Pour acheter/vendre un terrain comme pour une maison ou un appartement, vous avez besoin d’un avant-contrat pour sceller l’engagement entre acquéreur et vendeur. Ainsi, avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, le compromis de vente sera une étape préalable (bien que non-obligatoire) pour acheter ou se séparer d‘un terrain. Quelles sont les spécificités prévues dans le cas précis d’un terrain ? Quelles sont les particularités à connaître ? Voici toutes les réponses.
Utilité du compromis de vente pour un terrain
Si vous souhaitez acheter un terrain, alors la signature d’un compromis de vente est une étape préalable fortement recommandée. Tout comme cela est le cas avec l’achat d’une maison ou d’un appartement, le compromis de vente peut venir fixer l’accord mutuel d’achat et de vente entre un acquéreur et le propriétaire du terrain.
A SavoirLe compromis de vente du terrain permettra de coucher sur papier toutes les modalités pour prévoir la vente finale. On retrouvera notamment dans le document le prix du terrain sur lequel un accord a été trouvé entre vendeur et acheteur. Seront également mentionnées les conditions générales et les conditions particulières de vente, et d’éventuelles clauses suspensives.
La rédaction du compromis de vente pour un terrain peut être effectuée par un notaire ou entre particuliers, c’est-à-dire en ayant recours à un acte sous-seing-privé.
Attentiontoutefois, un compromis de vente pour un terrain suppose quelques spécificités. En effet, selon le type de terrain et l’emplacement de ce dernier (dans un lotissement ou isolé), alors le compromis de vente n’aura pas la même forme.
On retrouvera notamment des différences au sujet des mentions obligatoires, des indemnités d’immobilisation ou encore du délai de rétractation.
Le contenu d’un compromis de vente pour un terrain
Tout compromis de vente signé pour un terrain doit reprendre un certain nombre d’informations précises. Voici le contenu qui sera présent pour tous les compromis de vente, qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou d’un terrain dans un lotissement.
- Les informations qui concernent le terrain sont à indiquer dans le compromis. Il s’agit notamment des références cadastrales, de la date du précédent acte de vente du dit terrain, sans oublier le nom du précédent propriétaire. Il faut également faire apparaître dans le compromis de vente la surface précise du terrain ainsi que sa délimitation après bornage ;
- La présence d’éventuelles servitudes d’ordre privé ou public doit être mentionnée, et notamment les servitudes de passage sur le terrain ;
- Enfin, une attestation de non hypothèque du terrain doit figurer parmi les annexes du compromis de vente.
A SavoirDans le cas de la vente d’un terrain situé dans un lotissement, plusieurs mentions supplémentaires sont à faire figurer dans le compromis. Il faut notamment indiquer la mention de l’obtention du permis d’aménager, mais aussi l’obtention du règlement et du cahier des charges du lotissement.
Il faut d’ailleurs savoir que l’obtention du permis d’aménager est une première étape obligatoire avant de signer un compromis de vente pour un terrain qui se situe dans un lotissement.
Il n’est pas possible de valider un compromis de vente sans ce permis, seule une promesse unilatérale de vente pourra alors être entérinée entre l’acheteur et le vendeur.
Pour un terrain situé hors lotissement, il est recommandé de ne pas acheter avant d'avoir obtenu à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel (il indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain).
ImportantEn l'absence d'un bornage précis, ou en cas d'incertitude sur les limites de propriété, il est possible d’effectuer les mesures après la signature du compromis de vente. Il est alors recommandé d’indiquer le coût de cette opération et de préciser qui sera chargé de l’honorer.
Les conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain
A l’image du compromis de vente qui est signé pour un appartement ou une maison, il est possible d’ajouter des conditions suspensives dans un compromis de vente pour terrain. Parmi les conditions suspensives les plus fréquentes, on pourra notamment retrouver l’obtention ou non d’un prêt bancaire.
Il s’agit de la condition la plus courante, qui permet à la vente de ne pas être menée à son terme si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un prêt bancaire dans des conditions fixées à l’avance (taux maximal et durée limite).
Pour le cas précis d’un terrain, il est également possible d’ajouter une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire.
En effet, l’achat d’un terrain constructible n’est pas une garantie que la vente ira à son terme. Il est possible d’ajouter la condition selon laquelle la non obtention d’un permis de construire rendra la vente nulle.
Le délai de rétractation pour l’achat d’un terrain
AttentionLes règles qui encadrent le délai de rétractation après la signature d’un compromis de vente pour l’achat d’un terrain diffèrent de celles qui encadrent l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Ainsi, le délai de rétractation ne vaut que pour le compromis de vente d’un terrain situé dans un lotissement. Si vous achetez un terrain qui n’est pas rattaché à un lotissement, et qui est donc un terrain isolé, alors aucun délai de rétractation n’est prévu par la loi.
Il est toutefois possible d’ajouter ce délai, avec une clause supplémentaire dans le contrat. Vous pouvez par exemple vous caler sur le délai de rétractation habituel de 10 jours.
Dépôt de garantie et achat d’un terrain
Pour l’achat d’un terrain, il est possible de verser une indemnité d’immobilisation dans la foulée de la signature du compromis de vente (après le respect du délai de rétractation légal si celui-ci s’applique). Quel montant pour cette indemnité d’immobilisation ?
Jusqu’à 5 % du prix de vente pour un terrain situé dans un lotissement (maximum autorisé par la réglementation en vigueur), et entre 5 et 10 % de coutume pour un terrain isolé. Cette somme reste négociable, entre acheteur et vendeur, et sur le conseil du notaire.
Pour mener à bien l’achat ou la vente d’un terrain, ne négligez pas la rédaction du compromis de vente. Il est recommandé de confier cette mission à un professionnel comme un notaire, spécialiste des questions d’urbanisme et de droit.
