Taux d'endettement 2026: calcul, maximum autorisé et simulateur

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 juin 2026 .
Temps de lecture : 11 min

Comment calculer votre taux d'endettement et savoir si vous respectez la limite des 35% en 2026 ? Indispensable dans le cadre d'une demande de crédit immobilier, le taux d'endettement permet aux banques d'évaluer votre capacité à rembourser un emprunt sans déséquilibrer votre budget. Depuis les recommandations du HCSF, ce ratio est généralement plafonné à 35% des revenus, assurance emprunteur incluse, sous réserve de certaines dérogations.

Dans cette page, découvrez comment calculer votre taux d'endettement, quels revenus et charges sont pris en compte, le maximum autorisé en 2026, ainsi que les solutions pour l'optimiser. Vous pourrez également utiliser notre simulateur pour obtenir une estimation personnalisée de votre situation.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Taux d'endettement, taux d'effort, capacité d'emprunt : quelles différences ?

Bien que souvent confondues, ces trois notions répondent à des objectifs distincts :

• Le taux d'endettement correspond au rapport entre vos revenus mensuels nets et l'ensemble de vos charges financières mensuelles. Exprimé en pourcentage, il permet aux établissements bancaires d'évaluer votre capacité à supporter un nouvel emprunt et de déterminer le montant qu'ils peuvent vous accorder.
• Le taux d'effort est un indicateur qui mesure la part des revenus d'un ménage consacrée aux dépenses liées au logement, telles que le remboursement d'un prêt immobilier ou le paiement du loyer. Il est notamment utilisé par les banques et les bailleurs pour évaluer la capacité d'un foyer à assumer durablement ces charges.
• La capacité d'emprunt désigne le montant maximal qu'il est possible d'emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges, de votre taux d'endettement et de la durée du crédit envisagée. Elle permet de déterminer le budget disponible pour financer un projet, qu'il s'agisse d'un achat immobilier ou d'un autre type d'emprunt.

Pourquoi les banques calculent ce ratio avant tout crédit ?

Les banques utilisent le taux d'endettement, le taux d'effort et la capacité d'emprunt pour évaluer la solidité financière d'un emprunteur avant d'accorder un crédit.

Ces indicateurs leur permettent d'estimer la capacité du demandeur à assumer de nouvelles charges, de prévenir les risques de surendettement et de déterminer le montant qu'il est possible de prêter dans des conditions compatibles avec son budget.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Le taux d'endettement se calcule en divisant le montant total de vos charges financières mensuelles par vos revenus mensuels nets, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

La formule de calcul du taux d'endettement

Taux d'endettement (%) = (Charges mensuelles ÷ Revenus mensuels nets) × 100

Quels revenus sont pris en compte par la banque ?

Quelles charges entrent dans le calcul ?

Les banques prennent en compte l'ensemble des charges financières récurrentes du foyer afin d'évaluer sa capacité de remboursement, notamment :

• Les mensualités des crédits en cours (immobilier, consommation, auto, prêt étudiant, etc.) ;
• La future mensualité du prêt demandé ;
• Les pensions alimentaires versées ;
• Les loyers restant à charge dans certaines situations (investissement locatif, résidence secondaire, etc.) ;
• Les rentes.

En revanche, les dépenses courantes (alimentation, énergie, abonnements, loisirs) ne sont généralement pas intégrées dans le calcul du taux d'endettement, mais plutôt dans celui du reste à vivre.

Exemples de calcul de taux d'endettement

Taux d’endettement conforme

Sophie et Julien

Avec un taux d'endettement inférieur à 35 %, leur dossier respecte les critères retenus par les établissements bancaires.

Taux d’endettement dépassé

Marc

Avec un taux d'endettement largement supérieur à 35%, l'obtention du crédit risque d'être compromise. La banque pourra notamment demander de réduire le montant emprunté, d'augmenter l'apport personnel ou d'assainir la situation financière avant d'étudier favorablement la demande.

Quel est le taux d'endettement maximum autorisé en 2026 ?

La règle des 35% du HCSF, assurance emprunteur incluse

Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques doivent respecter un taux d'endettement maximal de 35%, assurance emprunteur incluse, lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Ce seuil correspond à la part maximale des revenus pouvant être consacrée au remboursement des charges de crédit.

