Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 4 mars 2024 .
Temps de lecture : 16 min

Investissement immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Que vous cherchiez à vous constituer un patrimoine, à réduire le montant de vos impôts, ou à obtenir un revenu complémentaire en touchant des loyers, l’investissement immobilier est un placement à la fois sécurisé et rentable, si tant est que le projet est mûrement réfléchi et bien ficelé.

Il est important de bien étudier toutes les possibilités afin de trouver celle qui présente le plus de profit potentiel. Location vide, location meublée, location saisonnière, investissement dans l’immobilier commercial, rénovation en vue d’une revente, vente en gros de biens immobiliers...

Quel type d’investissement immobilier privilégier pour obtenir le meilleur rendement ? Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Meilleurtaux vous donne les clés pour réaliser un investissement immobilier rentable.

Investir dans l'immobilier : vraie pierre ou « pierre-papier » ?

Si vous recherchez le meilleur placement pour votre épargne, l’investissement immobilier est réputé pour sa sécurité et sa rentabilité élevée. Avant de vous lancer, il faut néanmoins savoir qu’il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier, selon vos ressources et vos objectifs.

En effet, vous pouvez investir soit de manière directe en achetant un bien pour faire de l’immobilier locatif (location vide, location meublée, location saisonnière...), soit sous forme indirecte grâce à l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ou encore via le crowdfunding immobilier.

Dans le premier cas, vous devenez propriétaire d’un bien (parking, garage, appartement, maison, local commercial...) que vous mettez en location, dans le but de percevoir des revenus mensuellement. Toutefois, devenir propriétaire implique des inconvénients. Il faut notamment s’acquitter d’impôts locaux et il y a un risque de faire face à un locataire mauvais payeur.

La « pierre-papier » permet d’investir dans l’immobilier sans les contraintes liées à l’acquisition d’un bien (recherche du logement, gestion, revente, etc.). C'est un placement accessible, qui ne nécessite pas forcément de souscrire un crédit immobilier. En effet, le ticket d’entrée des SCPI est relativement faible. Vous pouvez ainsi détenir des parts à partir de quelques centaines d’euros. Cette option présente également l’avantage de permettre à l’investisseur de se décharger de toute contrainte administrative. C’est la société de gestion elle-même qui s’occupe des locataires et de la distribution des dividendes.

Le crowdfunding (ou financement participatif) immobilier est une forme d’investissement innovant apparu au début des années 2010 en France. Il s’agit d’un investissement à plus court terme que les SCPI. Le principe est simple : un promoteur fait appel à des investisseurs via une plateforme dans le but de financer des projets de construction ou de rénovation immobilière (logements, bureaux, commerces, parkings...). Lorsque l'opération a été entièrement financée, vous récupérez votre mise de départ, ainsi que les intérêts associés.

A noterCette page ne traite que de l’investissement immobilier dans la « vraie pierre ». Pour en savoir plus sur la pierre-papier, vous pouvez consulter notre page dédiée et profiter de conseils d’experts sur les opportunités SCPI.

Comment investir dans l'immobilier : les différentes étapes

Si vous choisissez d’investir dans la pierre, l’une de vos principales préoccupations doit être d’estimer la rentabilité de votre projet. En effet, l’acquisition d’un bien engendre des frais au départ (frais de notaire, frais de courtage...) et tout au long de la détention du bien (travaux d’entretien ou rénovation, impôts locaux...).Or, fixer un loyer élevé ne suffira pas à compenser le coût de cet investissement.

Définir ses objectifs

Dans un premier temps, il faut donc définir vos objectifs et vous demander pour quelle raison vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier.  Cela peut être vous vous constituer un patrimoine, augmenter vos revenus, réduire vos impôts, obtenir un complément de retraite, ou préparer l’avenir de vos enfants. C’est cet objectif qui vous permettra de déterminer plus précisément le périmètre de recherche du bien et ses caractéristiques.

Définir son budget

L'une des premières étapes consiste à définir le budget de votre projet. Il faut dans un premier temps estimer l’épargne disponible que vous comptez dédier à cet investissement. Cela va permettre de déterminer le montant qui va constituer l’apport personnel si vous devez solliciter un crédit.

Puis, il faudra estimer votre capacité d’emprunt, en fonction du taux d’endettement maximal autorisé, c’est-à-dire 35 %. Si vous avez déjà des crédits en cours, il va être impératif de faire un calcul des mensualités que vous serez en capacité de rembourser. Pour cela, vous pouvez vous aider de l’un des outils gratuits Meilleurtaux, comme la calculatrice de capacité d’emprunt, ou encore la calculatrice des mensualités.

Le choix du dispositif

Ensuite, il est nécessaire de vous informer sur les dispositifs d’aide à l’investissement locatif en vigueur. Et le choix du dispositif peut varier selon que vous souhaitiez conservez votre bien à l’issue de la période de location obligatoire, ou que vous souhaitiez le revendre. Certains ouvrent droit à un avantage fiscal différent selon le type de logement et sa localisation.

