Compromis de vente

Avant la signature de l’acte de vente définitif d’un bien immobilier, le compromis de vente est souvent une étape incontournable. Il permet de fixer les modalités selon lesquelles la vente va s’effectuer. Comment le rédiger ? Peut-on se rétracter et sous quel délai ? Nos réponses.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est une étape importante mais non obligatoire pour toute transaction immobilière. Contrairement à la promesse unilatérale de vente impliquant uniquement le vendeur, le compromis de vente correspond à un engagement réciproque des deux parties (l’ancien propriétaire et l’acquéreur) à conclure une vente immobilière. On parle d’avant-contrat car il permet de préparer l’acte de vente définitif.

Malgré tout, le compromis de vente est un véritable contrat dont vont découler des droits et obligations pour les parties. D’un côté, le vendeur s’engage à vendre sa maison ou son appartement à une personne précise et à un prix déterminé. De l’autre, l’acheteur s’engage à acheter ledit bien aux conditions précisées au contrat. Le compromis de vente permet aux parties de se mettre d’accord sur les éléments essentiels de la transaction.

La loi précise que le compromis vaut conclusion du contrat de vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix. Toutefois, acheteur et vendeur peuvent intégrer des clauses dites suspensives permettant d’empêcher la vente définitive de la maison ou de l’appartement en cas de survenance de certains évènements. Par exemple, si une clause de refus de prêt est insérée, cette dernière est nulle si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque pour acheter le bien. La clause de dédit, quant à elle, permet aux parties de renoncer à la vente sans motif sous réserve d’une contrepartie financière.

Une grande liberté est accordée à l’acquéreur ainsi qu’au vendeur quant aux conditions suspensives qu’ils souhaitent insérer. En revanche, en l’absence de telles clauses et en cas de non-respect des obligations prévues, la partie lésée pourra effectuer un recours judiciaire et exiger des dommages et intérêts.

Enfin, le compromis de vente présente un intérêt certain pour l’acheteur lorsqu’il formulera une demande de prêt auprès de la banque. En effet, il s’agit d’un gage pour la banque qu’un accord a déjà été trouvé et qu’il ne manque plus que le financement pour finaliser la transaction. Il permet également d’engager les deux parties et de prouver le sérieux de l’opération.

Quelles sont les étapes de rédaction d’un compromis de vente ?

La forme du compromis de vente

Le compromis de vente peut revêtir différentes formes selon qu’il est rédigé par un notaire (acte authentique) ou directement par les parties (acte sous seing privé). Aucune forme n’est imposée sauf dans un cas : si la durée de validité de la promesse de vente dépasse 18 mois. Aucun support n’est imposé non plus aux parties : manuscrit ou électronique.

L’acte authentique est la solution la plus sécurisante pour l’acheteur et le vendeur en raison de l’expertise du notaire qui pourra conseiller les parties sur l’insertion des clauses pertinentes à l’avant-contrat et éviter des erreurs dans la rédaction. De plus, ce spécialiste se chargera de recenser toutes les pièces qui doivent servir à préparer la vente définitive du bien immobilier, qui doit impérativement être signée devant notaire.

Si la tradition veut que ce soit en général le notaire du vendeur qui encadre la signature du compromis de vente, l’acheteur peut également solliciter un notaire pour assister à cette étape (sans que cela entraîne des honoraires supplémentaires). Objectif : sécuriser davantage la vente pour les deux parties.

