Quelle est la durée d'emprunt idéale pour un investissement locatif ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 juillet 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Acheter un bien pour le louer, c’est une excellente idée pour se constituer un patrimoine et générer des revenus issus de la location. Mais pour que l’opération soit vraiment rentable, un point clé ne doit pas être négligé : la durée du prêt immobilier. Comment choisir entre 15, 20 ou 25 ans ? Tout dépend de vos objectifs, de votre profil d’investisseur et de votre situation financière. Découvrez comment choisir la bonne durée, avec des exemples concrets, des conseils pratiques et un tableau récapitulatif.

Durée de crédit immobilier : ce qu’il faut savoir

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien, dans le neuf ou dans l’ancien, pour le mettre en location, et obtenir des revenus visant à rembourser votre emprunt puis à dégager des ressources complémentaires. Si vous envisagez de faire ce type d’acquisition, il est essentiel d'être attentif à la durée de votre crédit, qui a un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Il n’existe pas de durée de crédit idéale pour un investissement locatif. Tout dépend de votre profil d'investisseur, de la situation du marché immobilier, de votre apport personnel au départ, des conditions du prêt obtenu, etc. Les prêts courts (entre 8 et 15 ans), comme longs (entre 15 et 25 ans), offrent chacun leurs avantages et inconvénients.

Durée moyenne des prêts pour investissement locatif

En France, la durée moyenne d’un crédit immobilier locatif se situe entre 19 et 20 ans, selon les données de l’ACPR (premier trimestre 2024). Il ne s’agit toutefois que d’une moyenne : certains investisseurs empruntent sur 15 ans, d'autres sur 25 ans, en fonction de leur stratégie patrimoniale, de leur capacité d’endettement ou encore de la rentabilité attendue.

Le montant moyen emprunté tourne autour de 140 000 €, mais il peut varier fortement selon la nature du bien, sa localisation et la contribution initiale de l’emprunteur.

Pourquoi la durée du prêt est un paramètre clé ?

La période d'amortissement conditionne directement vos mensualités. Plus la durée est courte, plus les mensualités seront élevées. Vous remboursez alors plus rapidement, avec moins d’intérêts à la clé. En revanche, cela peut fragiliser votre trésorerie et vous exposer à un risque de dépassement du taux d’endettement maximal de 35% fixé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).

À l’inverse, un prêt plus long, de 20 à 25 ans, permet de réduire le montant de vos échéances mensuelles. Cela préserve votre capacité financière mensuelle, facilite la gestion de vos dépenses courantes et peut vous permettre d’épargner en parallèle ou d’investir ailleurs. Le coût total du crédit sera cependant plus élevé, en raison d’un taux plus important et de la durée accrue de remboursement des intérêts.

Pour connaître le montant des mensualités que vous aurez à payer pour rembourser votre crédit immobilier, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de calcul des mensualités.

Les 3 piliers de votre décision

Impact sur le cash-flow

Le cash-flow est le revenu net obtenu chaque mois grâce à votre investissement locatif. C'est ce qu’il vous reste (ou pas) après avoir payé la mensualité du prêt avec les loyers perçus. Plus cette dernière est basse, plus votre cash-flow est confortable.

• Sur 25 ans, les paiements mensuels sont plus légers. Un cash-flow positif plus facilement atteignable.
• Sur 15 ans, les mensualités sont élevées. Vous devrez souvent apporter un complément de votre poche.

Maximiser l'effet de levier du crédit immobilier

L’effet de levier correspond au fait de s'endetter à court terme pour accroître vos ressources à long terme. Plus vous empruntez sur une longue durée avec peu de capital personnel, plus cet effet de levier est puissant.

• Sur 25 ans, vous misez un minimum de fonds personnels pour maximiser votre rentabilité.
• Sur 15 ans, vous limitez cet effet, mais vous remboursez plus vite.

