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Loc'Avantages : le dispositif de défiscalisation immobilière à connaître en 2025

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 31 janvier 2025 .
Temps de lecture : 9 min

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Le dispositif Loc'Avantages est une mesure lancée par le gouvernement, en mars 2022, afin de remplacer le dispositif Cosse « Louer Abordable » qui n’a pas trouvé son public. Ce nouveau mécanisme vise à encourager les propriétaires à louer leurs biens à des prix modérés afin de bénéficier d'avantages fiscaux.

Ce programme s'inscrit dans une politique plus large visant à faciliter l'accès au logement pour les ménages à revenus modestes. Ce dispositif est-il plus avantageux ? Quels sont les critères d’accès ? Meilleurtaux vous propose le guide complet Loc’Avantages.

Qu'est-ce que Loc'Avantages ?

Loc'Avantages a été mis en place pour soutenir les bailleurs qui acceptent de louer leur bien immobilier à des prix inférieurs à ceux du marché, dans un objectif de rendre le logement plus abordable pour les ménages modestes. Il s'agit d'une mesure qui permet aux bailleurs de profiter d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif sur une durée déterminée.

L'objectif principal est double : d'une part, encourager la mise en location de logements qui ne sont pas forcément destinés à la location classique, et d'autre part, garantir un accès au logement à des prix abordables pour les locataires.

Comparaison avec l'ancien dispositif "Louer abordable"

Le dispositif « Louer abordable », aussi appelé loi Cosse, mis en place en 2018, proposait un abattement sur les loyers et ce, de manière très large. En effet, les zones étaient élargies et le loyer plafond dans certaines villes pouvait être trop faible ou trop élevé comparé au prix du marché.

Le dispositif Loc’Avantages, lui, détaille le calcul de façon plus précise ce qui rend une fixation des prix plus raisonnable et plus adapté à la localisation de chaque bien. De plus, l’avantage fiscal prend cette fois la forme d’une réduction d’impôt. Plus le loyer est abaissé, plus l’impôt sur le revenu diminue.

Prolongation jusqu'en 2027 et évolutions récentes

Dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2025, un amendement adopté lors de l'examen de la première partie du texte au Sénat, le 1er décembre 2024, avait prévu la prorogation du dispositif Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2027. Suite à la censure du Gouvernement le 4 décembre 2024, les travaux du PLF pour 2025 ont été suspendus et le dispositif n'est donc, pour l’instant, pas prorogé au 1er janvier 2025. Toutefois, il continue de s’appliquer aux conventions en cours.

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Conditions d'éligibilité au dispositif Loc'Avantages

Critères pour les propriétaires bailleurs

Pour être éligible au dispositif Loc'Avantages, le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Cette convention formalise l'engagement de louer le bien en tant que résidence principale selon les conditions du programme, notamment en ce qui concerne les niveaux de loyers, la décence du logement et la durée de location.

Exigences concernant le logement

  • Location d’un bien non meublé. Le logement doit être loué vide, c'est-à-dire sans mobilier. Cela exclut donc les locations meublées, éligibles à d'autres dispositifs fiscaux.
  • Respect des plafonds de loyers et de ressources. Le montant du loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés par les trois degrés du dispositif (Loc 1, Loc 2 et Loc 3), qui varient en fonction le périmètre géographique, de la surface du logement et des ressources des preneurs. Ces plafonds garantissent que les prix restent abordables pour les ménages à revenus modestes.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE). Le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE, ce qui signifie qu'il doit répondre à des normes minimales de performance énergétique. Cela garantit que les biens mis en location ne soient pas des passoires thermiques, contribuant ainsi à la transition énergétique et au confort des locataires.
  • Absence de location à un membre du même foyer fiscal. Le bien ne peut pas être loué à un membre de sa famille, c'est-à-dire à un parent ou un enfant du bailleur. Cela permet de garantir que le dispositif vise bien à favoriser l'accès au logement pour des preneurs externes au cercle familial.

Durée d'engagement locatif

Le propriétaire s'engage à louer son bien pour une période minimale de 6 ans, renouvelable une fois. Cet engagement est une condition sine qua non pour profiter de la réduction d’impôt. Ce système assure une certaine stabilité dans le marché locatif et permet aux locataires d'accéder à une location sur le long terme à des prix abordables.