Sinon, en dehors de l’hypothèse mentionnée plus haut (promesse de vente dépassant 18 mois), les parties peuvent rédiger elles-mêmes le compromis de vente. Cependant, en pratique, elles se font souvent assister par l’agent immobilier chargé de la vente ou d’un avocat. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

Une fois rédigé, le compromis de vente doit être établi en deux exemplaires originaux, voire trois en cas d’acte authentique ou de recours à un agent immobilier. C’est au vendeur de transmettre à l’acheteur un exemplaire de la promesse en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’acompte lors du compromis de vente

Un acompte (aussi appelé « séquestre ») n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Mais la signature du compromis s’accompagne quasi systématiquement du versement par l’acquéreur de ce dépôt de garantie d’environ 5 % à 10 % du prix total de vente. Cette somme, qui sera déduite du prix de vente total lors de la signature de l’acte notarié, apporte une sécurité au vendeur et prouve la bonne foi de l’acheteur. L’acompte sera généralement versé par virement bancaire au notaire ou par chèque. Il consignera alors la somme et la fera transiter vers le compte du vendeur une fois le contrat de vente signé.

Les informations obligatoires à inscrire dans un compromis de vente

Pour être valide, le compromis de vente doit obligatoirement comprendre certaines informations. Bien que la trame globale reste la même, il est important que les différentes clauses soient adaptées à la situation des parties.

Tout d’abord, l’identité des contractants (acquéreur et vendeur) doit être mentionnée ainsi que leurs coordonnées. Doivent figurer des informations concernant le bien objet de la vente. Il s’agit notamment de son adresse ou de sa provenance (date du précédent acte de vente, nom de l’ancien propriétaire, etc.). Il est indispensable de fournir un descriptif des caractéristiques du logement (équipements et annexes) et de mentionner l’existence d’une hypothèque ou d’une servitude, le cas échéant. Sans oublier les renseignements relatifs à la copropriété au besoin.

Par ailleurs, pour être valable, la promesse synallagmatique de vente doit indiquer le prix de la vente sur lequel les parties ont trouvé un accord ainsi que le montant du dépôt de garantie qui doit être réglé par l’acquéreur. De même, le cas échéant, l’identité ainsi que le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (agence immobilière) doivent être indiqués.

Enfin, le compromis de vente doit mentionner la durée de validité du contrat avant la signature de l’acte définitif ainsi que la date de disponibilité du bien immobilier (ou de livraison s’il n’est pas achevé). Généralement, il s’écoule entre un et trois mois.

Les conditions suspensives pouvant être inscrites dans un compromis de vente

Des conditions peuvent être librement ajoutées par les parties au compromis de vente. Elles ont pour objet d’annuler la promesse et d’empêcher la vente si un évènement déterminé à l’avance se réalise.

ImportantCes conditions peuvent notamment porter sur l’obtention de certaines autorisations en matière d’urbanisme (obtention d’un permis de construire, etc.) ou encore sur la préemption d’un locataire ou de la commune.

Mais la clause la plus fréquente concerne le financement de la maison ou de l’appartement : on parle de clause de refus de prêt. Concrètement, si l’acheteur ne parvient pas à trouver un financement d’un certain montant auprès d’une banque, la vente est annulée sans pénalités. Les sommes qui auraient alors été versées par l’acquéreur au vendeur lui sont restituées.

À lire aussi : les conditions suspensives du compromis de vente

Les documents à ne pas oublier en annexe du compromis de vente

Un certain nombre de documents techniques doivent impérativement être annexés au compromis de vente. Ceux-ci sont regroupés au sein du dossier de diagnostics techniques (DDT) visant à évaluer l’état général d’un bien immobilier. Ces documents varient selon divers critères : la nature du bien (logement individuel ou en copropriété), sa localisation, son année de construction (ancien ou neuf), etc.

ImportantCes diagnostics doivent être réalisés par un professionnel indépendant et impartial et ont tous une date de péremption différente (voir tableau ci-dessous). Leur annexion au compromis de vente a été imposée par la loi pour que l’acheteur puisse disposer de toutes les informations utiles avant d’acheter un bien (présence d’amiante et de termites, exposition au plomb, assainissement, etc.).

Si l’acheteur fait la découverte d’un vice caché (problème de sécurité, consommation énergétique supérieure, etc.) postérieurement à la vente, il pourra invoquer la nullité du contrat.

