Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 14 octobre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Notre analyse de l'évolution des taux immobiliers en 2024

Quelle est l’évolution des taux de crédit immobilier ?

Pour comprendre l’évolution des taux d’intérêt en France, il est nécessaire de se reporter aux chiffres. Au début du XXIe siècle, les taux d’intérêt étaient très hauts, entre 5,5 et 6 %. En 1982, 1983, certains Français empruntaient à plus de 16 % ! En 2005, ils ont diminué, atteignant 3 à 3,5 %. Suite à la crise financière de 2008, les taux ont de nouveau explosé, dépassant les 5 %. Jusqu’en 2022, la tendance était à la baisse, à l’exception de l’année 2012, où ils ont connu une nouvelle hausse.

Analyse des taux actuels - Octobre 2024

Depuis début 2024, nous observons une hausse des demandes de crédit immobilier. Nous retrouvons le niveau de demandes de mars 2023 et nous sentons depuis quelques mois et notamment depuis la rentrée de septembre une dynamique très positive.

explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

Evolution des taux : que s’est-il passé entre 2023 et 2024 ?

En novembre 2023, la majorité des taux se situaient entre 4,10% et 4,50% qui plus est avec une offre bancaire ultra-limitée. En octobre 2024, plus d’1/3 des barèmes bancaires affichés sont inférieurs à 3,70%. Une baisse significative qui permet à de nombreux acheteurs de revenir sur le marché. En effet la baisse des taux fait diminuer la mensualité et donc les revenus nécessaires pour emprunter.

La baisse des taux fait baisser le coût des prêts et impacte ainsi positivement la capacité d’emprunt des ménages français. Rappelons que depuis janvier 2022, les banques ne sont plus autorisées à prêter au-dessus de 35% de taux d’endettement des revenus nets mensuels assurance comprise et cette règle doit être appliquée de manière stricte.

Des nouveaux finançables

Nous constatons une augmentation très nette des dossiers finançables c’est-à-dire répondant aux critères d’endettement. Les chiffres sont nettement meilleurs qu’il y a un an. En regardant la totalité des dossiers qui étaient il y a tout juste un an non-finançables car présentant un taux d’endettement trop élevé, 25% d’entre eux sont redevenus positivement éligibles.

commente Maël Bernier.

• En un an, 25% de dossiers sont redevenus finançables (octobre 2023/octobre 2024)
• 21% sont dans la zone « grise » éligibles si dérogations bancaires (versus 42% en octobre/novembre 2023)
• 54% restent totalement infinançables

Renégocier son crédit immobilier : déjà d’actualité ?

La question se pose mais la réponse n’est pas encore parfaitement tranchée. Il est sans doute un peu trop tôt pour la grande majorité des prêts existants. En effet, ne sont concernés que les crédits avec des taux supérieurs à 4,20%, c’est-à-dire signés à l’automne dernier. Or c’est justement à cette période que la production de nouveaux crédits immobiliers était la plus ralentie. Néanmoins certains crédits notamment les plus longs et les plus élevés seraient déjà gagnants à effectuer cette opération. Cependant, nous conseillons à tous d’attendre un peu car l’opération sera encore plus rentable quand les taux se rapprocheront des 3,20% sans doute d’ici la fin de l’année.

Les voyants sont au vert, le ralentissement de l’inflation a entraîné la baisse des taux, soutenue également par la politique plus accommodante de la Banque Centrale Européenne. Néanmoins les OAT 10 ans qui servent de référence aux taux des crédits immobiliers restent stables autour des 3%, or pour voir les taux des crédits immobiliers repasser sous la barre des 3%, il faudrait que ces dernières retombent autour de 2,50%, et nous en sommes encore loin. N’oublions pas que la dette française n’est plus aussi « vertueuse » que par le passé y compris en comparaison des pays voisins du Sud. Dans ce contexte et sans doute sous l’influence d’une nouvelle baisse des taux à venir de la BCE, les taux aux particuliers devraient continuer à refluer mais de manière modérée pour se situer sur la référence 20 ans autour de 3,20% d’ici la fin de l’année.

conclut Maël Bernier.

