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Quelle est la durée d'emprunt idéale pour un investissement locatif ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 30 mars 2023 .
Temps de lecture : 9 min

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Duree d’un pret immobilier pour un investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien, dans le neuf ou dans l’ancien, pour le mettre en location, et obtenir des revenus visant à rembourser votre emprunt puis à dégager des ressources complémentaires. Si vous envisagez de faire ce type d’acquisition, il est essentiel d'être attentif à la durée de votre crédit, qui a un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Il n’existe pas de durée de crédit idéale pour un investissement locatif. Tout dépend en effet de votre profil d'investisseur, de la situation du marché immobilier, de votre apport personnel au départ, des conditions du prêt obtenu, etc. Les prêts courts (entre 8 et 15 ans), comme longs (entre 15 et 25 ans), offrent chacun leurs avantages et inconvénients. 

Dans son enquête annuelle sur le crédit à l'habitat publiée en juillet 2022, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) fournit des chiffres sur les montants et durées de crédit conclus par les Français. Pour mars 2022 (dernières données disponibles), la durée initiale moyenne des crédits pour un investissement locatif (hors renégociation ultérieure) s'établissait à un peu moins de 20 ans. Quant au montant moyen de ce type de crédits, il était d’environ 160 000 euros (159 722 euros très exactement pour l'ensemble de l'année 2021).

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Durée de remboursement et montant des mensualités

La durée du crédit détermine le montant des mensualités que vous devez rembourser chaque mois à votre banque. Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) fixe une durée d'endettement maximum de 25 ans dans le cas général (bien qu’il y ait une tolérance pour passer à 27 ans dans certains cas précis d’achats dans le neuf).

Plus la durée du crédit est courte, et plus les mensualités à rembourser seront élevées. En effet, vous aurez moins de temps pour rembourser l’intégralité du capital et des intérêts.

Attention, car des mensualités trop importantes pourraient fragiliser votre trésorerie en cas de difficultés passagères. D’autant plus que vous risquez de dépasser le taux d’endettement de 35% prévu par le HCSF auquel sont contraints les établissements de crédit.

En revanche, si vous souscrivez un emprunt sur une durée plus longue (20 ou 25 ans), vos mensualités seront plus faibles. Elles auront alors moins d’impact sur le revenu disponible qu’il vous reste pour faire face à vos dépenses au quotidien, et vous pourrez toujours épargner ou vous lancer dans d’autres projets.

En revanche, le coût total du crédit se trouvera alourdi puisque le taux appliqué sera plus élevé et les intérêts plus conséquents.

Pour connaître le montant des mensualités que vous aurez à payer pour rembourser votre crédit immobilier, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de calcul des mensualités.

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Durée de remboursement et taux d’intérêt

Mensualites d’un investissement locatif

La durée du crédit détermine aussi le taux d’intérêt que vous proposera l’établissement prêteur.

Les données de l’observatoire CSA/Crédit Logement montrent bien que plus la durée de crédit est courte, plus les taux d’intérêt sont bas, et vice-versa. Ainsi par exemple, en février 2023, pour un emprunt remboursable sur 15 ans, le taux moyen est de 2,62% contre 2,83% pour un emprunt sur 20 ans, et 2,96% pour un prêt sur 25 ans.

De fait, si vous optez pour un crédit à courte durée de remboursement, son coût sera moins important, de même que le coût total de l’investissement. En février 2023, toujours selon l’observatoire CSA/Crédit Logement, le coût relatif moyen d’un crédit est de 4,2 années de revenus pour un particulier.

A savoirLes banques ne sont pas totalement libres d’appliquer le taux d’intérêt qu’elles souhaitent. Elles sont soumises aux règles concernant le "taux d'usure", soit le taux effectif global maximum auxquelles elles ont le droit de prêter.

Pour découvrir les meilleurs taux immobiliers du moment, n’hésitez pas à consulter notre baromètre des taux de crédit immobilier, mis à jour chaque semaine. Et pour connaître votre taux personnalisé, consultez notre simulateur de prêt immobilier.

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Les avantages et inconvénients d'un prêt court pour un investissement locatif

Généralement, on considère qu’un prêt court lorsqu'il est conclu pour une durée inférieure à 15 ans. Ce type de prêt, moins plébiscité que le prêt long, présente des avantages et inconvénients lorsque l’on veut réaliser de l’investissement locatif.

Un prêt de court terme vous permet de rembourser votre dette plus vite à l’établissement prêteur, et devenir propriétaire de votre bien après 8, 10 ou 15 années de remboursement. Vous êtes alors éventuellement prêt pour réaliser de nouveaux projets d’investissement. 

Autre avantage du prêt court : son taux d'intérêt est souvent plus bas que celui que vous pouvez obtenir pour un prêt plus long, ce qui peut vous permettre d'économiser de l'argent sur les intérêts au fil du temps.

