, à l’image de l’éco-prêt à taux zéro ou de MaPrimeRénov ;
• en fonction du marché immobilier, l’achat dans l’ancien présente l’avantage de permettre une éventuelle plus-value à la revente, surtout si des travaux d’amélioration du logement ont été faits. 

Quels sont les avantages d’acheter dans le neuf ?

Un bien neuf sera plus cher à l’achat, mais permettra de réaliser des économies du fait de la qualité de la construction et du peu de risque de frais de réparation à court terme. Il offre des garanties plus importantes et est également plus fonctionnel.

En clair, opter pour un bien neuf permet de bénéficier :

• de frais de notaire réduits dans le neuf compris entre 2 et 4 % en moyenne ;
• d'un logement optimisé, disposant d’aménagements pensés en fonction de ses goûts et ses besoins. En appartement, il est également possible de profiter d'équipements collectifs facilitant le quotidien (ascenseur, parking, balcon...) ;
• d'un logement répondant parfaitement aux normes thermiques et de sécurité (installations électriques, de gaz, etc.) ; 
• de dispositifs d’aide à l’acquisition (prêt à taux zéro)  ;
• de charges moins élevées. Grâce notamment à une bonne isolation la facture de chauffage doit être réduite, il ne devrait pas y avoir de gros travaux à financer pour un bon moment et il est possible de profiter d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière selon les communes ;
• de réductions d’impôt pour l’investissement locatif (par exemple avec le dispositif Pinel)  ;
• de garanties plus nombreuses (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale...).

Les questions fréquentes sur l’immobilier neuf ou ancien

Pourquoi acheter un bien neuf plutôt qu’ancien ?

Privilégier l'immobilier neuf permet de profiter d’aides à l’achat et d’une fiscalité plus avantageuse avec notamment l’exonération pendant deux ans de la taxe foncière.

Les frais de notaire dans le neuf sont réduits par rapport à ceux de l’ancien. Favoriser la construction d’un bien neuf permet de réaliser des économies sur le court et moyen terme : pas de gros travaux ou travaux de réparation à prévoir, des garanties en nombre, des charges courantes en énergie moins élevées.

Pourquoi acheter un bien ancien plutôt que neuf ?

En optant pour le charme de l’ancien, non seulement on s’assure une disponibilité quasi immédiate du logement (emménagement possible moins de 3 mois après la signature du compromis de vente), mais également un bien moins cher à l’achat. Par ailleurs, si le logement doit faire l’objet de travaux de remise aux normes, la marge de négociation sur le prix de vente peut être plus large. Enfin, il est possible d’espérer une plus-value à la revente selon que l’on ait justement réalisé des travaux.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

En tant qu’acquéreur, l'inconvénient majeur dans le neuf est le prix de l’acquisition. Elle est bien plus élevé que dans l'ancien (10 à 20 % de plus) mais les frais de notaire sont en revanche réduits. Pour un investissement en centre-ville, les biens neufs sont plus rares. Au niveau de la fiscalité, elle est plus avantageuse dans le neuf pour les investissements locatifs, par exemple avec le dispositif Pinel qui permet de profiter d’une réduction d’impôts.