Compromis de vente d’un terrain

Comme pour une maison ou un appartement, le compromis de vente est souvent une étape incontournable avant l'acte de vente définitif d'un terrain. Quelles sont les particularités à connaître pour acheter ou vendre un terrain ? Contenu du compromis, délai de rétractation... Nos réponses.

Quelle est l’utilité du compromis de vente pour un terrain ?

Examinons en détail son rôle, ses différentes formes.

Pourquoi établir un compromis de vente pour un terrain ?

La signature d'un compromis de vente est une étape fortement recommandée pour fixer l'engagement des deux parties (acheteur et vendeur) à conclure la vente du terrain. Cet avant-contrat leur permet de trouver un accord sur les éléments essentiels de la transaction.

Tout compromis de vente d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain) peut être signé chez un notaire (acte authentique) ou directement par les parties (acte sous seing privé). Néanmoins, un acte authentique est toujours exigé si la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.

Quels sont les différents types de compromis de vente pour un terrain ?

Les compromis de vente varient selon la nature du terrain concerné.

Compromis de vente pour un terrain agricole

Le compromis de vente d'un terrain agricole comporte des spécificités liées à son usage. Il doit mentionner les droits de préemption éventuels (SAFER, fermier en place) et les restrictions d'usage liées au zonage agricole. Des clauses particulières concernent les baux ruraux en cours ou les quotas de production attachés au terrain.

Compromis de vente pour un terrain en lotissement

Pour un terrain en lotissement, le compromis doit inclure des informations supplémentaires. Parmi elles, le règlement du lotissement, le cahier des charges, les éventuelles servitudes communes. Il est important de préciser les équipements collectifs prévus comme les charges associées.

Compromis de vente pour un terrain isolé

Le compromis de vente d'un terrain isolé met l'accent sur les aspects d'urbanisme (constructibilité, COS, etc.), les contraintes éventuelles (accès, viabilisation). Il est crucial de vérifier les servitudes existantes, les droits de passage.

Quel est le contenu du compromis de vente pour un terrain ?

Voici les éléments essentiels à y inclure.

Informations obligatoires à inscrire

Le compromis de vente d'un terrain (qu'il soit isolé ou en lotissement) doit indiquer des informations concernant les parties (nom et coordonnées de l'acheteur et du vendeur), mais aussi le terrain. Il s'agit notamment de ses références cadastrales, la date du précédent acte de vente du terrain, le nom du précédent propriétaire. Il faut également faire apparaître la surface précise du terrain, sa délimitation après bornage, l'obtention du permis d'aménager le terrain.

En outre, le compromis indique la présence d'éventuelles servitudes d'ordre privé ou public (notamment les servitudes de passage sur le terrain). Une attestation de non-hypothèque du terrain doit aussi figurer parmi les annexes.

Enfin, le compromis de vente comporte des informations relatives à la transaction en elle-même. Soit le prix de la vente (équilibré pour les parties), les solutions de financement de l'acheteur, le montant du dépôt de garantie réglé par ce dernier. De même que la durée de validité du compromis, la date de disponibilité du terrain, le délai de rétractation possible, sans oublier le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, le cas échéant.

Mentions supplémentaires recommandées

Au-delà des informations obligatoires, il est recommandé d'inclure dans le compromis de vente :

• Une description détaillée de l'état du terrain (topographie, nature du sol, présence d'arbres ou de structures).
• Les résultats des diagnostics réalisés (étude de sol, pollution éventuelle).
• Les projets d'aménagement connus dans le voisinage immédiat.
• Les modalités de paiement détaillées (échelonnement éventuel).
• Les conditions de jouissance du terrain entre la signature du compromis et l'acte définitif.

Conditions suspensives spécifiques aux terrains

Les conditions suspensives sont librement définies par les parties au contrat. Comme pour la vente d'une maison ou d'un appartement, elles conditionnent la réalisation effective de la vente du terrain à la survenance de certains évènements.

L'obtention d'un permis de construire

Les parties peuvent ajouter une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis pour construire un logement sur le terrain. En effet, ce n'est pas parce que le terrain est dit "constructible" qu'il est possible d'ériger n'importe quelle construction. En l'absence de cette clause, et à défaut de permis, l'acquéreur peut potentiellement se retrouver avec un terrain nu. Cette clause vient le protéger et annuler la vente s'il n'obtient pas cette autorisation.

