Pinel Plus : un taux bonifié de défiscalisation immobilière

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 3 mars 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a marqué l'investissement locatif en France en offrant une réduction d'impôt attractive aux acheteurs de logements neufs. Mais saviez-vous qu’il existe une version encore plus avantageuse appelée Pinel Plus ?

Ce dispositif, entré en vigueur en janvier 2023, est également connu sous le nom de "Super Pinel". Il a été conçu pour encourager les investissements dans des logements neufs respectant des normes énergétiques et environnementales renforcées.

Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur ce dispositif, de son fonctionnement à ses avantages, en passant par les conditions d’éligibilité et les simulations concrètes.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel Plus ?

Définition et objectifs

Le Pinel Plus, aussi appelé "Super Pinel", est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vise à encourager l’investissement locatif dans des logements neufs respectant des normes énergétiques et environnementales renforcées. Lancé en 2023, ce dispositif est une évolution du Pinel classique, avec des allégements fiscaux maintenus à des niveaux plus attractifs. L’objectif principal du Pinel + est double : d’une part, stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues, et d’autre part, promouvoir des logements plus respectueux de l’environnement grâce à des normes énergétiques renforcées (comme la RE2020).

En investissant dans un bien éligible au Pinel Plus, vous pouviez profiter d’une réduction d’impôt significative, tout en contribuant à la transition écologique. C’était donc une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitaient allier investissement locatif et responsabilité environnementale.

Différences entre Pinel classique et Pinel Plus

Le Pinel classique et le Pinel + partagent le même objectif : permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts en investissant dans des logements neufs destinés à la location. Cependant, il existe quelques différences clés entre les deux dispositifs.

• Taux de réduction d’impôt : alors que les taux de réduction d’impôt du Pinel traditionnel ont été réduits en 2023 et 2024, le Pinel Plus maintient les anciens taux plus avantageux. Par exemple, avec le Pinel Plus, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans, contre des taux dégressifs pour le Pinel de base.
• Critères supplémentaires : le Pinel + introduit des critères plus stricts en matière de performance énergétique et de qualité d’usage. Pour être éligible, votre logement doit soit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), soit respecter des normes énergétiques renforcées (RE2020) et offrir un certain niveau de confort (espaces extérieurs, double orientation, etc.).
• Engagement locatif : comme pour le Pinel traditionnel, vous devez vous engager à louer votre bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier des avantages fiscaux.

En résumé, le Pinel Plus est une version améliorée du Pinel classique, avec des allégements fiscaux maintenus à des niveaux plus élevés et des critères plus exigeants en matière de qualité et de performance énergétique.

Autrement dit, le Pinel Plus permet de conserver les meilleurs taux, mais en imposant des critères plus sélectifs sur les biens éligibles.

Quels sont les critères d’éligibilité pour le Pinel Plus ?

Critères liés au logement

Pour tirer profit du Pinel +, votre logement doit respecter plusieurs critères :

• Localisation : il doit être situé dans une zone éligible, c’est-à-dire en zone A, A bis ou B1. Ces zones correspondent aux zones géographiques où la demande locative est la plus forte. Par exemple, l’Île-de-France, la Côte d’Azur ou certaines grandes agglomérations sont concernées. Si votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), il est également éligible, même en dehors de ces zones.
• Performance énergétique : l’habitation doit respecter les normes de la réglementation environnementale RE2020, qui impose des exigences strictes en matière de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre. Le logement doit également obtenir une classe A lors du diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Superficie et confort : le logement doit offrir un certain niveau de confort, avec une surface minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. Il doit également disposer d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse) et, pour les logements de type T3 ou plus, d’une double orientation.

Critères liés au locataire

Le dispositif Pinel Plus vise à favoriser l’accès au logement pour les foyers aux revenus modestes ou moyens. Ainsi, pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez respecter certains critères liés à votre locataire :

• Plafonds de revenus : les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement. Par exemple, pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, pour une personne seule en zone A bis, le plafond est de 43 953 euros.
• Résidence principale : le logement doit être loué à usage d’habitation principale. Cela signifie que votre locataire ne peut pas utiliser le logement comme résidence secondaire ou pour des locations saisonnières.
• Location non meublée : le logement doit être loué vide, c’est-à-dire non meublé.

Critères liés à la durée d’engagement

Pour profiter des réductions fiscales maximales, vous devez vous engager à louer votre bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante. Par exemple, avec un engagement de 6 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, tandis qu’un engagement de 12 ans vous permet d’obtenir d’une réduction de 21%.

Quels sont les avantages fiscaux du Pinel Plus ?

Taux de réduction d’impôt

Le principal avantage du Pinel Plus est la réduction d’impôt qu’il offre. Les taux de réduction sont maintenus à des niveaux plus avantageux que ceux du Pinel traditionnel :

• 6 ans d’engagement : 12% de réduction d’impôt.
• 9 ans d’engagement : 18% de réduction d’impôt.
• 12 ans d’engagement : 21% de réduction d’impôt.