Toutefois, les établissements bancaires bénéficient d'une marge de dérogation leur permettant d'accorder des prêts dépassant ce plafond dans 20% des dossiers financés. Ces exceptions concernent généralement les emprunteurs présentant un dossier solide, avec notamment un apport personnel conséquent, un reste à vivre suffisant ou encore un projet patrimonial cohérent.

Durée maximale de 25 ans et cas particuliers à 27 ans

Le HCSF indique que la maturité des crédits ne doit pas dépasser 25 ans, mais qu'elle peut être portée à 27 ans maximum lorsqu'il existe une période de différé d'amortissement liée à certaines opérations immobilières.

Les cas concernés sont notamment :

• les acquisitions en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
• les opérations de construction d'une maison individuelle ;
• les acquisitions dans l'ancien comportant une enveloppe de travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération.

Taux d'endettement et reste à vivre : ce que la banque regarde vraiment

Le taux d'endettement constitue un indicateur essentiel, mais il n'est pas le seul élément pris en compte par les banques pour évaluer la faisabilité d'un projet de financement. Les établissements prêteurs analysent également d'autres critères afin d'apprécier l'équilibre global du budget du foyer, notamment :

• Le reste à vivre : il correspond à la somme dont dispose le ménage chaque mois après le paiement de l'ensemble des charges de crédit. Les banques vérifient qu'il est suffisant pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transport, énergie, loisirs, etc.), en tenant compte de la composition du foyer.
• Le saut de charge : il désigne l'écart entre les dépenses de logement actuelles (par exemple, le loyer) et la future mensualité du crédit. Une hausse trop importante de cette charge peut être considérée comme un facteur de risque, même si le taux d'endettement respecte la limite de 35%.

Enfin, un taux d'endettement identique n'a pas le même impact selon le niveau de revenus. Un ménage aux revenus élevés conservera généralement un reste à vivre plus confortable qu'un foyer disposant de ressources plus modestes. C'est pourquoi les banques évaluent toujours la situation financière dans sa globalité.

Comment calculer le taux d'endettement pour un investissement locatif ?

Le calcul du taux d'endettement dans le cadre d'un investissement locatif a évolué ces dernières années. Deux méthodes ont coexisté :

• L'ancienne méthode différentielle : certaines banques calculaient la différence entre les revenus locatifs et les charges liées au bien (mensualités de crédit, taxe foncière, charges diverses). Seul le solde obtenu était ensuite intégré dans l'analyse de la capacité d'emprunt, ce qui pouvait favoriser les investisseurs.
• La méthode classique désormais privilégiée par le HCSF : l'ensemble des revenus et des charges de crédit du foyer est pris en compte pour calculer le taux d'endettement. Les revenus locatifs sont généralement retenus à hauteur de 70% afin d'anticiper les risques de vacance locative, d'impayés ou les charges liées au logement.

Comment réduire son taux d'endettement ?

Solder ses crédits à la consommation et paiements fractionné

Les crédits à la consommation et les solutions de paiement fractionnés sont pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Les rembourser avant de solliciter un prêt immobilier peuvent donc réduire vos charges mensuelles et améliorer votre capacité d'emprunt.

Augmenter l'apport personnel ou mobiliser un prêt aidé (PTZ)

Un apport personnel plus important permet de diminuer le montant à emprunter et, par conséquent, les mensualités du crédit.

Vous pouvez également recourir à des prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ), afin de financer une partie de votre projet sans intérêts et d'alléger votre taux d'endettement.

Allonger la durée ou ajuster le projet

Allonger la durée du prêt permet de réduire le montant des mensualités et, par conséquent, de diminuer le taux d'endettement. Cette solution peut toutefois augmenter le coût total du crédit en raison des intérêts supplémentaires.

Il est également possible d'ajuster son projet immobilier, en revoyant le budget à la baisse, en ciblant un bien moins onéreux ou en reportant certaines dépenses annexes. Ces ajustements permettent souvent d'améliorer la faisabilité du financement.

Optimiser l'assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine

L'assurance emprunteur étant intégrée dans le calcul du taux d'endettement de 35%, réduire son coût peut améliorer votre capacité d'emprunt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalités, à condition de respecter l'équivalence des garanties exigées par la banque.

Opter pour une délégation d'assurance auprès d'un assureur externe permet souvent d'obtenir des cotisations moins élevées que le contrat groupe proposé par la banque. Cette baisse du coût de l'assurance réduit mécaniquement les mensualités prises en compte dans le calcul du taux d'endettement.