Visualisez l’historique des taux immobilier en France sur les durées 15 ans, 20 ans ou 25 ans, classés par régions.

Le graphe généré vous présente les 3 niveaux de taux fixes utilisés par le baromètre des taux de crédit immobilier présent sur Meilleurtaux :

"Bon" (meilleur que les taux moyens constatés), "Très bon" ou "Excellent".

Les facteurs influençant les taux d’intérêt immobilier

Les fluctuations des taux de crédit immobilier ne sont pas liées uniquement aux décisions des banques. Selon les établissements, les taux sont plus favorables en fonction de leurs objectifs en matière de production de crédit. Certaines banques misent sur des taux plus bas pour attirer de nouveaux clients. La tendance reste assez similaire dans toutes les banques, la définition des taux étant liée à des facteurs externes.

La politique de la Banque centrale européenne

La Banque centrale européenne (BCE) définit des taux directeurs. Lorsque les banques françaises ont besoin de liquidités, elles se tournent vers la BCE. La Banque centrale européenne leur prête les fonds dont elles ont besoin. Comme pour tout crédit, elles paient des intérêts.

Le taux de refinancement, l’un des taux directeurs de la BCE, correspond au coût de l’argent prêté. Plus le taux directeur de la BCE est élevé, plus les emprunts sont chers. Les banques doivent répercuter ces coûts en augmentant les intérêts des crédits immobiliers.

Durant l’été 2022, la Banque centrale européenne a augmenté son taux directeur. Cela n’avait pas été réalisé depuis 2011. Par conséquent, les taux d’intérêt sont en hausse pour les prêts immobiliers en France.

Le marché immobilier et l’économie globale

La Banque centrale européenne définit ses taux selon le contexte économique. Suite à la crise financière de 2008, le taux directeur a baissé pour maintenir une stabilité des prix tout en préservant l’emploi.

Avec la guerre en Ukraine, l’Europe a connu une période d’inflation très importante. La hausse des prix des matières premières importées, comme de l’énergie, a engendré une situation exceptionnelle. Pour éviter un affaiblissement de l’euro dans un contexte d’inflation, la Banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs.

Le marché immobilier n’influe pas sur les taux. En revanche, il en est très impacté. Durant les années 2010, jusqu’en été 2022, le nombre de ventes immobilières a explosé. Face à des taux de crédit ayant atteint 1 % (voire moins pour les meilleurs profils), les Français ont massivement acheté leur résidence principale. D’autres en ont profité pour se lancer dans un investissement locatif.

Nos conseils pour les emprunteurs face aux fluctuations des taux

Vous êtes un peu perplexe face aux fluctuations des taux de crédit immobilier, mais vous ne savez pas quand acheter ? Vous cherchez des solutions pour obtenir le meilleur taux ? Voici nos conseils pour donner vie à vos projets immobiliers.

Suivre l’évolution des taux pour acheter au bon moment

Suivre l’évolution des taux immobiliers est fondamental. Si une hausse des taux se profile, peut-être faut-il envisager d’acheter. Cela permet de contrer de nouvelles hausses à court terme. En cas de baisse, vous pouvez aussi acheter ou miser sur une baisse constante en attendant encore quelques mois.

Renégocier son crédit immobilier quand les taux baissent

L’évolution du taux de crédit immobilier est conditionnée par le contexte économique comme géopolitique. Il y aura toujours une évolution à la hausse ou à la baisse. Même avec un taux élevé, si vous avez la capacité d’emprunter, vous pouvez envisager cette solution. Si les taux baissent, vous aurez toujours l’opportunité de renégocier ce taux d’intérêt avec votre banque.

Nous vous mettons à disposition un simulateur de renégociation de prêt immobilier.

Faire racheter son crédit immobilier

Vous empruntez en 2024 à un taux autour de 4 %. Si dans deux ou trois ans les taux baissent de manière importante, vous pouvez envisager de faire racheter votre prêt immobilier par une banque concurrente. Cette opération est rentable lorsqu’il y a au moins 1 point de différence. Avec un taux à 3 % par exemple, le rachat de crédit peut être envisagé. Cette différence est nécessaire afin d’absorber les frais liés au rachat de crédit :

• Indemnités de remboursement anticipé du crédit en cours.
• Frais de dossier pour le nouvel emprunt.

