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Calcul du taux d'endettement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 février 2024 .
Temps de lecture : 6 min

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Le taux d'endettement est un élément déterminant pour les établissements bancaires. Il permet de vérifier que vous pourrez faire face aux échéances de votre crédit immobilier. Le taux d'endettement maximal autorisé par la Banque de France est de 35 % assurance comprise. Toutefois, il peut, dans certains cas, spécifiquement si vous êtes primo-accédant, lui être supérieur. En outre, même si vous dépassez ce taux, des solutions existent. N’hésitez pas à nous solliciter !

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Taux d’endettement : les règles en vigueur

Lorsque les établissements bancaires vous imposent un endettement maximal, c’est en réalité le Haut conseil de sécurité financière, le HCSF, qui leur dicte les règles. Cette entité veille à ce que l’octroi de prêt immobilier soit encadré afin que les emprunteurs conservent un reste à vivre suffisant. In fine, le HCSF veille à limiter le risque d’être surendetté.

Si le taux d’endettement généralement admis est de 33 %, le HCSF préconise de ne pas dépasser 35 %. Toutefois, votre banquier dispose d’une souplesse et pourra adapter son offre à votre profil s’il estime que vous êtes à même d’assumer un endettement légèrement supérieur. Le HCSF accorde une marge de flexibilité à hauteur de 20 % du montant de la production de nouveaux crédits immobiliers.

Quels sont les éléments qui impactent le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à la part des charges dans vos revenus. Si de nombreuses factures sont à payer chaque mois, toutes vos charges ne sont pas prises en compte dans le calcul d’endettement.

Votre établissement bancaire prend en considération les charges persistantes après octroi du prêt immobilier :

  • Le loyer mensuel ;
  • Le remboursement de prêt pour une résidence principale ;
  • Le remboursement de prêt pour une résidence secondaire ;
  • Le remboursement de prêt pour un investissement locatif.

Il tient compte également des autres charges telles que :

  • La mensualité de crédit à la consommation ;
  • La mensualité de crédit auto ;
  • La mensualité de crédit permanent ;
  • Les autres mensualités de crédit ;
  • La pension alimentaire versée.

Quant aux revenus, les banques prennent en compte :

  • Le salaire mensuel et le nombre de mois ;
  • Les autres revenus avant impôt ;
  • Les loyers perçus ;
  • Les revenus financiers.
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Comment calculer son taux d’endettement ?

Si le calcul d’endettement n’est pas le plus complexe, un outil de simulation pour calculer votre taux d’endettement va vous faire gagner un temps précieux.

Nous vous proposons un outil simple et rapide. Saisissez tous vos revenus mensuels (les vôtres et ceux de votre co-emprunteur si vous faites une demande de prêt à deux).

Indiquez ensuite les charges fixes. Le calcul du taux d’endettement est réalisé automatiquement. Vous connaissez le montant des mensualités maximal pour votre projet immobilier.

Pour plus de détails, voici la formule du calcul du taux d'endettement :

FormuleTaux d’endettement = ((montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus))

Exemple de calcul de taux d’endettement

Pour y voir plus clair, nous avons réalisé pour vous deux simulations. Cela vous permet d’estimer, selon le profil de l’emprunteur, le montant des mensualités de remboursement que vous pourrez assumer.


Exemple avec un taux d'endettement à 34,95 %
Revenus mensuels 5 000 €
Charges mensuelles 750 € (Remboursement de prêt pour résidence principale)
Montant emprunté 150 000 €
Taux d'endettement  34,95 %
Taux d'intérêt 2,30 %
Mensualité 997 €
Durée 15 ans

Grâce à notre simulateur, vous savez que votre mensualité de crédit ne pourra pas excéder 997 € pour respecter un endettement de 34,95 %.


Exemple avec un taux d'endettement à 49,77 %
Revenus mensuels 2 500 €
Charges mensuelles 1 800 € (Remboursement de prêt pour résidence principale)
100 € (Pension alimentaire)
250 € (Crédit auto)
Montant emprunté 100 000 €
Taux d'endettement  49,77 %
Taux d'intérêt 2,13 %
Mensualité 944 €
Durée 15 ans

Cette fois, le calcul du taux d’endettement met en lumière le montant trop élevé de vos charges par rapport à vos revenus, elles représentent 49,77 % de ceux-ci. Vous ne pouvez donc envisager des mensualités de prêt à 944 €.

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Comment réduire son taux d’endettement ?

Différentes solutions permettent de réduire le niveau d’endettement afin d’accéder au crédit immobilier :

  • Comparer les offres. Avec un comparateur de prêt immobilier, vous pouvez envisager des mensualités inférieures. En réduisant le taux de crédit ainsi que le taux d’assurance emprunteur, vous réduisez le coût total du prêt immobilier, et donc le montant de la mensualité ;
  • Rembourser vos crédits à la consommation : dans notre exemple, l’emprunteur rembourse 250 € de crédit auto. Pour respecter le taux d’endettement imposé par la banque, il est possible d’envisager un remboursement anticipé de ce crédit à la consommation afin de réduire les charges mensuelles, et donc d’augmenter la capacité d’emprunt ;
  • Opter pour le regroupement de crédits : si vous avez plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez parfaitement les regrouper pour allonger la durée de remboursement et réduire le montant des mensualités. Cela permettra mécaniquement de réduire votre taux d’endettement ;
  • Avoir un apport personnel : si vous avez une épargne qui vous permet de présenter un apport personnel, cela représente une somme en moins à emprunter. Là encore, mécaniquement, cela réduit le coût total du crédit immobilier, et donc des mensualités ;
  • Souscrire un prêt à taux zéro en complément du crédit principal : avec le PTZ, vous ne payez pas d’intérêts d’emprunt. Cela fait baisser le montant des mensualités ;
  • Allonger la durée d’emprunt : la durée du prêt va jouer sur le montant des remboursements mensuels.
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Taux d’endettement : foire aux questions

Pourquoi réaliser un calcul d’endettement ?

Cela permet de mieux visualiser vos possibilités financières. En calculant votre endettement avec un prêt immo, vous fixez les limites de votre projet immobilier et pouvez envisager des solutions pour réduire votre endettement.

Quel est le taux d’endettement à ne pas dépasser ?

Le taux d’endettement maximal selon le HCSF est de 35 %. Toutefois, les banques disposent d’une marge selon le profil de l’emprunteur.

Taux d’endettement ou reste à vivre ?

Les emprunteurs ayant des revenus élevés peuvent se permettre de dépasser le taux d’endettement maximal. On parle alors de reste à vivre. Par exemple, un emprunteur avec des revenus de 10 000 € peut se permettre d’atteindre 40 % d’endettement, son reste à vivre sera de 6 000 €.

Quelle différence entre endettement et surendettement ?

L’endettement, c’est le niveau de dettes que vous avez en prenant en compte vos charges diverses. On parle de surendettement lorsque vous ne pouvez plus assumer le paiement de ces charges (remboursements de prêt, etc.).

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