Parmi les inconvénients cependant, on note les mensualités évidemment plus élevées à payer, car vous devez rembourser le capital emprunté sur un délai plus court. Et l’inaccessibilité du prêt court à un certain nombre de personnes, car vous devez être certain d’avoir des revenus suffisamment conséquents pour ne pas vous retrouver en difficulté.

Enfin, vos paiements mensuels étant plus élevés, cela réduit nécessairement votre capacité de dépenses ou d'emprunt pour d'autres projets annexes.

Les avantages et inconvénients d'un prêt long pour un investissement locatif

Un prêt considéré comme « long » est conclu généralement pour une durée comprise entre 15 et 25 ans. Ce type de prêt est plébiscité par plus de deux tiers des emprunteurs.

Parmi les avantages, un prêt long vous offre plus de temps pour rembourser votre crédit, ce qui fait peser sur vous une pression financière moindre par rapport au prêt court. De plus, à somme empruntée équivalente, vos mensualités à payer sont également moins élevées car plus étalées dans le temps. En conséquence, selon votre situation financière, vous pouvez plus facilement respirer chaque mois, et dégager de l’argent pour d’autres projets.

Un prêt plus long vous permet également d’emprunter une plus grande somme d’argent qu'un prêt d'une durée plus courte. Enfin, augmenter la durée de votre crédit lorsque vous faites du locatif peut être intéressant fiscalement. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers puisque ceux-ci sont considérés comme des charges. En allongeant la durée de votre crédit, vous bénéficiez de fait de cet avantage plus longtemps.

Parmi les inconvénients, on peut déplorer l’accroissement du coût total de votre crédit. Car un prêt plus long implique un taux d’intérêt plus élevé que pour un prêt court, et donc un coût total du crédit plus important. Toutefois, dans une période où les taux d’intérêts sont particulièrement bas, emprunter sur une longue durée n’entraînera pas un surcoût élevé de votre crédit.

Tout savoir pour baisser les mensualités de votre crédit immobilier.


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Prêt court ou prêt long, lequel choisir ?

Il n’existe pas de meilleure durée d’emprunt pour réaliser un investissement locatif. Tout dépend de vos objectifs, de vos revenus, de votre apport personnel et de vos dépenses.

En optant pour un prêt de courte durée, selon le montant du crédit souscrit, vous pouvez potentiellement vous mettre en danger. Cela vous permet toutefois d’abaisser le coût total de votre crédit.

En optant pour un prêt plus long, vous accroissez le montant total de votre emprunt, car vous êtes soumis à un taux d’intérêt plus élevé que pour un prêt de courte durée. Toutefois, vous ne fragilisez pas votre situation financière et pouvez réaliser d’autres dépenses ou souscrire d’autres emprunts en parallèle plus facilement.

En conclusion, vous devez avant tout choisir votre durée d'emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel. Il convient de trouver le bon équilibre entre un montant de mensualités à la hauteur de votre budget, et un taux d’intérêt le plus bas possible.

A savoirIl est possible de changer la durée de son prêt en cours de crédit en modulant les échéances ou en remboursant partiellement son prêt.

Questions fréquentes : durée pour le prêt de l’investissement locatif

Quels sont les liens entre durée de remboursement, montant des mensualités et taux d’intérêt ?

La durée de votre crédit détermine le montant des mensualités que vous devez rembourser chaque mois à votre banque. Plus la durée du crédit est courte, et plus les mensualités à rembourser sont élevées. A contrario, une durée longue vous permet de réduire vos mensualités, car vous disposez d’années supplémentaires pour rembourser la somme empruntée. Par ailleurs, plus la durée de crédit est courte, et plus les taux d’intérêt sont avantageux, et vice-versa.

Faut-il souscrire un prêt court ou long pour un investissement locatif ?

Il n’existe pas de durée d’emprunt à privilégier pour un investissement locatif. La durée dépend de nombreux facteurs : votre stabilité professionnelle, votre capacité d’endettement, vos projets annexes, vos objectifs financiers, les taux d’intérêt pratiqués par les banques lors de votre demande de prêt, etc.

Votre montant d’apport personnel, ainsi que votre profil de consommateur (grand ou petit dépensier), et le montant du loyer de votre bien, sont également prépondérants. Réfléchissez à tous ces aspects pour savoir quelle durée choisir avant de conclure votre emprunt. 

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt court et du prêt long ?

Un prêt court (inférieur à 15 ans) vous permet de rembourser votre banque et de devenir pleinement propriétaire de votre bien plus rapidement qu’avec un prêt long. Vous pouvez dès lors vous lancer dans de nouveaux projets d’investissement. Opter pour un prêt court vous permet aussi de bénéficier de taux d’intérêts plus bas, et donc de diminuer le coût total de votre crédit.

Toutefois, ce type de prêt implique des mensualités plus élevées. Un prêt supérieur à 15 ans vous permet d’échelonner vos mensualités sur un laps de temps plus long et de bénéficier d’avantages fiscaux sur une période plus étendue. Cependant, il accroît le coût total de votre crédit, car son taux d’intérêt sera bien souvent supérieur.

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