Prêt immobilier : simulation et étapes

Des simulateurs pour chaque étape de votre projet immobilier

Les outils de simulation de Meilleurtaux ont été conçus pour vous accompagner tout au long de votre réflexion concernant l’achat immobilier, ainsi qu’au fil de la vie du crédit une fois celui-ci obtenu. Car investir dans un bien immobilier prend du temps et coûte de l’argent mais vous pouvez réaliser des économies en préparant au mieux votre acquisition avec Meilleurtaux.

Acheter ou louer ? Avec quel budget ?

La définition de votre projet immobilier

La location et l’achat présentent chacun leurs avantages et inconvénients. Il n’y a pas de « meilleur choix », car ce dernier dépend de nombreux paramètres : le budget dont vous disposez, votre situation professionnelle ou encore votre mode de vie (sédentaire ou nomade). De plus, la disponibilité des biens ainsi que leurs prix divergent fortement d’une région à une autre. Enfin, le niveau des taux d’intérêt, variant à la hausse ou à la baisse, est aussi à prendre en considération.

Les atouts de l’achat sont nombreux. Entre autres : la constitution d’un patrimoine que vous pourrez transmettre à vos enfants, la réalisation d’une éventuelle plus-value lors de la revente ultérieure du bien, la défiscalisation à travers par exemple un investissement locatif, la liberté de réaliser des travaux dans votre bien...

Si vous décidez d’acheter, vont se poser plusieurs questions : préférez-vous investir dans une maison ou un appartement ? Souhaitez-vous opter pour un achat dans l’ancien ou bien le neuf ? Avec ou sans travaux à réaliser ?

L’évaluation du budget nécessaire à la réalisation de ce projet

En premier lieu, tâchez de déterminer votre apport personnel. Généralement, lors d’un premier achat immobilier, il est nécessaire de disposer d’un apport correspondant à 10% à 15% du montant total de l’opération. Vous pouvez “piocher” cette somme dans votre épargne.

Si vous n’avez pas ou peu d’apport, renseignez-vous sur les aides auxquelles vous pourriez avoir droit. Celles-ci pourraient faciliter votre financement. On pense notamment au prêt à taux zéro, au prêt conventionné, ou au prêt d’accession sociale. Meilleurtaux vous aidera à savoir si vous y êtes éligible ou non.

Par la suite, évaluez votre capacité d’emprunt, afin d’avoir une idée du montant que vous pourrez emprunter auprès de la banque, en fonction de vos revenus réguliers, de vos charges mensuelles et des mensualités à rembourser. En effet, vous devez être en mesure de respecter un taux d’endettement à 35 % maximum.

Enfin, il vous faudra prévoir une durée de remboursement. Plus elle est étendue, plus vous pourrez, à mensualités égales, emprunter un montant élevé. Cependant, vous paierez davantage d’intérêts et augmenterez le coût du crédit.

La recherche du bien immobilier

Elle peut se faire par la consultation d’annonces sur des sites spécialisés, par le biais d'agences immobilières ou le bouche à oreille (via des amis, de la famille, des collègues, etc.).

Divers aspects vont déterminer le prix de votre bien : sa localisation, son année de construction, sa superficie, le nombre de pièces, son orientation (du nord au sud), son isolation, la qualité des matériaux, etc. Vous pouvez aussi consulter le diagnostic immobilier et vous renseigner sur le montant des éventuelles charges de copropriété ainsi que le montant des impôts locaux, telle que la taxe foncière. Toutes ces informations seront cruciales avant de rédiger votre offre d’achat.

La recherche de financement du bien immobilier

Quelles sont les informations à transmettre à la banque ?

Après la signature d’un compromis ou d'une promesse de vente, vous disposez généralement de 90 jours pour trouver un financement. Démarchez diverses banques afin de faire jouer la concurrence et choisir l’offre la plus avantageuse. Vous devrez leur fournir divers documents d’identité vous concernant (pièce d’identité, situation familiale, justificatif de domicile). Surtout, vous devrez transmettre des justificatifs de revenus (dernier avis d'imposition, déclaration de revenus, 3 derniers bulletins de salaire, etc.).

Par ailleurs, vous devrez fournir des documents relatifs à l’acquisition convoitée (compromis de vente, attestation notariée) ou à la construction ou l’acquisition en VEFA (permis de construire, titre de propriété du terrain, contrat de réservation, dossiers de diagnostics techniques, devis estimatif, etc.).

Enfin, vous devez indiquer à votre banque le montant maximum de remboursement que vous seriez prêt à payer, la durée sur laquelle vous souhaiteriez vous engager (15, 20, 25 ans ?), le taux de couverture voulu pour l’assurance emprunteur, et renseigner les éventuels prêts complémentaires. Plus votre profil sera complet et solide, et meilleure sera votre capacité de négociation.

Où réaliser sa recherche de financement ?

Pour trouver votre financement, vous pouvez effectuer seul des demandes auprès de banques traditionnelles ou de banques en ligne. Mais n’hésitez pas à faire appel à un courtier, qui négociera à votre place les meilleures conditions de prêt et vous conseillera. Lors de la réception d’une proposition de financement, vérifiez en priorité le taux annuel effectif global (TAEG) qui permet de connaître le coût total de votre crédit.

Une fois le contrat de prêt signé, vous pourrez obtenir le déblocage des fonds de la part de la banque. En cas d’acquisition, vous recevez l’intégralité des fonds en une seule fois. En cas de construction, le déblocage a lieu au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Comment réviser le crédit immobilier au fil des ans ?

Au cours de la vie du crédit, votre situation patrimoniale peut changer. Vos revenus peuvent croître ou décroître. Heureusement, les banques, via des prêts modulables, vous permettent d’augmenter ou de baisser vos échéances de prêt. Augmenter le niveau de vos mensualités vous permettra de réduire la durée de remboursement du prêt et diminuer son coût. Idéal si vous revenus grimpent. A l’inverse, baisser le niveau de vos mensualités allongera la durée de remboursement de votre crédit et augmenter son coût.

Vous pouvez aussi, sous conditions, rembourser votre crédit immobilier par anticipation, partiellement ou intégralement. En contrepartie, des indemnités de remboursement anticipé pourront être imposées. Vous pouvez également tenter une renégociation des conditions de votre crédit auprès d’une autre banque.

Enfin, si vous avez différents emprunts en cours, vous pouvez effectuer un rachat de crédit, c’est-à-dire regrouper les mensualités de plusieurs crédits en un seul crédit. L'intérêt, c’est que vous aurez une seule mensualité à rembourser. De plus, vous pourrez éventuellement bénéficier de meilleures conditions d'emprunt (sous réserve de frais).