Exemple de documents du DDT à ajouter en annexe du compromis de vente :

Par ailleurs, si le bien vendu fait partie d’une copropriété, d’autres documents doivent être obligatoirement annexés. Ils renseignent l’acquéreur au sujet des procès-verbaux des assemblées générales, le montant des charges de copropriété, le règlement de la copropriété ou toute information utile concernant l’immeuble, le cas échéant.

Enfin, d’autres documents d’information peuvent être annexés au bon vouloir du vendeur : le certificat d’urbanisme, un état hypothécaire, etc.

Droit de rétractation et compromis de vente : les règles à connaître

Les règles appliquées au droit de rétractation d’une promesse de vente diffèrent selon le type de vendeur : acheteur professionnel ou particulier.

Si les deux premiers ne peuvent pas annuler la vente après signature du compromis, la loi octroie un délai de rétractation de 10 jours à l’acheteur particulier. Seule condition : l’achat doit concerner un immeuble à usage exclusif d’habitation. L’acquéreur n’a pas à justifier sa rétractation.

Ce délai de 10 jours commence à s’écouler le lendemain de la signature du compromis de vente et le calcul s’effectue en jours calendaires, c’est-à-dire que les week-ends et jours fériés sont comptés. À une précision près : si la fin du délai tombe un jour férié ou durant un week-end, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.

En cas de rétractation réalisée en bonne et due forme, c’est-à-dire dans le délai imparti et avec l’intention claire de mettre fin au contrat mentionnée dans une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), l’acheteur particulier n’a aucune pénalité. Il récupère alors l’intégralité des sommes versées au vendeur sous 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

En offrant un délai de réflexion de 10 jours, la loi est particulièrement protectrice de l’acheteur par rapport au vendeur. Toutefois, elle laisse aux parties la liberté d’aménager contractuellement la mise en œuvre de cette rétractation. En effet, elles peuvent par exemple prévoir une cause de dédit qui leur permet de renoncer à la vente sans motifs sous réserve d’une contrepartie financière. À l’inverse, elles ont aussi la possibilité d’insérer une clause pénale sanctionnant l’inexécution du compromis de vente par des dommages et intérêts.

Que retenir du compromis de vente ?

Questions fréquentes sur le compromis de vente

Peut-on négocier les termes d’un compromis de vente ?

La date de remise des clés est souvent fixée à trois mois après la signature du compromis de vente. Elle peut être repoussée ou avancée en fonction des besoins de l’acheteur ou du vendeur.

Le vendeur peut exiger un acompte à la signature du compromis. Négociable, son montant varie entre 5 et 10 % du prix de vente. En cas d’achat en copropriété, il faut négocier la répartition des charges comme de la taxe foncière entre l’acheteur et l’ancien propriétaire.

Enfin, le compromis de vente peut inclure une condition suspensive d’obtention d’un accord de prêt pour l’acquéreur. Le délai est fixé à 60 jours après la signature de la promesse, mais il est négociable. Dans tous les cas, il ne peut pas être inférieur à un mois.

Quelles sont les informations obligatoires à inscrire dans un compromis de vente ?

Un compromis de vente doit comprendre certaines informations obligatoires. Elles concernent l’identité des parties, le bien objet de la vente (localisation, provenance, caractéristiques), le prix total de la vente, le montant du dépôt de garantie qui doit être réglé par l’acquéreur à la signature du compromis. Sans oublier l’identité et le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, le cas échéant. Enfin, le compromis de vente doit mentionner la durée de validité du contrat avant la signature définitive du contrat de vente ainsi que la date de disponibilité ou de livraison du bien.

Existe-t-il un droit de rétractation pour un compromis de vente ?

Ni le vendeur ni l’acheteur professionnel ne peuvent annuler un compromis de vente. En revanche, la loi protège l’acheteur particulier en lui octroyant un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Ce délai commence à courir le lendemain de la signature. Pour que la rétractation soit valable, l’acheteur doit la faire parvenir au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et même sans motifs. Il récupère alors le dépôt de garantie sous 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Des clauses peuvent être insérées au contrat pour aménager les conditions de la rétractation des parties.