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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 31 janvier 2025 . Temps de lecture : 9 min
Le dispositif Loc'Avantages est une mesure lancée par le gouvernement, en mars 2022, afin de remplacer le dispositif Cosse « Louer Abordable » qui n’a pas trouvé son public. Ce nouveau mécanisme vise à encourager les propriétaires à louer leurs biens à des prix modérés afin de bénéficier d'avantages fiscaux.
Ce programme s'inscrit dans une politique plus large visant à faciliter l'accès au logement pour les ménages à revenus modestes. Ce dispositif est-il plus avantageux ? Quels sont les critères d’accès ? Meilleurtaux vous propose le guide complet Loc’Avantages.
Loc'Avantages a été mis en place pour soutenir les bailleurs qui acceptent de louer leur bien immobilier à des prix inférieurs à ceux du marché, dans un objectif de rendre le logement plus abordable pour les ménages modestes. Il s'agit d'une mesure qui permet aux bailleurs de profiter d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif sur une durée déterminée.
L'objectif principal est double : d'une part, encourager la mise en location de logements qui ne sont pas forcément destinés à la location classique, et d'autre part, garantir un accès au logement à des prix abordables pour les locataires.
Le dispositif « Louer abordable », aussi appelé loi Cosse, mis en place en 2018, proposait un abattement sur les loyers et ce, de manière très large. En effet, les zones étaient élargies et le loyer plafond dans certaines villes pouvait être trop faible ou trop élevé comparé au prix du marché.
Le dispositif Loc’Avantages, lui, détaille le calcul de façon plus précise ce qui rend une fixation des prix plus raisonnable et plus adapté à la localisation de chaque bien. De plus, l’avantage fiscal prend cette fois la forme d’une réduction d’impôt. Plus le loyer est abaissé, plus l’impôt sur le revenu diminue.
Dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2025, un amendement adopté lors de l'examen de la première partie du texte au Sénat, le 1er décembre 2024, avait prévu la prorogation du dispositif Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027. Suite à la censure du Gouvernement le 4 décembre 2024, les travaux du PLF pour 2025 ont été suspendus et le dispositif n'est donc, pour l’instant, pas prorogé au 1er janvier 2025. Toutefois, il continue de s’appliquer aux conventions en cours.
Pour être éligible au dispositif Loc'Avantages, le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Cette convention formalise l'engagement de louer le bien en tant que résidence principale selon les conditions du programme, notamment en ce qui concerne les niveaux de loyers, la décence du logement et la durée de location.
Le propriétaire s'engage à louer son bien pour une période minimale de 6 ans, renouvelable une fois. Cet engagement est une condition sine qua non pour profiter de la réduction d’impôt. Ce système assure une certaine stabilité dans le marché locatif et permet aux locataires d'accéder à une location sur le long terme à des prix abordables.
Loc’Avantages dispose de 3 échelons de loyers différents : Loc1, Loc2 et Loc3. Chacun d’entre eux représente un palier du pourcentage auquel vous pouvez proposer votre location.
Grâce au simulateur de l’Anah, vous pouvez déterminer le plafond à appliquer à votre logement selon la surface de l’habitation mais aussi la zone géographique.
Lorsque vous effectuez votre simulation Anah, vous devez indiquer la localisation de votre bien par commune ou par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Les périmètres sont classés en 5 catégories : A bis, A, B1, B2, et C. Chacune d’elles a des critères de plafonds de loyers adaptés pour garantir l'accessibilité du logement. Par exemple, un appartement en zone A bis pourra définir un loyer plus élevé qu'un appartement en zone C.
Le plafond de ressources d’un locataire varie selon trois critères : le plafond de loyer à respecter, lui-même soumis à la zone dans laquelle le logement se situe et enfin, la composition du foyer qui l’habite. Les chiffres applicables pour 2025 ne sont pas encore connus, à titre indicatif voici ceux établis pour 2024.
Le principal avantage de Loc'Avantages pour le bailleur est la réduction d’impôt. En fonction de la classe de loyer (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3) choisi, la réduction d’impôt peut varier.
« Sans intermédiation locative » signifie que votre bail est signé directement avec le locataire ou via une agence immobilière classique.
L’intermédiation locative, elle, signifie que la gestion est confiée à une agence immobilière sociale ou à la sous-location via une association agréée par l’État qui loue votre bien en son nom. Elle vous versera le loyer, que le logement soit occupé ou vacant.
L’intermédiation vous permet d’obtenir un taux de réduction plus élevé. Par ailleurs, le loyer Loc3 n’est accessible qu’avec une intermédiation locative.
Opter pour cette méthode peut vous permettre de toucher 3 primes, sous réserve d’être en niveau Loc2 ou Loc3 :
Une des grandes évolutions du dispositif pour 2025, si cela est prévu par la loi de finances pour 2025, est la possibilité de transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt. Cela permettrait aux bailleurs qui ne sont pas imposables de toucher un remboursement de la part de l'État, ce qui est actuellement impossible. Cette mesure vise à rendre le dispositif plus attractif pour un plus grand nombre de propriétaires.
Pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt, le loueur doit signer une convention avec l’Agence nationale de l'habitat (Anah). Cette convention définit les conditions de mise en location du bien, les catégories de loyers et la durée d’engagement. La signature doit être effectuée avant la mise en location du bien.
Une fois la convention signée, le bailleur devra déclarer les revenus générés par la location dans sa déclaration fiscale annuelle. Il devra également fournir les justificatifs nécessaires pour prouver que les prix pratiqués respectent les plafonds et que le locataire respecte les conditions de ressources (contrat de bail, avis d’imposition...).
À noter que les loi Pinel et Pinel Plus n’ont pas été reconduites au 1er janvier 2025 et n’est donc plus à envisager pour les nouveaux acquéreurs.
Le principal atout du dispositif Loc’Avantages comparé à la location meublée réside dans sa fiscalité avantageuse :
La location meublée longue durée vous offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros par an (régime micro-BIC). Au-delà de cette somme, ou si vous le préférez même en-deçà, c’est le régime réel qui s’applique, vous offrant une possible déduction de vos frais et charges de vos revenus.
Quant à lui, le dispositif Loc’Avantages vous permet d’obtenir une réduction sur vos impôts allant de 15 à 65%.
Loc'Avantages s'inscrit dans une réponse à la crise du logement qui touche de nombreuses régions en France. En encourageant les propriétaires à proposer des loyers modérés, ce dispositif contribue à augmenter l'offre de logements accessibles tout en favorisant la mixité sociale.
Le dispositif a des effets différents selon les périmètres géographiques. Dans les régions tendues, il permet de réguler les prix, tandis que dans les zones moins tendues, il incite à la mise en location de biens souvent vacants.
Non, il est impossible de cumuler le dispositif Loc’Avantages avec d’autres dispositifs, comme Malraux ou encore Denormandie.
En cas de non-respect des engagements, le bailleur risque de perdre la réduction d’impôt et pourrait être contraint de rembourser les montants déjà perçus.
Il pourrait le devenir en 2025, car les débats lors du projet de loi de finances pour 2025 allaient dans le sens d’une transformation en crédit d’impôt. Toutefois, la mesure n’est aujourd’hui pas actée.
Le loyer de référence est calculé en fonction de la zone géographique, de la surface du logement et du niveau de loyer choisi (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3).
Non, une fois la convention signée, le loueur doit respecter le degré de loyer choisi pendant toute la durée de l'engagement (6 ans minimum, renouvelables).
Écrit par La rédaction Meilleurtaux
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