L'obtention d'un prêt bancaire

Parmi les clauses suspensives incontournables, on retrouve l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Il s'agit d'une clause obligatoire et automatiquement insérée au contrat, qui conditionne la réalisation de la vente à l'obtention par le futur acheteur d'un crédit pour financer le terrain. Celui-ci doit respecter des conditions fixées à l'avance (montant maximal de l'emprunt, taux d'intérêt, durée, mensualité, etc.).

Autres conditions suspensives spécifiques

D'autres conditions suspensives peuvent être ajoutées, comme :

• L'obtention d'une autorisation de défrichement si le terrain est boisé.
• La réalisation d'une étude de sol favorable.
• L'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel positif.
• La vérification de l'absence de servitudes non déclarées.

Documents à fournir avec le compromis de vente

Concernant le compromis de vente d'un terrain isolé, il faut annexer l'état des risques et pollutions auxquels le logement est exposé, mais aussi le diagnostic bruit (si le terrain est dans une zone dite d'exposition au bruit d'aéroport). Par ailleurs, il faut également inclure l'étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel, consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Quant au compromis de vente d'un terrain en lotissement, il doit comprendre le permis d'aménager, de même que le règlement et le cahier des charges du lotissement.

Conseil Si vous achetez un terrain isolé, veillez à obtenir de la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel au préalable. Ce document d'information est facultatif, mais vous indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain.

Dépôt de garantie pour l'achat d'un terrain

Le dépôt de garantie est un élément important du compromis de vente.

Définition, rôle du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, également appelé indemnité d'immobilisation, est une somme versée par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente. Il a pour but de manifester le sérieux de son engagement, de compenser le préjudice subi par le vendeur en cas de désistement injustifié.

Cette somme est bloquée sur un compte avant d’être versée au vendeur, lors de la signature finale du contrat de vente. En cas de rétractation de l'acheteur dans le délai imparti, la somme lui est restituée dans un délai fixé à 21 jours.

Montant du dépôt de garantie

Deux situations sont à distinguer :

• Première hypothèse : le compromis de vente concerne un terrain en lotissement. Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation, si elle est prévue, ne doit pas excéder 5 % du montant total de la transaction.
• Seconde hypothèse : le compromis de vente concerne un terrain isolé (hors lotissement). Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation est librement négociée entre les parties jusqu'à la limite de 10 % du prix de vente final. Généralement, elle est de l'ordre de 5 à 10 % du prix de vente total.

À noter cette indemnité d'immobilisation est déduite du montant total de la vente finale.

Gestion du dépôt de garantie par le notaire

Le dépôt de garantie est conservé sur un compte séquestre par le notaire jusqu'à la signature de l'acte définitif. Cette pratique offre une sécurité supplémentaire aux deux parties. Le notaire ne peut libérer les fonds qu'avec leur accord ou sur décision de justice. En cas de non-réalisation de la vente pour une raison prévue au compromis, le notaire restitue le dépôt à l'acheteur.

Quel est le délai de rétractation pour l'achat d'un terrain ?

Le délai de rétractation est une protection importante pour l'acheteur. Voici ce qu'il faut savoir à ce sujet.

Durée légale du délai de rétractation

Si le compromis de vente concerne un terrain en lotissement, l'acheteur particulier bénéficie des mêmes règles de rétractation que pour un appartement ou une maison. Il dispose de 10 jours calendaires après la signature du compromis pour renoncer à l'achat sans justifications ni pénalités.

Le délai de 10 jours commence à courir le lendemain de la signature du compromis, et comprend les week-ends et les jours fériés. Toutefois, si la fin du délai tombe précisément sur l'un de ces jours, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Si le compromis de vente concerne un terrain isolé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation automatique. Cependant, les deux parties peuvent librement inclure une clause de rétractation lors de la rédaction du compromis de vente.

Procédure de rétractation

L'acheteur est tenu d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur ou à son mandataire pour exercer son droit de rétractation. La lettre doit exprimer sa volonté de rompre son engagement. Il n'est pas nécessaire de justifier cette décision. La date d'envoi de la lettre fait foi pour le respect du délai de 10 jours.

