Acheter ou louer ?

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Acheter ou louer ? 2019 : c’est l’année pour devenir propriétaire !

Meilleurtaux.com, comparateur et courtier en produits financier, comme le crédit immobilier, présente pour la sixième année consécutive, son étude « acheter ou louer ? ».

L’objectif, aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale. Cette étude analyse et décrypte l’opportunité d’acheter ou louer une surface moyenne de 70m² dans les 36 plus grandes villes de France. Le résultat indique le nombre de mois ou d’années de détention nécessaire pour que l’achat coûte moins cher que la location.

Pour cela, Meilleurtaux.com a tenu compte :

• Pour l'achat : du prix au m², des taux d'intérêt de l'emprunt, de la taxe foncière ;
• Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat.

1 an et 9 mois : c’est le temps qu’il faut en moyenne pour rentabiliser son acquisition

« C’est la première fois depuis que nous réalisons cette étude, soit depuis six ans, que la situation est bien meilleure ou au moins parfaitement identique par rapport à l’an dernier pour la totalité des villes de France, y compris Paris, Lyon et Bordeaux » assure Maël Bernier.

Dans le détail et pour être plus précis, 32 villes sur les 36 étudiées profitent de 2019 et voient la durée de détention nécessaire d’un bien diminuer par rapport à l’année dernière. Quatre villes restent stables. Les conditions de taux bas records que nous avons connues et que nous connaissons encore, expliquent presque à elles seules cette situation. A cela s’ajoutent les prix de l’immobilier ; en effet, s’ils poursuivent leur augmentation dans certaines villes, ils ne flambent plus.

« Il faut désormais moins de 2 ans, très exactement 1 an et 9 mois pour que l’achat soit moins coûteux que la location » explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « C’est absolument exceptionnel. En effet, en 2018, il fallait 2 ans et 9 mois, en 2017 plus de 3 ans, et 5 ans en 2014 ! Le précédent record s’établissait en 2016, mais il fallait toutefois 2 ans et 6 mois pour que l’achat devienne plus intéressant que la location » ajoute-t-elle.

Ainsi, à travers toute la France*, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de :

• 1 an et 9 mois pour un 70 m² (soit 1 an de moins qu’en 2018 en moyenne)
• 2 ans et 1 mois pour un 30m²

« En clair, si l’on détient un bien de 70m² en résidence principale, au bout d’ 1 année et 9 mois, l’achat se révèle plus intéressant que la location. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 1 année et 9 mois de ce type de bien, la location lui fait clairement perdre de l’argent. » explique Maël Bernier.

« Et si nous éliminons les 3 grandes agglomérations que sont Lyon, Bordeaux et Paris, la durée de détention moyenne nécessaire tombe à 1 an et 3 mois », ajoute-t-elle.

Pour le financement d’un 30m² en résidence principale, la durée nécessaire est un peu plus longue, même si elle est également en baisse. En effet, l’effet levier du crédit est moins important, car le prêt est plus faible. « En clair, plus vous empruntez, plus l’effet taux bas joue un rôle considérable » explique Maël Bernier.

Tout le monde gagne mais….

Bordeaux détient le record avec 4 ans et demi de moins qu’en 2018. Pourquoi ? Tout simplement parce que les prix restent, certes élevés, mais ils se sont tassés dans la capitale girondine. Ensuite, l’impact des taux bas est très important, car l’emprunt nécessaire pour financer 70m², fait partie des plus élevés de France.

Mêmes causes, mêmes résultats pour Montreuil, qui gagne également 4 ans et demi par rapport à l’an passé.

Paris fait également figure de gagnant comparé à 2018, avec un gain de 3 ans et 3 mois. Cela signifie que l’achat de la résidence principale est plus rapidement intéressant pour les Parisiens qui ont acheté en 2019, plutôt que pour ceux ayant acquis un logement en 2018.

Dans une moindre mesure, Lyon gagne aussi (2 ans et demi de moins) mais moins que sa consœur bordelaise, les prix ayant nettement augmenté dans la capitale des Gaules.

Du côté des villes moyennes, nous observons 6 villes. A savoir : Mulhouse, Perpignan, Le Havre, Reims, Saint-Etienne et Tours, qui affichent des durées de détention inférieures ou tout juste égales à 1 an.

En réalité, dans la totalité des villes « moyennes », l’achat se veut plus rentable que la location, et ce, en moins d’1 an et demi.

« C’est une situation totalement inédite sur un laps de temps aussi court : cela veut dire que partout en France ou presque, les Français qui achètent, gagnent de l’argent par rapport à ceux qui louent, et ce, en moins de 18 mois ! » explique Maël Bernier.

« Sont également concernées des villes comme Lille, Marseille, Montpellier qui sont de très grandes agglomérations » ajoute-t-elle.

Certaines « encaissent » la hausse des prix

C’est notamment le cas de Rennes et Toulouse dont les prix se sont élevés au cours de l’année. Dans le cas de ces 2 villes, la baisse des taux absorbe la hausse des prix, mais la durée de détention reste la même que l’année dernière, soit respectivement 2 ans et demi, et 2 ans.

En dehors de ces deux communes, seules les villes de Mulhouse et Perpignan n’évoluent pas, mais elles détiennent la durée la plus faible, soit 8 mois.

Taux bas record + taxe foncière relativement stable = cocktail gagnant

Ce qui fait de 2019 une année record, c’est non seulement le taux des crédits mais également la relative stabilité des taxes foncières. Bon à savoir, en période de taux bas, la rémunération de l’épargne ne peut pas décoller.

L’acquisition d’un bien immobilier est donc particulièrement rentable, et ce, malgré la forte hausse des charges de copropriété.

Conclusion : peut-on encore mieux faire ?

« A la lecture des résultats de cette année, nous avons du mal à penser que l’année prochaine pourrait être encore meilleure. Il faudrait pour cela une concordance de plusieurs éléments :

• une baisse importante des taux (il y aura sans doute quelques baisses mais peu importantes),
• une stabilisation des taxes foncières (probable car année électorale)
• et une stabilisation des prix (possible également sur une grande partie du territoire).

Si tous ces éléments étaient réunis alors pourquoi pas, mais il faudrait vraiment que les taux chutent de quelques dizaines de points de base. C’est la raison pour laquelle nous pensons que 2019 sera bien THE année pour devenir propriétaire. Et les Français ne s’y sont pas trompés. Preuve en est avec le million de transactions passées, ne serait-ce que dans l’ancien, et qui va être largement dépassé ! » conclut Maël Bernier.

Pour un bien de 70 m² nombre d'années ou mois nécessaires pour que l'achat coûte moins cher que la location

NB : la lecture s’entend comme suit : 1,1 = 1 an et 1 mois ; 0,11 = 11 mois ; 6,5 = 6 ans et 5 mois

* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier. Méthodologie : simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,10% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3,5% des prix de l’immobilier en année 1 et 2 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 1,1% par an. Evolution des loyers : +1,5% année 1, +1% année 2, +0,8%, année 3, et +0,5% par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an - Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des loyers : Observatoire Clameur, taxe foncière : source Forum pour la gestion des villes, pour un couple avec 2 enfants (info 2017) taxe foncière +1,5% pour année 1, +1% année 2, +1,5% années suivantes

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