Présenter un bon dossier

Il existe des différences de taux dans les banques. Les conseillers bancaires analysent votre situation dans le but de déterminer votre taux. Les très bons profils, à savoir les personnes aux revenus élevés, ayant de l’épargne, avec aucun problème bancaire, sont susceptibles d’obtenir un excellent taux. Assainissez vos comptes, évitez les découverts bancaires dans le but d’obtenir de meilleures conditions.

Constituer un apport personnel important peut s’avérer nécessaire. Vous rassurez la banque sur votre capacité d’épargne. Cela vous permet d’envisager un meilleur taux. En empruntant moins, vous réduisez le montant des intérêts. Selon votre situation, vous empruntez sur une durée plus courte avec des taux plus bas.

Emprunter sur une durée plus courte

En avril 2024, un excellent taux sur 25 ans se situe autour de 3,77 %. Sur 20 ans, il atteint 3,69 %, 3,55 % sur 15 ans. Peu importe la période, dès lors que vous avez la possibilité de rembourser sur une plus courte période, il est intéressant de raccourcir le crédit. Vous obtenez un meilleur taux tout en limitant son coût total pour envisager des économies importantes.

ExempleVous empruntez 200 000 euros, le coût sera moins élevé si vous empruntez sur une durée plus courte.

Cela s’explique de deux manières : le taux annuel effectif global (TAEG) est plus faible sur une courte période. Vous payez moins d’intérêts sur 15 ans que sur 25 ans.

Calculez le montant de votre prêt avec les données de votre choix.

Comparer les offres de crédit immobilier

Pour trouver le meilleur taux, obtenir un crédit ou le faire racheter, un comparatif s’impose. Toutes les banques ne proposent pas les mêmes taux. En fonction de la période de l’année choisie pour emprunter, le taux peut évoluer selon les objectifs fixés par la banque. Si elle n’a pas produit assez de crédits en fin d’année, elle est susceptible de vous proposer de meilleures conditions.

Notre comparateur de crédits immobiliers vous permet de suivre l’évolution des taux, mais aussi de faire un calcul de mensualités. Pour aller plus loin, obtenez un taux personnalisé en fonction de votre profil, mais aussi du crédit immobilier souhaité. Vous obtiendrez les meilleures offres pour envisager des économies, même si les taux restent élevés.

Questions fréquentes sur l’évolution des taux

Comment anticiper et se préparer aux changements des taux de crédit immobilier pour les futurs projets immobiliers ?

Si les taux de crédit sont à la hausse, il est nécessaire de trouver des solutions pour réduire leur impact sur votre projet immobilier. Suivre l’évolution des taux permet de mieux anticiper dans l’objectif d’acheter au bon moment. Constituer un apport personnel plus important est aussi une solution à envisager pour négocier le taux à la baisse afin d’emprunter moins ou sur une durée plus courte.

En période de taux de crédit immobilier élevés, quelles alternatives peuvent envisager les futurs propriétaires ?

Pour réduire le taux de crédit immobilier, la première solution est de présenter un apport. La seconde solution est de comparer les offres. Les taux d’intérêt ne sont pas les mêmes dans toutes les banques. Si un organisme de prêt vous propose un taux à 4 %, une banque concurrente pourrait vous proposer un taux à 3,70 %. Utilisez notre comparateur de crédits immobiliers pour obtenir un meilleur taux afin de réduire le coût total de votre crédit.

Quelle est l’importance de suivre l’évolution des taux de crédit immobilier pour les investisseurs immobiliers ?

Suivre l’évolution des taux permet de comprendre la tendance pour prendre la bonne décision au bon moment. Si, en période de taux élevés, les experts s’accordent à dire qu’ils baisseront, vous pouvez reporter votre prêt. A contrario, si une hausse importante est annoncée à moyen terme, il est plus judicieux de donner vie à votre projet immobilier.