Le regroupement de crédits pour réduire ses mensualités

Le regroupement de crédits consiste à réunir plusieurs emprunts en un seul afin de bénéficier d'une mensualité unique, généralement plus faible. En réduisant le montant des remboursements mensuels, cette opération peut permettre de diminuer le taux d'endettement et d'améliorer la capacité d'emprunt.

Cette solution peut toutefois entraîner un allongement de la durée de remboursement et une augmentation du coût total du crédit. Il est donc important d'évaluer son intérêt au regard de votre situation financière et de votre projet.

Quel est le taux d'endettement moyen des Français ?

Le taux d'endettement moyen des Français varie selon le profil des emprunteurs et la nature des crédits souscrits. Selon les données de la Banque de France, le niveau d'endettement des ménages français était encore élevé en 2024, avec un taux moyen de 61,4% principalement en raison du poids des crédits immobiliers dans leur budget.

Dans la pratique, de nombreux dossiers de financement se situent à proximité du seuil de 35% fixé par le HCSF, sans nécessairement l'atteindre. Toutefois, ce ratio doit toujours être analysé en parallèle du reste à vivre, car un même taux d'endettement n'aura pas les mêmes conséquences selon le niveau de revenus et la composition du foyer.

Repères indicatifs selon les profils :

• Moins de 25% : situation généralement considérée comme confortable ;
• Entre 25% et 35% : zone de vigilance, mais compatible avec l'octroi d'un crédit sous réserve d'un reste à vivre suffisant ;
• Au-delà de 35% : dépassement du seuil recommandé par le HCSF, nécessitant une éventuelle dérogation bancaire.

Endettement, surendettement et taux d'usure : ne pas confondre

L'endettement, le surendettement et le taux d'usure sont trois notions distinctes qu'il est important de ne pas confondre.

• L'endettement correspond au niveau de charges financières supportées par un ménage au regard de ses revenus. Il est généralement mesuré à l'aide du taux d'endettement, utilisé par les banques pour évaluer la capacité d'emprunt.
• Le surendettement désigne une situation plus critique, dans laquelle une personne ne parvient plus à faire face à l'ensemble de ses dettes exigibles (crédits, loyers, factures, découverts bancaires, etc.).
• Le taux d'usure correspond au TAEG maximal légal auquel une banque est autorisée à accorder un prêt. Fixé chaque trimestre par la Banque de France, il a pour objectif de protéger les emprunteurs contre un coût du crédit excessif.

Questions fréquentes sur le taux d'endettement

Le taux d'endettement est-il calculé sur le salaire net avant ou après impôt ?

Le taux d'endettement est calculé à partir des revenus nets avant prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu. Les banques utilisent cette base pour déterminer la part des revenus pouvant être consacrée au remboursement des crédits et évaluer la capacité d'emprunt.

Un crédit en cours de remboursement anticipé compte-t-il encore dans le calcul ?

Oui, un crédit en cours est pris en compte dans le calcul du taux d'endettement tant qu'il n'est pas intégralement remboursé. En revanche, si son remboursement anticipé est effectif avant la mise en place du nouveau prêt et peut être justifié auprès de la banque, il ne sera généralement plus retenu dans l'analyse de votre capacité d'emprunt.

Comment le taux d'endettement est-il calculé pour un couple avec des revenus inégaux ou un co-emprunteur ?

Pour un couple ou des co-emprunteurs, le taux d'endettement est calculé en prenant en compte l'ensemble des revenus et des charges des deux emprunteurs. Des revenus inégaux n'empêchent donc pas d'emprunter ensemble : la banque analyse la capacité de remboursement globale du foyer, ainsi que le reste à vivre après paiement des mensualités.

Les paiements en plusieurs fois et le leasing auto sont-ils considérés comme des charges ?

Oui, les paiements en plusieurs fois et les contrats de leasing automobile (LOA ou LLD) peuvent être pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Lorsqu'ils génèrent des mensualités récurrentes au moment de la demande de prêt, les banques les considèrent généralement comme des charges financières susceptibles d'affecter votre capacité d'emprunt.

Un prêt relais est-il soumis à la règle des 35% ?

Oui, un prêt relais est soumis à la règle des 35% de taux d'endettement. Toutefois, depuis 2023, lorsque le montant du prêt relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien mis en vente et qu'il est associé à un crédit immobilier classique, ses intérêts ne sont plus pris en compte dans le calcul du taux d'endettement.