Optimiser la fiscalité de l'investissement locatif

En investissement locatif, une partie des intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers. Plus la période d’amortissement est longue, plus vous payez d’intérêts… Donc plus vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers.

• Sur 25 ans, la fiscalité est plus avantageuse sur la durée.
• Sur 15 ans, la fiscalité est moins optimisée, mais les charges sont plus rapidement réduites.

Comparaison des durées : 15, 20 et 25 ans

Conseils pour choisir la meilleure durée de prêt

Évaluer sa capacité de remboursement

Avant de vous lancer, faites vos calculs et posez-vous les bonnes questions :

• Quels sont vos revenus ?
• Quelles sont vos charges fixes ?
• Quelle mensualité êtes-vous prêt à supporter chaque mois ?

Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%. Mieux vaut prévoir un peu en dessous pour garder une marge de sécurité.

Anticiper les imprévus

Personne n’est à l’abri d’un imprévu dans le cadre d’un investissement locatif. Une période de vacance locative, des travaux urgents ou une baisse de revenus peuvent déséquilibrer votre budget. Opter pour une période d’amortissement plus longue peut s’avérer judicieux pour absorber ces aléas.

Adapter la durée à son projet

Une période courte (15 ans) permet de se constituer un patrimoine plus vite. C’est une stratégie intéressante si vous avez une bonne capacité d’emprunt. À l’inverse, un prêt sur 25 ans allège vos mensualités et améliore votre cash-flow, vous donnant plus de marge de manœuvre.

Importance de l’apport personnel

C’est un véritable atout pour obtenir un prêt. En général, il représente au moins 10% de la valeur du bien et vous permet d’obtenir un meilleur taux et de rassurer la banque. Cependant, un apport trop important peut limiter le levier financier.

Quelle est la meilleure durée selon mon profil d’emprunteur ?

Le profil prudent ou patrimonial

Pour ce profil, votre objectif est de vous constituer un patrimoine sans risque et sans effort d'épargne :

• Vous cherchez l’autofinancement (le loyer couvre l’échéance mensuelle).
• Vous avez un bon apport, une situation stable.
• Durée recommandée : 20 ou 25 ans.

Le profil investisseur axé rendement et croissance

Pour le profil investisseur, l’objectif est de maximiser le rendement et enchaîner les investissements :

• Vous misez sur le cash-flow positif pour préserver votre capacité d’emprunt.
• Vous utilisez peu de capital personnel pour maximiser l’effet de levier.
• Durée recommandée : 25 ans systématiquement.

L'impact de l'apport personnel

Dans le cas où vous n’avez pas de capital personnel, l’effet de levier est maximal, mais les conditions de prêt sont plus strictes. Avec un apport de 10 à 30%, le taux du prêt est plus bas et plus facilement accepté sur 25 ans. Si votre contribution est trop élevée, vous immobilisez de la trésorerie.

Tableau récapitulatif : 15, 20 et 25 ans

Tout savoir pour baisser les mensualités de votre crédit immobilier.

Questions fréquentes sur la durée du prêt pour investissement locatif (FAQ)

Quels sont les risques associés à un emprunt à long terme ?

Un prêt long terme coûte plus cher sur la durée. Vous êtes aussi engagé plus longtemps avec la banque. Si vous devez vendre avant la fin, vous risquez de rembourser des pénalités ou de moins gagner sur la revente.

Puis-je changer la durée de mon prêt en cours de route ?

Oui, c’est possible, mais pas toujours simple. Il faut souvent renégocier le prêt ou le faire racheter par une autre banque. Cela peut générer des frais (pénalités, frais de dossier…).

Vaut-il mieux un prêt amortissable ou in fine pour un investissement locatif ?

Le prêt amortissable est la formule la plus courante et sécurisante. Le prêt in fine, où le capital est remboursé à la fin, est avantageux sur le plan fiscal si vous êtes fortement imposé, mais il est plus risqué et ne se justifie que si votre stratégie d’investissement est bien définie.