Tableau d'amortissement : simulateur et calcul

Écrit par Thomas S. . Mis à jour le 19 novembre 2025 .
Temps de lecture : 7 min

Vous venez de décrocher votre prêt immobilier et vous entendez parler de “tableau d’amortissement” ? Ce document peut sembler un peu technique au premier abord, mais il est en réalité votre meilleur allié pour suivre, mois après mois, l’évolution de votre crédit.

Combien remboursez-vous de capital ? Où en êtes-vous dans vos mensualités ? Grâce au tableau d’amortissement, vous avez une vue claire et détaillée sur l’ensemble de votre emprunt. Dans ce guide, on vous aide à comprendre comment il fonctionne, comment le lire, et surtout, comment en générer un facilement avec un simulateur.

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier, est un calendrier détaillé qui liste toutes vos mensualités de remboursement d’un prêt immobilier. Il vous permet de voir précisément combien vous remboursez chaque mois, en distinguant la part du capital (ce que vous avez emprunté), les frais d'emprunt (le montant du prêt) et souvent l’assurance emprunteur.

Autrement dit, c’est votre feuille de route pour comprendre comment votre dette diminue au fil des années. Ce tableau est remis par l’établissement bancaire au moment de la signature du prêt, mais vous pouvez aussi le générer ou le consulter à tout moment grâce à des outils en ligne.

À quoi sert un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement est essentiel, autant pour vous que pour l’organisme prêteur.

• Pour vous, emprunteur : il vous aide à anticiper vos échéances, à comprendre la part des charges financières que vous payez et à suivre le capital restant dû. C’est un outil précieux pour gérer votre budget et envisager d’éventuelles renégociations ou rachats de crédit.
• Pour la banque : c’est un engagement clair sur la manière dont vous remboursez le prêt, avec des échéances fixes et un suivi du capital remboursé.

Le tableau est fourni dès la signature de votre contrat de prêt immobilier. Il peut aussi être envoyé à chaque changement, par exemple si vous renégociez votre prêt.

Quels sont les éléments d’un tableau d’amortissement ?

Un tableau d’amortissement comprend plusieurs colonnes clés :

• Le capital remboursé : c’est la part du prêt que vous remboursez réellement chaque mois. Ce montant augmente avec le temps. Il inclut les frais annexes (frais de dossier, frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière).
• Les intérêts : c’est ce que coûte le prêt à l’organisme prêteur. Ils sont calculés sur le capital restant dû et diminuent progressivement.
• L’assurance emprunteur : elle couvre les risques (décès, invalidité). Son montant peut être constant ou dégressif selon le contrat. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est systématiquement exigée par les établissements pour accorder un prêt immobilier, notamment pour les projets sur le long terme comme un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
• La mensualité totale : la somme à payer chaque mois.
• Le capital restant dû : ce qu’il vous reste encore à rembourser sur le prêt.

Les différents types de tableaux d’amortissement

Amortissement constant

C’est le modèle le plus courant pour les prêts immobiliers. Chaque mois, vous remboursez une part de capital fixe, mais les frais d'emprunt diminuent avec le temps car ils sont calculés sur le capital restant dû.

Résultat ? Votre mensualité totale baisse doucement avec le temps, mais souvent, les banques préfèrent lisser cette baisse pour proposer des échéances constantes.

Amortissement dégressif

Moins courant en immobilier, ce système fait diminuer le montant total des remboursements chaque mois, mais plus rapidement au début. Il est surtout utilisé pour certains crédits spécifiques.

Amortissement linéaire

Ici, la mensualité reste la même pendant toute la durée, avec une répartition fixe entre capital et intérêts. Ce type est rare pour les prêts immobiliers classiques.

Comment calculer un tableau d’amortissement ?

Calculer un tableau d’amortissement à la main, c’est un peu comme résoudre un puzzle financier : il faut prendre en compte le montant emprunté, la durée du prêt, le taux nominal et l’assurance emprunteur.

La formule de base

La mensualité (hors assurance) se calcule grâce à la formule suivante :

M = C × [ t / (1 − (1 + t)^−n ) ]

Voici la signification :

• M = mensualité.
• C = capital emprunté.
• t = taux nominal mensuel (taux annuel divisé par 12).
• n = nombre total de mensualités.

Utiliser un simulateur en ligne

Pour vous faciliter la vie, Meilleurtaux a conçu un outil de simulation simple et gratuit. Il vous suffit de saisir :

• Le montant de votre prêt.
• La durée souhaitée.
• Le taux d’intérêt.
• Le taux d’assurance.

Puis cliquez sur « Afficher le tableau » pour obtenir votre échéancier personnalisé, clair et détaillé.

Exemple de tableau d’amortissement

Voici le tableau d’amortissement calculé pour un crédit immobilier de 200 000 € sur 25 ans (300 mois) avec :

• Un taux nominal fixe de 3,15%.
• Un taux d’assurance emprunteur de 0,25%.
• Mensualité hors assurance : 953,67 €.
• Assurance mensuelle (fixe) : 41,67 €, soit 500 € par an.

Comment lire et interpréter votre tableau d’amortissement ?

• Au début de votre prêt, la part des frais d'emprunt dans chaque échéance est plus importante. En effet, comme vous devez encore beaucoup de capital à la banque, les frais d'emprunt calculés sont élevés.
• Au fil du temps, votre capital restant dû diminue, donc les intérêts baissent. Cela signifie que la part de capital remboursé dans vos mensualités augmente.
• L’assurance emprunteur, si elle est incluse dans votre échéancier, peut être constante (même montant tous les mois) ou dégressive (diminuant avec le capital restant).
• Au final, votre dette diminue mois après mois, jusqu’à être totalement remboursée à la dernière échéance.

Le tableau d'amortissement révèle une réalité que beaucoup ignorent : les 5 premières années, vous remboursez majoritairement des intérêts, pas du capital. Si vous revendez rapidement, vous n'avez presque rien amorti. C'est le coût caché de la mobilité résidentielle.

Guillaume FOURT, Directeur des Partenariats Bancaires

Foire aux questions sur le tableau d’amortissement

Quels sont les outils pour générer un tableau d'amortissement ?

Plusieurs options s’offrent à vous :

• Simulateurs en ligne gratuits : comme celui que nous proposons ici sur Meilleurtaux, simples et rapides à utiliser.
• Logiciels et applications dédiés disponibles sur ordinateur ou smartphone.
• Tableurs Excel : certains modèles intègrent des formules pour calculer automatiquement les échéances.
• Votre banque : à la signature du prêt, elle vous fournit un échéancier officiel. Vous pouvez aussi demander une mise à jour en cas de renégociation.

Le capital remboursé chaque mois est-il le même ?

Non, dans un prêt immobilier classique à amortissement constant, la part de capital remboursée augmente progressivement. Au début, vous payez plus de frais financiers, donc le capital remboursé est faible. Cette part grandit au fil des remboursements. Il faut opter pour l’amortissement linéaire si vous voulez payer la même mensualité chaque mois.

J’ai renégocié/racheté mon prêt : vais-je recevoir un nouvel échéancier ?

Oui, à chaque modification de votre prêt, la banque doit vous fournir un nouveau tableau d’amortissement. Ce document reprend les nouvelles conditions, que ce soit un taux réduit ou une durée modifiée.

Le tableau d'amortissement inclut-il toujours l'assurance ?

Pas forcément. Certains établissements intègrent le montant de l’assurance emprunteur dans les mensualités et le tableau. D’autres le présentent séparément. Il est important de vérifier votre contrat et de demander un échéancier clair, qui détaille l’assurance si elle est obligatoire.