Ces réductions sont calculées sur la base du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par contribuable et par an, et de 5 500 euros par m² de surface habitable.

Comparaison avec le Pinel classique

Alors que les taux de réduction d’impôt du Pinel de base ont été réduits en 2023 et 2024, le Pinel Plus maintient les anciens taux plus avantageux. Par exemple, avec le Pinel classique, les taux de réduction sont désormais de 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans, contre respectivement 12%, 18% et 21% pour le Pinel Plus. Cela fait du Pinel Plus une option plus attractive pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs allégements fiscaux.

Simulation d’un investissement en Pinel Plus

Prenons un exemple concret avec une simulation loi Pinel pour illustrer les avantages du Pinel +. Supposons que vous investissez dans un logement neuf de 250 000 euros en zone A bis, avec un engagement locatif de 9 ans. Voici comment se décompose votre réduction d’impôt :

• Montant de l’investissement : 250 000 euros.
• Taux de réduction d’impôt : 18% sur 9 ans.
• Réduction d’impôt totale : 250 000 € x 18% = 45 000 euros.
• Réduction annuelle : 45 000 € / 9 ans = 5 000 euros par an.

Ainsi, chaque année pendant 9 ans, vous pourrez déduire 5 000 euros de votre impôt sur le revenu. Cela représente une économie fiscale significative, tout en vous permettant de constituer un patrimoine immobilier.

Quels sont les avantages et inconvénients du Pinel Plus ?

Avantages

Le Pinel Plus possède plusieurs atouts notables :

• Réduction fiscale importante : avec des réductions d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, le Pinel Plus est un outil puissant pour optimiser votre fiscalité.
• Contribution à la transition énergétique : en investissant dans un logement respectant les normes RE2020, vous contribuez à la construction de logements plus durables et moins énergivores.
• Valorisation patrimoniale : les logements situés dans des zones tendues ont souvent un potentiel de valorisation important, ce qui peut augmenter la valeur de votre patrimoine à long terme.

Inconvénients et risques

Néanmoins il affiche aussi certaines limites comme :

• Plafonds de loyers : les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique, ce qui peut limiter la rentabilité brute de votre investissement.
• Risque de vacance locative : si votre logement est mal situé ou ne répond pas aux attentes des locataires, vous risquez de faire face à des périodes sans locataire.
• Respect des critères : pour bénéficier des allégements fiscaux, vous devez respecter strictement les critères d’éligibilité, sous peine de voir votre investissement requalifié fiscalement.

Comment investir en Pinel Plus ?

Étapes clés pour investir

Vous êtes convaincu qu’investir en Pinel + est intéressant, voici les étapes clés à respecter :

• Sélectionnez un bien neuf ou VEFA : choisissez un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) situé dans une zone éligible.
• Vérifiez les critères énergétiques : assurez-vous que le logement respecte les normes RE2020 et offre un niveau de confort suffisant (espaces extérieurs, double orientation, etc.).
• Engagez-vous sur la durée : décidez de la durée de votre engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) en fonction de vos objectifs fiscaux.

Documents nécessaires

Si vous souhaitez investir en Pinel Plus, vous devez fournir plusieurs éléments :

• Contrat VEFA : si vous achetez sur plan, vous aurez besoin d’un contrat de VEFA.
• Simulation bancaire : afin d’évaluer votre capacité d’emprunt.
• Justificatifs fiscaux : pour prouver votre éligibilité au dispositif.
• Acte authentique de vente chez le notaire.

Conseils pratiques pour réussir son investissement

Pour que votre investissement en Pinel + soit un succès, voici deux conseils pratiques :

• Entourez-vous de professionnels : promoteurs, conseillers fiscaux et notaires peuvent vous aider à naviguer dans les complexités du dispositif.
• Étudiez la tension locative : assurez-vous que la zone où vous investissez est suffisamment demandée pour éviter les périodes de vacance locative.

Questions fréquentes sur le dispositif Pinel Plus

Jusqu’à quelle date peut-on bénéficier du Pinel Plus ?

Le dispositif Pinel Plus est en vigueur depuis le 1er janvier 2023 et coexiste avec le Pinel classique jusqu’au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, les dispositifs Pinel et Pinel plus ont pris fin, vous ne pouvez donc plus jouir de ces avantages pour de nouveaux investissements.

Quels types de logements sont éligibles ?

Les logements éligibles au Pinel Plus doivent être neufs ou en VEFA, respecter les normes RE2020, et être situés dans des zones éligibles (A, A bis, B1 ou QPV). Ils doivent également offrir un certain niveau de confort (espaces extérieurs, double orientation, etc.).

Comment fonctionne le calcul de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros par contribuable et par an, et de 5 500 euros par m² de surface habitable. Les taux de réduction varient en fonction de la durée d’engagement (12%, 18% ou 21%).