Pinel Plus : un taux bonifié de défiscalisation immobilière

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 4 mars 2024 .
Temps de lecture : 8 min

En dix ans d’existence, la loi Pinel a connu un succès remarquable. Selon une évaluation de l’Inspection générale des finances, ce dispositif de défiscalisation représente jusqu’à 48 % des ventes de logements neufs. Il est amené à s’éteindre au 31 décembre 2024, pour être remplacé par le Pinel Plus. Voici l’essentiel pour tout comprendre !

Pinel et Pinel Plus : de quoi s’agit-il ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a été introduit par la loi de finances pour 2015. Il offre aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, l’opportunité de réduire leur impôt sur le revenu.

Il offre à l’acquéreur la possibilité de diminuer le montant de son impôt s’il réalise un investissement locatif, sous conditions, entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024. Le bénéficiaire peut déduire une fraction de son investissement sur son impôt à payer, chaque année.

Initialement lancé par Sylvia Pinel, ministre du Logement, le dispositif était conçu pour rester en vigueur de 2014 à 2017. Il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, puis prolongé une dernière fois jusqu’à la fin de l’année 2024. Les taux de réduction d’impôt ont été ajustés à la baisse en 2023 puis 2024 en comparaison des années précédentes, le dispositif arrivant prochainement à son terme.

En anticipation de la clôture de la défiscalisation Pinel, le Gouvernement a introduit un nouveau dispositif « Pinel + ». Annoncé par l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Wargon, il est entré en vigueur le 1er janvier 2023. Ce successeur du dispositif Pinel va coexister avec le précédent jusqu’à la fin de l’année 2024.

Défiscalisation Pinel Plus : un exemple

Un investisseur fait l’acquisition d’un bien locatif neuf en Pinel Plus pour un montant total de 150 000 €. Il s’engage pour une durée de location de six ans. Cela lui donne droit à une réduction d’impôt de 12 %. En pratique, il pourra déduire de son impôt sur le revenu 2 % de son investissement pendant six ans, soit 3 000 € chaque année.

Quelles différences entre Pinel et Pinel Plus ?

Les déductions d’impôts du Pinel « classique », comme indiqué plus haut, connaissent une dégressivité à partir du 1er janvier 2023. Le dispositif Pinel Plus, à l’inverse, se distingue en conservant les anciens taux de réduction d’impôt, plus avantageux, pour les investissements en 2023, 2024.

Afin de bénéficier des conditions plus favorables du Pinel Plus, l’investissement locatif réalisé doit satisfaire au moins l’un de ces deux critères :

• Le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• À défaut, il répond à des critères plus stricts de performance énergétique, d’usage, et de confort.

Ces deux nouveaux critères sont expliqués plus en détail ci-dessous. En les intégrant, le Pinel Plus cherche à cibler des investissements plus responsables. Il favorise à la fois le développement des quartiers prioritaires et la promotion d’une construction immobilière plus durable.

Quels sont les critères d’éligibilité au Pinel Plus ?

Les principales conditions pour bénéficier du Pinel Plus restent identiques à celle du Pinel classique. Elles incluent à la fois des aspects liés :

• Aux caractéristiques générales du logement.
• Au profil du locataire choisi.
• Aux modalités de mise en location.

Critères liés aux caractéristiques du logement

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel est réservée aux logements situés dans des immeubles collectifs. Les logements individuels ou pavillonnaires ne sont plus éligibles. Dans le détail, il peut s’agir :

• D’un logement neuf, jamais habité, construit il y a moins de deux ans.
• D’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), vendu sur plan, dont la construction est en cours ou imminente.
• D’un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation. Ces derniers doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• D’un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation, nécessaires à leur remise en état ou amélioration.
• D’un local non résidentiel transformé en logement. Cette option permet notamment la reconversion de locaux commerciaux ou professionnels en logements résidentiels.

Dans le cas d’un contrat VEFA, le logement doit être terminé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique de vente. Concernant les logements anciens avec rénovation ou réhabilitation, les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Par exemple, pour un investissement réalisé en 2024, les travaux devraient être finalisés au plus tard le 31 décembre 2025.

Le dispositif Pinel ou Pinel Plus ne concerne pas tous les secteurs géographiques. Le dispositif est accessible uniquement pour les investissements réalisés dans les zones immobilières les plus tendues, soit :

• En zone A : Île-de-France (hors zone A bis), Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, autres grandes agglomérations aux prix très élevés…
• En zone A bis : Paris avec 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine–Saint-Denis, du Val-de-Marne, de Val-d’Oise.
• En zone B1 : grandes agglomérations dont les loyers ou le prix des logements sont élevés.

Critères liés au profil du locataire

Le dispositif Pinel a vocation à améliorer l’offre de logement en faveur des foyers aux revenus modestes ou moyens. En conséquence, l’investisseur doit choisir un locataire sous conditions de ressources.