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Fonctionnement du dispositif

Les trois niveaux de loyers : Loc 1, Loc 2 et Loc 3

Loc’Avantages dispose de 3 échelons de loyers différents : Loc1, Loc2 et Loc3. Chacun d’entre eux représente un palier du pourcentage auquel vous pouvez proposer votre location.

  • Location intermédiaire (Loc1) : vous proposez un loyer à 15% en dessous des prix du marché,
  • Location sociale (Loc2) : vous proposez un loyer à 30% en dessous des prix du marché,
  • Location très sociale (Loc3) : vous proposez un loyer à 45% en dessous des prix du marché.

Grâce au simulateur de l’Anah, vous pouvez déterminer le plafond à appliquer à votre logement selon la surface de l’habitation mais aussi la zone géographique.

Plafonds de loyers 2025 par zone géographique

Lorsque vous effectuez votre simulation Anah, vous devez indiquer la localisation de votre bien par commune ou par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Les périmètres sont classés en 5 catégories : A bis, A, B1, B2, et C. Chacune d’elles a des critères de plafonds de loyers adaptés pour garantir l'accessibilité du logement. Par exemple, un appartement en zone A bis pourra définir un loyer plus élevé qu'un appartement en zone C.

Plafonds de ressources des locataires pour 2025

Le plafond de ressources d’un locataire varie selon trois critères : le plafond de loyer à respecter, lui-même soumis à la zone dans laquelle le logement se situe et enfin, la composition du foyer qui l’habite. Les chiffres applicables pour 2025 ne sont pas encore connus, à titre indicatif voici ceux établis pour 2024.

Location intermédiaire (Loc1)

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2/C
Personne seule 43.475 43.475 35.435 31.892
Couple 64.976 64.976 47.321 42.588
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 85.175 78.104 56.905 51.215
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 101.693 93.556 68.699 61.830
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 120.995 110.753 80.816 72.735
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 136.151 124.630 91.078 81.971
Majoration par pers. à charge supplémentaire à partir de la 5ème +15.168 +13.886 +10.161 +9.142

Location sociale (Loc2)

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 31.827 31.827 25.942 25.515 23.347
Couple 47.570 47.570 34.645 31.180 31.180
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 62.357 57.180 41.661 37.495 37.495
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 74.451 68.494 50.296 45.266 45.266
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 88.581 81.083 59.166 53.250 53.250
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 99.681 91.247 66.682 60.014 60.014
Majoration par pers. à charge supplémentaire à partir de la 5ème +11.108 +10.168 +7.439 +6.694 +6.694

Location très sociale (Loc3)

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 16.852 16.852 13.736 12.362 12.362
Couple 27.480 27.480 20.013 18.011 18.011
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 36.021 33.031 24.066 21.659 21.659
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 39.638 36.466 26.777 24.100 24.100
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 46.906 42.936 31.331 28.198 28.198
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 52.782 48.316 35.309 31.778 31.778
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème +5.880 +5.383 +3.938 +3.544 +3.544
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Avantages fiscaux pour les propriétaires

Taux de réduction d'impôt selon le niveau choisi

Le principal avantage de Loc'Avantages pour le bailleur est la réduction d’impôt. En fonction de la classe de loyer (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3) choisi, la réduction d’impôt peut varier.

Niveau de loyer Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative
Loc1 15% 20%
Loc2 35% 40%
Loc3 / 65%

Majoration en cas d'intermédiation locative

« Sans intermédiation locative » signifie que votre bail est signé directement avec le locataire ou via une agence immobilière classique.

L’intermédiation locative, elle, signifie que la gestion est confiée à une agence immobilière sociale ou à la sous-location via une association agréée par l’État qui loue votre bien en son nom. Elle vous versera le loyer, que le logement soit occupé ou vacant.

L’intermédiation vous permet d’obtenir un taux de réduction plus élevé. Par ailleurs, le loyer Loc3 n’est accessible qu’avec une intermédiation locative.

Opter pour cette méthode peut vous permettre de toucher 3 primes, sous réserve d’être en niveau Loc2 ou Loc3 :

  • 1 000 euros la première année pour la prime d’intermédiation locative (PIL),
  • 1 000 euros en passant par un mandat de gestion,
  • 1 000 euros supplémentaires si votre logement fait moins de 40m2.

Transformation en crédit d'impôt : nouveauté 2025

Une des grandes évolutions du dispositif pour 2025, si cela est prévu par la loi de finances pour 2025, est la possibilité de transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt. Cela permettrait aux bailleurs qui ne sont pas imposables de toucher un remboursement de la part de l'État, ce qui est actuellement impossible. Cette mesure vise à rendre le dispositif plus attractif pour un plus grand nombre de propriétaires.

