Lissage de prêt

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 4 mars 2024 .
Temps de lecture : 6 min

Si votre plan de financement intègre plusieurs types de prêts (crédit amortissable classique, prêt à taux zéro, prêt 1 % employeur, PEL, etc.), vous aurez peut-être besoin de lisser ces différents crédits entre eux afin d'optimiser le montant de vos mensualités et la durée de ces diffrents prêts. Vous aurez ainsi des échéances mensuelles constantes, et cela facilitera la gestion de votre budget familial.

Le lissage de prêt immobilier est une solution à laquelle recourent les emprunteurs ayant souscrit plusieurs prêts. Avec des mensualités constantes, ils préservent leur budget sur le long terme. Explications.

Qu’est-ce que le lissage de prêt immobilier ?

Le lissage de prêt immobilier permet à l’emprunteur de rembourser des mensualités fixes jusqu’au terme de l’emprunt, même avec plusieurs crédits. Cela intervient lorsque l’emprunteur a souscrit un crédit immobilier classique ou des prêts aidés à l’image du prêt à taux zéro (PTZ).

Pourquoi lisser les prêts immobiliers ?

Lisser des prêts immobiliers s’impose pour bénéficier d’une mensualité constante tout au long du prêt, évitant des fluctuations budgétaires. Le lissage offre trois avantages.

• Bénéficier de prêts avantageux : lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous pouvez bénéficier, en parallèle du crédit immobilier classique, d’un prêt aidé. C’est le cas du PTZ. Ce prêt aidé peut avoir une durée différente du principal. Le lissage permet de souscrire plusieurs prêts en même temps, sans augmenter les mensualités.
• Mensualité constante : le lissage permet de rembourser la même mensualité tout au long du crédit immobilier. C’est une solution sécurisante permettant de mieux anticiper votre budget.
• Pas de surendettement : le risque en souscrivant deux prêts remboursés indépendamment sans lissage est de payer des mensualités trop élevées. En plus de réduire votre reste à vivre, cela peut augmenter de manière considérable votre taux d’endettement. Un taux d’endettement supérieur à 35 % vous exclut du prêt.

Avec le lissage, vous vous offrez une belle opportunité. En bénéficiant du prêt à taux zéro pour financer une partie de projet immobilier, vous allez réduire de manière importante le coût total du crédit.

Comment fonctionne le lissage de prêts ?

Le lissage de prêts est une pratique assez courante visant à calculer les mensualités de remboursement en fonction des prêts souscrits.

Si vous souscrivez un crédit immobilier classique seul, le montant des mensualités est fixe durant tout le crédit. Dans le cas où vous souscrivez en parallèle un PTZ, par exemple, la banque va lisser ces deux prêts. Elle va réduire le montant du crédit principal pendant la durée de remboursement du PTZ. Au terme du PTZ, la mensualité du prêt immobilier augmente pour atteindre le montant des mensualités cumulées auparavant.

Simulation de lissage de prêts immobilier

Il n’est pas toujours aisé d’expliquer les techniques appliquées par les banques en matière de prêt immobilier. Voici un exemple vous permettant de mieux comprendre le concept de lissage.

Vous empruntez 160 000 euros sur 25 ans (soit 300 mois) avec un crédit immobilier classique. Vous avez droit au PTZ pour un montant de 40 000 euros. Vous remboursez ce prêt sur 10 ans, soit 120 mois pour une mensualité de 333 euros.

Voici comment la banque va lisser vos crédits.

	1 à 120 mois	121 à 300 mois	Somme du capital remboursé
PTZ	333 €	0 €	40 000 €
Prêt principal	784 €	1 117 €	160 000 €
Total	1 117 €	1 117 €	200 000 €

Pour comprendre l’intérêt du lissage, il est nécessaire de faire une simulation.

