Taux fixe ou révisable ?

Lors d’un d’achat immobilier, il est bien souvent indispensable de recourir au crédit. Il faut alors faire un choix entre taux fixe ou taux révisable. Si les deux options présentent des avantages, la décision finale repose sur plusieurs critères notamment ses ressources, son projet ou encore la prise de risque. Qu’est-ce qu’un prêt à taux fixe ? Et un prêt à taux révisable ? Lequel choisir ? Quelle différence entre taux variable et taux variable capé ?

Qu’est-ce qu’un prêt à taux fixe ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier à taux fixe, le taux d’intérêt est déterminé au moment de la signature. Celui-ci ne peut alors varier sur toute la durée de l’emprunt. Le montant des mensualités ainsi que la durée de remboursement sont connus à l’avance. Ils ne bougent pas dans le temps, sauf exception : comme le fait de procéder à un remboursement anticipé ou moduler son crédit.

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En souscrivant un prêt à taux fixe, on connaît le TAEG (taux annuel effectif global), qui comprend l’ensemble des frais inhérents au financement. C’est un indicateur essentiel pour bien comparer les différentes offres de prêt. Grâce à lui, il est possible de savoir dès le départ combien coûtera au total le crédit ainsi que les mensualités. Le tout est retranscrit dans un tableau d’amortissement précisant toutes les échéances, de la première à la dernière.

Un prêt à taux fixe est donc une sécurité pour l’emprunteur. Cela lui assure une protection contre la hausse éventuelle des taux d’intérêt.

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Qu’est-ce qu’un prêt à taux révisable ?

À l’inverse, le taux révisable, également appelé taux variable, est revu périodiquement. D’ordinaire, la révision du taux intervient à chaque date anniversaire du contrat de prêt. Elle est évaluée en fonction des variations d'un autre indicateur, qui peut être un indice boursier ou un taux monétaire. Généralement, cet indice est l’Euribor 3 mois ou l’Euribor 1 an. C’est également le taux de référence auquel les établissements bancaires en Europe se prêtent des liquidités entre eux à court terme. Enfin, les banques ajoutent également une marge pour calculer la révision du taux.

Dans le cadre d’un prêt immobilier à taux révisable, les mensualités sont donc amenées à fluctuer, à la hausse ou à la baisse, et ce tout au long de la durée d’emprunt.

Par ailleurs, contrairement à un crédit à taux fixe, il n’y a pas de tableau d’amortissement permettant d’avoir une vue d’ensemble sur les mensualités à long terme. La banque propose seulement trois possibilités en termes d’évolution des taux immobiliers : une hypothèse optimiste, une neutre et une pessimiste.

Bon à savoir Il existe 4 types de prêt à taux révisable : le prêt à taux modifiable à double indexation, le crédit à taux variable non capé avec échéances non plafonnées, le crédit à taux révisable capé avec échéances plafonnées ainsi que le prêt à taux variable capé. Cette page se concentre uniquement sur cette dernière option, la plus courante. 

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Qu’est-ce qu’un taux variable capé ?

Pour les emprunteurs souhaitant parier sur l’avenir sans prendre trop de risques, il existe un type de taux variable plus sécurisé : le taux variable capé. La différence notable avec le taux variable classique est qu’il est possible, avec cette option, de limiter les variations de taux.

En effet, afin de protéger les emprunteurs de trop fortes hausses de taux, la fourchette de variation est prévue à l’avance. Celle-ci se fait en fonction d’un indice de référence, ainsi que d’une marge fixe sur toute la durée du crédit. Concrètement, le taux ne peut dépasser un certain plafond, (plus ou moins 1, 2 ou 3 points habituellement).

Par exemple, pour un crédit à taux variable à 2 % sur 20 ans avec un taux « capé 1 » (taux Euribor + marge de la banque, hors assurance), cela signifie que le taux ne peut ni augmenter ni baisser de plus d'un point, soit 3 % maximum.

Pour un prêt à taux variable « capé 2 », il ne pourra dépasser 4 %. Vous pouvez aussi choisir un taux capé permettant de revoir le taux à la baisse. Par exemple avec un taux capé + 1 % / - 1 %, pour un taux initial de 2 %, ce dernier peut atteindre 3 % ou 1 %.

Bon à savoirdepuis 2021, les banques ne proposent plus de taux capé. Cela correspond à une période où les taux étaient extrêmement bas. Aujourd’hui, la situation changeant, le taux capé pourrait revenir à moyen terme au catalogue des banques.

Comment est calculé le taux variable ?

Pour calculer le taux révisable de son crédit, il suffit de faire l’addition du taux Euribor actuel et de la marge commerciale de la banque, soit :

Taux révisable = Euribor + marge de la banque

Si l’on opte pour un prêt immobilier à taux variable capé, la formule diffère légèrement :

Taux variable capé, avec “x” indiquant le cap = (-x% < Euribor à la signature du contrat > x%) + marge de la banque

Selon l’établissement de crédit et le profil de l’emprunteur, la marge peut varier entre 1 et 3 %.

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Exemple

Vous souscrivez un prêt de 100 000 € sur 10 ans avec un indice Euribor 3 à 0 %. La marge fixe de la banque est de 1,50 %. Votre première mensualité sera de 898 €.

Au bout d’un an, l’indice passe à 0,5 %. Votre taux passe à 2 %. Votre capital restant dû au bout d’un an est de 91 000 € par exemple. Le nouveau taux de 2 % s’applique sur ce capital. Vos mensualités seront donc de 921 €.

