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Acheter ou louer ?

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Acheter ou louer ? La réponse pour les 36 plus grandes villes françaises

Meilleurtaux.com, comparateur et courtier en produits financiers dont le crédit immobilier, présente pour la cinquième année consécutive, une étude afin d'aider les Français à faire le choix entre la location et l'achat de leur résidence principale. Elle analyse et décrypte l'opportunité d'acheter ou louer pour une surface moyenne donnée de 70m² dans les 36 plus grandes villes de France. Pour cela, Meilleurtaux.com a tenu compte :

  • Pour l'achat : du prix au m², des taux d'intérêt de l'emprunt, de la taxe foncière ;
  • Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat.

En 2018, l’achat plus avantageux que la location en moins de 3 ans : merci aux taux bas !

« Si le record de 2016 n’a pas été tout à fait atteint, nous en sommes vraiment proches », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « En effet, pour l’achat d’une résidence principale réalisé en 2018, l’opération sera rentabilisée en 2 ans et 8 mois, pour 2 ans et 6 mois en 2016 (année record) mais 3 ans et 2 mois en 2017 et 5 ans en 2014 », ajoute-t-elle.

Les conditions de taux exceptionnels permettent, malgré une fiscalité locale en hausse et des prix globalement en progression, de réduire ou maintenir la durée de rétention nécessaire d’un bien dans 33 villes sur 36 ; seules les villes dont les prix se sont fortement renchéris voient la durée de détention nécessaire d’une résidence principale augmenter par rapport à 2017.

C’est le cas de Montreuil, Lyon, Bordeaux et Paris. A l’exception de ces 4 métropoles, la durée de détention se réduit pour 28 villes et reste stable pour les 5 autres.

Ainsi, à travers toute la France*, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de :

  • 2 ans et 8 mois pour 70 m² (soit 6 mois de plus qu’en 2017 en moyenne)
  • 3 ans et 1 mois pour un 30m²

« En clair, cela signifie que pour un bien de 70m², au bout de 2 années et 8 mois de détention d’une résidence principale, l’achat se révèle plus intéressant que la location. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 2 années et 8 mois de ce type de bien, la location lui fait clairement perdre de l’argent », explique Maël Bernier.

« Et si nous enlevons les 3 grandes agglomérations que sont Lyon, Bordeaux et Paris, la durée de détention moyenne nécessaire tombe à 2 ans et 1 mois », ajoute-t-elle.

1) Les grandes gagnantes de 2018

Brest détient le record avec 2 ans et demi de moins qu’en 2017, suivie par Clermont-Ferrand et Rennes qui gagnent 2 ans et Villeurbanne, Toulouse et Toulon qui gagnent 1 an et demi.

2) Les perdantes de 2018

Elles sont au nombre de 4 : Montreuil, Lyon, Bordeaux et Paris. Subissant de plein fouet la hausse des prix de l’immobilier, les acheteurs doivent ici rester dans leur bien respectivement 5 ans et demi de plus qu’en 2017, 1 an et demi pour Lyon et Bordeaux et 2 ans et demi de plus pour Paris.

Comme lors de la précédente étude en 2017, ce sont les très grandes villes qui sont à la peine. Ainsi, en seulement deux ans, les acheteurs parisiens voient la durée nécessaire de rétention de leur résidence principale à l’achat passer de 6 ans et demi à 11 ans et demi ; Bordeaux passe de 5 ans en 2016 à 11 ans en 2018 et Lyon de 5 à 9 ans. Néanmoins, si l’achat en 2018 reste plus vite favorable qu’en 2014 et 2015 pour Lyon et Paris, ce n’est toutefois pas le cas pour Bordeaux.

3) Taxe foncière élevée et prix en hausse : cocktail perdant

Si les taux plus bas (1,45% sur 20 ans pour 1,75% lors de notre précédente étude) ont permis d’absorber voir de gommer totalement dans la majorité des grandes villes la hausse des prix, ce n’est pas le cas dans celles qui cumulent hausse des prix et taxe foncière élevée.

Achat/location : la réponse par ville

Combien d'années pour que l'achat soit plus intéressant que la location ?

VILLE Nb. d'années
MULHOUSE 0,8
PERPIGNAN 0,8
LE HAVRE 1
BREST 1
LIMOGES 1,4
GRENOBLE 1,6
NIMES 1,6
ANGERS 1,6
REIMS 1,6
TOULON 1,6
MONTPELLIER 1,6
LILLE 1,6
SAINT ETIENNE 1,6
LE MANS 1,6
ORLEANS 1,6
CLERMONT FERRAND 1,6
AIX EN PROVENCE 1,6
SAINT DENIS 1,6
METZ 1,8
ROUEN 1,8
TOURS 2
MARSEILLE 2
TOULOUSE 2
DIJON 2
CAEN 2
BESANCON 2
VILLEURBANNE 2
RENNES 2,6
NICE 3
STRASBOURG 3,6
NANTES 4
MONTREUIL 7,6
BOULOGNE-BILLANCOURT 7,6
LYON 9
BORDEAUX 11
PARIS 11,6

Conclusion : 2018 un bon cru

« A l’instar de l’année dernière, 2018 est globalement une très bonne année pour l’acquisition d’un bien immobilier car celle-ci reste très rapidement plus favorable que la location, notamment grâce à des taux toujours très bas. A l’exception de quelques villes comme Paris ou Bordeaux, qui enregistrent une hausse continue de leurs prix et dans le cas de Bordeaux une taxe foncière qui plus est élevée, il est clair qu’aujourd’hui mieux vaut dans la très grande majorité des villes de France acheter sa résidence principale plutôt que d’engloutir ses revenus dans un loyer ! », conclut Maël Bernier.

acheter ou louer 2018

*Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.
Méthodologie : simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,45% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3% des prix de l’immobilier en année 1 et 2 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 1,1% par an. Evolution des loyers : +1,8% année 1, +1,2% année 2, +0,8 année 3, et +0,5 par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur, taxe foncière : source Forum pour la gestion des villes, pour un couple avec 2 enfants (info 2017) taxe foncière +3%

Simulateur acheter ou louer ?

Vous en avez assez de payer un loyer ? Comme 80 % des Français, vous aimeriez acheter votre logement ? Etre propriétaire permet de se constituer un patrimoine et préparer l'avenir... Pour vous aider à prendre la bonne décision, Meilleurtaux a développé ce simulateur exclusif comparant le coût d’un achat par rapport à celui de la location, en fonction de la durée de détention du bien et de l’évolution des prix.

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