Acheter ou louer ? (sa résidence principale)

Acheter ou louer : 2022, hausse des prix et des taux chamboulent la donne !

Meilleurtaux, comparateur et courtier en produits financiers, comme le crédit immobilier, présente pour la neuvième année consécutive, son étude « Acheter ou louer ? »*.

L’objectif : indiquer aux Français le nombre de mois ou d’années de détention nécessaire pour que l’achat d’une résidence principale coûte moins cher que la location. Cette étude analyse et décrypte l’opportunité d’acheter ou louer une surface moyenne de 70m² dans les 32 plus grandes villes de France.

Pour cela, Meilleurtaux a tenu compte :

• Pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m² par mois ;
• Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.

13 ans et 8 mois : c’est le temps de détention moyen qu’il faut en 2022 pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale

Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 13 ans et 8 mois pour un 70 m². Soit 8 ans de plus qu’en 2021 en moyenne, moment où la durée de détention nécessaire était de 5,8 mois. C’est plus de deux fois plus long que l’an dernier ! En 2020, il fallait compter environ 3 ans et 4 mois pour que l’achat devienne plus rentable.

En comparaison avec 2020, en 2022 c’est quatre fois plus long ! Bien-sûr il s’agit d’une moyenne, et il existe des différences très importantes selon les métropoles.

Cette analyse indique donc que si l’on est propriétaire d’un bien de 70m² en résidence principale, au bout de 13 ans et 8 mois, l’achat se révèle plus intéressant que la location. Au-delà, celles et ceux qui décident de rester locataires de ce type de bien, commencent à perdre réellement de l’argent.

L’intérêt pour l’achat immobilier est resté fort depuis le début d’année 2022. Néanmoins, la remontée des taux rapide depuis mars dernier conduit certains acquéreurs à renoncer à leurs projets. En effet, de plus en plus de dossiers sont refusés et ne passent plus les critères de finançabilité. Le taux d’usure étant le principal phénomène bloquant. Nous observons donc un ralentissement des transactions plus marqué depuis le début de l’été. Sur le front des prix, ils sont toujours en croissance assez nette dans la très grande majorité du territoire alors qu’en parallèle, les loyers sont globalement restés stables. Ce sont les deux raisons principales qui expliquent l’allongement de la durée nécessaire pour rendre l’achat rentable au détriment de la location.

Une durée qui s’allonge sur tout le territoire

Sur les 32 villes étudiées, toutes, absolument toutes ont vu leur durée de détention nécessaire à rentabiliser l’achat s’accroitre en un an. En comparaison avec 2020/2021, certaines villes comme Perpignan, Le Mans et Reims avaient vu leur durée de détention nécessaire d’un bien diminuer par rapport à l’année précédente. 2022 cumulant hausse des prix, hausse des taux et souvent hausse des taxes foncières a balayé tout cela.

Evidemment de grosses disparités entre les différentes agglomérations. Parmi ces villes et en comparaison avec 2021, 13 d’entre elles ont vu leur durée augmenter assez « relativement », en comparaison avec le reste du classement.

Entrons un petit peu plus dans le détail pour comprendre. Nîmes est la ville qui enregistre la moyenne la plus basse. En 2022, il devient plus intéressant d’acheter à partir de 2 ans, c’est 8 mois de plus qu’en 2021, où il ne fallait qu’un an et 4 mois.

En 2020, il ne fallait même qu’un an et 1 mois, et cela malgré une taxe foncière parmi les plus chères de France : la bagatelle de 1 551 €/an pour un bien de 70m². Malgré tout, il reste très intéressant d’acheter sa résidence principale plutôt que la louer dans cette ville.

Autre exemple : Le Mans où la donne a toutefois légèrement évolué. En 2020, l’achat était plus rentable au bout d’un an et huit mois, alors qu’en 2021 il l’était au bout de 1 an et deux mois. Cette année, il l’est au bout de 8 longues années !

C’est plutôt fou ! Le Mans est assez emblématique de ces villes moyennes qui ont subi un rattrapage rapide et récent au niveau des prix, auparavant, c’était une ville où rester locataire était quasiment un non-sens économique, aujourd’hui c’est toujours vrai mais rentabiliser un achat est globalement plus long.

En effet, le prix au m² dans cette ville était de 1 663 € en 2021, cette année il est passé à 2 185 € ! Sans oublier le poids de la taxe foncière annuelle de 1 214 € !

En milieu de tableau, 9 villes constatent une augmentation considérable de la durée de détention du bien avant que l’achat ne soit rentable. C’est le cas de Rennes par exemple, l’immobilier n’a fait qu’augmenter ces deux dernières années, en particulier entre cette année et l’année dernière. Le prix au m² en 2021 était de 4 072 €, un an plus tard il a augmenté de presque 300 €, passant ainsi à 4 338 €/m². En 2020, il fallait aux Rennais 4 an et 1 mois pour être rentable, un an plus tard, il fallait à ces habitants 11 ans, et cette année, catastrophe, il faut 20 ans ! Si malgré ces chiffres, le cœur leur en dit de devenir propriétaire, ils devront s’acquitter également de la taxe foncière, d’un montant de 1 129 €/an pour la ville de Rennes. Second exemple, dans ce milieu de classement, Orléans. En 2020, il fallait 1 et un mois pour que l’opération soit rentable, très correct, en 2021, 2 ans et 1 un, un tout petit peu moins correct et en 2022 il faut aux Orléanais 18 ans, beaucoup moins engageant.