	1 à 120 mois	121 à 300 mois	Somme du capital remboursé
PTZ	333 €	0 €	40 000 €
Prêt principal	1 173	1 173 €	160 000 €
Total	1 506 €	1 173 €	200 000 €

Sans lissage, les mensualités de remboursement ne sont pas constantes. Durant les 10 premières années, le montant à rembourser est très élevé. Cela impacte votre taux d’endettement.

Exemple : vous empruntez seul avec un revenu de 3 800 euros, sans autre charge mensuelle. Pour respecter votre taux d’endettement, votre mensualité de crédit ne peut excéder 1 330 euros. Avec le lissage, ce plafond est respecté. Sans lissage durant 10 ans, votre taux d’endettement est de 39 %. La banque peut refuser votre prêt, remettant en cause votre projet immobilier.

Quelle banque contacter pour lisser des prêts immobiliers ?

La plupart des banques offrent la possibilité de lisser les prêts. Rien ne les y contraint. Choisissez une banque capable de vous proposer cette solution. L’objectif est d’éviter des mensualités très lourdes lorsque les deux prêts sont remboursés en même temps.

N’oubliez pas votre droit à changer de banque pour trouver un crédit immobilier aux mensualités plus basses afin de préserver votre pouvoir d’achat.

Regroupement ou lissage : quelle différence ?

Lorsque la banque vous propose un lissage, il est important de bien comprendre la différence avec le regroupement de crédits. La méthode est différente.

Le lissage permet d’adapter les mensualités des crédits pour une mensualité constante jusqu’au remboursement complet du crédit le plus long.

Le regroupement de crédits consiste à racheter vos différents crédits pour vous octroyer un nouveau prêt en prenant en compte le capital restant dû. Cette fois, il y a un seul crédit, une seule mensualité. Avec le lissage, si la mensualité totale est constante, deux mensualités apparaissent sur votre relevé de compte.

Il n’est pas possible de racheter un prêt à taux zéro. Une telle opération transformerait le PTZ en crédit classique. Il serait bien moins avantageux, car soumis à des intérêts.

Faire appel à un courtier immobilier pour lisser vos prêts

Si le lissage de prêts immobiliers permet de profiter de différents avantages. Cette solution présente aussi des inconvénients. La banque peut appliquer des frais pour lisser votre crédit, engendrant un surcoût. Il est ainsi nécessaire de vérifier l’opération la plus intéressante.

C’est une solution un peu complexe à mettre en œuvre. Difficile pour un emprunteur sans connaissances spécifiques d’anticiper un lissage.

Nous vous proposons de faire appel à un courtier en immobilier. Cet expert est à même de vous accompagner pour ce montage financier. Le courtier sait trouver le meilleur taux de crédit dans le but de réduire le coût total de votre emprunt.

Faire une simulation sur notre outil en ligne

Notre comparateur de prêts immobilier vous propose un outil de simulation de lissage. Vous indiquez :

• Le montant de votre crédit principal.
• Le montant des frais.
• Le montant de l’apport personnel.
• Le type de prêt à ajouter (PTZ, PEL, prêt employeur)
• La durée de ce deuxième prêt.
• Le montant de la mensualité.

Vous obtiendrez le montant de votre mensualité constante comme le montant effectivement remboursé chaque mois pour chacun de vos prêts.

Questions fréquentes sur le lissage de prêt immobilier

Pourquoi faire un lissage de prêts immobiliers ?

Lisser vos prêts permet de payer une mensualité constante tout au long du crédit pour éviter des mensualités trop importantes. Vous limitez votre taux d’endettement afin d’accéder plus facilement au prêt.

Quels crédits peut-on lisser ?

Il est possible de faire un lissage de crédit immobilier classique avec un prêt à taux zéro (PTZ), un prêt PEL ou encore un prêt employeur.

Le lissage a-t-il un coût pour l’emprunteur ?

La banque peut impacter le montant des intérêts pour lisser votre crédit. Il est nécessaire de faire des simulations pour déterminer l’intérêt réel de cette démarche selon votre projet spécifique. Afin de vous aider, faites appel à un courtier en prêt immobilier.