Parmi les plus connus, on peut citer les dispositifs Pinel et son extension Pinel +. Ces derniers permettent aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d'une réduction d’impôt. Son montant est défini dès le départ, en fonction de la durée d'engagement choisie (6,9 et 12 ans) et conditionné au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. 

Le dispositif Denormandie, similaire au Pinel, est réservé cette fois-ci aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux. Il ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs faisant l’acquisition d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, et dont l’objectif est d’être mis en location.

Enfin, Loc'Avantages est un autre dispositif permettant de profiter d’une réduction d’impôt allant de 15 à 65 %. Pour en bénéficier il est nécessaire de louer le bien pour une durée de 6 ans minimum et de respecter un certain niveau de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Le choix du logement

Que vous envisagiez de revendre à terme le bien ou de le conserver pour vous assurer une retraite complémentaire pour vos vieux jours, il est important de trouver un logement qui réponde tant à vos exigences qu’à celles des futurs locataires.

Vous devez donc porter une attention particulière à tout un nombre de critères concernant le bien convoité : le type (parking, garage, maison, appartement, local commercial...), ancien ou neuf, nécessitant des gros travaux ou non, en copropriété ou non, la localisation et la proximité avec les commodités (transports, commerces...), etc.

A noterSi vous envisagez d’acquérir un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, veillez à bien vous renseigner sur la règlementation en vigueur, notamment sur les normes énergétiques. En tant que propriétaire, vous êtes en effet dans l’obligation de fournir au futur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE). Attention, depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation d’énergie finale excède 450 kWh par m² et par an, sont interdits à la location.

Le financement du logement

Dès lors que vous avez trouvé le bien idéal pour votre projet d’investissement immobilier, il est bien souvent nécessaire de rechercher un financement (sauf si vous disposez déjà des fonds pour l’acheter “cash”...). Vous pouvez passer directement par votre banque pour solliciter un prêt, ou démarcher d’autres établissements afin de négocier le meilleur taux. Pour obtenir un crédit, il est indispensable de présenter un dossier solide.

Pour vous simplifier la tâche, il est possible de demander l’aide d’un courtier expert en crédit immobilier, comme Meilleurtaux. Non seulement il vous accompagne de la naissance de votre projet jusqu’à sa concrétisation, mais en plus il se charge de démarcher les différentes banques à votre place afin de vous permettre d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Grâce à lui, vous pouvez éventuellement profiter d’un crédit à un taux avantageux, avec une assurance emprunteur à moindre coût.

Une fois votre financement obtenu, vous signez alors l’acte de vente définitif, devant un notaire.

Bon à savoirPour accorder un crédit, les banques évaluent la viabilité de votre projet en fonction de vos ressources et charges. Présenter un dossier pour lequel vous achetez un bien qui est déjà loué peut permettre de rassurer l’établissement de crédit. Le montant des loyers perçus est en effet connu à l’avance.

La recherche d’un locataire

Lorsque vous avez récupéré les clés du logement et que ce dernier ne nécessite pas de travaux, vous devrez vous mettre en quête de votre futur locataire. Il faut notamment gérer les annonces, les visites, l’état des lieux ou encore la signature du bail.

Deux solutions s’offrent à vous : effectuer toutes les démarches vous-même, ou faire appel à un gestionnaire locatif. Cette option implique cependant un coût supplémentaire dans votre projet d’investissement immobilier.

Si vous investissez dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, le locataire doit parfois répondre à certains critères, notamment en termes de revenus.

Par ailleurs, selon le type de bail (logement nu ou logement meublé), l’imposition n’est pas la même. Pour un propriétaire, la location en meublé (LMNP-LMP) peut être plus avantageuse fiscalement. Mais elle implique un investissement supplémentaire au départ, puisqu’il faut obligatoirement meubler et équiper le logement avec des éléments spécifiques (lit, table, réfrigérateur, plaques de cuisson...).

La déclaration de votre investissement immobilier

En tant qu’investisseur immobilier, si vous souhaitez profiter d’une défiscalisation vous aurez à remplir deux imprimés : l'imprimé 2044-EB (engagement du bailleur) et l'imprimé 2042-RICI (déclaration de revenus complémentaires). C’est l’ensemble des informations que vous fournirez à l’administration fiscale qui permettront de définir le montant de votre réduction d’impôt.

Tout au long de la période d’engagement locatif, variable en fonction du dispositif, il faut également fournir la copie du bail de location et la copie de l'avis d'impôt sur le revenu des locataires au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. 

Investissement immobilier : comment calculer la rentabilité ?

