Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 4 mars 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Acheter dans le neuf: avantages, inconvénients et conseils

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier, mais vous avez un doute sur le meilleur choix entre neuf et ancien ? On fait un point sur l’achat dans le neuf et les nombreux avantages offerts par cette solution.

Les avantages d’un achat dans le neuf

Pour savoir si acheter dans le neuf est une solution qui vous correspond, nous avons mis en évidence les avantages de cette acquisition pour vous aider à y voir plus clair.

Des garanties protectrices

Dans un premier temps, acheter dans le neuf permet d’avoir des garanties. Pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), aussi nommé vente sur plan, vous bénéficiez des garanties suivantes:

• La garantie de parfait achèvement vous assure contre les malfaçons découvertes au moment de la remise des clés et durant les 12 premiers mois suivant l’achèvement des travaux;
• La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale permet, quant à elle, de vous retourner contre le constructeur durant 2 ans si des dysfonctionnements apparaissent sur des éléments dissociables de la construction. Par exemple, si un radiateur ne fonctionne pas correctement;
• La garantie décennale permet cette fois de vous retourner pendant 10 ans vers le constructeur si des malfaçons sont constatées et qu’elles impactent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (ici une habitation), par exemple en cas de fissures majeures sur les murs, de problème d’étanchéité au niveau de la toiture... ;
• La garantie financière d’achèvement qui permet cette fois de vous assurer que le bien sera effectivement construit, même en cas de défaillance du promoteur.

Un logement aux dernières normes environnementales

Acheter dans le neuf, c’est aussi s’offrir un meilleur confort et des économies d’énergie majeures. Les logements neufs répondent aux dernières normes environnementales. De ce fait, vous êtes certain de bénéficier de lameilleure isolation. À une époque où le coût de l’énergie explose, un logement bien isolé, moins énergivore est appréciable pour réduire vos dépenses courantes sans pour autant perdre en confort.

Pas de travaux à court terme

L’achat d’un appartement ou d’une maison neuve permet de préserver votre budget. Avec un tel logement, vous êtes certain de ne pas avoir de dépenses lourdes à court terme (changement de ballon d’eau chaude, réfection de toiture, isolation, ravalement de façade...).

Des avantages fiscaux pour un investissement immobilier

Acheter dans le neuf, c’est aussi bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable dans le cadre d’un investissement locatif: la loi Pinel. Ce dispositif permet de réduire votre impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % selon la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Mieux, le Pinel + permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel applicables jusqu’au 31 décembre 2022, à savoir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %. Pour cela, il faut que votre appartement neuf réponde à des critères stricts en matière d’isolation et de confort, ce qui sera un plus pour trouver rapidement des locataires et rentabiliser votre investissement.

Le PTZ pour financer votre achat dans le neuf

Si vous achetez dans le neuf, sachez que dans le cadre d’un achat en zone A, A1 et B1, vous pouvez espérer financer jusqu’à 40 % de votre opération à taux zéro. Certes, l’aide est plafonnée, mais elle reste correcte. Par exemple, en 2023, pour un foyer composé de 3 personnes habitant en zone B1, vous pouvez financer jusqu’à 92000 € sans intérêt. Cela va tout changer en termes de coût total de prêt immobilier, vous allez pouvoir réduire votre mensualité de remboursement.

Des frais de notaire plus faibles que dans l’ancien

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous bénéficiez d’un avantage financier à la signature de l’acte de vente. Dans le neuf, les frais de notaire s’élèvent à 2 ou 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette différence de quelques milliers d’euros n’est pas un détail pour les acquéreurs.

Un taux de TVA réduit

Pour l’acquisition d’un bien immobilier, le taux de TVA est de 20 % en moyenne. Toutefois, vous pouvez espérer un taux de TVA de 5,5 % pour un logement neuf en VEFA qui constitue votre résidence principale (avec un prix plafonné et selon vos ressources) dès lors que ce logement est situé:

• dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU);
• dans un quartier prioritaire de la ville (QPV).

L’exonération de taxe foncière

Lorsque vous faites construire un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vous êtes redevable en théorie de la taxe foncière payée par les propriétaires. Toutefois, pour soutenir la construction, une exonération de taxe foncière est proposée aux acquéreurs d’un bien neuf. Si cela n’est pas systématique, de nombreuses communes proposent une exonération de taxe foncière durant 2 ans pour les logements neufs occupés à titre de résidence principale ou secondaire. Cela représente une belle économie à court terme.

Vérifiez les conditions spécifiques de votre commune pour mieux anticiper votre budget.

Une location plus facile

Dans le cadre d’un investissement locatif, acheter un bien neuf est une véritable solution d’avenir. Cela s’explique de deux manières:

• Le prix de l’énergie est en forte augmentation. Les ménages regardent de plus en plus le diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de louer. Ils s’inquiètent de devoir payer des sommes importantes pour le gaz ou l’électricité pour se chauffer;
• Les nouvelles règles en matière de location excluent peu à peu les passoires thermiques. Dès 2023, les logements les plus gourmands en énergie ne peuvent être loués. En 2025, aucun logement classé G ne pourra être mis en location, ce sera ensuite le cas des logements F en 2028 et des logements E en 2034. Avec un appartement neuf, vous proposez à la location un logement bien classé, ce qui vous permet d’envisager une mise en location sur de nombreuses années, le temps de rembourser votre prêt immobilier.

Les inconvénients d’un logement neuf

Notez qu’aucune solution ne propose que des avantages, acheter dans le neuf présente aussi quelques inconvénients à prendre en compte au moment du choix. Aidez-vous de notre guide afin de vous guider dans l'achat dans le neuf ou ancien.

