Calcul du taux d'endettement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 février 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Le taux d’endettement, aussi appelé ratio d’endettement, est un élément déterminant dans un dossier de demande de crédit immobilier. Il permet aux établissements bancaires de vérifier votre capacité à faire face aux échéances de ce dernier. Le taux d’endettement maximal autorisé par la Banque de France est de 35 % assurance comprise. Toutefois, il peut, dans certains cas, lui être supérieur, en particulier si vous êtes primo-accédant. Même si vous dépassez ce taux, des solutions existent. N’hésitez pas à nous solliciter !

Taux d’endettement : les règles en vigueur

Lorsque les établissements bancaires vous imposent un endettement maximal, c’est en réalité le Haut conseil de sécurité financière, le HCSF, qui leur dicte les règles. Cette entité veille à ce que l’octroi de prêt immobilier ne déséquilibre pas le budget des foyers français. La règle des 35 % maximum permet aux emprunteurs de conserver un reste à vivre suffisant afin de limiter le risque de surendettement.

Si le taux d’endettement généralement admis est de 33 %, le HCSF préconise de ne pas dépasser 35 %. Toutefois, votre banquier dispose d’une souplesse. Il pourra adapter son offre à votre profil s’il vous estime capable d’assumer un endettement légèrement supérieur. Le HCSF accorde une marge de flexibilité à hauteur de 20 % du montant de la production de nouveaux crédits immobiliers.

Quels sont les éléments qui impactent le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à la part des charges dans vos revenus. Si de nombreuses factures sont à payer chaque mois, toutes vos charges ne sont pas prises en compte dans le calcul d’endettement.

Votre établissement bancaire prend en considération les charges persistantes après octroi du prêt immobilier :

• Le loyer mensuel ;
• Le remboursement de prêt pour une résidence principale ;
• Le remboursement de prêt pour une résidence secondaire ;
• Le remboursement de prêt pour un investissement locatif.

Il tient aussi compte des autres charges telles que :

• La mensualité de crédit à la consommation ;
• La mensualité de crédit auto ;
• La mensualité de crédit permanent ;
• Les autres mensualités de crédit ;
• La pension alimentaire versée.

Concernant les revenus, les banques prennent en compte :

• Le salaire mensuel et le nombre de mois ;
• Les autres revenus avant impôt ;
• Les loyers perçus ;
• Les revenus financiers.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Si le calcul d’endettement n’est pas particulièrement complexe, un outil de simulation pour calculer votre taux d’endettement va vous faire gagner un temps précieux. Il va vous permettre d’évaluer l’impact de votre projet sur votre budget afin d’évaluer sa recevabilité auprès des banques. Meilleurtaux vous propose un outil en ligne simple, rapide. Saisissez tous vos revenus mensuels (les vôtres tout comme ceux de votre co-emprunteur si vous faites une demande de prêt à deux). Indiquez ensuite toutes les charges fixes de votre budget. Le calcul du taux d’endettement est réalisé automatiquement. Vous connaissez le montant des mensualités maximal pour votre projet immobilier.

Pour plus de détails, voici la formule du calcul du taux d'endettement :

FormuleTaux d’endettement = ((montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus))

Exemple de calcul de taux d’endettement

Pour y voir plus clair, nous avons réalisé pour vous deux simulations. Cela vous permet d’estimer, selon le profil de l’emprunteur, le montant des mensualités de remboursement que vous pourrez assumer.

Cette fois, le calcul du taux d’endettement met en lumière le montant trop élevé de vos charges par rapport à vos revenus, elles représentent 49,77 % de ceux-ci. Vous ne pouvez donc envisager des mensualités de prêt à 944 €.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Différentes solutions permettent de réduire le niveau d’endettement afin d’accéder au crédit immobilier :

• Comparer les offres. Avec un comparateur de prêt immobilier, vous pouvez envisager des mensualités inférieures. En réduisant le taux de crédit comme le taux d’assurance emprunteur, vous réduisez le coût total du prêt immobilier, et donc le montant de la mensualité ;
• Rembourser vos crédits à la consommation : dans notre exemple, l’emprunteur rembourse 250 € de crédit auto. Pour respecter le taux d’endettement imposé par la banque, il est possible d’envisager un remboursement anticipé de ce crédit à la consommation afin de réduire les charges mensuelles, pour d’augmenter la capacité d’emprunt ;
• Opter pour le regroupement de crédits : si vous avez plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez parfaitement les regrouper pour allonger la durée de remboursement. La mensualité unique est jusqu'à 60% inférieure à la somme des mensualités remplacées. Le taux d'endettement est mécaniquement réduit. Votre capacité d'emprunt est renouvelée ;
• Avoir un apport personnel : si vous avez une épargne qui vous permettant de présenter un apport personnel, cela représente une somme en moins à emprunter. Là encore, mécaniquement, cela réduit le coût total du crédit immobilier, et donc des mensualités ;
• Souscrire un prêt à taux zéro en complément du crédit principal : avec le PTZ, vous ne payez pas d’intérêts d’emprunt. Cela fait baisser le montant des mensualités ;
• Allonger la durée d’emprunt : la durée du prêt va jouer sur le montant des remboursements mensuels. À montant emprunté équivalent, plus la durée de remboursement est longue, plus la mensualité de remboursement est basse.

Taux d’endettement : foire aux questions

Pourquoi réaliser un calcul d’endettement ?

Cela permet de mieux visualiser vos possibilités financières. En calculant votre endettement, vous construisez votre projet immobilier sur une base réaliste. Le calcul de votre taux d’endettement vous permet de solliciter un emprunt immobilier compatible avec votre situation financière. Vous maximisez les chances de voir votre dossier accepté par la banque sollicitée pour son financement. Le cas échéant, vous pouvez prendre des mesures pour réduire votre taux d’endettement.

Quel est le taux d’endettement à ne pas dépasser ?

Le taux d’endettement maximal selon le HCSF est de 35 %. Toutefois, les banques disposent d’une marge selon le profil de l’emprunteur. Le taux d’endettement maximum est un garde-fou important. Veillez à le prendre en compte, peu importe le type de prêt envisagé. Cet indicateur de gestion vous évite d’entrer dans une situation budgétaire délicate rendant compliqué, voire impossible, l’octroi d’un crédit immobilier. Simple, gratuite, la calculette en ligne de Meilleurtaux.com vous permet de faire le point sur votre taux d’endettement à tout moment !

Taux d’endettement ou reste à vivre ?

Les emprunteurs ayant des revenus élevés peuvent se permettre de dépasser le taux d’endettement maximal. Par exemple, un emprunteur avec un revenu de 10 000 € peut se permettre d’atteindre 40 % d’endettement. Ses 6 000 € de reste à vivre lui permettent d’assumer sans difficulté toutes les dépenses ordinaires.

Quelle différence entre endettement et surendettement ?

L’endettement, c’est le niveau de dettes atteint par un foyer en tenant compte de ses charges diverses. On parle de surendettement lorsque le montant de cette dette entraine des difficultés de remboursement ou de paiement des dépenses ordinaires.