Calcul du taux d'endettement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 octobre 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Vous avez un projet immobilier en tête ? Avant de vous lancer, il y a un chiffre clé à connaître : votre taux d'endettement. C'est lui qui va déterminer si votre banque vous suivra dans votre projet ou non. Comprendre et maîtriser ce taux est essentiel pour emprunter sereinement et éviter de se mettre en difficulté financière.

Formule de calcul, revenus et charges pris en compte, exemples et conseils... Meilleurtaux fait le point avec vous sur le calcul du taux d’endettement.

Comment calculer son taux d'endettement

La formule de calcul du taux d'endettement

Avant de déposer une demande de prêt immobilier, il est essentiel de savoir où vous en êtes. Ce calcul simple vous donne une idée claire de votre marge de manœuvre financière.

Taux d’endettement = (Total des charges mensuelles ÷ Revenus nets mensuels) x 100

Quels revenus sont pris en compte par la banque ?

Tous les prêteurs ne prennent pas vos revenus en compte de la même façon. En effet, chaque établissement applique ses propres règles. Cependant, ils privilégient les revenus réguliers et stables, comme :

• Votre salaire net mensuel (hors impôts).
• Les primes contractuelles fixes comme le 13ème mois.
• Les revenus professionnels non-salariés (moyenne des 3 dernières années pour les indépendants).
• Les revenus locatifs, souvent pris en compte à 70%.
• Les pensions de retraite.
• Les allocations aux adultes handicapés.
• Les pensions alimentaires perçues.
• Certains revenus financiers réguliers (dividendes, rentes viagères…).

À l’inverse, les revenus ponctuels (prime exceptionnelle, heures supplémentaires non garanties, intéressement, allocations chômage) ne sont généralement pas retenus dans le calcul, car ils ne garantissent pas une stabilité financière suffisante.

Quelles sont les charges à inclure dans le calcul ?

Là encore, seules les charges fixes et récurrentes sont prises en compte, notamment :

• Votre loyer actuel, si vous êtes locataire (sauf pour un crédit immobilier dont l’objet est votre future résidence principale).
• Les mensualités de prêts en cours (conso, auto, immobilier, etc.).
• Les pensions alimentaires versées.
• D'éventuelles rentes à verser ou crédits revolving.

En revanche, les dépenses du quotidien (courses, énergie, abonnements, loisirs…) n’entrent pas dans le calcul. Elles relèvent du reste à vivre, un autre indicateur important pour les banques.

Exemple de calcul de taux d’endettement

Pour bien comprendre le calcul du taux d’endettement, voici deux situations différentes :

Situation 1 : Taux d'endettement acceptable

Marie et Thomas gagnent ensemble 4 500 € nets par mois. Ils remboursent actuellement un crédit auto de 300 € par mois. Ils souhaitent emprunter pour acheter leur résidence principale, avec une mensualité de crédit immobilier estimée à 1 200 €.

Calcul : (300 + 1 200) ÷ 4 500 × 100 = 33,3%

Leur taux d'endettement est de 33,3%. Le couple est donc dans les clous. Leur dossier a toutes les chances d'être accepté par la banque.

Situation 2 : Taux d'endettement trop élevé

Sophie gagne 2 800 € nets par mois. Elle paie un loyer de 750 €, rembourse un crédit personnel de 200 € et verse une pension alimentaire de 300 €. Elle souhaite emprunter pour un investissement locatif avec une mensualité prévue de 650 €.

Calcul : (750 + 200 + 300 + 650) ÷ 2 800 × 100 = 67,8%

Son taux d'endettement atteint 67,8%, largement au-delà du seuil autorisé. Dans cette configuration, il lui sera difficile d'obtenir son prêt. Sophie devra revoir son projet ou trouver des solutions pour réduire ses charges.

Quel est le taux d'endettement maximal autorisé pour un prêt immobilier ?

La règle officielle des 35% imposée par le HCSF

Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé le taux d'endettement maximal à 35%, assurance emprunteur comprise. Cette règle n'est pas une loi, mais elle a une force contraignante, et les prêteurs doivent la respecter.

Son objectif est de vous protéger du surendettement. En ne consacrant pas plus d'un tiers de vos revenus au remboursement de vos crédits, vous conservez suffisamment d'argent pour vivre correctement et faire face aux imprévus de la vie.

En pratique, cela signifie que, si vos revenus sont de 4 000 €, vos remboursements mensuels ne doivent pas dépasser 1 400 € environ.

Les exceptions à la règle : quand peut-on dépasser les 35% ?

Le HCSF accorde aux banques une marge de flexibilité de 20% sur l’ensemble des dossiers de prêt chaque trimestre. Cela leur permet de dépasser ponctuellement les 35% dans certaines situations :

• Primo-accédants avec une forte capacité d’évolution salariale (30% des prêts dépassant le seuil de 35% sont spécialement destinés aux primo-accédants).
• Fonctionnaires ou salariés en CDI bénéficiant d’une grande stabilité.
• Revenus élevés : même à 40% d’endettement, un foyer qui gagne 10 000 € par mois garde un reste à vivre très confortable.
• Présence d’un apport important (20% ou plus) ou d’une épargne solide.
• Saut de charge favorable : si la future mensualité de prêt est inférieure à votre ancien loyer.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Un taux d’endettement trop élevé n’est pas une fatalité. Voici plusieurs leviers efficaces pour retrouver une capacité d’emprunt plus confortable.