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Procédure pour bénéficier de Loc'Avantages

Signature de la convention avec l'Anah

Pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt, le loueur doit signer une convention avec l’Agence nationale de l'habitat (Anah). Cette convention définit les conditions de mise en location du bien, les catégories de loyers et la durée d’engagement. La signature doit être effectuée avant la mise en location du bien.

Déclaration fiscale et justificatifs à fournir

Une fois la convention signée, le bailleur devra déclarer les revenus générés par la location dans sa déclaration fiscale annuelle. Il devra également fournir les justificatifs nécessaires pour prouver que les prix pratiqués respectent les plafonds et que le locataire respecte les conditions de ressources (contrat de bail, avis d’imposition...).

Loc'Avantages vs autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Dispositif Loc’Avantages Malraux Denormandie
Type de biens Logements non meublés Anciens (secteur patrimonial sauvegardé) Anciens (éligible au plan action cœur de ville)
Location Minimum 6 ans, renouvelable 1 fois.
Loyers plafonnés.
Location pendant 9 ans.
Loyers libres.
Location entre 6 et 12 ans.
Loyers plafonnés.
Avantages fiscaux Réduction d’impôt allant de 15 à 65% en fonction du pourcentage du montant du loyer (inférieur de 15, 30 ou 45% du prix du marché). Réduction d’impôt immédiate sur les dès le début des travaux et sur 4 ans. Déduction de 22% à 30% du montant des travaux.
Intéressant pour les foyers fortement imposés.

Travaux : maximum de 400 000 euros. Suivi par un architecte des bâtiments de France.
Réduction d’impôt après livraison du bien. Déduction de 12 à 21% en fonction de la durée de mise en location. Intéressant pour les foyers moyennement imposés.

Travaux : minimum 25% du prix de l’investissement. Maximum de 300 000 euros de travaux.

À noter que les loi Pinel et Pinel Plus n’ont pas été reconduites au 1er janvier 2025 et n’est donc plus à envisager pour les nouveaux acquéreurs.

Avantages par rapport à la location meublée

Le principal atout du dispositif Loc’Avantages comparé à la location meublée réside dans sa fiscalité avantageuse :

La location meublée longue durée vous offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros par an (régime micro-BIC). Au-delà de cette somme, ou si vous le préférez même en-deçà, c’est le régime réel qui s’applique, vous offrant une possible déduction de vos frais et charges de vos revenus.

Quant à lui, le dispositif Loc’Avantages vous permet d’obtenir une réduction sur vos impôts allant de 15 à 65%.

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Impacts et enjeux pour le marché locatif

Réponse à la crise du logement

Loc'Avantages s'inscrit dans une réponse à la crise du logement qui touche de nombreuses régions en France. En encourageant les propriétaires à proposer des loyers modérés, ce dispositif contribue à augmenter l'offre de logements accessibles tout en favorisant la mixité sociale.

Effets sur les zones tendues et détendues

Le dispositif a des effets différents selon les périmètres géographiques. Dans les régions tendues, il permet de réguler les prix, tandis que dans les zones moins tendues, il incite à la mise en location de biens souvent vacants.

FAQ Loc'Avantages

Puis-je cumuler Loc'Avantages avec d'autres dispositifs fiscaux ?

Non, il est impossible de cumuler le dispositif Loc’Avantages avec d’autres dispositifs, comme Malraux ou encore Denormandie.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas mes engagements ?

En cas de non-respect des engagements, le bailleur risque de perdre la réduction d’impôt et pourrait être contraint de rembourser les montants déjà perçus.

Le dispositif est-il intéressant pour les propriétaires non imposables ?

Il pourrait le devenir en 2025, car les débats lors du projet de loi de finances pour 2025 allaient dans le sens d’une transformation en crédit d’impôt. Toutefois, la mesure n’est aujourd’hui pas actée.

Comment est calculé le loyer de référence pour mon bien ?

Le loyer de référence est calculé en fonction de la zone géographique, de la surface du logement et du niveau de loyer choisi (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3).

Puis-je changer de niveau de Loc'Avantages pendant la durée de la convention ?

Non, une fois la convention signée, le loueur doit respecter le degré de loyer choisi pendant toute la durée de l'engagement (6 ans minimum, renouvelables).

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