Acheter ou louer ? (sa résidence principale)

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 septembre 2024 .
Temps de lecture : 5 min

L’achat d’une résidence principale se rentabilise plus vite qu’en 2023 dans la moitié des villes de France

Pour la 11ème année consécutive, Meilleurtaux, comparateur et courtier en produits financiers, dévoile son étude "Acheter ou Louer ?". Cette étude unique, qui tient compte de tous les facteurs, permet de déterminer le moment où l'achat d'une résidence principale devient plus avantageux que la location, ou le moment où rester locataire fait perdre de l’argent. En se basant sur une surface moyenne de 70m², l'analyse couvre les 32 principales villes de France et tient compte :

• Pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m² par mois ;
• Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.

Le pire est derrière nous !

Si nous sommes encore loin de retrouver une situation comparable à ce que nous avons connu avant la crise sanitaire, nous observons cependant la première amélioration depuis plusieurs années. En effet, la durée moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale d’une surface de 70m² est de 14 ans et 8 mois, quand elle était de 15 ans et 6 mois en 2023.

Depuis 2021, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale n’a cessé d’augmenter, avec un renforcement du phénomène depuis 2022 ; rappelons que 2019 reste la meilleure année car il fallait moins de 2 ans pour rentabiliser son achat ! Cette année nous avons enfin pu observer une baisse des taux de crédits immobiliers ce qui a permis de relancer le marché. Sans oublier que les prix des biens immobiliers baissent aussi dans certaines villes. Ces deux évolutions conjuguées permettent une baisse de la période requise pour que l'achat devienne moins couteux que la location.

analyse Maël Bernier porte-parole de Meilleurtaux.

Une rentabilité plus rapide dans 17 villes…

Parmi les 32 villes analysées la période requise pour que l'achat devienne rentable a baissé dans 17 d'entre elles. Pour certaines villes la période a été divisée par deux ou plus. C’est le cas notamment de la ville du Mans où on passe de 19 ans en 2023 à 4 ans cette année. Le Havre détient la 2ème plus grande évolution positive en passant de 16 ans à 7 ans. Limoges diminue par deux la période en passant de 8 ans à 4 ans.

A moindre échelle d’autres villes tirent également leurs épingles du jeu cette année et enregistrent des baisses significatives : Perpignan passe de 10 ans à 7 ans, Reims évolue de 19 ans à 14 ans, Dijon de 22 ans à 13 ans, Besançon de 14 ans à 8,5 ans et Nantes de 24 ans à 16 ans.

« Il est évident que le marché immobilier a connu des bouleversements significatifs entrainant des changements de dogme pour les acquéreurs. Si on prend l’exemple du Mans le prix du m² à l’achat a baissé et les loyers ont eux augmenté. Cela permet donc de gagner en rentabilité lors d’un achat dans cette ville. » précise Maël Bernier. « C’est le cas également de Mulhouse où la rentabilité à l’achat est la meilleure du classement. En effet avec un prix au m² qui est passé de 1687 euros en 2023 à 1319 euros en 2024 et en parallèle des loyers qui ont augmenté il est maintenant possible de rentabiliser son investissement dans cette ville en seulement 1 an et 3 mois. »

Cependant on observe l’inverse pour 13 villes…

Si pour certaines villes la durée de rentabilité d’un bien immobilier a baissé en une année, pour d’autres cette durée a stagné ou augmenté. A Lille et Bordeaux la durée de rentabilité n’a pas bougé et reste de 21 ans et 22 ans réciproquement.

Maël Bernier précise

Dans les grandes villes la durée de rentabilité est forcément plus longue car les montants d’achats immobiliers le sont également. On note une amélioration dans certaines comme Paris qui gagne 1 an (en passant de 30 ans à 29 ans) ou Lyon qui en gagne 4 (22 ans en 2023 versus 18 ans en 2024) mais il n’est pas étonnant que ces baisses soient faibles.

Dans d’autres villes la durée de rentabilité a largement augmenté. Il s’agit notamment de Marseille passant de 13 ans à 18 ans, Nice de 20 ans à 22 ans, Rouen de 10 ans à 14 ans, Caen de 16 ans à 20 ans, Aix en Provence de 22 ans à 27 ans, Montpellier de 13 ans à 20 ans, Tours de 18 ans à 21 ans, Toulon de 9 ans à 15 ans, Grenoble de 11 ans à 16 ans.