Avoir un apport personnel

Plus votre apport personnel est important, moins vous avez besoin d’emprunter (sauf à vouloir un projet plus coûteux). Par conséquent, vos mensualités diminuent et votre taux d’endettement aussi. Il est recommandé de constituer un apport d'au moins 10% du prix d’achat du bien. Cela permet de couvrir les frais de notaire et montre à la banque que vous savez gérer votre budget.

Souscrire un prêt à taux zéro

Le PTZ est un coup de pouce de l’État pour les primo-accédants. Ce dernier permet de financer une partie de votre logement sans avoir à payer d’intérêts. Cela réduit vos mensualités et donc votre taux d’endettement global. Attention toutefois, il est soumis à condition de ressources.

Solder un ou plusieurs petits crédits à la consommation

Vous remboursez un crédit auto ou un prêt personnel ? Envisagez de le solder par anticipation avant de faire votre demande de prêt immobilier. En supprimant ces mensualités, vous libérez de la capacité d'emprunt. C'est souvent la solution la plus rapide et la plus efficace.

Allonger la durée de votre futur emprunt immobilier

Plus vous allongez la période d’amortissement, plus vos mensualités diminuent. Passer de 20 à 25 ans peut faire baisser significativement votre taux d'endettement. Toutefois, un crédit immobilier plus long coûte plus cher au total en intérêts. C'est un arbitrage à faire selon votre situation.

Envisager un regroupement de crédits pour n'avoir qu'une seule mensualité

Si vous cumulez plusieurs crédits (auto, personnel, immobilier), le rachat de crédits peut être la solution. Vous regroupez tous vos prêts en un seul, avec une mensualité unique, généralement jusqu'à 60% inférieure à la somme de vos mensualités actuelles. Votre taux d'endettement baisse mécaniquement.

C'est une option à étudier sérieusement si vous êtes proche de la limite. Néanmoins, cette solution alourdit souvent le coût total de l’opération.

Taux d'endettement ou reste à vivre : qu'est-ce qui compte le plus ?

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère de votre banquier. Le reste à vivre compte tout autant, voire plus dans certaines situations.

Le reste à vivre correspond à l'argent qu'il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges fixes payées. Il doit couvrir vos dépenses courantes : alimentation, transport, loisirs, habillement, assurances...

Chaque prêteur a ses propres règles, et calcule un montant minimum par personne, souvent autour de 700 € à 1 000 € pour un adulte seul. Pour un couple, on compte entre 1 000 € et 1 500 €.

Questions fréquentes sur le calcul du taux d'endettement (FAQ)

Quel est le taux d’endettement à ne pas dépasser ?

La règle officielle fixe le taux d'endettement maximal à 35% de vos revenus, assurance emprunteur comprise. C'est le seuil recommandé par le HCSF pour préserver votre équilibre financier. Néanmoins, selon votre profil et votre situation, votre banque peut accepter de le dépasser dans le cadre des 20% de flexibilité autorisée par trimestre.

Quelle différence entre taux d'endettement et taux d'effort ?

Le taux d’endettement mesure la part de toutes vos dettes par rapport à vos revenus annuels, utile pour évaluer le surendettement. Le taux d’effort indique la proportion de vos revenus consacrée chaque mois au remboursement de vos prêts, ce que regardent surtout les banques.

Mon taux d'endettement est trop élevé, que faire ?

Vous pouvez commencer par solder vos petits crédits en cours pour alléger vos charges. Ensuite, augmentez votre apport personnel ou allongez la durée de votre prêt immobilier pour réduire les mensualités. Le regroupement de crédits est une autre solution efficace.

De plus, n'hésitez pas à faire appel à un courtier qui pourra négocier avec plusieurs banques et trouver celle qui acceptera votre dossier. Enfin, un comparateur de prêt immobilier en ligne vous permet de tester différentes options et de trouver le prêt le mieux adapté à votre situation.

Comment est calculé le taux d'endettement pour un investissement locatif ?

Pour un investissement locatif, les banques intègrent les loyers que vous allez percevoir dans vos revenus, mais avec prudence. Généralement, seuls 70% des loyers futurs sont comptabilisés pour tenir compte des risques de vacance locative et des charges. La mensualité du crédit immobilier de votre investissement est bien sûr incluse dans vos charges.

Quelle différence entre endettement et surendettement ?

L'endettement représente simplement le fait d'avoir des crédits en cours. C'est normal et même sain quand c'est maîtrisé, notamment pour financer son logement. On parle de surendettement quand vous n'arrivez plus à rembourser vos dettes et à faire face à vos dépenses courantes.