Acheter ou louer ?

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Acheter ou louer : 2021, l’exode des Français pour les villes moyennes

Meilleurtaux.com, comparateur et courtier en produits financier, comme le crédit immobilier, présente pour la huitième année consécutive, son étude « acheter ou louer ? ».

L’objectif, aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale. Cette étude analyse et décrypte l’opportunité d’acheter ou louer une surface moyenne de 70m² dans les 36 plus grandes villes de France. Le résultat indique le nombre de mois ou d’années de détention nécessaire pour que l’achat coûte moins cher que la location.

Pour cela, Meilleurtaux.com a tenu compte :

• Pour l'achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m2 et par an, des charges par mois ;
• Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.

5 ans et 8 mois : c’est le temps de détention moyen qu’il faut en 2021 pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale.

Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 5 ans et 8 mois pour un 70 m² (soit 2 ans et 3 mois de plus qu’en 2020 en moyenne), c’est donc quasiment deux fois plus long...Mais évidemment il s’agit d’une moyenne, et il existe des différences très importantes selon les métropoles.

Cette analyse indique donc que si l’on est propriétaire d’un bien de 70m2 en résidence principale, au bout de 5 ans et 8 mois, l’achat se révèle plus intéressant que la location. Au-delà, celles et ceux qui décident de rester locataires de ce type de bien, commencent à perdre de l’argent.

La crise du Covid n’a pas freiné l’attrait des Français pour la pierre ! Malgré la baisse des taux d’intérêt, la demande demeure particulièrement forte, c’est la raison pour laquelle la durée de détention moyenne augmente largement par rapport à 2020 car globalement les prix sont en hausse notamment dans les villes moyennes, et les loyers stables

Une durée qui s’allonge fortement dans les grandes villes

Sur les 36 villes étudiées, 3 villes à savoir Perpignan, Le Mans et Reims voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par rapport à l’année dernière.

Une situation qui s’explique par la légère hausse des taux cette année, associée, dans de nombreuses villes, à une légère hausse des prix et une stabilité totale ou presque des loyers.

Pour les 33 villes restantes la durée augmente plus ou moins fortement. L’accroissement de la durée de détention nécessaire pour que l’achat soit plus rentable que la location, s’accroît sur 6 grandes villes françaises : Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne-Billancourt, Bordeaux et Nantes. Ainsi, à Paris, il faut 7 ans de plus qu’en 2020 (soit 20 ans au lieu de 13) pour que l’achat de sa résidence principale soit « économiquement intéressant », idem pour Montreuil, il faut aujourd’hui 16 ans pour que son bien soit plus intéressant à l’achat qu’à la location, alors qu’en 2020, il fallait 8 ans et 5 mois. Mais c’est Lyon qui enregistre la progression la plus forte, la ville additionne 10 années de plus pour atteindre la rentabilité, avec 28 années contre 18 ans en 2020, un phénomène dû à la forte hausse des prix enregistrée sur cette ville qui connaît la plus grosse évolution en France.

L’analyse est donc claire, malgré la baisse des taux, la montée des prix rend la situation beaucoup plus compliquée que l’an passé dans un quart des villes de France.

Les Français à la recherche de villes moyennes à moins de 2 heures de Paris

En comparaison avec 2020, trois villes ont vu leur durée de détention s’accroître nettement. C’est le cas pour Strasbourg, qui passe de 4 ans à 9 ans et 2 mois en 2021, de Rennes qui a plus que doublé, passant de 4 ans et 1 mois en 2020 à 11 ans cette année. Et enfin Angers qui voit sa durée de détention requise pratiquement quadrupler. Dans la cité angevine, il fallait 2 ans et 5 mois l’an passé, cette année, les acquéreurs doivent prévoir de détenir leur bien 9 ans et 6 mois pour que cela commence à être plus intéressant que de louer. En d’autres termes, s’ils le revendent avant cette période, ils auront perdu de l’argent en tenant compte de nos scénarios.

Avec la crise sanitaire et les multiples confinements, les villes moyennes ont été prises d’assaut par les Franciliens notamment, à la recherche d’une pièce supplémentaire, de verdure ou encore d’une qualité de vie plus agréable. C’est notamment le cas de Strasbourg, Rennes et Angers. A moins de 3h de la capitale en TGV, et avec le développement du télétravail, les Franciliens ont franchi le pas.

Conclusion : 20221, la revanche des villes moyennes !

L’achat immobilier reste une valeur refuge et à l’exception de très rares grandes villes et de certaines villes moyennes qui subissent un engouement rapide et récent, elles sont un bon compromis, moins chères que Paris, mais intéressantes pour investir sur du court terme, en effet plus de la moitié des villes de France ont une durée de détention inférieure à 3 ans

Sans oublier qu’en cas de revente si le vendeur réalise une plus-value, cette dernière n’est pas imposable donc le coût supplémentaire éventuel peut vite être effacé

Enfin, à titre d’exemple, pour un foyer souhaitant s’installer à Perpignan, à Grenoble, à Limoges ou à Mulhouse, etc. il est toujours particulièrement intéressant d’acheter, le bien étant rentabilisé en moins de 2 ans, la conjoncture reste donc particulièrement favorable dans les villes moyennes.

NB : la lecture s’entend comme suit : 1,1 = 1 an et 1 mois ; 0,11 = 11 mois ; 6,5 = 6 ans et 5 mois

* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier. Méthodologie :simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,30% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 0% des prix de l’immobilier en année 1 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 0,8% par an. Evolution des loyers : 0% année 1 et 2, +0,5% par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an. Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur, taxe foncière : taxe foncière +1,5% pour année 1, +1% année 2, +1,5% années suivantes

Simulateur acheter ou louer ?

Vous en avez assez de payer un loyer ? Comme 80 % des Français, vous aimeriez acheter votre logement ? Etre propriétaire permet de se constituer un patrimoine et préparer l'avenir... Pour vous aider à prendre la bonne décision, Meilleurtaux a développé ce simulateur exclusif comparant le coût d’un achat par rapport à celui de la location, en fonction de la durée de détention du bien et de l’évolution des prix.