Les plafonds applicables varient en fonction de la composition du foyer comme de la zone géographique du logement. Vous trouverez ci-dessous le détail concernant les plafonds de ressources du locataire Pinel pour la France métropolitaine en 2023 :

Foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €
1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €
2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €
3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €
4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €
Personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €

Des plafonds plus bas s’appliquent dans les départements comme les territoires d’Outre-mer. Ils sont destinés à mieux tenir compte des différences de niveau de vie. En 2023, ils se déclinaient de la façon suivante :

Foyer fiscal	Guadeloupe – Guyane – Martinique – Mayotte – La Réunion	Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française Nouvelle Calédonie Wallis-et-Futuna
Personne seule	30 338 €	30 338 €	32 872 €
Couple	40 516 €	40 516 €	43 896 €
+ 1 personne à charge	48 722 €	48 722 €	52 788 €
+ 2 personnes à charge	58 818 €	58 818 €	63 727 €
+ 3 personnes à charge	69 192 €	69 192 €	74 966 €
+ 4 personnes à charge	77 978 €	77 978 €	84 485 €
Personne à charge supplémentaire	+ 8 704 €	+ 8 704 €	+ 9 429 €

Critères liés aux modalités de location

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel Plus, certaines modalités de location doivent être respectées :

• Le logement doit être loué vide, c’est-à-dire non meublé.
• Il doit servir de résidence principale pour le locataire.
• Le logement doit être loué au plus tard un an après son achèvement ou son acquisition.
• Les propriétaires s’engagent à louer leur bien pour une période minimale de six ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond spécifique (charges non comprises). Ce dernier varie en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Il prend en compte les différences de coût de la vie par rapport à la demande locative. Ci-dessous un récapitulatif des plafonds applicables en 2023 :

Zone	Prix au m²
Zone A bis	18,25 €/m²
Zone A	13,57 €/m²
Zone B1	10,93 €/m²

Concernant l’Outre-mer, le plafond est de 11,19 €/m² pour les départements, territoires suivants : Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte, Guyane, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon. Il est de 13,56 €/m² pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie ou Wallis-et-Futuna.

Les nouveaux critères d’éligibilité du Pinel Plus

En complément, l’éligibilité au Pinel Plus est soumise à deux nouvelles conditions alternatives : la réalisation de l’investissement dans un quartier prioritaire de politique de la ville (QPV) ou une performance énergétique renforcée.

Logement situé en quartier prioritaire

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville constituent des zones d’intervention spécifiques du ministère de la Ville. Ils sont définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014.

Ces quartiers sont identifiés en fonction d’un critère unique : le revenu par habitant. Cette mesure vise à cibler les zones où les besoins en termes de développement social ou économique sont les plus importants.

Au total, environ 1 500 quartiers prioritaires ont été répertoriés, rassemblant près de cinq millions de personnes, soit 8 % de la population française. Ces quartiers présentent une grande diversité en termes de taille, de moins de 1 000 habitants à 180 000 résidents pour le plus grand en Seine-Saint-Denis.

Vous envisagez d’investir dans l’une de ces zones pour bénéficier des avantages du Pinel Plus ? Vous pouvez consulter la liste des quartiers prioritaires sur le système d’information géographique de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.

Qualité renforcée du logement

Pour bénéficier du Pinel Plus, vous pouvez aussi investir hors QPV, mais viser des normes de construction plus exigeantes.

Les critères d’usage à respecter comprennent :

• Une surface habitable minimale: le logement doit faire au moins 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5.
• Des espaces extérieurs privatifs. Ces derniers varient en fonction de la taille du logement, avec une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
• Au moins deux orientations différentes pour les logements T3 ou plus grands.

Les critères de performance énergétique exigent une stricte conformité aux normes de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Applicable à tous les logements à partir de 2025, elle prévoit un niveau élevé de sobriété énergétique pour les constructions neuves.

Le logement doit enfin obtenir une classe A lors de la réalisation de son diagnostic de performance énergétique (DPE).

Quel est le montant de la réduction d’impôt Pinel Plus ?

Avec le Pinel Plus, les anciens taux plus avantageux du Pinel classique restent d’actualité. Vous pouvez déduire jusqu’à :

• 12 % du montant de votre investissement pour un engagement de location sur 6 ans.
• 18 % pour un engagement de location sur 9 ans.
• 21 % pour un engagement de location sur 12 ans.

Les investisseurs ont le choix entre un engagement initial de six ou neuf ans. Ils ont ensuite la possibilité de le prolonger jusqu’à un maximum de 12 ans s’ils souhaitent continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt.

La réduction accordée dans le cadre du dispositif Pinel Plus est calculée sur la base du prix de revient du logement, c’est-à-dire le montant total de l’investissement réalisé. Ce montant global investi est pris en compte dans la limite de deux plafonds :

• 300 000 € par contribuable, par an.
• 5 500 € par m² de surface habitable.

Nous vous mettons à votre disposition un simulateur loi Pinel. Cet outil vous permet d’évaluer facilement le montant potentiel de votre réduction d’impôt, selon le montant comme les caractéristiques de l’investissement envisagé.

L’extinction programmée du dispositif Pinel classique se traduit par des taux de réduction d’impôt en forte baisse. Il est recommandé de vous tourner vers un investissement Pinel Plus pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux les plus attractifs.