Acheter ou louer ? (sa résidence principale)

En 10 ans, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’acquisition d’une résidence principale a doublé !

Meilleurtaux, comparateur et courtier en produits financiers, publie les résultats de la 10^ème édition de son étude « Acheter ou Louer ».

L’objectif : Déterminer la durée de détention requise pour qu’un investissement immobilier devienne plus rentable que la location, autrement dit, le moment où rester locataire est synonyme de perte d’argent.

Pour leur analyse, les experts se sont basés sur les données des 32 plus grandes villes françaises en prenant comme repère un bien d’une superficie d’environ 70 m², ainsi que les paramètres suivants :

• Pour l’achat : le prix du mètre carré, la taxe foncière, les charges mensuelles moyennes par mètre carré ;
• Pour la location : le montant des loyers, la rémunération des sommes placées qui auraient servi à couvrir l’apport personnel en cas d’emprunt destiné à un achat.

L'allongement de la durée pour rentabiliser son acquisition

La principale conclusion de cette étude annuelle concerne la durée nécessaire à la rentabilisation de l’acquisition d’un logement d’une superficie moyenne de 70 m² occupé au titre de résidence principale. Elle est aujourd’hui de 15 ans et 6 mois en moyenne à l’échelle nationale. Cela signifie que par rapport à 2022 et 2021, elle s’est allongée de 2 ans et 10 ans respectivement !

Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, livre les raisons de cette évolution.

En 2019, les acheteurs d’une résidence principale rentabilisaient l’opération en deux petites années. Mais depuis 2021, cette durée connait une croissance continue, avec une nette accélération en 2022, année où les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont amorcé une remontée brutale. De leur côté, les prix des biens restent élevés, et poursuivent même leur hausse dans certains endroits. L’allongement de la durée de détention de rentabilité résulte principalement de la conjugaison de ces deux facteurs.

Une durée multipliée par deux dans de nombreuses villes

17 des 32 villes étudiées enregistrent une nette progression de la période requise pour que l’achat revienne moins cher que la location. À Perpignan, il faut désormais compter 10 ans (8 ans de plus qu’en 2022).

Ceux qui choisissent Le Mans et Reims doivent patienter 19 ans (8 ans et 3,6 ans de plus sur un an). Pour une opération en Aix-en-Provence, la durée nécessaire est passée à 21,6 ans (13 ans supplémentaires par rapport à 2022).

Si ces hausses se distinguent par leur ampleur, elles ne sont pas les seules. Le classement fait apparaitre d’autres villes où les nouveaux propriétaires doivent patienter plus longtemps pour que le coût de l’achat égale celui de la location. C’est le cas de Dijon, où le mètre carré se négocie à 2 823 euros : parti de 1 an en 2022, le délai de détention a doublé en 2021, puis il a bondi à 14 ans en 2022, avant d’atteindre 22 ans en 2023.

Les multiples perturbations qu’a subies le marché immobilier se répercutent inévitablement sur les acquéreurs. La situation a considérablement changé dans les nombreuses villes où ces derniers ne mettaient que quelques années à rentabiliser l’achat de leur résidence principale. Le phénomène s’explique par le niveau des prix de l’immobilier, largement inférieur à celui des autres métropoles. Les candidats à l’accession à la propriété s’y retrouvaient ainsi plus rapidement en termes de budget, en comparaison avec les locataires. Or, au lendemain de la crise sanitaire, ces villes ont connu un net regain d’intérêt qui a tiré les prix vers le haut, pesant sur la durée requise pour que l’achat soit plus attractif que la location.

À l’ouest aussi, une grande ville connait une forte croissance de la durée de détention du bien avant que l’achat ne soit budgétairement plus favorable aux acquéreurs d’un logement. En effet, au Havre, il faut désormais attendre 16 ans après l’achat d’un bien pour rentabiliser l’investissement par rapport à une location. Pour rappel, il suffisait d’une année en 2019 et 2020, et de 6 ans en 2022.

Pour notre porte-parole

toutes les conditions sont réunies pour une durée plus étendue d’un achat immobilier : la hausse des prix des biens, l’envolée des taux de crédit, l’augmentation de la taxe foncière sur la majeure partie du pays, la stabilité relative des loyers

Stabilisation, voire reflux dans quelques villes

Si dans la majorité des villes analysées, le moment de l’atteinte de la rentabilité a sensiblement reculé d’une année à l’autre, les nouveaux propriétaires s’en sortent mieux en certains endroits. Dans le sud, cet indicateur est stable.

À Montpellier, Besançon et Rennes, il n’a progressé que d’un an entre 2022 et 2023, à 12,6 ans, 11,6 ans et 21 ans respectivement. La hausse est légèrement plus importante dans la capitale (+ 2 ans), faisant grimper la durée de rentabilité pour les acquéreurs à 30 ans.

Enfin, des reculs marqués de la période nécessaire à la rentabilisation d’une acquisition immobilière sont observés dans quatre villes tricolores. C’est le cas de Marseille, où cette durée est « en baisse » de 7 ans par rapport à 2022, s’établissant désormais à 13 ans.

Le même scénario se produit à Metz, avec 6,6 années de détention requises en 2023, contre 11 ans en 2022. Lyon, Rouen et Orléans sont également concernées par le mouvement baissier.

Dans un contexte général tendu, c’est le recul des prix de la pierre qui a permis à ces villes d’échapper à la tendance haussière »

Metz, où les acheteurs ont pu payer 500 euros en moins par mètre carré

Elle ajoute toutefois qu’

en parallèle, les loyers pour un bien équivalent ont explosé dans ces villes, favorisant une rentabilisation plus rapide pour les propriétaires en dépit d’un coût du crédit beaucoup plus élevé.

Conclusion

L’évolution des durées de rentabilité d’achat immobilier dans de nombreuses villes de France est directement liée à l’explosion des taux d’intérêt, qui a démarré en 2022, et qui s’intensifie cette année. D’après l’étude, l’impact a été plus significatif pour les villes affichant auparavant des délais de rentabilité réduits, et plus contenu dans celles caractérisées par des durées plus conséquentes les années précédentes. Par ailleurs, à l’exception de rares endroits, les biens se sont enchéri dans la plupart des grandes villes de l’Hexagone. L’augmentation continue du prix au mètre carré, opposée à la stabilisation des prix en 2023, explique le retard relatif des retours sur investissement.

Malgré une conjoncture moins avantageuse pour les acheteurs, notre porte-parole rappelle que la propriété reste intéressante, puisqu’une fois l’emprunt bancaire intégralement remboursé, après 10, 15, 20, ou 25 ans, les propriétaires de leur résidence principale seront sécurisés en matière de logement et n’auront plus de mensualités à régler, tandis que les locataires continueront de supporter une charge mensuelle incompressible pour se loger.

Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Seloger/Observatoire Clameur.