Il est difficile de calculer précisément la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier. En effet, cela ne se résume pas à faire la différence entre ce que le bien coûte à l’achat et le montant des loyers qu’il permettra de percevoir. Il est indispensable de prendre en compte toutes les charges relatives au logement (éventuels travaux, frais de notaire, frais de gestion locative, garanties souscrites, charges de copropriété, taxe foncière…). Le calcul repose aussi sur une potentielle plus-value lors de la revente.

En revanche, avec ces éléments il est possible de réaliser une estimation de la rentabilité nette de votre investissement immobilier. Voici la manière d'y parvenir en considérant le calcul à l'envers :

• estimez la valeur locative du bien immobilier ;
• ajoutez-y l'effort d'épargne que vous être prêt à faire. Cette somme s'assimile à la mensualité de votre prêt ;
• A l'aide de nos simulateurs de prêt et de la mensualité obtenue, calculez le montant à emprunter ;
• A cette valeur, n'oubliez pas qu'il faudra retrancher les frais de notaire et de garantie. La clé est d'acquérir un bien dont le prix est proche de celui ainsi calculé.

 

Ensuite pour calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif : 

• vous cumulez l'ensemble des revenus fonciers annuels ;
• que vous soustrayez par l'ensemble des charges à payer (frais de gestion, frais de garanties, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables) ;
• vous divisez le tout par le prix d’achat du bien, et multipliez le résultat par cent.

Pour obtenir la rentabilité nette, voici la formule de calcul à appliquer : (Loyer mensuel x 12 mois) – charges annuelles / prix d’achat x 100

Quels sont les risques liés à un investissement immobilier ?

Bien que la pierre fasse figure de placement sécurisé, il existe toutefois plusieurs risques encourus par le propriétaire : malfaçons de construction, dégradations par le locataire, loyers impayés, risques naturels (séisme, inondation...), décote du bien sur le marché immobilier, vacance locative, travaux rendus nécessaires par l’usure du bien...

Les défauts liés aux constructions neuves sont généralement couverts par plusieurs garanties (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale...).

En théorie, aucune assurance n’est obligatoire en tant que propriétaire bailleur. Seule la responsabilité civile l’est, dans le cas où le logement se situe dans une copropriété. Pour se prémunir face aux autres risques, il est recommandé de souscrire à certaines garanties. L’avantage est qu'elles sont également déductibles de vos revenus fonciers. Les garanties sont les suivantes :

• une garantie de loyers impayés (GLI) ;
• une garantie de carence et vacance locative ; 
• une garantie-revente.

Bon à savoirSi vous souscrivez à une garantie de loyers impayés, vous ne pouvez pas exiger de votre futur locataire qu’il fournisse un garant. Les deux garanties ne sont pas cumulables. Selon l’âge et la situation de votre locataire, vous pouvez également souscrire une garantie Visale proposée par Action Logement contre les risques de loyers impayés.

FAQ investissement immobilier

Quelles sont les étapes à suivre pour réaliser un bon investissement immobilier ?

Pour un investissement immobilier locatif réussi, il est indispensable de bien se renseigner sur le sujet avant de se lancer. Dans un premier temps, il est nécessaire pour vous de fixer vos objectifs. En fonction de ceux-ci, votre projet va être orienté différemment.

Il faut ensuite prendre connaissance de l’ensemble des dispositifs d’aide à l’investissement locatif en vigueur (Pinel, Pinel +, Denormandie...). Ces derniers vont orienter le choix du logement (bien neuf ou ancien, avec travaux ou non, superficie, localisation...).

Une fois le bien trouvé, il faudra obtenir un financement et monter un dossier solide à présenter aux banques. Dès que cette étape est franchie, vous devriez être logiquement en possession des clés de votre logement, après avoir signé chez le notaire. Vient alors le moment de trouver votre futur locataire. Enfin, selon votre bien et le dispositif de défiscalisation, il faudra penser à déclarer votre investissement immobilier.

Y a-t-il un risque à réaliser un investissement immobilier ?

Comme pour la plupart des placements, l’investissement immobilier présente des risques. Il en existe concernant le bien en lui-même (malfaçons de construction, risques naturels, décote sur le marché immobilier, dégradations...) et d’autres liés au locataire du logement (loyers impayés, vacance locative).

Pour éviter que ces situations n’entraînent des frais colossaux et imprévus, il est conseillé d’en tenir compte en amont au moment du calcul de la rentabilité, mais aussi de souscrire à plusieurs garanties., comme par exemple une garantie de loyers impayés (GLI), garantie de carence et vacance locative ou garantie-revente.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de nombreux facteurs, et son calcul est plutôt complexe. En effet, obtenir la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ne dépend pas uniquement du montant du loyer qui sera appliqué au locataire et du prix d’achat du bien. Pour obtenir une estimation de votre futur investissement, vous pouvez appliquer le calcul suivant :

(loyer mensuel x 12 mois) – charges annuelles / prix d’achat x 100.