Conséquences d'une rétractation

En cas de rétractation dans le délai légal, la vente est annulée sans pénalité pour l'acheteur. Le vendeur doit restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans un délai maximum de 21 jours. Si la rétractation intervient hors délai ou pour un motif non prévu au compromis, l'acheteur peut perdre son dépôt de garantie, et être exposé à des dommages-intérêts.

Quels sont les avantages du compromis de vente pour l’achat d'un terrain ?

Le compromis de vente offre des avantages, mais nécessite aussi de prendre certaines précautions.

Avantages pour l'acheteur et le vendeur

Pour l'acquéreur, le compromis de vente permet de :

• Sécuriser l'acquisition en bloquant le prix, en empêchant le vendeur de vendre à un tiers.
• Disposer d'un temps de réflexion et de préparation (obtention du financement, études préalables).
• Bénéficier de conditions suspensives protectrices.

Pour le vendeur, les avantages sont :

• L'assurance de la vente (sauf conditions suspensives non réalisées).
• La possibilité de percevoir une indemnité en cas de désistement injustifié de l'acheteur.
• La fixation d'un calendrier précis pour la vente.

Quelles sont les précautions à prendre avant de signer ?

Avant de signer un compromis de vente pour un terrain, il est recommandé de :

• Vérifier la constructibilité réelle du terrain, les règles d'urbanisme applicables.
• Faire réaliser une étude de sol si nécessaire.
• S'assurer de l'absence de servitudes non déclarées.
• Vérifier la conformité du prix avec le marché local.
• Bien comprendre toutes les clauses du compromis, notamment les conditions suspensives.
• Prévoir un délai suffisant pour réaliser toutes les démarches nécessaires (obtention de prêt, permis de construire, etc.)
• Consulter un professionnel (notaire, avocat) pour relire et expliquer le document avant signature.

Risques de ne pas respecter les conditions du compromis

Le non-respect des conditions du compromis peut entraîner des conséquences sérieuses :

• Pour l'acheteur : perte du dépôt de garantie, obligation de verser des dommages-intérêts au vendeur.
• Pour le vendeur : obligation de rembourser le dépôt de garantie, risque de se voir imposer l'exécution forcée de la vente.
• Pour les deux parties : risque de procédure judiciaire longue et coûteuse.

Il est crucial de bien réfléchir avant de s'engager, mais aussi de respecter scrupuleusement les termes du compromis une fois signé.

Questions fréquentes sur le compromis de vente d’un terrain

Quel notaire rédige le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par le notaire du vendeur ou celui de l'acheteur. En général, le notaire du vendeur prépare le document, mais l'acquéreur peut demander à son propre notaire de suggérer des modifications. Les frais de rédaction sont habituellement à la charge de l'acheteur. Il est possible de faire appel à deux notaires. Ils se partagent les honoraires sans surcoût pour les parties.

Quels sont les délais entre le compromis de vente et l'acte définitif ?

Le délai entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente définitif varie d’un à trois mois. Il peut être plus ou moins long selon le temps nécessaire pour obtenir le financement, les documents administratifs, la réalisation des conditions suspensives. Les agendas des parties et du notaire influencent aussi ce délai.

Est-il obligatoire de passer par un notaire ?

L'intervention d'un notaire est obligatoire pour l'acte de vente définitif, mais le compromis peut être rédigé sous seing privé. Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du droit, particulièrement pour un terrain. Il apporte une sécurité juridique supplémentaire, vérifie la situation du bien, assure l'inclusion de toutes les clauses nécessaires.

Quel est le coût d'un compromis de vente ?

Le coût d'un compromis de vente varie selon sa rédaction. Ils peuvent être gratuits, voire minimes sous seing privé, inclus dans les honoraires d'un agent immobilier ou de 150 à 300€ H.T. s’ils sont rédigés par un notaire. Ces frais, à la charge de l'acheteur, s'ajoutent à ceux de l'acte de vente définitif.

Comment choisir un bon notaire ?

Pour choisir un bon notaire, privilégiez l'expérience dans les transactions de terrains et la connaissance locale. Recherchez la réactivité, la transparence sur les honoraires comme sur le processus. N'hésitez pas à en rencontrer plusieurs avant de faire votre choix, l'important étant de vous sentir en confiance.