Compromis de vente

Si vous souhaitez acheter ou même vendre un bien immobilier, alors la signature d’un compromis de vente sera bien souvent incontournable.

Le compromis de vente est un type d’avant-contrat qu’il est possible de signer dans le cadre d’une transaction immobilière. Ainsi, outre la promesse d’achat ou la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente peut vous aider à sceller l’accord entre deux parties sur une vente.

Quelles sont les formalités à remplir pour un compromis de vente valide ? Quelles démarches suivre ? Voici tout ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente correspond à un engagement bilatéral, c’est-à-dire à un engagement réciproque des deux parties pour valider une vente immobilière.

Il s’agit d’un avant-contrat, car sa signature permet de préparer la signature de l’acte définitif. Le compromis de vente permet de coucher noir sur blanc un accord tant sur la nature du bien (appartement, maison, terrain) que sur le prix.

Puisqu’il s’agit d’un engagement réciproque, les deux parties signataires du compromis de vente ne pourront pas ensuite se retirer, sauf si une condition suspensive présente dans l’avant-contrat est déclenchée.

La présentation du compromis de vente est claire et ne laisse pas de place au doute. Ainsi, on y retrouve une mention du vendeur qui déclare vouloir vendre son bien à un acheteur, qui déclare lui vouloir acheter le bien, en respectant les conditions indiquées dans l’acte.

Il s’agit d’un engagement, un contrat, et non pas un simple accord de principe ou une promesse qui n’engage à rien.

La valeur d’engagement du compromis de vente

Un compromis de vente engage chaque partie, comme nous venons de le voir.

Toutefois, ce n’est que la signature de l’acte définitif qui possède une valeur juridique forte ? Faux !

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix.

Article 1589 du Code civil.

En d’autres termes, le compromis de vente permet de conclure la vente, et celle-ci sera simplement réitérée chez le notaire lorsque la signature définitive sera apposée. Voilà pourquoi il est essentiel de bien prendre le temps de lire et de comprendre la teneur d’un compromis de vente, pour ne pas s’engager trop rapidement.

Un compromis de vente peut être réalisé par un agent immobilier ou un notaire.

En règle générale, il donne lieu à une exposition claire des conditions sur lesquelles les deux parties s’accordent. Un rendez-vous complet permet de bien retracer le contenu du document avant que chacun y apporte sa signature. Il est primordial d’assister à ce rendez-vous et de poser toutes les questions que vous souhaitez, que vous soyez acheteur ou vendeur.

La signature d’un compromis de vente amène les deux parties à tout faire pour mener à bien la vente. L’engagement est donc très fort, car si une partie renonce à la transaction, alors l’autre peut faire appel à la justice et exiger des dommages et intérêts. On parle alors de « forcer la vente ».

À la signature, le futur acquéreur verse un dépôt de garantie, aussi appelé « séquestre », dont la somme peut varier entre 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme, qui viendra ensuite s’imputer sur le prix lors de la signature de l’acte notarié, apporte une sécurité au vendeur, et prouve la bonne foi de l’acheteur.

Les étapes de rédaction d’un compromis de vente

À chaque vente correspond un compromis sur mesure ! Bien que la trame globale d’un compromis de vente soit souvent similaire d’une vente à une autre, il est important que les différentes clauses soient adaptées à la situation personnelle des acheteurs et des vendeurs.

• L’identité des différentes parties doit être mentionnée sans erreur ;
• Le montant du dépôt de garantie peut être modulé en fonction de la situation financière de l’acheteur. Son montant doit être précisé dans le compromis ;
• Des conditions suspensives peuvent être ajoutées au compromis de vente, qui empêcheront celle-ci d’être effective si un événement se réalise. Une condition suspensive peut notamment porter sur l’obtention de certaines autorisations en matière d’urbanisme, sur le financement du bien ou encore sur la préemption d’un locataire ou de la commune ;
• Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier ne sont pas les mêmes en fonction de la localisation du bien et de son âge. Il convient de réaliser un véritable dossier de vente avec des annexes, afin de faciliter l’information du futur acquéreur ;
• En plus des diagnostics techniques, la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit l’ajout d’autres documents en cas de vente d’un lot de copropriété. Il peut s’agir notamment de toute information relative à l’organisation de l’immeuble, la situation financière de la copropriété ou encore de la situation générale de l’immeuble.

Après la rédaction du compromis de vente, un délai de rétractation de 10 jours est accordé à tout acquéreur non professionnel. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de l’acte (par voie postale ou par remise en main propre).

Si les conditions suspensives sont levées, alors l’acte authentique pourra ensuite être signé chez le notaire pour valider définitivement la vente.

La signature du compromis de vente est une étape essentielle qui scelle votre accord, avec celui de l’acheteur ou du vendeur, selon votre situation. Si vous êtes acquéreur et que vous venez de signer un compromis de vente, alors le moment est venu de vous lancer à la recherche d’une offre de crédit immobilier.

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Quelles sont les erreurs à éviter dans un compromis de vente ?

Ne pas valider la signature du compromis de vente par un notaire

Première erreur à éviter, se passer d’un notaire. La loi ne vous oblige en aucun cas à rédiger le compromis de vente en présence d’un notaire. Vous pouvez donc tout à fait signer ce document sous seing privé, directement entre acheteur et vendeur.

Vous pouvez, pour plus de sécurité, demander la présence d’un agent immobilier si celui-ci s’est occupé d’encadrer la vente, mais la présence d’un notaire n’est pas obligatoire.

