Compromis de vente d’un terrain

Comme pour une maison ou un appartement, le compromis de vente est souvent une étape incontournable avant l’acte de vente définitif d’un terrain. Quelles sont les particularités à connaître pour acheter / vendre un terrain ? Contenu du compromis, rétractation... Nos réponses.

Quelle est l’utilité du compromis de vente pour un terrain ?

La signature d’un compromis de vente est une étape fortement recommandée pour fixer l’engagement des deux parties (acheteur et vendeur) à conclure la vente d’un terrain. Cet avant-contrat leur permet de trouver un accord sur les éléments essentiels de la transaction, afin de préparer le contrat de vente final du terrain. A noter que la signature de ce dernier intervient en moyenne entre 1 et 3 mois après celle du compromis de vente.

Parmi les éléments essentiels de la transaction, on retrouvera tout ce qui concerne le terrain objet de la vente (localisation, surface, caractéristiques...), ainsi que son prix. Seront également mentionnées d’éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt bancaire, d’un permis de construire, etc.)

Tout compromis de vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) peut être signé chez un notaire (acte authentique) ou directement par les parties (acte sous seing privé). Néanmoins, un acte authentique est toujours exigé si la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.

ImportantLe compromis de vente n’est pas obligatoire. Toutefois, la loi considère qu’il vaut conclusion du contrat de vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Il est donc primordial de ne pas négliger sa rédaction. Mieux vaut alors se tourner vers un professionnel de l’immobilier (notaire, avocat ou agent immobilier). D’autant que selon l’emplacement et le type de terrain (lotissement, hors lotissement ou agricole), une connaissance pointue du secteur est nécessaire car le contenu du compromis diffère.

Quel est le contenu d’un compromis de vente pour un terrain ?

Quelles informations à inscrire dans le compromis de vente d’un terrain ?

Le compromis de vente d’un terrain (qu’il soit isolé ou en lotissement) doit indiquer des informations concernant les parties (nom et coordonnées de l’acheteur et du vendeur), mais aussi le terrain. Il s’agit notamment de ses références cadastrales, de la date du précédent acte de vente du terrain, et du nom du précédent propriétaire. Il faut également faire apparaître dans le compromis la surface précise du terrain, ainsi que sa délimitation après bornage, puis l’obtention du permis d’aménager le terrain.

En outre, le compromis devra indiquer la présence d’éventuelles servitudes d’ordre privé ou public (notamment les servitudes de passage sur le terrain). Une attestation de non hypothèque du terrain doit aussi figurer parmi les annexes du compromis de vente.

Enfin, le compromis de vente doit comporter des informations relatives à la transaction en elle-même. Soit le prix de la vente (qui doit être équilibré pour les parties), les solutions de financement de l’acheteur, et le montant du dépôt de garantie réglé par ce dernier. De même que la durée de validité du compromis, la date de disponibilité du terrain, et le délai de rétractation possible, sans oublier le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente le cas échant.

Quels documents à fournir avec le compromis de vente d’un terrain ?

Concernant le compromis de vente d’un terrain isolé, il faut annexer l’état des risques et pollutions auxquels le logement est exposé, mais aussi le diagnostic bruit (si le terrain est dans une zone dite d’exposition au bruit d’aéroport). Par ailleurs, il faut également inclure l’étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel, consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Quant au compromis de vente d’un terrain en lotissement, il doit comprendre le permis d’aménager, de même que le règlement et le cahier des charges du lotissement. 

ConseilSi vous achetez un terrain isolé, veillez à obtenir de la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel au préalable. Ce document d’information est facultatif, mais vous indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain.

Quelles conditions suspensives pour le compromis de vente d’un terrain ?

Les conditions suspensives sont librement définies par les parties au contrat. Comme pour la vente d’une maison ou d’un appartement, elles conditionnent la réalisation effective de la vente du terrain à la survenance de certains évènements.

Parmi les clauses suspensives incontournables, on retrouve notamment l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Il s’agit d’une clause obligatoire et automatiquement insérée au contrat, qui conditionne la réalisation de la vente à l’obtention par le futur acheteur d’un crédit pour financer le terrain. Celui-ci doit respecter des conditions fixées à l’avance (montant maximal de l’emprunt, taux d’intérêt, durée, mensualité...).

Les parties peuvent également ajouter une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis pour construire un logement sur le terrain. En effet, ce n’est pas parce que le terrain est dit “constructible” qu’il est possible d’ériger n’importe quelle construction. Ainsi, en l’absence de cette clause, et à défaut de permis, l’acquéreur peut potentiellement se retrouver avec un terrain nu. Cette clause vient donc protéger l’acquéreur et annuler la vente s’il n’obtient pas cette autorisation. 