Un prix plus élevé

En général, il faut compter entre 15 et 20 % de différence entre le prix du neuf et le prix de l’ancien. Cela se justifie par un bien qui ne va pas vous imposer de travaux de rénovation et donc de dépense supplémentaire avant de pouvoir vivre dans votre logement. Le budget est plus élevé, mais il est sécurisé. Vous ne pouvez avoir de mauvaises surprises. En cas de malfaçons, vous êtes couvert par vos garanties.

Une dépense avant de vivre dans le logement

Avec un achat en VEFA, vous devez commencer à payer bien avant d’avoir posé vos valises dans votre logement. Cela engendre l’obligation de commencer à rembourser votre prêt immobilier de manière précoce en cumulant les mensualités de prêt et de loyer (ou autre mensualité de prêt immobilier si vous étiez déjà propriétaire de votre logement, mais que vous n’avez pas encore remboursé votre prêt).

Un manque de choix géographiquement

Si vous souhaitez vivre en plein centre d’une grande ville, vous rencontrerez plus de difficultés à acheter un bien neuf en raison d’un manque de place, surtout si vous envisagez de faire construire une maison. Aussi, le choix du neuf peut limiter vos possibilités en vous imposant de vivre en périphérie.

Une difficulté pour se projeter

Pour certains, acheter un appartement ou une maison sur plan est une opération très complexe. Il est difficile de se projeter dans un bien que vous ne pouvez pas voir. Même si vous avez des plans en 3D et des vidéos chez certains promoteurs, cela reste assez difficile d’imaginer la grandeur ainsi que l’aménagement du logement.

Un délai de livraison long

Acheter un bien neuf en VEFA implique un délai d’attente plutôt long. Si vous commandez le logement avant que la première pierre ne soit posée, vous devrez attendre au moins entre 12 et 18 mois selon sa nature. Il ne faut pas être pressé lorsque l’on accède à la propriété dans le neuf.

Comment bien choisir son logement neuf ?

Bien choisir son logement demande de prendre le temps de la réflexion. Avec un logement en VEFA, vous allez commander votre logement sur plan. Cela peut rendre votre projet un peu flou. Vous devez réfléchir en priorité aux points suivants pour faire le meilleur choix:

• La superficie du bien nécessaire par rapport à ce que vous avez à da Prenez le temps d’estimer l’espace manquant pour un bien qui correspond à votre besoin;
• Le nombre de pièces: souhaitez-vous des chambres uniquement pour les personnes vivant dans votre foyer, avez-vous besoin de prévoir une chambre d’amis, un bureau ? Posez-vous les bonnes questions pour le confort de chacun;
• La présence d’un extérieur est-elle nécessaire ? Avez-vous besoin d’une place de parking, d’un garage ? Là encore, vous estimez votre besoin pour trouver le logement neuf qui coche toutes les cases;
• La localisation: avez-vous besoin de vivre près des transports en commun, des écoles, des commerces ou recherchez-vous un bien plus isolé en campagne ?

Une fois vos critères listés, prenez le temps de comparer les offres des promoteurs et de consulter des avis. L’objectif est de trouver un constructeur fiable qui saura respecter les délais et vous livrer un bien neuf conforme. Assurez-vous avant de signer en VEFA que la garantie financière d’achèvement est bien incluse au contrat de réservation.

Acheter dans le neuf: bien choisir son financement

Bien acheter votre logement neuf, c’est aussi choisir le meilleur financement. L’objectif est de donner vie à votre projet immobilier tout en respectant votre capacité de remboursement.

Pour financer l’achat de votre bien neuf, prenez quelques minutes pour comparer les offres des différentes banques et des organismes de prêt immobilier. Faire appel à un courtier peut s’avérer indispensable. Cet expert est à même de défendre votre dossier pour qu’il soit accepté, mais aussi et surtout de vous proposer le meilleur taux et l’assurance emprunteur la moins chère du marché.

In fine, vous pouvez réduire de manière considérable le coût total de votre prêt immobilier ou baisser vos mensualités. Non seulement cela vous permet d’augmenter votre reste à vivre, mais aussi d’accéder à la propriété en respectant le taux d’endettement imposé par les banques.

Questions fréquentes sur un achat dans le neuf

Comment se passe un achat dans le neuf ?

Un achat dans le neuf, si vous optez pour une vente sur plan, se déroule en plusieurs étapes. Vous réservez votre futur logement via un contrat de réservation, il faut alors payer 5 % du montant du bien. Ensuite, vous signez un acte de vente. Il faut compter environ 12 à 18 mois pour entrer dans votre logement neuf. Durant la période de travaux, vous payez de manière échelonnée le constructeur (lorsque les fondations sont faites, lorsque le bien est hors d’air et hors d’eau...).

Pourquoi le neuf est plus cher que l’ancien ?

Le neuf est plus cher que l’ancien dans la mesure où il offre in fine un coût de revient plus avantageux. Certes le prix d’acquisition est plus élevé, mais vous n’avez pas de travaux à réaliser. Votre facture d’énergie est réduite, vous payez moins de frais de notaire. Par ailleurs, vous pouvez envisager une plus-value intéressante à la revente.

Quels sont les inconvénients du neuf ?

Le neuf présente quelques inconvénients:

• un prix plus élevé que dans l’ancien;
• un délai de construction plus long;
• un choix géographique plus limité;
• un paiement dès la signature du contrat de réservation.