Compromis de vente

Avant la signature de l’acte de vente définitif d’un bien immobilier, le compromis de vente est souvent une étape incontournable. Il permet de fixer les modalités selon lesquelles la vente va s’effectuer. Comment le rédiger ? Peut-on se rétracter et sous quel délai ? Nos réponses.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est une étape importante, mais non obligatoire, pour toute transaction immobilière. Contrairement à la promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur, le compromis de vente correspond à un engagement réciproque des deux parties (le vendeur et l’acheteur) à conclure une vente immobilière. On parle alors d’avant-contrat, car il permet de préparer l’acte de vente définitif : le contrat de vente.

Malgré tout, le compromis de vente est un véritable contrat, dont vont découler des droits et obligations pour les parties. D’un côté, le vendeur s’engage à vendre son bien à une personne précise et à un prix déterminé. De l’autre, l’acheteur s’engage à acheter ledit bien aux conditions précisées au contrat. Le compromis de vente permet donc aux parties de se mettre d’accord sur les éléments essentiels de la transaction.

La loi précise que le compromis de vente vaut conclusion du contrat de vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix. Toutefois, acheteur et vendeur peuvent intégrer des clauses, dites suspensives, permettant d’empêcher la vente définitive du bien en cas de survenance de certains évènements. Par exemple, si une clause de refus de prêt est insérée au contrat, ce dernier est nul si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque pour acheter le bien. La clause de dédit, quant à elle, permet aux parties de renoncer à la vente sans motif, sous réserve d'une contrepartie financière.

Une grande liberté est donc accordée à l’acheteur ainsi qu’au vendeur quant aux conditions suspensives qu’ils souhaitent insérer. En revanche, en l’absence de telles clauses, et en cas de non-respect des obligations prévues, la partie lésée pourra effectuer un recours judiciaire et exiger des dommages et intérêts.

Enfin, le compromis de vente présente un intérêt certain pour l’acheteur lorsqu’il formulera une demande de prêt auprès de la banque. En effet, il s’agit d’un gage pour la banque qu’un accord a déjà été trouvé et qu’il ne manque plus que le financement pour finaliser la transaction. Il permet également d’engager les deux parties et de prouver le sérieux de l’opération. 

Quelles sont les étapes de rédaction d’un compromis de vente ?

La forme du compromis de vente 

Le compromis de vente peut revêtir différentes formes, selon qu’il est rédigé par un notaire (acte authentique) ou directement par les parties (acte sous seing privé). Aucune forme n’est imposée, sauf dans un cas : si la durée de validité du compromis de vente dépasse 18 mois. Aucun support n'est imposé non plus aux parties : manuscrit ou électronique. 

L’acte authentique est la solution la plus sécurisante pour l’acheteur et le vendeur, en raison de l’expertise du notaire, qui pourra conseiller les parties sur l’insertion des clauses pertinentes à l’avant-contrat, et éviter des erreurs dans la rédaction. De plus, ce spécialiste se chargera de recenser toutes les pièces qui doivent servir à préparer la vente définitive du bien immobilier, qui doit impérativement être signée devant notaire.

Si la tradition veut que ce soit en général le notaire du vendeur qui encadre la signature du compromis de vente, l’acheteur peut également solliciter un notaire pour assister à cette étape (sans que cela n’entraîne des honoraires supplémentaires). Objectif : sécuriser davantage la vente pour les deux parties.