Pour autant, nous vous recommandons fortement son intervention. Pourquoi ?

Car il possède tous les éléments qui vont encadrer la future vente, connaît le processus et peut donc déjà préparer le compromis de manière précise. Le compromis de vente sera ainsi une ébauche du contrat définitif, et vous permettra de vous projeter au moment de la vente.

Essentiel La présence d’un notaire est également une formidable opportunité pour défendre vos intérêts. Si la tradition veut que ce soit en général le notaire du vendeur qui encadre la signature du compromis de vente, le notaire de l’acheteur peut également assister à cette étape, sans que cela n’entraîne des honoraires supplémentaires.

Une vraie protection pour chaque partie, car vos notaires respectifs vont faire valoir vos intérêts, et essayer de défendre vos positions, afin de sécuriser la vente.

La présence d’un notaire permet également d’éviter des erreurs classiques comme l’omission de certaines pièces indispensables, dont l’absence peut décaler la mise en place du délai de rétractation et donc le moment de la signature définitive.

Ne pas respecter les règles de forme et de fond du compromis de vente

Si vous ne souhaitez pas passer par un notaire pour signer un compromis de vente, il y a de fortes chances que vous passiez à côté d’un certain nombre de règles de forme et de fond pourtant obligatoires.

En effet, certaines mentions doivent obligatoirement apparaître sur le compromis de vente afin de préparer le contrat final. Outre l’identité des parties, l’adresse et les caractéristiques du bien, c’est également une date prévisionnelle pour la vente ainsi qu’un prix qui doivent être mentionnés. Pas la peine de vous faire accompagner par un professionnel, vous pensez pouvoir vous débrouiller seul ?

C’était sans compter sur les formalités supplémentaires à respecter en fonction de la nature du bien que vous achetez ou vendez. Ainsi, d’autres documents sont annexés au compromis de vente, notamment pour un bien en copropriété.

Le compromis de vente n’est pas qu’un simple contrat de deux pages qui engage les deux parties. Il s’agit d’un véritable dossier complet, qui permet d’encadrer la vente finale, et de balayer un ensemble de questions relatives au bien. Vous risquez donc de ne pas respecter certaines règles de forme mais aussi de règles sur le fond.

Oublier la présence de certains diagnostics techniques

En fonction de la nature du bien qui est vendu, et afin de permettre à l’acheteur d’acquérir en toute connaissance de cause, il est indispensable d’ajouter au compromis de vente certains diagnostics techniques. Tous ne sont pas obligatoires selon la situation.

Le dossier de diagnostic technique sera plus ou moins fourni selon l’année de construction du bien, sa situation mais aussi la destination des locaux (habitation, commerce ou mixte).

L’état relatif à la présence de termites (état parasitaire), l’état de l’installation antérieure de gaz, le diagnostic de performance énergétique ou encore l’état de l’installation antérieure d’électricité ne sont qu’une partie des diagnostics à apporter, selon les cas.

Ne pas intégrer certains documents capitaux

En plus des diagnostics techniques, certains documents d’information, bien que non-obligatoires, sont jugés comme essentiels pour conclure un compromis de vente valable.

C’est le cas par exemple du certificat d’urbanisme, qui précise les détails de la constructibilité du terrain ou encore la présence d’éventuelles servitudes. Un état hypothécaire peut également être utile afin de s’assurer que le bien n’est pas placé sous hypothèque par le propriétaire actuel.

Ne pas préciser d’informations liées au financement du bien immobilier

Le compromis de vente permet de définir concrètement les modalités qui vont servir au financement du bien. Il faut ainsi préciser dans ce document si l’acheteur souhaite utiliser ou non un crédit pour acheter l’appartement ou la maison.

En présence d’un crédit, le financement devient alors une condition de réalisation de la vente. Sans obtention du prêt, le compromis sera cassé, et la vente ne pourra avoir lieu. On parle de conditions suspensives.

Voilà pourquoi il est primordial de faire apparaître un taux maximal jusqu’auquel l’acheteur est prêt à s’engager, ainsi qu’une durée de remboursement.

Prévoir un engagement déséquilibré

EssentielLe compromis de vente est un document qui engage chaque partie, mais qui repose sur un réel équilibre des forces. Les conditions suspensives (comme nous venons de le voir avec le financement) sont là pour apporter des échappatoires et des solutions en cas de blocage.

Si chaque partie doit s’engager à conclure la vente lors de la signature, des conditions spécifiques peuvent être ajoutées afin que la transaction soit vécue de manière sereine, et de façon adaptée aux obligations de chacun.

N’imposer aucun acompte / séquestre

A SavoirUn acompte (séquestre) n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière, mais il est souvent demandé à l’acheteur de participer dès la signature du compromis à hauteur de 5 à 10 % du prix de vente.

Cette somme sera bien entendue déduite du prix de vente totale, mais elle permet d’assurer une certaine sécurité, et aussi d’empêcher tout désistement sans motif réel et sérieux de la part de l’acquéreur.

Attention, l’acompte ne doit pas être versé directement au vendeur, mais au notaire. C’est lui qui va consigner la somme, et la fera transiter vers le compte du vendeur une fois la signature de l’acte de vente définitif réalisée.

On le voit en balayant rapidement quelques points qui encadrent le compromis de vente, l’accompagnement par un notaire semble presque indispensable tant les risques d’erreurs sont nombreux. Ne négligez pas l’apport de ce professionnel indépendant pour vous aider à sécuriser votre achat ou votre vente.