Enfin, la validité de la vente peut être soumise à la réalisation d'une étude de sol. Cette dernière permet de connaître les traces d'une pollution antérieure, voire d'envisager la construction de fondation en cas de sous-sol instable ou en pente. Si cette étude relève que des surcoûts incombent à l’acheteur pour être aux normes, et qu’ils dépassent le montant prévue par les parties, l’acheteur pourra se retirer de la vente.

Quel dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain ?

Généralement, la signature du compromis de vente d’un terrain s’accompagne du versement d’une indemnité d’immobilisation. Il s’agit d’une somme d’argent versée par l’acquéreur pour réserver le terrain avant l’acte de vente final. Cette indemnité est obligatoire si la durée du compromis de vente excède 18 mois. Il s’agit d’un gage de sécurité pour le vendeur.  

A noter que cette somme est bloquée sur un compte avant de lui être versée à la signature finale du contrat de vente. En cas de rétractation de l’acheteur dans le délai imparti (lire plus bas), la somme lui est restituée dans un délai fixé à 21 jours.

Deux situations sont à distinguer :

• Première hypothèse : le compromis de vente concerne un terrain en lotissement. Dans ce cas, l’indemnité d'immobilisation, lorsqu’elle est prévue, ne doit pas excéder 5 % du montant total de la transaction.
• Seconde hypothèse : le compromis de vente concerne un terrain isolé (hors lotissement). Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation est librement négociée entre les parties jusqu’à la limite de 10% du prix de vente final. Généralement, elle est de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente total.
 

A noter que cette indemnité d’immobilisation est déduite du montant total de la vente finale.

Quel est le délai de rétractation pour l’achat d’un terrain ?

Si le compromis de vente concerne un terrain en lotissement, l’acheteur particulier bénéficie des mêmes règles de rétractation que pour un appartement ou une maison. A savoir qu’il dispose de 10 jours calendaires après la signature du compromis pour renoncer à l’achat sans justifications ni pénalités. Pour ce faire, il doit clairement indiquer au vendeur sa volonté de mettre fin au contrat via une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Le délai de 10 jours commence à courir le lendemain de la signature du compromis, et comprend les week-ends et les jours fériés. Toutefois, si la fin du délai tombe précisément sur l’un de ces jours, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Si le compromis de vente concerne un terrain isolé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation automatique. Cependant, les deux parties peuvent librement inclure une clause de rétractation lors de la rédaction du compromis de vente.

Questions fréquentes sur le compromis de vente d’un terrain

Quelles informations indiquer dans le compromis de vente d’un terrain ?

Les informations essentielles concernent les parties (nom et coordonnées), mais aussi le terrain (isolé ou en lotissement) objet de la vente : références cadastrales, date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, surface, délimitation après bornage... Le compromis doit également indiquer l’existence ou non d’une hypothèque ou d’éventuelles servitudes. Si le terrain est situé dans un lotissement, doivent figurer l’obtention du permis d’aménager, ainsi que l’obtention du règlement et du cahier des charges du lotissement. Enfin, le compromis doit comporter des infos relatives au prix de vente, au mode de financement de l’acheteur (crédit, apport...), au montant de son dépôt de garantie, ainsi que la durée de validité du compromis, la date de disponibilité du terrain, et le délai de rétractation éventuel.

Quelles conditions suspensives insérer dans un compromis de vente d’un terrain ?

Librement définies par les parties, les clauses suspensives conditionnent la réalisation effective de la vente du terrain à la survenance de certains évènements. Parmi les clauses incontournables, on retrouve notamment l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Les parties peuvent aussi conditionner la vente du terrain à l’obtention d’un permis de construire. Cette clause est protectrice pour l’acheteur car, à défaut, il peut potentiellement se retrouver avec un terrain qui restera nu. Enfin, la validité de la vente peut être soumise à la réalisation d'une étude de sol.

Quel est le délai de rétractation pour l’achat d’un terrain ?

Si le terrain acheté est en lotissement, l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation identique à celui octroyé pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. A savoir 10 jours calendaires après la signature du compromis de vente. Pour faire jouer ce droit, il doit indiquer au vendeur sa volonté de mettre fin au contrat via une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), mais n’a pas à se justifier. En revanche, si le terrain acheté est isolé, l’acheteur ne bénéficie d’aucun droit de rétractation, à moins qu’une clause en ce sens ait été prévue par les parties au contrat.