Pour les villes où la situation est contraire c’est l’augmentation du m² à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien c’est notamment le cas de Toulon qui est passé de 2764 euros au m² en 2023 à 3486 euros ou de Marseille qui est passé de 3604 euros à 4016 euros par m² ; mais également parallèlement à l’augmentation des prix de l’immobilier et de la taxe foncière (en hausse quasiment partout en France) les prix des loyers dans ces villes qui sont eux restés relativement stables nous avons donc ici tous les facteurs réunis pour que l’achat soit plus couteux plus longtemps que par le passé.

observe Maël Bernier avant de poursuivre

Dans certaines villes qui étaient autrefois caractérisées par des retours sur investissement rapides le scénario a considérablement évolué. Ces villes affichaient en effet dans la très grande majorité des cas des prix de l’immobilier assez faible ou du moins très en dessous des autres métropoles et offraient ainsi à leurs habitants un accès à la propriété très vite budgétairement favorable au détriment très net de la location. Or ces villes ont subi une augmentation sur le prix au m² ce qui explique l’allongement notable de la durée de détention de rentabilité.

Conclusion

La baisse des taux de crédit immobilier amorcée début 2024 permet une amélioration dans certaines villes cependant la situation n’est pas la même partout loin de là l’opportunité d’acheter ne s’appréciant pas de la même manière selon les agglomérations. Néanmoins les prix des loyers sont aujourd’hui loin d’être stabilisés l’offre locative ne cessant de faiblir. Aussi l’acquisition d’un bien même si cela demande des efforts demeure la meilleure protection financière à terme notamment quand le bien est payé car contrairement au loyer il y a bel et bien une date de fin !

conclut Maël Bernier.

Données et Tableau récapitulatif

Ville	Prix m² 2024	Loyer Clameur 2023	Taxe foncière 2024	Charges moyennes en €/m²/an	Charges/mois 70m² 2024	2024	2023
Perpignan	2091	12,0	1537	19	109	6,6	10
Le Mans	1996	13,8	1304	33	193	4,11	19
Nîmes	2376	13,7	1739	24	141	7,10	8,6
Le Havre	2298	13,6	1593	29	167	7,10	16
Limoges	1705	12,0	1124	33	193	4,2	8
Grenoble	2986	13,3	1535	24	141	16	10,6
Saint Etienne	1376	10,0	1225	28	160	4,6	3,6
Mulhouse	1319	13,0	937	32	186	1,3	1,6
Reims	2735	13,0	1312	29	167	14	19
Toulon	3486	14,9	1419	25	148	15,11	8,6
Tours	2946	12,0	1006	31	180	21	17,6
Dijon	2663	13,3	1632	29	167	12,6	22
Montpellier	3680	15,0	1703	30	173	18,2	12,6
Clermont-Ferrand	2263	12,0	1363	28	160	10,6	12,6
Brest	2300	11,7	1154	17	96	9	10,6
Besançon	2366	12,0	1314	30	173	12,6	11,6
Orléans	2498	14,0	1568	31	180	8,5	13,6
Aix en Provence	5482	17,0	1081	30	173	27	21,6
Metz	2255	12,0	962	30	173	9,3	6,6
Caen	3003	13,0	1500	36	212	22	16
Lille	3464	13,5	967	33	193	20,6	20,6
Rouen	2627	13,0	1423	31	180	14	9,6
Nice	5178	19,0	1166	43	250	21,6	19,6
Marseille	4016	16,5	1497	32	186	18	13
Toulouse	3539	14,0	1496	29	167	20,3	23
Strasbourg	3697	14,7	1158	32	186	20	21
Angers	3171	13,0	1661	30	173	19,10	23,6
Rennes	4103	15,0	1253	29	167	22	21
Bordeaux	4620	16,0	1655	26	154	22	22
Nantes	3671	14,0	1710	29	167	16	24
Paris	9259	27,6	1247	52	302	29	30
Lyon	4761	17,6	991	30	173	18,3	22

Moyenne nationale par année

Année	Moyenne nationale
2024	14,8
2023	15,6
2022	13,9
2021	5,8
2020	3,4
2019	1,9
2018	2,8
2017	3,2
2016	2,6

NB : La lecture s’entend comme suit : 2,6 = 2 ans et 6 mois ou 14 = 14 mois

* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.

Méthodologie : simulateur exclusif développé par Meilleurtaux en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 3,70% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 0% des prix de l’immobilier en année 1, 2 et 3 puis 2% à partir de l’année 4. Rendement de l’épargne : 3% en année 1 et 2, puis 2,5% année 3 à ¬6, puis 2% à partir d’année 7 et suivantes. Evolution des loyers : 3,5% année 1 et 2, 2% à partir de l’année 3. Evolution des charges copropriété : +4% année 1, ensuite +2% par an. Evolution taxe foncière : 3,4% année 1, 4% année 2, 1,5% à partir de l’année 3.

Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Seloger/Observatoire Clameur.