Sinon, en dehors de l’hypothèse mentionnée plus haut (compromis de vente dépassant 18 mois), les parties peuvent rédiger elles-mêmes le compromis de vente. Cependant, en pratique, elles se feront souvent assister de l'agent immobilier chargé de la vente ou d’un avocat. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

Une fois rédigé, le compromis de vente doit être établi en deux exemplaires originaux, voire trois en cas d’acte authentique ou de recours à un agent immobilier. C’est au vendeur de transmettre à l’acheteur un exemplaire du compromis, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’acompte lors du compromis de vente

Un acompte (aussi appelé “séquestre”) n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Mais la signature du compromis s'accompagne quasi-systématiquement du versement par l'acquéreur de ce dépôt de garantie, d'environ 5 % à 10 % du prix total de vente. Cette somme, qui sera déduite du prix de vente total lors de la signature de l’acte notarié, apporte une sécurité au vendeur, et prouve la bonne foi de l’acheteur. L’acompte sera généralement versé par virement bancaire au notaire, ou par chèque. Il consignera alors la somme et la fera transiter vers le compte du vendeur une fois le contrat de vente signé.

Les informations obligatoires à inscrire dans un compromis de vente 

Pour être valide, le compromis de vente doit obligatoirement comprendre certaines informations. Bien que la trame globale reste la même, il est important que les différentes clauses soient adaptées à la situation des parties. 

Tout d’abord, l’identité des contractants (acquéreur et vendeur) doit être mentionnée ainsi que leurs coordonnées. Doivent également figurer des informations concernant le bien objet de la vente. Il s’agit notamment de son adresse ou de sa provenance (date du précédent acte de vente, nom de l’ancien propriétaire...). Il est également indispensable de fournir un descriptif des caractéristiques du logement (équipements et annexes), et de mentionner l’existence d’une hypothèque ou d’une servitude le cas échéant. Sans oublier les informations relatives à la copropriété au besoin. 

Par ailleurs, pour être valable, la promesse synallagmatique de vente doit indiquer le prix de la vente sur lequel les parties ont trouvé un accord, ainsi que le montant du dépôt de garantie qui doit être réglé par l’acquéreur. De même, le cas échéant, l’identité ainsi que le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (agence immobilière) doit être indiqué.

Enfin, le compromis de vente doit mentionner la durée de validité du contrat avant la signature définitive du contrat de vente, ainsi que la date de disponibilité du bien immobilier (ou de livraison s’il n’est pas achevé). Généralement, il s’écoule entre un et trois mois après la signature du compromis pour obtenir l’acte de vente définitif.

Les conditions suspensives pouvant être inscrites dans un compromis de vente

Des conditions suspensives peuvent être librement ajoutées par les parties au compromis de vente. Elles ont pour objet d’annuler le compromis, et donc d’empêcher la vente, si un événement déterminé à l’avance se réalise.

ImportantCes conditions suspensives peuvent notamment porter sur l’obtention de certaines autorisations en matière d’urbanisme (obtention d’un permis de construire...) ou encore sur la préemption d’un locataire ou de la commune.

Mais la clause la plus fréquente concerne le financement du bien : on parle de clause de refus de prêt. Concrètement, si l’acheteur ne parvient pas à trouver un financement d’un certain montant auprès d’une banque, la vente est annulée sans pénalités. Les sommes qui auraient alors été versées par l'acquéreur au vendeur lui sont donc restituées.

A lire aussi : Les conditions suspensives du compromis de vente

Les documents à ne pas oublier en annexe du compromis de vente 

Un certain nombre de documents techniques doivent impérativement être annexées au compromis de vente. Ceux-ci sont regroupés au sein du dossier de diagnostics techniques (DDT), visant à évaluer l’état général d’un bien immobilier. Ces documents varient selon divers critères : la nature du bien (logement individuel ou en copropriété), sa localisation, son année de construction (ancien ou neuf), etc.

AttentionCes diagnostics doivent être réalisés par un professionnel indépendant et impartial, et ont tous une date de péremption différente (voir tableau ci-dessous). Leur annexion au compromis de vente a été imposée par la loi pour que l’acheteur puisse disposer de toutes les informations utiles avant d’acheter un bien (présence d’amiante et de termites, exposition au plomb, assainissement...).

Si l’acheteur fait la découverte d’un vice caché (problème de sécurité, consommation énergétique supérieure...) postérieurement à la vente, il pourra invoquer la nullité du contrat.