Pour les habitants de ces différentes villes, c’est assez impressionnant, de légères modifications entre 2020 et 2021, mais entre 2021 et cette année, c’est du jamais vu. La durée de location avant que l’achat ne devienne intéressant a été multipliée par 5, 6 ou même 9 ! Conséquence ici encore de prix au m² haussiers associés à la hausse des taux et des loyers parfaitement stables.

Enfin pour les villes restantes, celle du bas du classement, nous retrouvons plusieurs typologies de villes : les métropoles bien évidement mais aussi certaines villes secondaires, en plein essor depuis deux ans. Ces dernières n’échappent pas au phénomène et rejoignent les grosses villes. Parmi elles, Paris. Les Parisiens devaient attendre en 2020, 18 ans en moyenne, en 2021 elle est passée à 28 ans, une durée qui se stabilise cette année. En 2022, il faut toujours 28 ans avant que l’achat ne devienne « économiquement intéressant ». Heureusement pour les Parisiens qui tentent l’aventure, leur taxe foncière ne sera « que » de 770 €/an, ouf. Autre exemple, celui d’une ville secondaire : Angers. En 2020, la durée moyenne était de 2 ans et 5 mois. Sa durée se multiplie presque par 4 et passe ainsi à 9 ans et 6 mois. Cette année, elle grimpe au même niveau que la capitale, à 28 ans ! En un an, la durée moyenne de détention nécessaire a été multipliée par 3 !

Les prix à l’achat à Angers ont littéralement explosé ! En clair, en 2021 le prix au m² de cette ville était de 3 073 €, un an plus tard, il a pris plus de 400 € et passe à 3 478 €/m². Victime de son succès comme beaucoup de ses voisines de l’Ouest, c’est ce qui a fait augmenter le prix de la pierre ! Un engouement pour l’achat face à des loyers restés à peu stables.

L’analyse est donc claire, la hausse du prix de la pierre associée à la hausse des taux avec en parallèle des loyers qui ne bougent pas rendent l’achat intéressant sur une durée beaucoup plus longue. Si certaines villes tirent toutefois assez rapidement leur épingle du jeu, certaines métropoles et surtout acheteurs dans ces métropoles sont nettement moins favorisés. En schématisant, l'achat reste encore rapidement intéressant dans les villes moyennes, mais devient beaucoup moins évident dans les métropoles et les villes qui ont "subi de plein fouet l’attrait post-covid".

Les villes du sud : victimes de leur succès

En comparaison avec 2021, trois villes ont vu leur durée de détention s’accroître nettement. C’est le cas pour Nice, Marseille et Toulouse. Nice passe de 3 ans et un mois à 22 ans, Marseille de 3 ans et 6 mois à 20 ans et enfin Toulouse qui passe de 5 ans et 7 mois à 24 ans. Ces villes ont multiplié en moyenne par 6 leur durée de détention avant que ça ne devienne rentable pour les acquéreurs.

Les villes du sud attirent toujours autant, la météo clémente favorise l’envie d’installation dans ces grandes villes. Le prix de la pierre reste néanmoins élevé et s’est accru ces derniers mois. Les Français veulent combiner travail et qualité de vie, même s’ils doivent mettre (beaucoup) plus la main au portefeuille.

Conclusion : 2022 aucune ville n’est épargnée !

La conjoncture actuelle n’est pas évidente. L’inflation joue sur plusieurs facteurs. La BCE a augmenté ses taux directeurs de + de 50 points de base en juillet dernier, une première en 11 ans. La Banque Centre Européenne pourrait également annoncer une nouvelle hausse dans les semaines à venir. Mais cela ne change drastiquement pas la vie des emprunteurs, qui subissent déjà depuis plusieurs mois les hausses répétées et rapides de la part des banques. En effet, les taux de crédit qui ne cessent d’augmenter rendent l’accès à la propriété plus compliqué. Par ailleurs, le prix de la pierre a lui aussi augmenté dans la grande majorité des villes françaises, à quelques rares exceptions près. La situation est claire, les loyers restent stables cette année, le prix au mètre carré augmente, tout comme les taux, donc fatalement la durée de détention d’un bien nécessaire augmente aussi. Néanmoins, il ne s’agit que de considérations purement financières et nous ne saurions valoriser dans notre étude les différents paramètres que sont d’une part la sécurité créée par l’assurance emprunteur qui constitue une « assurance vie » pour l’acquéreur d’un prêt immobilier et ses héritiers et évidemment le plaisir et la sécurité induite par le fait d’être propriétaire ou en cours d’acquisition de son propre toit !

Tableau comparatif depuis 2014 jusqu’à 2022

NB : La lecture s’entend comme suit : 2,6 = 2 an et 6 mois ou 14 = 14 mois

* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier. Méthodologie : simulateur exclusif développé par Meilleurtaux en tenant compte des données suivantes : 10 % d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,85 % hors assurance / assurance de 0,25 % du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 4 % des prix de l’immobilier en année 1 puis 2 % année 2, 1,5 % année 3 et 1,1 % à partir de l’année 4. Rendement de l’épargne : 2 % par an. Evolution des loyers : 0,7 % année 1, 1 % année 2, 1 % année 3 et 1,1 % à partir de l’année 4. Evolution des charges copropriété : +4 % année 1, ensuite +1 % par an. Evolution taxe foncière : 3,4 % année 1, 1 % année 2, 1,5 % à partir de l’année 3.

Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur.