Louer sa résidence principale : règles, fiscalité et conseils pratiques

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 3 juillet 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Mettre en location sa résidence principale, que ce soit ponctuellement ou sur une plus longue période, peut offrir des revenus intéressants. Mais cette démarche est encadrée par des règles précises, tant sur le plan juridique que fiscal. Cette page vous guide à travers les notions clés, les obligations à respecter et les bonnes pratiques pour louer en toute sécurité et optimiser cette opportunité.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La résidence principale est le logement où vous habitez habituellement, constituant le centre de vos intérêts personnels et professionnels. Vous devez y résider au moins huit mois par an, sauf exceptions (obligations professionnelles, santé, force majeure).

Fiscalement, il s’agit aussi du logement au 31 décembre de l’année des revenus. Ce statut est crucial, car il différencie la résidence secondaire, qui ne bénéficie pas des mêmes règles, notamment la limite du nombre de jours de location et l’exonération de plus-value à la revente. 

Peut-on louer sa résidence principale ?

Oui, mais sous certaines conditions. La possibilité de louer sa résidence principale dépend de plusieurs facteurs : la durée de la location, la partie du logement concernée et le type de contrat choisi.

Si l’on loue la totalité du logement en location saisonnière, cela ne peut excéder 120 jours par an. Au-delà, le bien perd son statut de résidence principale, avec des conséquences fiscales et administratives à la clé.

En revanche, louer une ou plusieurs pièces de son habitation tout en y résidant soi-même reste autorisé sans limitation de durée, sans remettre en cause ce statut.

En cas d’absence prolongée — expatriation, mission professionnelle, etc. — il est possible d’opter pour une location meublée classique ou un bail mobilité. Mais attention : dans ce cas, le logement n’est plus considéré comme résidence principale.

Les démarches administratives et légales incontournables avant de louer

Avant de mettre en location votre résidence principale, plusieurs étapes juridiques, administratives et assurantielles sont indispensables pour sécuriser votre bien et respecter la réglementation.

Vérifications préalables essentielles

Vérifiez que le règlement de copropriété autorise la location meublée. Informez votre assureur pour adapter votre contrat et couvrir les risques. Fournissez au locataire les diagnostics obligatoires (performance énergétique, risques, plomb, amiante). Relisez votre contrat de prêt, certaines clauses pouvant limiter la location.

Déclarations obligatoires selon le type de location

La location meublée touristique nécessite une déclaration en mairie, parfois complétée par des démarches spécifiques selon la commune. Vous devez aussi vous inscrire au répertoire des entreprises (SIRET) même en location occasionnelle. Tous les loyers perçus doivent être déclarés au fisc, selon le régime applicable. Enfin, la taxe de séjour doit être collectée et reversée si vous louez à des touristes, souvent via une plateforme en ligne.

Contrat adapté au type de location

Le choix du contrat de location dépend de la durée et de sa nature :

• Location saisonnière courte durée : contrat spécifique de location meublée saisonnière, souvent de quelques jours à quelques semaines.
• Bail mobilité (1 à 10 mois) : adapté pour des locations temporaires (étudiants, missions professionnelles), avec des clauses simplifiées.
• Bail meublé classique : pour les locations meublées à plus long terme (1 an minimum, renouvelable), offrant une sécurité juridique renforcée.

Assurez-vous que le contrat précise bien les obligations du locataire et du propriétaire, les modalités de paiement, le dépôt de garantie, ainsi que les conditions d’entrée et de sortie.

Fiscalité et impôts : ce qu'il faut savoir pour "louer sa résidence principale impôt"

Louer sa résidence principale peut offrir des avantages fiscaux, à condition de maîtriser les régimes (LMNP, LMP), obligations déclaratives, exonérations et impacts sur la plus-value. Bien connaître ces règles permet d’optimiser ses rendements en toute légalité.

Régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs

Le régime fiscal dépend principalement du type de location (vide ou meublée) et du montant des loyers perçus.

Statut LMNP / LMP : quelles différences ?

Pour la location meublée, deux statuts principaux existent :

Exonérations, prélèvements sociaux et impacts

Louer une partie de sa résidence principale peut, sous certaines conditions, ouvrir droit à une exonération d’impôt sur les revenus locatifs. Celle-ci s’applique si les pièces louées font partie intégrante de l’habitation, que le locataire y réside de manière habituelle, que le loyer reste modéré et que les recettes ne dépassent pas un plafond fixé par l’administration fiscale.

En matière de prélèvements sociaux, le seuil de 23 000 € de recettes locatives annuelles en meublé est déterminant. Au-delà, le bailleur est tenu de s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants et de s’acquitter de cotisations sociales. En deçà, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, comme les revenus du patrimoine.

Enfin, la plus-value réalisée lors de la vente du logement reste exonérée uniquement si celui-ci constitue la résidence principale au moment de la cession. Une location trop intensive ou prolongée peut remettre en cause ce statut et entraîner la perte de l’exonération.

Avantages et inconvénients de louer sa résidence principale

Conseils pratiques pour louer efficacement et sereinement sa résidence principale

Un logement bien préparé est un logement attractif. Il est recommandé d’effectuer toutes les réparations nécessaires avant la mise en location, d’équiper le bien de manière fonctionnelle et confortable, et de sécuriser ses effets personnels. La rédaction d’un inventaire et la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie sont fortement conseillées pour prévenir les litiges.

La gestion locative peut être optimisée en fixant un loyer adapté au marché, en choisissant des plateformes de réservation fiables ou un service de conciergerie, et en restant réactif aux demandes des locataires. Il est essentiel d’anticiper les démarches légales et fiscales pour éviter les mauvaises surprises.

Enfin, certaines erreurs sont à éviter absolument : ignorer les règles de copropriété, oublier de faire les déclarations obligatoires, dépasser le seuil des 120 jours sans autorisation, ou encore sous-estimer la charge de gestion que cela représente.

FAQ : Vos questions sur la location de résidence principale

Quelles sont les obligations juridiques à respecter pour louer sa résidence principale ?

Avant de louer, il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas, déclarer l’activité en mairie si elle est saisonnière, adapter son assurance, respecter les seuils de durée, et déclarer tous les revenus perçus à l’administration fiscale.

Comment mettre en location sa résidence pendant une absence (vacances, expatriation) ?

Pour une courte absence, une location saisonnière de moins de 120 jours (90 jours dans certaines communes) est envisageable. Pour une absence longue, un bail mobilité ou meublé classique peut convenir, mais le logement perd alors son statut de résidence principale.

Quelles sont les erreurs à éviter lors de la location de sa résidence principale ?

Les erreurs les plus fréquentes sont le non-respect de la durée de location, l’oubli de la déclaration en mairie, l’absence de contrat de location, la non-déclaration des revenus et le manque d’anticipation sur les obligations d’assurance et de fiscalité.

La taxe d’habitation s’applique-t-elle lorsque je loue ma résidence principale ?

Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée pour tous. En revanche, en cas de location meublée régulière (type tourisme), certaines communes requalifient le bien en meublé de tourisme, ce qui peut réactiver la taxe d’habitation ou faire basculer en CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).