Par ailleurs, si le bien vendu fait partie d’une copropriété, d’autres documents doivent être obligatoirement annexés. Ils renseignent l’acheteur au sujet des procès-verbaux des assemblées générales, le montant des charges de copropriété, le règlement de la copropriété, ou toute information utile concernant l’immeuble le cas échéant.

Enfin, d'autres documents d’information peuvent être annexés au bon vouloir du vendeur : le certificat d’urbanisme, un état hypothécaire, etc.

Droit de rétractation et compromis de vente : les règles à connaître

Les règles concernant le droit de rétractation d’un compromis de vente diffèrent selon que vous soyez vendeur, acheteur professionnel, ou acheteur particulier.

Si les deux premiers ne peuvent pas annuler la vente après signature du compromis, la loi octroie un délai de rétractation de 10 jours à l’acheteur particulier. Seule condition : l'achat doit concerner un immeuble à usage exclusif d'habitation. L’acheteur particulier n’a pas à justifier sa rétractation.

Ce délai de 10 jours commence à s’écouler le lendemain de la signature du compromis de vente, et le calcul s’effectue en jours calendaires, c’est-à-dire que les week-ends et jours fériés sont comptés. A une précision près : si la fin du délai tombe un jour férié ou durant un week-end, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.

En cas de rétractation réalisée en bonne et due forme, c’est-à-dire dans le délai imparti et avec l’intention claire de mettre fin au contrat mentionnée dans une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), l’acheteur particulier n’a aucune pénalité. Il récupère alors l’intégralité des sommes versées au vendeur sous 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

En offrant un délai de réflexion de 10 jours, la loi est donc particulièrement protectrice de l’acheteur par rapport au vendeur. Toutefois, elle laisse aux parties la liberté d’aménager contractuellement la mise en œuvre de cette rétractation. En effet, elles peuvent par exemple prévoir une cause de dédit qui leur permet de renoncer à la vente sans motifs sous réserve d’une contrepartie financière. A l’inverse, elles ont aussi la possibilité d’insérer une clause pénale sanctionnant l’inexécution du compromis de vente par des dommages et intérêts.

Que retenir du compromis de vente ?

Questions fréquentes sur le compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Il s'agit d’un avant-contrat dont vont découler des droits et obligations pour les parties. Non obligatoire, il permet aux parties de se mettre d’accord sur les éléments essentiels de la transaction, et a pour objet de préparer l’acte de vente définitif. Le compromis de vente vaut conclusion du contrat de vente dès lors qu’il y a consentement réciproque des deux parties sur le bien immobilier et sur le prix. A noter qu’une grande liberté est accordée à l’acheteur et au vendeur quant aux obligations qu’ils souhaitent insérer (conditions suspensives, clause de dédit...).

Quelles sont les informations obligatoires à inscrire dans un compromis de vente ? 

Un compromis de vente doit comprendre certaines informations obligatoires. Elles concernent l’identité des parties, le bien objet de la vente (localisation, provenance, caractéristiques), le prix total de la vente, ainsi que le montant du dépôt de garantie qui doit être réglé par l’acquéreur à la signature du compromis. Sans oublier l’identité et le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente le cas échéant. Enfin, le compromis de vente doit mentionner la durée de validité du contrat avant la signature définitive du contrat de vente, ainsi que la date de disponibilité ou de livraison du bien.

Existe-t-il un droit de rétractation pour un compromis de vente ?

Ni le vendeur, ni l’acheteur professionnel ne peuvent annuler un compromis de vente. En revanche, la loi protège l’acheteur particulier en lui octroyant un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Ce délai commence à courir le lendemain de la signature. Pour que la rétractation soit valable, l’acheteur doit la faire parvenir au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, et même sans motifs. Il récupère alors le dépôt de garantie sous 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Des clauses peuvent être insérées au contrat pour aménager les conditions de la rétractation des parties.