À la fin de la deuxième année, l’indice Euribor atteint 2 %. Votre taux passe alors à 3,5 %. Si le capital restant dû est de 82 000 € par exemple, vos mensualités atteindront 981 €.

Si vous aviez souscrit un prêt variable à taux capé à + 1 %, votre taux aurait été plafonné la 3e année à 2,50 %.

Quelles banques proposent un taux révisable ?

Les crédits immobiliers à taux fixes dominent depuis plus d’une douzaine d’années le marché en France. Les taux immobiliers ayant chuté ces dernières années, peu de banques proposaient à leurs clients des prêts à taux variable, peu avantageux pour eux.

En revanche, le début d’année 2022 a été marqué par une hausse importante des taux de crédit, en raison de l’inflation notamment. D’après l'Observatoire Crédit Logement, les taux des crédits immobiliers, pour une durée de 20 ans, sont ainsi passés de 0,99 % en moyenne en décembre 2021 à 1,37 % en mai 2022. En février 2023, toujours sur 20 ans, le taux est de 2,82 %.

Avec une telle hausse des taux qui devrait perdurer encore quelque temps, le taux variable pourrait revenir à l’honneur et être proposé par la majorité des banques.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un taux variable ? 

Au départ, le taux d’emprunt du crédit à taux révisable est plus faible que celui des emprunts à taux fixe (même si cela est moins vrai lorsque les taux pratiqués sur le marché sont déjà bas). L’un des avantages est que si l’Euribor diminue, le taux d’emprunt suit. Il est alors possible de réaliser des centaines d’euros d’économies sur les intérêts à rembourser.

Concernant les demandes de remboursement anticipé, il n'y a pas de pénalités pour les prêts à taux variables capés. Sauf si le contrat prévoit une clause mentionnant le contraire (par exemple en cas de rachat de crédit par un concurrent).

En période de forte inflation et de hausse des taux, le crédit à taux variable capé est également une solution à envisager. Il permet effectivement de rentrer dans les clous du taux d'usure (seuil au-dessus duquel une banque ne peut pas accorder de crédit).

Selon Maël Bernier, « au pire, s'il emprunte à 1,40 % capé 1, l'emprunteur va se retrouver avec un taux maximum à 2,40 % alors qu'on sait que les taux vont continuer à augmenter. Aujourd'hui, un Français à qui on proposerait un taux variable capé 1, même s'il emprunte à 1,50 %, reste hyper protégé ».

En revanche, opter pour le taux variable n’est pas sans risque : impossible de connaître à l’avance les mensualités et donc d’anticiper. Aussi, en fonction du type de prêt retenu et de la variation du ou des indices, la durée de l’emprunt peut être fortement allongée. Ce qui augmentera d’autant le coût total du crédit. Enfin, la durée capée peut-être insuffisante pour faire face à la hausse de l’Euribor. Ce qui a pour conséquence d’augmenter la mensualité et peut avoir une incidence sur le reste à vivre.

On recommande de profiter des 10 jours de réflexion (minimum obligatoire) après avoir reçu l'offre de prêt pour bien étudier les conditions. Il est impératif de prendre la mesure de tous les risques en cas de remontée des taux.

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Peut-on passer d’un prêt à taux variable à un taux fixe ?

C’est l’un des autres avantage d’un prêt à taux variable : il est possible sous conditions de passer d’un taux variable à un taux fixe. Il suffit simplement d’en faire la demande auprès de son conseiller. Si le contrat prévoit cette possibilité, il faudra négocier pour obtenir les meilleures conditions. Si le contrat ne le prévoit pas, la banque peut refuser d’accéder à la requête, tout dépendra de la situation financière de l’emprunteur.

Pour être persuasif et mettre toutes les chances de son côté, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence en demandant des simulations de rachat du crédit à d’autres banques.

Attention toutefois, le passage d’un taux variable à un taux fixe est justifié seulement si l’écart entre les deux est important. D’autre part, il faut être conscient que faire racheter un crédit immobilier à taux fixe implique un certain nombre de frais annexes (frais de dossier, garanties...). On conseille donc d’étudier l’intérêt d’une telle opération en faisant un calcul sur les économies potentielles. Pour cela, il peut être intéressant de faire appel à un courtier.

FAQ taux fixe et taux révisable

Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier à taux fixe, le taux d’intérêt est déterminé au moment de la signature et ne peut varier sur toute la durée de l’emprunt. Ainsi, le montant des mensualités et la durée de remboursement sont connus à l’avance et ne bougent pas. A l’inverse, un taux révisable est revu périodiquement. Les mensualités sont donc amenées à fluctuer à la hausse ou à la baisse, et ce tout au long de la durée d’emprunt.

Taux fixe ou variable : quel est le meilleur taux ?

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier à taux variable, le taux proposé par la banque est inférieur au taux fixe en vigueur. Cela permet de contrebalancer le risque de variation à la hausse du prêt à taux variable.

Peut-on passer d’un prêt à taux variable à un taux fixe ?

Il est tout à fait possible de passer d’un taux variable à un taux fixe en fonction des clauses prévues dans son contrat de prêt. Si le contrat inclut cette possibilité, il faudra négocier avec son conseiller pour obtenir les meilleures conditions. Si le contrat ne le prévoit pas, la banque peut refuser d’accéder à la requête. Tout dépendra de la situation financière de l’emprunteur. À noter qu’avant de faire une telle demande, il vaut mieux effectuer un comparatif entre les deux options afin de réaliser de vraies économies.


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